Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-71-06 (доб. 112, бесплатно)

Договор купли продажи нежилого здания

Особенности сделки

Говоря о приобретении нежилого помещения, стоит учитывать, что особенности сделки будут зависеть не только от того, жилым или нет, является помещение, но от того, что оно собой представляет, и для каких нужд используется.

  • Торговые помещения;
  • Склады;
  • Муниципальные и административные здания;
  • Производственные помещения;
  • Гаражи;
  • Офисы.

Важно учитывать, что есть разница, между приобретением офисного помещения в здании и, к примеру, гаража. Суть в том, что при приобретении строения, покупателю придётся выкупить не только постройку, но и землю на которой она расположена.

Предупреждение

Также важным является то, с какой целью данный объект недвижимости будет использоваться. Обозначение в тексте соглашения целевого назначения обязательно при составлении договора, поскольку помещения, предназначенные для коммерческого использования, должны соответствовать нормам безопасности и подлежат проверке надзорными органами.

Все эти детали должны быть не просто обозначены, но и проработаны в тексте договора купли-продажи, что требует привлечения норм законодательства. Только грамотный и юридически подкованный специалист способен чётко, грамотно и быстро составить такой договор, кроме того данное соглашение должно быть заверено нотариально в обязательном порядке.

Вы сэкономите много времени и усилий, обратившись к специалисту по вопросам недвижимости, который поможет вам не только оформить бумаги, но и проверить, соответствует ли нормам данное помещение, добросовестный ли продавец, и платёжеспособен ли покупатель.

Нежилое помещение, его признаки и виды использования

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в 2019 году одним из объектов кадастрового учета является «Помещение» с назначением «нежилое». В обиходе этот объект учета называется по-прежнему – нежилое помещение (НП).

Признаки

Нежилое помещение – это объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете и обладающий следующими признаками:

  • расположен в здании (жилом или нежилом);
  • обособлен от других помещений в здании;
  • имеет отдельный вход;
  • состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
  • не предназначен для постоянного проживания;
  • используется в коммерческих, административных или общественных целях;
  • имеет назначение «нежилое», зафиксированное в ЕГРН.

Виды использования

Нежилые помещения в зависимости от их использования можно разделить на несколько видов. Наиболее часто встречаемые:

  • офисы помещения в зданиях;
  • торговые помещения в зданиях;
  • организации общепита в зданиях;
  • гостиницы в зданиях;
  • развлекательные центры в зданиях;
  • для оказания бытовых услуг;
  • размещение аптек и оказание медицинских услуг;
  • другие.

Покупаем нежилое помещение

Чтобы избежать ошибок при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году, нужно последовательно совершить несколько шагов.

Выбор объекта

Договор купли продажи нежилого здания

Среди большого количества нежилых помещений на рынке недвижимости подобрать подходящее не так уж и просто. Руководствоваться необходимо здравым смыслом, ограничиваясь необходимыми параметрами и отметая ненужные.

Нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается.

Работа с продавцом

Как только нежилое помещение подобрано, начинается первичная работа с продавцом. Она включает в себя:

  • Выявление действительного собственника НП. Их может быть несколько или один. Самый правильный вариант, когда только помещение подобрано, заказать по нему расширенную актуальную выписку из ЕГРН. Сведения, указанные в ней, дадут ответы на многие вопросы. Доверять продавцу на все 100% в этом деле нельзя. Заказать выписку может любое физическое лицо.
  • Покупателю необходимо внимательно изучить содержащуюся в выписке информацию о НП. Нужно обратить внимание на вид права: единоличная (один собственник), общая долевая или общая совместная (несколько собственников). От этой информации будет зависеть порядок проведения сделки.
  • Осмотр правоустанавливающих документов продавца на НП. Правоустанавливающие – это документы, объясняющие, как продавец стал собственником НП. Основные из них: договоры гражданско-правового характера, свидетельство о праве на наследство, судебное решение.

Судебное решение — может быть оспорено судом высшей инстанции. Всего не предусмотришь. Поэтому чем больше лет прошло с получения продавцом правоустанавливающего документа, тем лучше.

  • Обязательно посмотреть в выписке наличие или отсутствие обременений права собственности. В их качестве могут выступать: ипотека, долгосрочный договор аренды, наложенный решением суда арест. Если обременения наложены, необходимо получить объяснения продавца и обговорить с ним возможность снятия обременений.
  • Проверка отсутствия несогласованной перепланировки. У собственника есть техплан помещения или техпаспорт, если право собственности возникло давно. В любом из них есть план помещения. Необходимо сравнить этот план с фактической планировкой помещения. При расхождениях собственник должен предоставить документы, подтверждающие, что она узаконена.
  • Обсуждение и согласование условий сделки. Это цена, размер аванса (задатка), порядок расчетов, сроки заключения ДКП и передачи НП покупателю.

Для перехода к заключению ДКП стороны должны прояснить для себя следующие моменты.

Подводные камни

В чём сперва стоит разобраться и убедиться перед покупкой нежилого помещения? Во-первых, стоит убедиться, что помещение, которое вы планируете  приобрести, соответствует потребностям и целям. Если выяснится, что данное помещение для этих нужд не совсем подходит, то что потребуется, для того что бы его переоборудовать и можно ли это сделать легально.

Информация!

Убедившись в том, что недвижимость отвечает вашим потребностям, стоит поинтересоваться все ли документы, имеющиеся у продавца, соответствуют нормам. В частности это, касается договора приватизации недвижимости и участка земли, если речь идёт о покупке постройки. Касательно нежилых помещений, приобретаемых в коммерческих целях, то нужно проверить заключения санитарной и пожарной инспекции. Стоит иметь ввиду, что если речь идёт о покупке производственного помещения, то важно проследить какие требования существуют к электро, газо  и водоснабжению, для организации производственного процесса в данном строении.

Узнайте к чему:  Ребенок инвалид стандаотные вычеты

Предварительное соглашение

Для продавца важно убедиться в том, что покупатель платёжеспособен и готов к предоставлению денежной суммы по сделке. Чтобы обезопасить себя стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, предусмотрев задаток.

В тексте договора можно предусмотреть оформление необходимых покупателю документов на недвижимость, и прописать задаток. Задаток в данном случае закрепит за продавцом обязательства по продаже недвижимости конкретному покупателю, а приобретателя обяжет купить конкретную недвижимость.

Предварительный договор купли-продажи крайне важен в сделках с недвижимостью, тем более нежилой, и нацелен на минимизацию рисков. Авансовая выплата со стороны покупателя здесь выступает регулирующим инструментом.

Консультант

Задаток не должен превышать 30% от полной стоимости недвижимости. В случае нарушения предварительного договора со стороны покупателя, продавец оставляет задаточную сумму себе. Если же обязательства нарушаются продавцом, то он обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере.

Образец оформления договора о продаже нежилого помещения

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

  • предмет — нежилое помещение, подлежащее передачи другому лицу за плату;
  • цена — та денежная сумма, которую покупатель передаст продавцу за полученное недвижимое имущество.

Форма договора — двусторонняя, условия определяются сторонами, в дополнение к существенным условиям могут устанавливаться иные, конкретизирующие сделку.

Предмет договора

Основной пункт договора о продаже нежилого имущества касается описания нежилого помещения, подлежащего купле-продаже. В частности, ГК РФ требует, чтобы в соглашении было дано описание недвижимого объекта таким образом, чтобы его можно было индивидуализировать единственным образом, выделить среди множества иных нежилых объектов.

Данная информация позволит установить, где находится нежилое помещение, здание, какие размеры имеет, под каким номером зарегистрировано. Если объект еще не возведен, то кадастрового номер он не имеет.

Если речь идет о конкретном нежилом помещении в здании, то нужно его дополнительно идентифицировать с помощью указания расположения (этажа), номера (офиса, помещения). В дополнение обычно приводится план или схема помещения, здания.

Если в договоре не присутствуют все вышеназванные параметры, соглашение о продаже нежилого объекта может быть посчитано незаключенным.

Второе существенное, то есть обязательное, условие договора купли-продажи недвижимости — это цена. Ее величина устанавливается сторонами после проведенных взаимных переговоров. Прописывается конкретная сумма, а также нюансы внесения оплаты за нежилое помещение — возможность отсрочки платежа, рассрочка, необходимость задатка, конкретные сроки оплаты, способ передачи средств.

Указанные два условия являются существенными для договора купли-продажи, дополнительно можно включить следующие условия:

  • порядок приема-передачи, сроки;
  • перечень передаваемого имущества вместе с помещением (мебель, техника, оборудование);
  • порядок расторжения;
  • ответственность за нарушение условий;
  • форс-мажорные ситуации;
  • способы решения возможных конфликтов;
  • подтверждение отсутствия обременений на недвижимое имущество, отсутствие арестов, залогов и прочего.

Заключение договора купли-продажи недвижимости проводится в присутствии обеих сторон или их представителей, последние должны иметь в наличии доверенности на представления интересов в оригинальном виде.

Каждая из сторон должна ознакомиться с условиями и согласиться с ними путем постановки подписи в обозначенном месте.

После того, как обе стороны поставят подписи на соглашении. Его следует принести в Росреестр для регистрации отчуждения недвижимого имущества. Для этого собирается документация, в числе которой должны быть:

  • договор купли-продажи;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство о праве собственности владельца на объект;
  • заявление;
  • квитанция об уплате соответствующей пошлины за регистрационную процедуру;
  • кадастровая документация на недвижимое имущество;
  • прочая документация, состав которой следует уточнить в Росреестре, куда подаются документы для регистрации сделки купли-продажи нежилого помещения.

Процедура регистрации занимает 1 месяц с момента подачи документов, по истечении данного периода покупатель может получить документ, подтверждающий право собственности на приобретенный нежилой объект.

Если переход права собственности зарегистрирован, но продавец не получает оплаты за проданный объект, то возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости?

После регистрации соглашение может быть расторгнуто по причине отсутствия оплаты согласно статьям 1102 и 1104 ГК РФ. То есть несмотря на то, что проведена регистрация права собственности покупателя на недвижимое имущество, то есть фактически нежилое помещение перешло покупателю, договора купли-продажи может быть расторгнут по причине неисполнения условий соглашения, например, отсутствия оплаты.

Основания для расторжения договора, прописанные в ст.450 ГК РФ, применяются независимо от того, проведена процедура регистрации или нет.

Подробнее о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации по соглашению сторон и на основании судебного решения читайте здесь.

Перечень расходов сторон зависит от нескольких нюансов.

  • Если договор оформляется нотариально, потребуется проведение независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Она нужна нотариусу для расчета размера госпошлины. Как правило, нотариус сравнивает кадастровую стоимость с рыночной и берет пошлину с большей из них. Если собственник один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот. Если стороны спорят о том, кто какие затраты несет, то есть основания возложить затраты по оценке и по оплате госпошлины на «виновника». Оценка – от 3000 рублей, госпошлина с техническими работами – от 10 000 рублей.
  • В случае, если НП приобретается с привлечением займа, банк также запросит независимую оценку стоимости НП. В данном случае расходы на оценку несет покупатель, потому что кредит берет он.
  • В случае, если НП приобретено продавцом в браке (за исключением дарения или завещания), потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу НП.

Как составить документ

Договор купли-продажи нежилого помещенияоформляет отношения сторон — продавца и покупателя такого помещения — и выступает документом-основанием для регистрации перехода права собственности на обозначенный объект. Далее мы расскажем о том, как правильно составить и оформить этот документ.

Образец договора купли-продажи нежилого помещения.doc

Если один из собственников недвижимости намеревается продать свою долю и покупателем выступает не другой владелец доли в этом же имуществе, то первый обязан по закону уведомить иных сособственников о предстоящей продаже, т. к. они наделены преимущественным правом покупки (п. 1 ст. 42 закона № 218):

  • либо путем направления соответствующего письма;
  • либо путем размещения извещения в интернете (см. приказ Минэкономразвития России «Об утверждении порядка…» от 17.11.2016 № 724).
Узнайте к чему:  Взыскание задолженности по кредиту судебными приставами — образец возражения (отмены) на судебный приказ о взыскании долга по кредиту.

В дальнейшем к договору об отчуждении доли при проведении госрегистрации сделки должны быть приложены такие уведомления и, возможно, письменные отказы прочих собственников от покупки доли (п. 4 ст. 42 закона № 218), если к моменту проведения госрегистрации еще не истек регламентированный законом срок в 1 месяц со дня информирования собственником доли других сособственников о ее продаже.

Действующая редакция закона № 218 (равно как и ст. 250 ГК РФ) не содержит прямого указания на необходимость нотариального оформления таких отказов, однако нужно помнить, что рассматриваемая сделка на основании ст.

42 закона № 218 подлежит нотариальному удостоверению. Следовательно, для того чтобы нотариус мог расценивать отказы от реализации преимущественного права как достоверные, на практике, как правило, требуется нотариальное удостоверение такого волеизъявления.

Сам договор купли-продажи доли в недвижимости по своей структуре соответствует договору, оформляющему сделку по продаже недвижимого объекта целиком. Однако в нем надлежит дополнительно отразить следующие данные:

  • размер продаваемой доли (в виде дроби или процентного соотношения);
  • подтверждение факта исполнения продавцом обязанности по извещению иных сособственников продаваемого объекта недвижимости и их отказа от покупки или отсутствия ответа от них в установленный законом срок.

Итак, существенными условиями договора купли-продажи нежилого помещения являются:

  • предмет;
  • цена;
  • иные условия, которые стороны считают существенными.

Данный договор является заключенным с момента его подписания сторонами, однако сама сделка требует госрегистрации.

Если один из собственников недвижимости намеревается продать свою долю и покупателем выступает не другой владелец доли в этом же имуществе, то первый обязан по закону уведомить иных сособственников о предстоящей продаже, т. к. они наделены преимущественным правом покупки (п. 1 ст. 42 закона № 218):

  • либо путем направления соответствующего письма;
  • либо путем размещения извещения в интернете (см. приказ Минэкономразвития России «Об утверждении порядка…» от 17.11.2016 № 724). 

В дальнейшем к договору об отчуждении доли при проведении госрегистрации сделки должны быть приложены такие уведомления и, возможно, письменные отказы прочих собственников от покупки доли (п. 4 ст. 42 закона № 218), если к моменту проведения госрегистрации еще не истек регламентированный законом срок в 1 месяц со дня информирования собственником доли других сособственников о ее продаже.

Действующая редакция закона № 218 (равно как и ст. 250 ГК РФ) не содержит прямого указания на необходимость нотариального оформления таких отказов, однако нужно помнить, что рассматриваемая сделка на основании ст.

42 закона № 218 подлежит нотариальному удостоверению. Следовательно, для того чтобы нотариус мог расценивать отказы от реализации преимущественного права как достоверные, на практике, как правило, требуется нотариальное удостоверение такого волеизъявления.

  • размер продаваемой доли (в виде дроби или процентного соотношения);
  • подтверждение факта исполнения продавцом обязанности по извещению иных сособственников продаваемого объекта недвижимости и их отказа от покупки или отсутствия ответа от них в установленный законом срок. 
  • предмет;
  • цена;
  • иные условия, которые стороны считают существенными. 

При подготовке сделки купли-продажи нежилого помещения, правильным будет предусмотреть  вексельную форму выполнения обязательств, то есть составление актов приёма-передачи документов, финансовых средств и по итогу ключей от объекта.

Информация!

Если речь идёт о сделке купли-продажи нежилого объекта недвижимости, который является частью собственности оформленной в долевую форму владения, то важным будет согласие других собственников на продажу данного помещения или строения. Согласие должно быть так же заверено у нотариуса или другого полномочного лица, что бы избежать спорных моментов при передаче прав собственности.

Давайте подробно разберём, что должен содержать договор купли-продажи, какова его структура и какую информацию необходимо в нём указывать:

  • Шапка документа должна выглядеть следующим образом:
    1. Заголовок, в данном случае: «Договор купли-продажи нежилого помещения»;
    2. Место (город) и дата заключения;
    3. Далее следует небольшой абзац, в котором указываются ФИО каждого из участников, и указание на роли в рамках данного договора. Если к сделке привлечены третьи лица, осуществляющие операции с документами, то должно быть определено какую сторону представляет лицо и указан документ, на основании которого он действует, то есть доверенность. Копия самой доверенности прикрепляется к договору купли-продажи, как приложение;
  • Далее идёт сам текст договора, который должен содержать такие параграфы:
    1. Предмет договора. Здесь чётко прописывается вся возможная информация о нежилом помещении. Квадратура, адрес, местоположение, если речь идёт о постройке, то необходимо указать всё от и до, вплоть до цвета и материала из которого изготовлены стены сооружения, а также всю информацию об участке земли на котором оно расположено. Ссылаться здесь стоит на технический паспорт объекта и кадастровые документы. Номера, даты и организации, выдававшие эти бумаги, стоит прописать подробно. Здесь же указывается, на основании какого документа происходит передача прав собственности, и какие документы продавец по итогу сделки должен предоставить покупателю;
    2. Цена договора. Прописывается полная стоимость объекта недвижимости с указанием валюты;
    3. Порядок расчётов. Здесь расписывается задаток и его размер, порядок передачи денежных средств, и оставшаяся выплата так же с указанием порядка и срока передачи. Если акты привлечены к данному соглашению, то об их существовании необходимо упоминать;
    4. Передача имущества. Здесь прописывается порядок передачи документов и ключей, сроки и ссылка на акты, подкрепляющие сделку купли-продажи нежилого помещения;
    5. Права и обязанности сторон. В данной части прописываются обязательства продавца перед покупателем и наоборот. Лучше грамотно проработать эту часть соглашения, поскольку именно здесь прописываются действия по осуществлению перерегистрации нежилого помещения;
    6. Ответственность сторон. Расписывается порядок разрешения спорных вопросов и то, как должны действовать участники сделки в случае несоблюдения обязательств одной из сторон соглашения;
    7. Переход права собственности. Здесь прописывается, после каких действий право собственности переходит новому владельцу;
    8. Срок действия договора. С какого момента договор купли-продажи нежилого помещения вступает в силу, количество копий соглашения;
    9. Прилагаемые документы. Здесь подробно расписывается вся документация, которая сопровождает данный договор купли-продажи;
    10. Реквизиты и подписи сторон. Здесь указываются все возможные данные из паспорта и реквизиты банковских счетов участников соглашения. Так же ставится подпись заверителя и печать заверившей организации.
Узнайте к чему:  Трудовой договор структура и форма

Полезный совет

Как вы успели заметить данное соглашение составить грамотно, без привлечения эксперта довольно сложно, но это сделано специально для того, что бы предусмотреть все тонкости и предотвратить мошеннические действия. Обратившись к грамотному юристу по вопросам недвижимости, вы сможете составить правильный и выгодный для обеих сторон договор купли-продажи нежилого помещения, который будет полностью легитимным и не сможет быть обжалован.

Государственная регистрация перехода права

Для подачи документов надо дойти до многофункционального центра (МФЦ) или в отделение Росреестра, где будут приняты заявление сторон и необходимые для этого документы. Для регистрации перехода права нужны:

  • Правоподтверждающие документы Продавца на НП.
  • ДКП в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, 1 экземпляр для регистрирующего органа.
  • Передаточный акт в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, 1 экземпляр для регистрирующего органа.
  • Нотариальное согласие второго супруга (если НП относится к совместно нажитому имуществу).
  • Нотариальная доверенность, если лицо, подписавшее договор и/или подающее документы в МФЦ, действует от имени участника сделки.
  • Кредитный договор, если НП приобретается с использованием заемных средств.
  • Квитанция об оплате госпошлины (может не предоставляться, если оплата была произведена в электронном виде). Размер госпошлины – 2000 руб. Если договор с ипотекой – 1000 руб. Оплачивает госпошлину покупатель.

Также необходимо взять документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя и СНИЛСы.

Если все было сделано правильно, то покупатель станет полноценным собственником с даты регистрации, в подтверждение чего получит выписку из ЕГРН.

Договор купли продажи нежилого здания

В бланке договора должны быть следующие реквизиты:

  • день, месяц, год заключения сделки, пишутся прописью;
  • название города, где оформляется сделка;
  • реквизиты покупателя и продавца;
  • подписи сторон;
  • сведения о доверенности, если договор подписывается не лично покупателем или продавцом, а их доверенным лицом.

Обязательные (существенные) условия договора купли-продажи нежилого помещения:

  1. Предмет договора — характеристика нежилого помещения (описание должно быть составлено таким образом, чтобы давать четкую информацию о том, где находится помещение, в составе какого здания, на какой земле, на каком этаже, какова его площадь, назначение и прочие параметры), здесь же следует указать, на основании какого документа помещение перешло в собственность продавца, и заполнить реквизиты свидетельства о праве собственности. Если нежилое помещение представляет собой целое здание, то оно передается вместе с земельным участком, на котором оно расположено, в этом случае нужно дать полную характеристику участка земли;
  2. Цена — определяется на основе переговоров сторон, определяется способ и порядок оплаты, сроки передачи денег.

Моментом заключения договора будет момент его подписания сторонами (п. 1 ст. 433, ст. 550 ГК РФ). При этом надлежит учесть, что:

  • переход права собственности на объект недвижимости должен в обязательном порядке пройти процедуру госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
  • сам же договор купли-продажи не регистрируется, хотя и входит в комплект документации, представляемой сторонами в Росреестр для регистрации перехода права. 

Резюмируем: договор следует считать заключенным с момента его подписания, а не с даты госрегистрации, т. к. госрегистрация сделки и госрегистрация самого договора — это разные юридические процедуры, не совпадающие по своему содержанию (см. апелляционное определение Томского облсуда от 03.04.2015 по делу № 33-1028/2015).

В случае если законодательство предусматривает необходимость госрегистрации сделок, правовые последствия таких сделок наступают после проведения в их отношении данной процедуры (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Получается, право собственности на объект юридически будет сохранено за продавцом до момента госрегистрации перехода такого права и покупатель не правомочен распоряжаться купленным имуществом до завершения этой процедуры.

Моментом заключения договора будет момент его подписания сторонами (п. 1 ст. 433, ст. 550 ГК РФ). При этом надлежит учесть, что:

  • переход права собственности на объект недвижимости должен в обязательном порядке пройти процедуру госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
  • сам же договор купли-продажи не регистрируется, хотя и входит в комплект документации, представляемой сторонами в Росреестр для регистрации перехода права.

В случае если законодательство предусматривает необходимость госрегистрации сделок, правовые последствия таких сделок наступают после проведения в их отношении данной процедуры (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Получается, право собственности на объект юридически будет сохранено за продавцом до момента госрегистрации перехода такого права и покупатель не правомочен распоряжаться купленным имуществом до завершения этой процедуры.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector