Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Ст. 250 ГК РФ с Комментариями. Преимущественное право покупки

Общие сведения

Как устанавливает ст. 250 ГК РФ, при отчуждении (продаже, в частности), доли постороннему лицу остальные собственники обладают правом преимущественной покупки по стоимости, за которую она продается, и на прочих одинаковых условиях.

Публичные торги при отсутствии согласия на них всех долевых собственников могут организовываться в случаях, закрепленных в ч. 2 255 статьи, и в иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Преимущественная покупка доли в праве собственности

По нормативам Гражданского кодекса, в частности, статьи 250 ГК РФ, в первую очередь притязать на приобретение недвижимого имущества могут те граждане, которые состоят с продавцом своей доли в гражданско-правовых отношениях, совместно владея неделимым объектом, на условиях собственности.

Использование данного преимущества даётся как перспектива владельцев к расширению долей путём приращивания покупаемого метража площадей в помещении или на земельном участке.

Для его реализации, обозначенные лица уведомляются о продаже, что предполагает их первоочерёдность в приобретении доли.

После уведомления, таковые предоставляют согласие на продажу, которое прилагается к договору

Регламент законодательства предусматривает пересылку уведомления Почтой России – заказным письмом с уведомлением о получении. В данном случае вместо согласия продавец обеспечивает правоспособность сделки следующей документацией по числу собственников:

  • ксерокопией уведомления, зарегистрированным оператором почтового отделения;
  • описью вложения;
  • квитанцией об отправке заказного письма;
  • подтверждением о получении отправления.

С обозначенной документацией требуется обратиться в нотариальную контору не ранее чем через месяц после отправления уведомления о сделке, если совладельцы не воспользуются приоритетным вариантом расширения.

Право преимущественной покупки недвижимости

В уведомлении требуется проставить ту цену объекта, которая будет указана в договоре имущественной сделки. Снижение цены без уведомления остальных собственников недопустимо.

Если речь идёт о собственности, находящейся в совместном владении большой группы лиц, как, например, в жилищном кооперативе – к ним применяются учредительные положения.

По преимуществу устав каждого кооператива содержит положение о том, что продажа доли собственности должна быть санкционирована большинством голосов собственников, которое получается в результате голосования на общем собрании, под протокол.

В подобных учреждениях происходит постановка на очередь из числа жильцов и членов кооператива, что обусловлено действием положения о приоритете притязателей, перед внешними покупателями.

Распределив площадь квартиры по долям, и оформив их в собственность нескольких лиц, граждане принимают на себя обязанность считаться с совладельцами не только на период совместного проживания, но и при проведении сбыта имущества.

Продавая долю, они в первую очередь оповещают о планирующейся сделке лиц, проживающих на одной территории и являющихся собственниками.

Если таковые не проявили имущественного интереса к приобретению площадей в квартире, где проживают, то допускается их сбыт (ст.250 ГК).

Ст. 250 ГК РФ с Комментариями. Преимущественное право покупки

Оповещение требуется проводить в официальной форме. Для этого составляется письменный документ в двух экземплярах – по числу совладельцев. Он адресован конкретному лицу, с указанием его фамилии, имени и отчества, а так же – адреса регистрации лица. Если адресат имеет несколько объектов, допустимо указывать адрес продающегося жилья.

Один экземпляр передаётся совладельцу для удостоверения, а на другом тот ставит свою подпись и возвращает продавцу. Совладельцу требуется подойти в нотариальную контору и составить согласие на сбыт доли, на основании полученного уведомления.

Составив документ, он передаёт его заинтересованному лицу, выставляющему собственную долю на торги. Таков основной вариант уведомления, которым пользуются лица, владеющие недвижимостью совместно.

Если совладелец отказывается от проведения такой процедуры, ссылаясь на занятость или иные причины, допускается пересылка уведомлений заказным письмом. Но в таком случае составлять соглашение в нотариальной конторе придётся заинтересованному лицу.

Узнайте к чему:  Какие документы нужны для расприватизации земельного дачного участка

Такое допустимо при предоставлении нотариусу документации, подтверждающей получение адресатом переданной по почте информации.

В отношении коммунальных квартир складывается несколько иная ситуация, чем у владельцев долевой собственности в квартире.

Распоряжение комнатами коммуналок не регламентируется нормами совместного владения, как в предыдущем случае. Оно по преимуществу опирается на действие статьи 289 ГК РФ. Иногда в Росреестре при регистрации сделок с комнатами запрашивают разрешение соседей, иногда – нет.

Как правило, суды отклоняют иски соседей по коммуналке, но могут и применить обозначенное правило, делегируя преимущество в приобретении объекта истцу, если основание окажется веским.

Такое отношение к коммунальным квартирам сложилось по нескольким основаниям:

  1. Коммуналки с комнатами, расположенными «в линейку», иногда имеют до десятка и более комнат в одном блоке.
  2. Данные помещения не являются совместной собственностью, каждая комната признаётся отдельным объектом.

Тем не менее, не лишним будет оповестить жильцов простым письменным уведомлением, с проставленной росписью соседей.

Если Росреестр затребует иное утверждение, допустимо оспорить решение регистратора заявлением, написанным на имя начальника местного отделения Государственного кадастра и картографии, или получить согласие соседей, удостоверенное нотариально.

Обязанности продавца

Субъект, отчуждающий свою долю, как устанавливается во 2 пункте ст. 250 ГК РФ, должен уведомить остальных участников о предполагаемой сделке в письменной форме. В извещении он обязан указать стоимость и прочие существенные условия сделки.

Для ответа дольщикам отводится 30 дней при продаже недвижимости и 10 дней при отчуждении движимого объекта. Если по окончании установленного периода участники собственности не приобретут долю, лицо вправе ее продать постороннему субъекту.

Согласно положениям ст. 250 ГК РФ, если дольщики откажутся от покупки, доля может быть продана досрочно (до окончания установленного законом срока). При этом отказ должен быть оформлен в письменном виде.

Особенности уведомления участников собственности могут предусматриваться в иных федеральных законах.

Ст. 250 ГК РФ с комментариями

В анализируемой норме прямо закреплено, что преимущественное право распространяется на движимые и недвижимые объекты. Кроме этого, положения ст. 250 ГК РФ применяются к сделкам с документарными ценными бумагами (акциями ЗАО), долями в капиталах (к примеру, в ООО).

Стоит сказать, что специальная норма, регламентирующая госрегистрацию сделок с долями, предусмотрена в ФЗ № 218. Изначально в ней было установлено, что при регистрации сделок необходимо было прилагать заявления о согласии других собственников.

Такая формулировка существенно ограничивала права долевого собственника в сравнении с положениями ст. 250 ГК РФ. Изменения, внесенные в ст. 24 ФЗ № 218, позволили привести ее в соответствие с 250 статьей.

Преимущественное право покупки земельного участка (ЗУ)

Для наделов свойственны те же правоотношения, что и для жилых помещений. Приоритет в их приобретении зависит от вида титульного владения или формы собственности, в которой находится участок. В их числе:

  1. Совместное долевое владение супругов, наследников и иных лиц.
  2. Наследственная масса, которая выделяет земельный участок нескольким наследникам по закону (по завещаниюОсобенности наследования земельных участков).
  3. Дачный участок, в совместном владении членов кооператива или товарищества.
  4. Аренда земель с возведённым капитальным строением – исключает продажу надела иному лицу, кроме собственника дома, расположенного на нём.
  5. Аренда земель у муниципалитета, при условии целевого использования ЗУ (см. Как взять землю в аренду у города).

Гражданский кодекс предусматривает, но не вменяет в обязанность арендодателя, продажу земли арендатору.

Преимущественное право покупки, в данном случае, может возникнуть только при условии расположения на арендуемых землях объектов или насаждений, принадлежащих арендатору.

Но, в том случае, если распоряжение участком предполагает допустимость подобных действий с волеизъявления собственника ЗУ, в

следует выделить положения:

  • о рамках допустимой реорганизации надела;
  • о первоочерёдности покупки при сбыте ЗУ.

Несанкционированные собственником или условиями договора действия арендатора, приоритета в притязании на приобретение не предоставляют.

При совместной собственности ЗУ исключений не предусмотрено. Супруги или наследники обязаны уведомлять совладельцев о планируемых продажах долей ЗУ.

Узнайте к чему:  Текст договора купли продажи квартиры

Категории сделок

После введения ч. 1 ГК в действие преимущественное право распространяется и на сделки по отчуждению доли по договору мены. Кроме этого, как показывает судебная практика, ст. 250 ГК РФ применяется и в других случаях распоряжения долевой собственностью.

Участник вправе завещать, продать, передать в залог, отдать в дар свою часть, распорядиться долей по-другому по собственному усмотрению с выполнением правил, закрепленных 250 статьей. К примеру, при отчуждении части имущества в виде отступного необходимо соблюсти преимущественное право на приобретение доли остальными собственниками.

Между тем Президиум ВАС в своем информационном письме от 2005 г. № 102 отметил, что квалификацию спорных отношений не как купли-продажи нельзя рассматривать как безусловное основание для неприменения ст. 250 ГК РФ.

Преимущественное право покупки арендуемого помещения

Арендуемые жилые и нежилые помещения не предусматривают обязанности со стороны арендатора площадей уведомлять о продаже таковых. Тем не менее, арендодатель уведомляет о планируемой продаже за два месяца до прекращения действия договора, чтобы наниматель успел организовать коммерческое предприятие на новой территории. Этого уведомления достаточно, чтобы наниматель предложил выкуп площадей в собственность.

То же допускается при найме жилого помещения. Выставляя квартиру или комнату на торги, собственник обязан предупредить о планировании её сбыта лиц, использующих помещение по договору – за два месяца до выселения. Такое уведомление должно передаваться в письменном виде, за подписью нанимателей.

На основании указанного, данные лица могут воспользоваться приоритетом, который не выходит за обозначенные рамки.

То есть – для регистрации сделки в Росреестре потребуется зарегистрировать прекращение договора аренды помещения, но не требуется предоставление согласия арендаторов.

Особенности преемства

Преимущественное право не квалифицируется в законодательстве как неимущественное личное. Между тем такая оценка имеет особое значение в рамках отношений, связанных с наследованием. В судебной практике преимущественное право не считается неимущественным и не относится к тем юридическим возможностям, в отношении которых, по смыслу 1112 статьи, преемство недопустимо.

Пояснения по этому вопросу дал ВС. В частности, Суд указал, что возможность долевого собственника потребовать перевода правомочий покупателя на него в случае несоблюдения другим дольщиком положений 250 статьи ГК, является производной от преимущественного права. Соответственно, оно не может являться личным правом, преемство по которому невозможно.

Реализация рассматриваемого права не находится в неразрывной связи с конкретным лицом. Следовательно, оно может осуществляться и наследниками долевого собственника без каких-либо ограничений в рамках, установленных законом.

В случае нарушения преимущественного права заинтересованное лицо направляет в установленный срок требования в суд. При этом он обязан внести на р/с Судебного департамента соответствующего региона сумму, включающую покупную стоимость, уплаченную за долю, пошлины и сборы, предусмотренные законодательством и прочие суммы, подлежащие выплате добросовестному приобретателю в целях компенсации ему затрат, понесенных в связи с расторжением сделки.

Цену иска следует определять по правилам пунктов 2 и 9 1 части 91 статьи ГК.

В случае удовлетворения требований договор, заключенный ранее, не может признаваться недействительным. Судья, разрешивший дело по существу, в решении указывает о замене покупателя в сделке и в записи в ЕГРП, а также о взыскании в пользу ответчика сумм, уплаченных им при заключении сделки. Ответчиком в таких случаях, соответственно, является добросовестный приобретатель.

Содержание уведомления

В законодательстве не установлена типовая форма извещения участников собственности о предстоящей сделке по отчуждению доли. Представляется, что в нем должны приводиться существенные условия сделки, а также положения, в отношении которых стороны пришли к согласию. В их числе:

  • Предмет договора.
  • Адрес, по которому располагается имущество, доля в собственности которого отчуждается.
  • Стоимость, по которой продается доля в праве или название конкретного объекта, на который она меняется.
  • Если договором предусмотрена рассрочка/отсрочка, указываются ее условия и сроки.
  • Период, в течение которого участники должны направить ответ. При этом он не может быть меньше сроков, установленных ГК.
Узнайте к чему:  Какие права имеет жена после развода

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

В уведомлении могут содержаться и иные положения, которые участники сделки считают существенными.

Если после извещения остальных участников условия сделки изменились, об этом в обязательном порядке необходимо сообщить сособственникам.

При отсутствии нотариально удостоверенного согласия совладельцев, договор о покупке доли недвижимого имущества не должен подлежать регистрации.

Регистратор многофункционального центра обязан отклонить регистрацию договора имущественной сделки до представления обозначенного согласия, приложенного владельцем проданной доли к договору имущественной сделки. То же – при нарушении регламента оповещения.

Любые нарушения в проводимой процедуре контролируются на этапе составления документации в нотариальной конторе и относятся к полномочию нотариуса, составляющего документ.

Если по тем или иным причинам отчуждение имущества без требующегося оповещения состоялось, не осведомлённый о сделке совладелец может восстановить собственное право приобретения проданного третьим лицам имущества, даже после вступления покупателя в распоряжение таковым.

Восстановление происходит в суде, при подаче искового заявления в районный суд по месту расположения оспариваемого объекта недвижимости. При подаче иска в арбитраж в качестве требований следует выдвигать нарушение права преимущественной покупки.

Иногда в подобных случаях истец допускает грубую ошибку, указывая в иске признать сделку недействительной. При такой постановке искового требования, иск отклоняется.

Если решением суда принимается восстановление нарушенных прав совладельца, сделка расторгается, а право приобретения имущественной доли переходит к заинтересованному лицу из числа совместно владеющих объектом недвижимости.

То же допускается, если цена недвижимости, указанная в переданных сведениях, была снижена при продаже, но совладелец был о данном прецеденте не оповещён. Любые изменения в условиях сбыта требуется доводить до его сведения, во избежание возникновения судебных тяжб.

Специфика реализации положений

Определенные сложности на практике возникают при рассмотрении споров, предметом которых являются доли в праве на жилой дом. Пояснения по этому поводу дал ВС.

Суд указал следующее:

  • В силу положений 252 статьи ГК, участник собственности может требовать выдела своей части из общего имущества. Соответственно, после этого долевая собственность прекращается. Это, в свою очередь, означает утрату лицом его преимущественного права на приобретение части имущества.
  • Положения 250 статьи ГК не применяются при заключении договоров о пожизненном содержании с иждивением и при отчуждении доли в рамках публичных торгов в установленных законом случаях.
  • При нарушении положений 250 статьи трехмесячный срок, отведенный другому участнику собственности на предъявление требований о переводе обязанностей и прав приобретателя на него, исчисляется с даты, когда субъекту стало или должно было стать известно о нарушении.

Применение срока, приостановление, восстановление, его прерывание осуществляются по общим правилам, закрепленным а статьях 199-205 Кодекса.

Реализовать право преимущественной покупки допускается в ограниченный срок. Он составляет 1 месяц после передачи уведомления. Если в течение месяца получившие уведомление лица не примут решение – их право аннулируется.

Под отказом принято понимать:

  1. отсутствие ответа в течение месяца;
  2. предоставление нотариально удостоверенного согласия.

Оба прецедента имеют равную юридическую силу и допускают участие перехода имущественных прав к третьим лицам из числа покупателей.

После совершения купли-продажи и регистрации договора, срок обращения совладельца, права которого нарушены, в арбитраж, составляет 1 год. Этот период отсчитывается с того момента, когда истец узнал о недобросовестном проведении сделки, в обход его уведомления.

Подача иска допускается только в том случае, когда совладелец заинтересован в приобретении имущества.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector