Как составить договор
Чтобы оформить в документе передачу права временного пользования имуществом, требуется конкретно указать в нем все данные обеих сторон, а также адрес передаваемой недвижимости. Кроме этого, в договоре должна присутствовать следующая информация:
- названия организаций, либо данные физического лица;
- ИНН, либо код юридического лица;
- тип деятельности, а также название передаваемого в субаренду имущества;
- срок действия документа, а также дата его подписания;
- четкая цена услуги и допустимые способы оплаты;
- подписи обеих сторон.
Подобный договор должен быть заключен исключительно в письменной форме. Все варианты, заключенные устно, не несут никакой гражданско-правовой силы, а, соответственно, и юридической. Это касается всех типов имущества, начиная от автомобиля и квартиры, и заканчивая производственным помещением. Схема составления подобных сделок имеет такую последовательность:
- Собственник сдает свое имущество арендатору на длительный срок, где в соглашении записана возможность переуступки временного пользования третьему лицу.
- Субарендодатель, основываясь на возможности предоставления объекта в субаренду, заключает подобный договор на все имущество либо его часть.
- В результате арендатор получает доход от субаренды напрямую.
Основным предметом подобного соглашения является субаренда имущества. В грамотно составленном документе указывается информация о самом объекте и о сторонах соглашения.
Кроме этого, должна вноситься следующая информация;
- Данные физического лица либо организации, получающей контроль над имуществом.
- Описание объекта.
- Характеристики собственности.
Любая собственность, вне зависимости от её принадлежности: муниципальная, государственная либо частная, может быть сдана в субаренду на срок, не превышающий длительность договора аренды. При нарушениях, допущенных в процессе его заключения, текущий правовой механизм позволяет аннулировать подобный документ.
Важно! При заключении соглашения аренды на срок менее 3 лет, производить переуступку права использования собственности запрещается. Важно, чтобы соглашение с собственником имело продолжительность больше 3 лет.
Права и обязанности
За распределение прав, а также ответственности отвечают правила поведения в процессе эксплуатации. Подобная норма регламентируется, как заключенными между сторонами документами, так и действующими нормами законодательства.
Таковыми являются следующие требования:
- За сохранность имущества отвечает именно арендатор, даже в том случае, когда он не занимается эксплуатацией собственности.
- Для взыскания с субарендатора средств за повреждения, вверенного ему имущества, должны предоставляться соответствующие доказательства.
- Сумма, которая получается за повреждения собственности, закрепляется документально в договоре.
- Перед сдачей в аренду/субаренду имущество должно быть застраховано.
Сложность подобной процедуры состоит в необходимости не только предупредить собственника имущества, но и получить от него разрешение на совершение данного вида деятельности. В случае отказа и заранее внесенной предоплаты субарендатором, он может её лишиться.
- Находится субарендатор.
- Происходит совместное оформление взаимовыгодного документа.
- Составляется договор, и с согласия владельца происходит его подписание.
Будущий субарендатор и текущий арендосъемщик должны подготовить пакет документов, до того, как подписывать соглашение, в противном случае, отсутствие даже одного из них приведет к задержке. Поэтому требуется заранее приготовить:
- Паспорт, а также ИНН физического лица, либо код организации субарендатора.
- Разрешение от собственника имущества (обычно недвижимости).
- Документы на сам объект, к примеру, земельный паспорт, либо техпаспорт помещения.
Обязательным является наличие в соглашении следующих пунктов:
- Арендная плата, её размер, порядок и форма выплаты.
- Непосредственно предмет договора и его параметры.
- Права и обязанности обеих сторон.
- Длительность действия заключаемого договора.
- Юридические адреса (либо адрес проживания, при составлении договора физ. Лицом), а также реквизиты сторон.
На двух экземплярах документа должны быть подписи, которые поставили обе стороны договора субаренды.
Порядок действий по процедуре оформления таких договоров регламентируется ст. 615 Гражданского Кодекса. В нем закреплены все основополагающие правила.
Арендная плата
Субарендная плата за поднайм определяется лицом, заключившим договор аренды с собственником. Это обговаривают заранее и вносят в последующее соглашение. При этом зачастую, чем больше срок пользования имуществом, на который заключается договор, тем меньше цена.
А за счет того, что сдача на платной основе во временное пользование собственности не считается предпринимательской деятельностью, деньги, полученные от этого, не облагаются налогом. А финансовая сторона вопроса не имеет никакого отношения к владельцу имущества, поэтому часто сумма, получаемая от этого, превышает размеры арендных платежей.
Именно за счет разницы суммы платежей и отсутствии налога, субаренда квартир, как бизнес сегодня очень популярна.
Особенности
Здесь важно отметить, что прямого запрета на передачу субаренды другому лицу нежилого помещения в ГК РФ не существует. Но для законности подобной передачи, следует её осуществлять только в тех случаях, когда запрет на подобное действие не установлен в соглашении на поднайм.
А может ли субарендатор сдавать помещение, зависит также и от согласия арендатора, который несет фактическую ответственность за сохранность имущества. Такое согласие субарендодатель должен получать в письменном виде, как доказательство в случае возникновения в дальнейшем конфликтных ситуаций.
Важно! Срок сдачи не должен превышать длительности составленного договора субаренды.
Субаренда в ГК РФ
Определение, что такое субаренда нежилого помещения, состоит
его пользования третьему лицу за оговоренную стоимость. Иными словами, происходит перепродажа временного права использования собственности, либо её части, от арендатора к субарендатору.
Подобное соглашение актуально, в частности, при аренде площадей в торговых центрах. К примеру, когда супермаркет берет в пользование первый этаж ТЦ, но сдает в субаренду места возле выхода из касс, для размещения там торговых островков.
Для подобных случаев должен быть заключен договор субаренды нежилого помещения, позволяющий арендатору в дальнейшем предоставлять субаренду для частичной компенсации своих затрат.
Важно! субарендатор – это физ. или юр. лицо, которое перекупает право использования собственности у арендатора на определенный срок за конкретную плату.
По действующему Гражданскому Кодексу, чтобы сдавать помещение в субаренду, требуется наличие на это согласия собственника помещения. В этих целях может использоваться:
- пункт соглашения об аренде, указывающий на такую возможность;
- письменное согласие собственника, приложенное к копии договора аренды.
По пункту 2 ст. 615 Гражданского Кодекса, лицом, которое ответственно перед владельцем недвижимости, является именно арендатор, даже если он ранее начал сдавать помещение в субаренду. Подобное правило невозможно изменить каким-либо соглашением.
