Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-71-06 (доб. 112, бесплатно)

Договор на покупку квартиры в новостройке – какую схему покупки выбрать?

Как купить квартиру у застройщика: правила сделки

Правоотношения, возникающие между застройщиком и лицом, которое приобретает в строящемся доме жилое помещение, регулируются с помощью Федерального закона от 30.12.2004 № 214.

На основании норм этого документа в правоотношении участвуют два субъекта:

  1. Застройщик – юридическое лицо, которое привлекает средства для возведения на участке земли жилого многоквартирного дома;
  2. Дольщик — лицо, предоставляющее средства, для осуществления строительства.

Участвовать в заключение сделки может только тот застройщик, который:

  • Имеет разрешение, полученное в установленном законом порядке на строительства многоквартирного дома;
  • Представило свою проектную декларацию;
  • На участок земли, который используется под строительство, застройщик имеет право собственности, арендует его или участок находится у него на основании договора субаренды.

Перед заключением сделки рекомендуется потребовать для ознакомления следующие документы:

  1. Документы об учреждении;
  2. Документ о регистрации застройщика;
  3. Документы о регистрации в налоговом органе;
  4. Бухгалтерскую отчетность и сметы за последние три года осуществления предпринимательской деятельности;
  5. Заключения аудитора о деятельности, которая был осуществлена юридическим лицом в предыдущем году.

При составлении договора необходимо обратить внимание на наличие в документе следующих данных:

  1. О строящемся объекте (необходимо чтобы указанные данные точно определяли объект);
  2. О периоде времени в течение, которого объект должен быть передан;
  3. О стоимости объекта, а так же способе внесения денежных средств и сроке их внесения;
  4. Срок гарантии на построенный объект.

Обратите внимание, что подобный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Договор на покупку квартиры в новостройке – какую схему покупки выбрать?

Пошаговая инструкция проведения сделки выглядит так:

  1. проверка выбранного объекта – квартиры и дома, темпа строительства;
  2. проверка застройщика;
  3. подготовка документов;
  4. оформление документов с банком, если он привлекается;
  5. подписание соглашения с застройщиком;
  6. регистрация договора в Росреестре.

Указанные процедуры покупатель реализует самостоятельно или привлекает знающего посредника – агента по недвижимости.

После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры.

Согласно нормам ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. гражданско-правовой договор купли продажи допустимо заключить только после сдачи возведённого здания в эксплуатацию актом госприёмки, и получения владельцем жилья свидетельства о собственности.

Регистрация продолжается не более одного календарного месяца. Стоимость госпошлины составляет 350 рублей.

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

  1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории.

  1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
  2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
  3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

Пошаговая инструкция покупки жилья по ДДУ

Прежде чем обращаться к юридическому лицу, осуществляющему строительство домов необходимо узнать каков порядок действий при приобретении квартиры в строящемся доме.

Выделяют следующие этапы покупки квартиры в новостройке:

  1. В первую очередь необходимо ознакомится с информацией о застройщиках, которые возводят жилы многоквартирные дома в понравившемся районе.
  2. Если компания, оказывающая услуги не запятнала свою репутацию в прошлом, то далее необходимо изучить сведения о доме. Помните, что квартира, которая еще даже не начала строится (этапы котлована) будет примерно на 30 % дешевле, чем дом, который уже возведен. С другой стороны существует вероятность заморозки строительства.
  3. Если выбранный жилой объект полностью подходит будущему собственнику, то следует оформить договор. На этом этапе рекомендуется привлечь юриста. Существуют три варианта соглашения, оформляемого при покупке квартиры в новостройке:
  • Договор об уступке права. Данное соглашение может быть заключено в случае приобретения квартиры у соинвестора застройщика или собственника этой квартиры, который решил её продать. Обратите внимание на то, что поскольку процедура заключения такого соглашения регулируется несколькими правовыми актами, у сторон могут возникать много спорных моментов;
  • Договор долевого участия. Такое соглашение заключается с компанией, осуществляющей строительство. Обратите внимание, что предварительное соглашение не заключается. В случае, когда такой договор предлагается застройщиком, рекомендуется от сделки отказаться;
  • Договор с жилищно – строительным кооперативом. Приобретение жилого помещения осуществляется путем внесения пая. Договор не регистрируется в уполномоченном органе.
  1. После того, как соглашение подписано, и дом сдан в эксплуатацию, перед тем как пописывать акт – приема передачи необходимо тщательно осмотреть представленное жилое помещение. В случае обнаружения строительных дефектов застройщик их должен исправить.
  2. После подписания акта, необходимо зарегистрировать свое право на этот недвижимый объект. Только после того, как владелец получи документ, свидетельствующий о его прав собственности на этот объект можно переезжать в жилое помещение и осуществлять в нем ремонт.
Узнайте к чему:  Отличия между трудовым договором и трудовым соглашением

Предварительно нужно проанализировать все преимущества покупки от застройщика, которые могут выражаться в существенном снижении цены на помещение. Также – взвесить степень допустимых рисков. Если уверенность покупателя в том, что он желает участвовать в долевом строительстве, незыблема – можно приступать непосредственно к её организации.

Главное – не торопиться и не предпринимать необдуманных решений под влиянием рекламных сайтов и маркетинговых планов компании. Исходить нужно из собственных имущественных интересов. Иногда целесообразно обратиться к эксперту в области работы с недвижимостью, которым может выступить:

  • практикующий юрист;
  • риэлтор, работающий в компании или индивидуальный предприниматель.

Такие специалисты смогут не только проконсультировать по вопросу выбора фирмы застройщика, но и оказать требующиеся услуги при заключении договора. Лица, способные ориентироваться в юридических вопросах, могут действовать самостоятельно.

Выбор компании

Выбору компании, в которую лучше всего обратиться, должен предшествовать анализ всех фирм, работающих на рынке строительных услуг в том регионе, где планируется покупка квартиры. Он проводится путём сравнения предложений и ценового диапазона готовой продукции.

Кроме этого каждая компания даёт основные требования к условиям, которые должен выполнить претендент на участие в долевом строительстве. Иногда нюансы, сопровождающие коммерческое предложение, являются решающим фактором в выборе.

По преимуществу лица, находящиеся в поиске партнёра для долевого участия в строительстве, ориентируются на определённую категорию жилья, которое может быть бюджетным, или, напротив – элитным. На этом этапе требуется:

  1. Определить категорию приобретаемого жилья.
  2. Рассмотреть все предложения по участию в долевом строительстве.
  3. Из данных предложений выбрать предпочтительные по району застройки.
  4. Сделать выборку по техническим характеристикам предлагаемых помещений.

Из выбранных предложений сделать список строительных фирм и их руководителей для дальнейшей проверки.

Изучение объекта

От полученной информации зависит качество и правоспособность последующего долевого участия. Поэтому необходим следующий порядок действий:

  1. Выйти на рекламный сайт компании и внимательно изучить коммерческое предложение застройщика.
  2. Сравнить его с аналогичными предложениями, рассчитать рентабельность приобретения жилья у каждого из застройщиков.
  3. Изучить план строящегося здания, представленного на сайте. По субъективным критериям оценить привлекательность использования того или иного предлагаемого помещения.
  4. Из оставшихся вариантов составить список компаний.

Если населённый пункт не располагает к выбору из-за отсутствия конкуренции на рынке строительства недвижимости, анализ и проверка застройщика потребуется для того чтобы уверенно продолжить оформление договора, либо предпочесть приобретение квартиры на вторичном рынке жилья.

Из составленного перечня требуется в первую очередь ориентироваться на максимальную гарантию завершения строительства здания, поэтому дальнейшая проверка включает в себя определение деловых качеств руководителя строительства. Нужно:

  1. Ввести в поисковике фамилию, имя и отчество руководителя компании.
  2. Внимательно изучить его профессиональный путь, выявить все «тёмные пятна», вызывающие сомнение в его компетентности. Если под его руководством компании становились банкротом – следует усомниться в его порядочности или профессионализме.

Если всё показалось благополучным – скопировать контактные данные фирмы. Контрольным критерием добросовестности компании станут отзывы на форумах, оставленные в тех населённых пунктах, где работали компании, возглавляемые данным должностным лицом.

ВАЖНО: Представленный на официальном сайте пакет документации, констатирующий получение разрешения на строительство и банковские гарантии, даёт застройщику преимущество перед теми компаниями, которые таких сведений не предоставляют.

Далее требуется личное посещение консультанта компании. По возможности лучше всего обратиться лично или с сопровождающим сделку специалистом, в несколько компаний.

Полученная на официальном или рекламном сайте застройщика контактная информация позволит связаться с офисом компании. По телефону или электронному адресу нужно назначить время посещения. Если ранее было принято решение о привлечении сопровождающего сделку компетентного специалиста, то его следует пригласить в назначенное для консультации время.

В офисе заинтересованным лицам застройщик должны предоставить пакет документов:

  • лицензию на разрешение обозначенной деятельности;
  • документацию, разрешающую строительство, техническую и кадастровую документацию;
  • документацию на аренду или приобретение участка земли под планирующимся зданием;
  • проект застройки, с поэтажным планом и характеристиками каждой свободной квартиры, предлагающейся клиентам.

Нормативная база

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ №214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

В случае ипотечного кредита на покупку в новостройке

Существует следующая пошаговая инструкция, когда покупка квартиры в новостройке осуществляется с помощью ипотечного займа:

  1. Необходимо выбрать компанию – застройщика и проверить его надежность.
  2. Далее у самого застройщика необходимо осведомится о банках, в которых он прошел аккредитацию. Допускается первоначальное обращение в банк, который в последующем представит список организаций, прошедших банковскую аккредитацию.
  3. После того, как с банковской организацией и застройщиком лицо определилось, ответственный сотрудник банка, на основании представленных документов готовит договор о долевом участии в строительстве. После чего соглашение выдается на руки для подписи и назначается день, подписания договора о выдачи ипотечного займа.
  4. После подписания ипотечного договора, необходимо зарегистрировать договор в Россреестре. Для этого вместе с представителем застройщика следует посетить территориальное отделение и представить данные обеих сторон.
  5. По истечению 10 дней, в течение которых данные будут внесены в реестр регистрирующим органом, с зарегистрированным договором следует обратится в кредитное учреждение для того, что бы денежные средства были перечислены на счет компании, осуществляющей строительство.
Узнайте к чему:  Компенсация морального вреда что это и как ее получить

Необходимый пакет документации

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю. В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц.

Договор на покупку квартиры в новостройке

Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

Документы и сведения, обязательные к предоставлению Документы, предъявляемые по требованию
О наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании. Устав
Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
Список участников, имеющих более 5% голосов в органе управления. ИНН
Сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО).
Финансовый результат текущего года. Бухгалтерская отчетность за 3 года
Список реализованных проектов.
Разрешение на строительство.
Проектная декларация. Результаты аудиторской проверки
Документы на землю.

Сведения, содержащиеся в документах, следует учитывать при анализе надежности застройщика.

Для заключения соглашения потребуются документы, подтверждающие личность покупателя и его доходы. Вторые нужны застройщику, чтобы убедиться в платежеспособности.

Итак, от покупателя потребуется:

  • паспорт;
  • согласие супруги на покупку;
  • договор кредитования, заключенный с банком (при привлечении заемных средств);
  • справки о доходах.

Документы при покупке квартиры в новом доме для заключения соглашения должны быть представлены как со стороны покупателя, так и со стороны компании.

Для покупателя установлен следующий необходимый пакет документов:

  • Документ, подтверждающий личность лица;
  • Соглашение о предоставлении ипотеки;
  • В случае, когда лицо выступающее стороной в сделке находится в официально зарегистрированных брачных отношениях, то необходимо согласие супруга на осуществление подписания соглашения.

Организация, осуществляющее строительство должна представить следующие сведения:

  1. Документы об учреждении;
  2. Документы о том, что организация зарегистрирована в налоговом органе;
  3. Данные о регистрации организации;
  4. Бухгалтерские документы за три года, предшествующих сделки;
  5. Данные о банковских реквизитах для внесения денежных средств.

Договор на покупку квартиры в новостройке – какую схему покупки выбрать?

Рекомендуется проверить не только данные об организации, но и его документы при покупке новостройки от застройщика.

В обязательном порядке по требованию заинтересованного лица, организацией должны быть представлены:

  1. Документы об учреждении юридического лица;
  2. Документы, свидетельствующие о том, что компания после создания была поставлена на учет в налоговых органах;
  3. Документы, свидетельствующие о том, что организации разрешено заниматься строительной деятельностью;
  4. Документы, позволяющие использовать участок земли под домом.

В представленных документах следует проверить данные, сроки действие, а также подписи и печати.

В регистрирующий орган предоставляют экземпляр основного ДДУ с приложениями:

  • заявления от контрагентов;
  • квитанцию об уплате пошлины;
  • паспорт заявителя.

Лица, действующие в интересах доверителя или своего несовершеннолетнего ребёнка (подопечного) удостоверяют собственное право выступать со стороны дольщика.

О налогах

Согласно статье 220 НК РФ, компания исполнителя услуг уплачивает земельный и имущественный налог до момента ввода объекта в эксплуатацию. С этого момента налоговая ответственность передаётся жильцам. На основании этой же статьи, новый собственник вправе подать заявление в налоговую инспекцию, о возврате НДФЛ с суммы, уплаченной в качестве взносов по ДДУ.

При покупке строящегося жилого помещения, будущий собственник получает право на возмещение своих понесенных затрат, путем выплаты ему налогового вычета.

Данный вычет не может превышать 13 % от стоимости объекта и не может быть более 260 000 рублей. В тех случаях, когда объект стоит менее 2 000 000 рублей, покупатель может в последующем еще раз реализовать свое право на налоговую льготу. Пока сумма всех полученных выплат не будет равна максимальной сумме выплаты.

Покупка квартиры у застройщика: подводные камни

Допускается включение в расходы на оплату жилого помещения последующие денежные траты собственника на его отделку в том случае, когда соглашением между и лицом и застройщиком предусмотрена передача объекта без его отделки.

Для получения налоговой льготы, лицо может обратиться либо по месту своей трудовой деятельности, либо в налоговую службу по месту жительства с соответствующим заявлением.

Помимо заявления необходимо представить:

  • Национальный паспорт;
  • ИНН;
  • Соглашение об участии в строительстве;
  • Документы, подтверждающие оплату заключенного соглашения;
  • Акт приема – передачи квартиры;
  • Квитанции, подтверждающие расходы лица;
  • Форму 3 НДФЛ;
  • Документ с данными о доходах лица за последний предшествующий обращению год.

Порядок заключения договора

Независимо от разновидности договора, он должен соответствовать нормативам, установленным в статьях 421, 422 ГК РФ.Текст состоит из вводной части и основных положений, в число которых по преимуществу входят нижеследующие:

  • предмет договора;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • условия долевого участия;
  • сроки действия договора, соответствующие сроку сдачи объекта;
  • условия внесения платежей;
  • расторжение договора;
  • действия в обстоятельствах неодолимой силы.

Статья 422 ГК РФ. Договор и закон

  1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
  2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В завершение даётся заключительная часть, ставятся подписи сторон. Следует указать персональные данные участника долевого строительства и реквизиты застройщика, скреплённые круглой печатью компании. После подписания документа, его нужно передать в Кадастровую палату для внесения сделки в Государственный кадастр недвижимости, согласно Федеральным закону о регистрации недвижимости и проводимых с нею сделок от 27.07.97 г., № 122-ФЗ.

В зависимости от особенностей приобретения квартиры порядок подписания соглашения будет отличаться.

В ипотеку

При привлечении заемных средств в банке, обеспеченных залогом недвижимости, оформление отношений с застройщиком будет иметь такие особенности:

  • предварительное заключение кредитного договора;
  • получение одобрения банком выбранного объекта;
  • получение оценки стоимости;
  • страхование.
Узнайте к чему:  Договор аренды спецтехники - образец 2019

У застройщика

Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.

При подписании договора с застройщиком рекомендуется проверить все документы, о которых упоминалось выше, изучить условия соглашения, порядок и способ внесения оплаты, ответственность сторон и дату окончания строительства.

В рассрочку

Как правило, рассрочка, предлагаемая застройщиком, бывает кратковременная (до 1 года) и долгосрочная. Первый вариант предполагает отсутствие процентов. При длительной рассрочке покупатель уже должен выплачивать проценты. Их размер устанавливается самим застройщиком и колеблется в районе 12%.

При подписании договора с рассрочкой указывается график внесения платежей, порядок погашения задолженности (проценты и основной долг), а также определяется ответственность за нарушение финансовых обязательств.

Перед приобретением квартиры в строящемся доме в рассрочку следует внимательно изучить условия договора, возможно, банк предложит меньшую ставку.

Договор на покупку квартиры в новостройке – какую схему покупки выбрать?

Итак, к процедуре покупки квартиры у застройщика необходимо подойти очень внимательно. Рекомендуется до заключения договора обратиться к специалисту, который проверит всю документацию застройщика, а также осуществит сопровождение сделки.

Риски, как проверить застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика имеет некоторые подводные камни:

  1. Главный риск – заморозка строительства дома;
  2. Случается так, что юридическое лицо может второй раз продать недвижимый объект, права на который уже получили другие лица;
  3. Строительство объекта в срок, который в несколько раз превысил период времени, закрепленный соглашением;
  4. Недвижимый объект построен из материалов низкого качества;
  5. Составленный и подписанный договор не содержит обязательств юридического лица, осуществляющего постройку;
  6. Построенный объект имеет другую площадь и планировку.

Для того, что бы избежать указанных рисков, купить квартиру у застройщика можно только после того, как будет получена вся информация о юридическом лице.

Существует несколько способов, как проверить застройщика при покупке квартиры:

  1. Официальный сайт застройщика. На нем можно ознакомиться с проектной декларацией и другими документами, которые касаются строительства и разрешения на него;
  2. С помощью сети интернет можно найти отзывы других владельцев квартир, которые были переданы этим застройщиком;
  3. У самого застройщика можно потребовать следующие документы:
  • Документы – основания использования участка земли под домом;
  • Проекты на возведение многоэтажного дома;
  • Документы о том, что проектная документация прошла государственную экспертизу;
  • Бухгалтерские документы.

Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

  1. заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
  2. изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
  3. желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
  4. выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).

Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома. На условия соглашения обязательно обращать внимание! Обычно в таких ситуациях отношения оформляются предварительным договором.

Оформление в собственность и прописка

Окончательное оформление квартиры в собственность – самый проблемный вопрос, который поднимается тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию, но собственники не могут годами получить свидетельства о собственности, и вынуждены обращаться в судебные инстанции.

Это происходит потому, что процесс оформления собственности в новостройках проходит множество этапов и зависит от других компаний, которые участвовали в данном инвестиционном проекте. Между ними может возникнуть спор по поводу взаиморасчетов, долгов и обязательств, который чаще всего приводит к судебному разбирательству. В итоге, дом не может быть оформлен в собственность, пока споры не буду урегулированы.

Свои вопросы юристу по поводу покупки квартиры у застройщика вы можете бесплатно задать в форме ниже.

Только после ввода здания в эксплуатацию актом госприёмки допускается оформление права собственности. Согласно положениям договора, оформлением занимается:

  1. Застройщик через Росреестр.
  2. Дольщик через суд.

Эта процедура требует внесения оплаты за регистрацию от компании в размере 20 тысяч рублей за каждое свидетельство. Если компания отказалась от регистрации свидетельств, владелец жилья оплатит:

  • пошлину в суд за имущественный иск, в пределах 60 тысяч рублей;
  • пошлину за регистрацию в Росреестре – 2 тысячи рублей.

После получения свидетельства о собственности, правообладатель жилья вправе обратиться в отделение миграционной службы по месту расположения объекта для прописки вселяющихся в квартиру лиц. Он заполняет выданные формы, представляет документацию о праве собственности и паспорта жильцов, с приложением свидетельств о браке и свидетельств о рождении детей.

Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.

Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.

Важно помнить, что по договору долевого участия и переуступки с него покупатель получает не право собственности, а права требовать передачи квартиры. В собственность оформляется физически существующий объект, то есть построенная квартира.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector