Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Договор ренты с пожилым человеком

Кто может заключать договор пожизненной ренты квартиры

В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:

  • действовать через знакомых, родственников;
  • связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
  • связаться с близкими и друзьями, проживающими  в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.

Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:

  • обращать внимание на наличие судимостей претендента;
  • знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
  • насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.

https://www.youtube.com/watch?v=qJB5n0qY8sk

Чаще всего такие сделки заключают пожилые люди, которые либо не имеют родственников, либо в силу различных семейных перипетий с ними не общаются. Таким образом, они выбирают себе помощника, получающего за свою заботу не денежное вознаграждение, а квартиру.

При заключении договора пожизненной ренты его предметом становится квартира, которую ее хозяин, называемый рентополучателем, после смерти передает рентоплательщику в полное владение. Тот, в свою очередь, должен уплачивать собственнику квартиры в установленный срок (ежемесячно, ежегодно или с другой оговоренной периодичностью) определенный денежный взнос. Соглашение может предусматривать и единоразовую денежную помощь.

Право собственности переходит новому хозяину только после кончины рентополучателя. На этом договор считается исполненным, и платежи прекращаются, даже если у бывшего хозяина остались родственники, которые могут претендовать на получение наследства.

Оплата производится только в виде денежных взносов, наличных или безналичных, никакие обмены имущества недопустимы.

Величина таких выплат в пересчете на один месяц должна быть больше прожиточного минимума.

В случае, если владелец квартиры умирает до официальной регистрации договора, он аннулируется.

  • гражданин должен быть единственным собственником квартиры, являющейся предметом соглашения;
  • квартира не может иметь обременений и любых ограничений на распоряжение ею.

Как выяснить свою задолженность по налогам, оплатить и спать спокойно, рассказывается в

нашей статье

.

Ищете работу? Составьте резюме правильно!

Дефолт российской валюты: простыми словами о прошлом и ближайшем будущем. Подробности читайте здесь.

При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:

  1. Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
  2. Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
  3. Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
  4. Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
  5. Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.
  • Стороны договора.
    Необходимо указать ФИО, паспортные данные плательщика и получателя.
  • Предмет договора.
    Указывается квартира, в отношении которой заключен договор, ее адрес, общая площадь, количество комнат.
  • Условия договора.
    Здесь подробно описываются все права, взаимоотношения и обязанности сторон.
  • Условия расторжения договора.
    Необходимо определить, почему контракт может быть прекращен или расторгнут ранее, чем наступит смерть рентополучателя.
  • Ответственность сторон.
    Необходимо указать, какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение участниками условий соглашения.
  • Разрешение споров.
    Разъясняется способ разрешения возникающих споров по договору. Такие разногласия разрешаются, как правило, в суде.
  • Адреса, реквизиты и подписи сторон.

При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:

  • плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
  • плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
  • получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
  • родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
  • получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.

Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.

Плюсы:
  1. рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
  2. договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
  3. заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.
Узнайте к чему:  Письмо запрос о предоставлении корректных документов
Минусы:
  1. плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
  2. при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.

Таким образом, как видно из представленной информации, договор ренты имеет свои преимущества и недостатки. Каждая из сторон перед тем, как вступать в такой вид отношений, должна понимать все риски, и взвешено принимать решения.

Какие риски для получателя ренты:

  1. Возможность лишиться права обладания квартирой еще до момента смерти. Хотя закон утверждает, что плательщик ренты не имеет права распоряжаться имуществом того, за кем ухаживает, на практике получается совсем не так;
  2. Риски получить ненадлежащий уход. Конечно, обещать до момента подписания договора могут все, то угодно. Но по факту, степень ухода может отличаться от того, что обещали. Поэтому необходимо четко прописывать размер денежного пособия, которое должны платить субъекты.

Пожалуй, для получателя ренты это наиболее актуальные проблемы, с которыми сталкиваются пожилые или больные люди. Есть также и разные мошеннические схемы. Но если нет никакой возможности самостоятельно ухаживать за собой, то договор ренты с пожизненным содержанием не самый плохой способ помощи. Ведь его в любой момент можно расторгнуть и доказать ненадлежащий уход.

Что касается плательщика ренты, то все почему-то считают, что такие люди наиболее защищены. На практике абсолютно нет. Получается, в любой момент противоположная сторона может посчитать уход ненадлежащим и разорвать соглашение.

И даже если доказать потраченные ресурсы получиться, то вот доказать потраченные моральные, и физические силы. Плательщик может компенсировать часть расходов, но и то при условии наличия подтверждающих документов.

Таким образом, в каждом индивидуальном случае необходимо взвешивать все за и против, и потом принимать решение о необходимости подписания договора ренты с пожизненным содержанием.

Договор ренты с пожилым человеком

Прочтите также:Порядок дарения с правом пожизненного проживания

Суть договора

Существует три вида договоров, где объект недвижимости передается плательщику ренты:

  1. Договор пожизненной ренты
  2. Договор пожизненного содержания с иждивением
  3. Договор постоянно-бессрочной ренты

Во всех случаях одной из сторон является хозяин квартиры, который желает в обмен на нее получать ежемесячное материальное вознаграждение или воспользоваться услугами, в которых нуждается.

  • Когда заключается договор пожизненной ренты на квартиру, собственнику ежемесячно выплачивается сумма, оговоренная в соглашении, до наступления смерти.
  • Когда заключен договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, то вместо денег владельцу жилья оказываются услуги: уход, уборка квартиры, прогулки, покупка продуктов и т.д. В некоторых случаях пожизненное содержание с иждивением предполагает и несение определенных расходов на содержание получателя ренты, и уход одновременно. По желанию собственника выплата денег или предоставление содержания может осуществляться в пользу другого лица (не собственника).

    Например, владелец квартиры передает недвижимость в ренту для надлежащего ухода за своим отцом. То есть договор заключается сыном, а услуги получать будет отец.

  • Если заключается постоянно-бессрочная рента, то рентному кредитору выплачиваются деньги в фиксированном размере раз в три месяца.

Следует отметить, что соглашение о пожизненном содержании с иждивением в большинстве случаев заключаются между родственниками. Это объясняется боязнью пожилого человека довериться чужим людям, ведь в случае невыполнения обязанностей необходимо будет обращаться в суд, что затруднительно для гражданина в преклонном возрасте.

Существует три вида договоров, подразумевающих передачу имущества за содержание и уход:

  1. Договор пожизненной ренты. Подразумевает материальное содержание собственника квартиры. Ему ежемесячно выплачиваются деньги до полного погашения суммы, указанной в договоре. Часто сумма выплаты равна стоимости квартиры. Например, владелец оценивает квартиру в 1 000 000 руб. Эта сумма делится на 5 лет. Получается, что в месяц рентодатель должен выплачивать по 17 000 руб. Если смерть наступает раньше обговоренного срока, то выплаты прекращаются, квартира переходит в собственность получателя.
  2. Договор бессрочной ренты. Суть состоит в том, чтобы выплачивать собственнику квартиры определенную сумму до наступления смерти, независимо от стоимости недвижимости. Сторонами определяется размер ежемесячной или ежеквартальной выплаты и порядок содержания. После смерти получателя ренты выплаты прекращаются.
  3. Договор пожизненного содержания с иждивением. Этот вид договора подразумевает соглашение между владельцем недвижимости и третьим лицом. Только вместо выплаты денег пожилой или больной человек получает уход: кормление, лечение, уборка квартиры и т. д. Как правило, такое соглашение заключают пожилые люди с родственниками, поскольку чужой человек может обмануть, не обеспечив должный уход. Договор пожизненного содержания не всегда составляется в отношении собственника недвижимости. Владелец имущества может подписать такое соглашение для обеспечения ухода за другим человеком. Например, дочь заключает договор ренты, предоставив собственную квартиру взамен ухода за пожилой матерью.

Каждый вид соглашения имеет определенные нюансы и требования к составлению. Если составить документ неправильно, то он не будет иметь юридической силы, что невыгодно для обеих сторон.

Отличия ренты с иждивением от пожизненной ренты

Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты.

Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.

Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа.

Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились.

Рента на квартиру с иждивением несколько отличается от пожизненной формы ренты. Она может осуществляться деньгами или расходами на проведение ремонтов, приобретение вещей, лекарств (особенно дорогостоящих) и создание таких условий проживания, которые требуются нынешнему владельцу квартиры.

Узнайте к чему:  Договор аренды полуприцепа образец

В договоре ренты квартиры с иждивением часто указываются и специальные услуги, которые требуются собственнику. Например, предоставлять уход и содержание можно не самому собственнику квартиры, а третьему лицу, например, супругу или детям.

Часто в таких договорах также оговаривается обязанность рентоплательщика после смерти собственника взять на себя расходы по захоронению и оплате необходимые ритуальных услуг.

Как составить договор

Подписание договора ренты

Перед заключением сделки важно обсудить все детали соглашения. Сразу оговариваются порядок оплаты, размер платежей, способы ухода и т. д. Все возникающие нюансы также указываются в договоре.

Составлять договор рекомендуется с юристом. Он поможет избежать ошибок, которые могут стать плачевными для обеих сторон. Так, неправильно составленный договор оставит владельца без квартиры и содержания, а рентодателя – без имущества. Поэтому нужно ответственно и юридически грамотно подходить к составлению договоров такого вида.

Обязательным условием является подтверждение договора у нотариуса. Это необходимо для оценки психического здоровья будущего рентополучателя, проверки отсутствия физического и психологического давления на собственника. В качестве документального подтверждения потребуется и справка от психиатра.

Нюансы договора

При составлении договора рекомендуется тщательно проработать несколько моментов:

  • порядок внесения оплаты – наличными или переводом на карту, банковский счет;
  • действия в случае нетрудоспособности плательщика – будет ли сделка расторгнута или отложена выплата ренты;
  • крайняя дата внесения платежей – стоит указать, до какого числа месяца должна быть внесена рента (или написать, что с 1 до 10 числа каждого месяца, например);
  • точно описать услуги, которые будет оказывать плательщик – лучше всего описать каждую услугу отдельно (например, не просто «уборка», а «уборка кухонного помещения, уборка спален, ванной комнаты, чистка унитаза и т. д.);
  • время и периодичность прогулок;
  • наименование разрешенных и запрещенных продуктов, периодичность их покупки;
  • условия приготовления и подачи еды, время завтрака, обеда и ужина;
  • распорядок дня по часам.

Еще договор может содержать пункт, предусматривающий правила поведения плательщика на случай болезни владельца квартиры. Перечислить, какие услуги должны быть оказаны:

  • покупка медикаментов;
  • сопровождение в поликлинику и трансфер;
  • уход при назначении постельного режима;
  • обязанности по уходу за домашними питомцами;
  • периодичность посещения поликлиник и т. д.

Особенно важно прописывать все малейшие детали при заключении сделки с посторонним человеком. Но и при составлении договора с родственниками не нужно бояться показаться ханжой, прописывая каждое условие с особой дотошностью.

Какие условия договора нельзя изменить

Существует несколько условий договора ренты, изменить которые нельзя. К ним относится:

  1. Размер рентной платы. Ежемесячный платеж не должен быть ниже размера прожиточного минимума, а в случае нахождения бывшего собственника на иждивении – двух прожиточных минимумов. И поскольку данный показатель имеет свойство меняться, размер платежа также подлежит корректировке.
  2. Залог недвижимости. При вступлении в силу договора ренты квартира автоматически переходит в собственность плательщика, а получатель становится залогодержателем. Но он не может распоряжаться ей на свое усмотрение – продавать, дарить и т. д.
  3. Повреждение или уничтожение жилья. Ответственность за сохранность имущества возложена на плечи рентополучателя. Но если происходит гибель имущества по причинам, не зависящим от собственника, то договор не теряет своей силы. Плательщик должен продолжить выплачивать положенную сумму. Если же имущество гибнет в результате действий залогодержателя, то договор расторгается.

Как найти плательщика ренты?

Рента является своеобразным кредитом на квартиру, только пользоваться недвижимостью он сможет после смерти бывшего владельца. Но и платить проценты, в отличие от банка, не придется. По этим причинам желающих ухаживать или материально обеспечивать пожилых людей взамен имущества достаточно много, но среди них хватает и мошенников, столкнувшись с которыми можно остаться без жилья и средств к существованию. Поэтому выбирать рентодателя нужно аккуратно, учитывая несколько важных моментов:

  • не всегда выгодно заключать сделку с близкими родственниками, но безопаснее, чем с посторонними людьми;
  • перед заключением сделки нужно попросить справку об отсутствии судимостей;
  • если у потенциального рентодателя уже заключены договоры ренты, то лучше отказаться от услуг этого человека.

При отсутствии выбора и необходимости обращения к посторонним людям найти рентодателя можно через объявления, знакомых, социальные сети. Желающих оформить этот вид сделки достаточно много, поэтому проблем с поиском возникнуть не должно.

Когда и как можно расторгнуть договор

Обычно контракт прекращает действие лишь после кончины рентополучателя, но есть возможности расторгнуть его и ранее.

Стороны достигли между собой согласия без каких-либо взаимных претензий. Соглашение о расторжении оформляется с соблюдением всех законодательных норм и заверяется нотариусом. Рентополучатель возвращает свое право собственности на жилье, а с плательщика снимаются все обязанности перед получателем.

Рентоплательщик нарушает свои договорные обязательства перед получателем. Такая ситуация решается через суд. Рентополучатель обращается в судебный орган с заявлением, и на время разбирательства плательщик имеет право прекратить выполнение свои обязанностей;

Договор признается недействительным. Такие ситуации встречаются, когда мошенники обманным путем склоняют пожилых людей к подписанию рентного договора. Их родственники выясняют, что стариков обманули или воспользовались их недееспособностью, и через суд добиваются признания неправомерности условий контракта;

Произошло повреждение квартиры. Если владелец передает права на эксплуатацию своей недвижимости плательщику, а тот умышленно или неумышленно допускает ее повреждение или даже разрушение, то рентополучатель обращается в суд с заявлением о расторжении сделки и возвращении себе имущества.

Узнайте к чему:  Если в свидетельстве о рождении допущена ошибка

Необходимые документы

Для составления договора ренты потребуется пакет документов:

  • паспорта обеих сторон;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • справка о составе семьи с указанием всех лиц, зарегистрированных в квартире;
  • справка о кадастровой стоимости недвижимости.

Юристы рекомендуют дополнительно запросить справку от психиатра об отсутствии отклонений. Если после заключения договора владелец квартиры будет признан недееспособным, то соглашение признают недействительным.

Более того, недобросовестные родственники ради получения наследства могут купить справку от психиатра, чтобы признать договор ренты недействительным. В этом случае доказать свою правоту будет практически невозможно.

Договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием

Получателю ренты рекомендуется запросить у лица, на имя которого планируется отчуждение имущества, ряд справок:

  • справка об отсутствии судимостей;
  • справка от нарколога об отсутствии наркотической и алкогольной зависимости;
  • справка о доходах от работодателя в качестве подтверждения платежеспособности.

Договор можно составить самостоятельно, но после обязательно заверяется у нотариуса и передается в Росреестр для официальной регистрации. На недвижимость накладывается обременение, препятствующее дальнейшей продаже объекта.

Услуги нотариуса платные. За составление договора ренты придется оплатить 0,5% кадастровой стоимости объекта, но не больше 20 000 руб. Оплачивается и регистрация документа в Росреестре. В 2018 году размер госпошлины составляет 2000 руб. К договору прикладывается квитанция, подтверждающая оплату.

Рента, как таковая, предусматривает два вида отношений: уплата денежных сумм (или иждивенческого содержания), а также передача недвижимости рентоплательщику. Но эти отношения оформляются единым договором (совершение отдельных сделок не требуются), в котором предусматриваются все важные моменты.

Договор ренты, как и договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса и регистрации в Росреестре. Только после государственной регистрации договор имеет юридическую силу.

Нотариусу нужно представить:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • справка о кадастровой стоимости жилого помещения;
  • подтверждающие данные о тех, кто проживает и зарегистрирован по адресу, где располагается квартира, ставшая предметом ренты.

Услуги нотариуса оплачиваются из расчета 0,5% от кадастровой стоимости жилья, но не более 20 000 рублей. Отметим, что в случае документального подтверждения инвалидности I-ой или II-й степени сумма госпошлина снижается в два раза.

В некоторых случаях юристы рекомендуют при заключении договора представлять также справку из психоневрологического диспансера, свидетельствующую об отсутствии заболевания соответствующего характера у рентополучателя.

Предполагается длительный срок действия соглашения, поэтому убедиться в отсутствии психических заболеваний у пожилого человека и обезопасить себя от возможного признания договора ничтожным будет нелишним.

В последнее время при составлении договоров данной категории все чаще оформляется страхование рисков интересов обеих сторон. Так, страховые выплаты подлежат при ненадлежащем исполнении обязанностей:

  • если рентоплательщик не осуществляет своих обязательств в полном объеме, возмещение выплачивается страховой компанией в пользу владельца квартиры;
  • если после смерти по каким-то причинам недвижимость не была передана, то страховка выплачивается плательщику.

Договор пожизненного содержания предоставляется в Росреестр (в трех экземплярах), где плательщик ренты получает свидетельство о праве собственности с указанием обременения. Ограничение в правах на собственность новоиспеченный владелец недвижимости сможет снять только после предъявления свидетельства о смерти предыдущего хозяина.

В Росреестр также нужно будет предоставить квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей, реквизиты можно уточнить в справочном окне.

Общие рекомендации

Сторонам договора не следует переходить на дружеские доверительные отношения: держите их в рамках партнерских.

Сохраняйте квитанции об оплате услуг и покупок за все время действия соглашения.

Все денежные средства передавайте и принимайте только с оформлением расписки или другим способом, который бы документально подтверждал факт оплаты (банковским или почтовым переводом).

Если вы договоритесь о периодическом подписании некоего акта о приеме-передачи услуг, в котором будет отражено, что обязанности сторонами полностью исполнены и претензий нет, то это защитит от возможных мошеннических действий противоположной стороны.

Пожизненная рента может стать хорошим вариантом для решения проблем с отсутствием жилплощади. Конечно, для получения квартиры в свою полную собственность плательщику приходится ждать кончины получателя ренты, а за это время рентоплательщик обязан соблюдать и выполнять пункты контракта, создать благоприятные условия для жизни пожилого человека, ни в чём его не ущемляя.

При честном выполнении всех положений соглашения выгоду получают обе его стороны.

Налоговые обязательства участников сделки

Согласно ст. 585 ГК РФ, плательщик ренты получает право собственности на объект недвижимости сразу после государственной регистрации договора. С этого момента он становится ответственным за своевременную оплату имущественного и земельного налога.

Плательщик имеет право на налоговый вычет, который предоставляется по окончании налогового периода трудоустроенным гражданам. Рассчитывать на него можно при условии, что квартира переходит в собственность на платной основе. Если рента подразумевает переход права на имущество безвозмездно, то получение налогового вычета не предусмотрено.

Получатель ренты оплачивает налог в размере 13% с дохода физического лица. Размер налога определяется в зависимости от ежемесячной суммы.

Расчет ведется по формуле: размер ежемесячного платежа × 12 (месяцев) × 13%. Например, в месяц производится выплата в размере 12 000 руб. Получается: 12 000 × 12 × 13% = 18 720 руб. Эта сумма должна быть внесена по самостоятельно составленной декларации.

При досрочном расторжении сделки и выкупе ренты с полученной суммы также потребуется заплатить налог в размере 13%.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector