Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры

Основная документация

После того, как объект покупки выбран, следующим этапом становится заключение предварительного договора купли-продажи и внесение предоплаты в знак того, что квартира не будет продана другому лицу, пока происходит процесс купли-продажи и оформление всех документов.

Какие бумаги нужны для сделки?

ВНИМАНИЕ: Основные – это те документы, без которых граждане не смогут вступить в фактические права собственности, либо подтвердить правомерность вступления в эти права. Такие бумаги констатируют факт юридического вступления в вещные права на квартиру, что позволяет им не только пользоваться жильём по назначению, но и распоряжаться им, совершая имущественные сделки.

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры:

  • правоустанавливающие;
  • право удостоверяющие.

Нормы вступления в права собственности регулируются главой 17 ГК РФ, имеют широкий спектр применения и причин возникновения.

К правоустанавливающим документам относится та документация, на основании которой продавец ранее получил квартиру в собственность. Она разнообразна и может быть представлена в виде:

  • Какие документы необходимо проверить при покупке квартирыдоговора купли-продажи;
  • дарственной;
  • договора мены (обмена);
  • свидетельства о приватизации;
  • свидетельства о наследовании;
  • решения суда о признании права собственности.

При этом допускается единоличное приобретение недвижимости или совместное. Если оно приобреталось или получалось по наследству солидарно, то обязательно нужно оформить его в долевую собственность с выделением долей. Тогда оно продаётся:

  • всеми совладельцами;
  • одним из них, по доверенности от остальных.

Договора сделок могут удостоверяться нотариально, но данное требование для них не обязательно.

Оно оформляется на основании право удостоверяющего документа, но не подменяет его. При сделке обязательно используются оба из них. Если квартира распределена по долям – каждый из совладельцев представляет свой экземпляр свидетельства.

ВАЖНО: Правоустанавливающие и право удостоверяющие бумаги должны находиться у собственника. Проверить их нужно в первую очередь при просмотре квартиры, в помещении её владельца. Можно – в офисе риелтерской компании или юриста, которые сопровождают сделку.

Общение с собственником

У владельца помещения сразу же следует проверить паспорт с пропиской и идентифицировать его персональные данные со сведениями, указанными в основной документации. Они не должны различаться. Если фамилия не совпадает – нужно затребовать свидетельство о браке, которое подтверждает смену фамилии.

Если изменились другие данные, их также нужно восстановить, просмотрев соответствующие свидетельства, акты или справки. Если квартира в долевом пользовании – та же процедура распространяется на всех граждан, выступающих со стороны продавца.

Взамен требуется представить свой паспорт, чтобы у потенциального контрагента так же не осталось сомнений в добросовестности намерений покупателя. Впоследствии, для оформления сделки продавцу нужно предъявить все паспорта членов семьи или свидетельства о рождении детей, которым не исполнилось 14 лет. В паспорте собственника нужно проверить штамп о заключении брака.

Если он женат, то на основании статьи 35 СК РФ недвижимость может являться совместно нажитой. В этом случае должно прилагаться разрешение на сделку от супруга. ВАЖНО: Наличие брачного контракта может отменять действие статьи 35 СК РФ, вступлением в силу статьи 40 СК РФ. Важную роль играет выписка из Единого государственного реестра правообладателей (ЕГРП).

Статья 40 СК РФ. Брачный договор

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

В ней указывается собственник объекта недвижимости, что даёт возможность полностью удостовериться в надёжности контрагента. Кроме этого в выписке содержатся сведения о предшествующих правообладателях.

Если квартира в короткие сроки переходила от одного хозяина к другому, можно усомниться в том, что для сделки выбран достойный вариант (о том, чем опасна покупка квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности, читайте здесь).

В интересах продавца может действовать поверенный. Для этого ему потребуется иметь на руках нотариально удостоверенную доверенность. Она действительна только при предъявлении паспорта поверенного. Срок действия доверенности должен указываться. Если такого указания нет, то она может действовать:

  • до момента совершения сделки;
  • не более трёх лет.

Кроме этого доверенность на продажу представляют лица, продающие один объект, находящийся в долевой собственности – если от имени всех действует один представитель. Наличие согласия на совершение сделки не отменяет предъявление доверенности. Если у продавца генеральная доверенность, нужно насторожиться.

В этом случае целесообразно проверить сведения, представленные в выписке из ЕГРП. Череда продаж на основании доверенности может указывать на то, что квартира участвует в «серой схеме» (о том, какие еще существуют схемы мошенничества при продаже жилья и как проверить недвижимость, читайте здесь).

Изучение истории жилья

Чтобы не возникало неприятных сюрпризов после покупки недвижимости на вторичном рынке, необходимо убедиться в чистоте истории квартиры. Чтобы проверить юридическое прошлое жилья, необходимо:

  1. Заказать выписку из ЕГРН. В ней отражаются все действия с собственностью, производимые в прошлом: пути передачи в собственность, наличие или отсутствие обременений, запретов на совершение сделок (арест, залог, исковые требования).
  2. Обратить внимание на то, как часто менялись собственники жилья. Чем чаще совершались сделки с недвижимостью, тем больше риск того, что это были операции мошенников.
  3. В соответствии со ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет 3 года.

    Поэтому, рекомендуется обращать внимание на время последних действий с недвижимостью в соответствии с ЕГРП: если срок по последней сделке выше 3-летнего периода, риски оспаривания законности действий с квартирой сведены к минимуму.

Наилучшим вариантом для приобретения квартиры считается объект недвижимости, у которого длительное время был один собственник, а прежний документ-основание на право собственности был заверен у нотариуса.

Титул, или история жилого помещения – существенная часть проверки. От неё зависит правоспособность сделки в целом, а так же возможность беспрепятственного владения жильём впоследствии.

Узнайте к чему:  Сколько стоит аренда земли сельхозназначения?

Здесь главное – не нарушить права третьих лиц, которые впоследствии смогут оспорить сделку в суде. А так же идентифицировать продавца и убедиться в его правоспособности и дееспособности.

Обременения

Обременение выражается в том, что квартира может находиться в залоге или быть арестованной. Сведения о залоге подтверждаются кадастровой справкой об отсутствии обременения. Такую справку получают в Кадастровой палате или МФЦ, непосредственно перед сделкой. Она действительна от 10 дней до 1 месяца.

Обременение в виде ареста может налагаться и на должников, которые долгое время не рассчитывались за услуги управляющей и жилищно-эксплуатационной компании.

Поэтому кроме кадастровой справки продавец предъявляет:

  • копию лицевого счёта из ЖЭК;
  • справку из УФНС об отсутствии налоговой задолженности.

Эти справки действительны в течение одного месяца. Если покупается квартира с долгами, обязательно оформляется договор переуступки долговых обязательств, допускающий существенное снижение стоимости. Но такие сделки допускаются только до момента ареста квартиры.

Сведения о том, что собственник задолжал и стал заложником судебной тяжбы, указывается в выписке из ЕГРП пометкой о наличии правопритязаний.

Обременение – это юридический запрет на совершение сделок с недвижимостью. Чтобы узнать об обременении квартиры, можно обратиться на официальный сайт Росреестра или запросить выписку из ЕГРН. Второй способ более надежный, т.к. на сайте не всегда указывается полная информация.

В выписке ЕГРН указываются все случаи обременения и ограничения приобретаемой недвижимости: залог у банка при ипотеке, арест, ограничение на совершение сделок, наложенное одним из собственников, рента, аренда.

Оценка его дееспособности

Нужно обязательно убедиться в том, что лицо, выступающее в роли продавца, достигло правоспособного возраста и является вменяемым. При малейшем сомнении требуется запросить справку о его дееспособности:

  • из психиатрической клиники;
  • из наркологического диспансера.

Такая справка может быть получена в любое время, до оформления договора купчей и приложена к основному пакету. Без её наличия возникает опасность связаться с лицом, состоящим на учёте в одном из диспансеров, что может привести к оспариванию сделки и её двусторонней реституции на основании статей 171, 175 ГК РФ.

Согласование с БТИ и перепланировка

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой

Согласно Жилищному Кодексу РФ, перенос конструкций внутри помещения и любые переустройства должны быть узаконены. Если в продаваемой квартире была произведена перепланировка, но не было получено Разрешение Жилищной инспекции, она считается незаконной.

  1. Технический паспорт квартиры.
  2. Экспликацию.
  3. Поэтажный план квартиры.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Справку о соответствии адреса.

Если при визуальном осмотре помещения замечаются несоответствия с поэтажным планом и экспликацией, значит, была произведена незаконная перепланировка.

Обязательно проверяется полученная собственником в БТИ документация:

  • выписка из техплана;
  • справка об инвентарной оценке.

Выписку из техплана продавец может использовать в течение года. Однако нужно обязательно сверить соответствие представленного плана с фактическим помещением. Поэтому запросить её для проверки нужно ещё до решения о проведении сделки.

Последствиями этого могут стать:

  • штрафные санкции;
  • административное предписание о возвращении помещения в изначальное состояние;
  • оформление документации за счёт нового владельца.

Эта ответственность передаётся новому владельцу помещения вместе с купленной квартирой.

Незаконная перепланировка не является причиной для отказа в регистрации имущественной сделки. Если перепланировка проводилась, то дополнительного пакета документации не потребуется, нужно лишь идентифицировать соответствие полученного в БТИ техплана – реальному положению дел, что означает получение разрешения на перепланировку и внесение соответствующих сведений в инвентаризационные записи.

Справка об инвентарной оценке также играет важную роль. По данным, извлечённым из неё, можно определить степень износа квартиры и сделать более точные прогнозы на её последующую функциональность и затраты, требующиеся для содержания, эксплуатации и ремонта. Эта справка должна быть получена и представлена не позднее, чем за месяц до оформления купчей.

Третьи лица из домовой книги, в том числе несовершеннолетние

Многолетняя история квартиры допускает, что на её площади могут остаться прописанными граждане, оставшиеся от предшествующих хозяев. По преимуществу такие сделки существенно снижают стоимость помещения, так как впоследствии выписывать этих жильцов придётся новому владельцу. Кроме этого, нет гарантии, что суд встанет на сторону нового собственника.

Для того чтобы избежать таких инцидентов, нужно затребовать выписку из домовой (поквартирной) книги. Если квартира имеет давнюю историю, лучше всего, чтобы эта выписка была расширенной (архивной). Такая выписка должна быть на руках у продавца в момент показа квартиры.

Также нужно внимательно изучить выписку из ЕГРП, убедившись в том, что все предшествующие сделки проведены добросовестно. Особенно важно выписать матерей несовершеннолетних жильцов. Если они останутся зарегистрированными на перешедшей покупателю жилплощади, то их выписка может затянуться вплоть до достижения детьми возраста 18 лет.

Если у матери прописанной вместе с детьми нет иного жилья – суд вправе отказать в снятии этих граждан с регистрационного учёта. Единственной категорией прописанных граждан, не представляющей опасности для нового собственника, являются временные жильцы, так как они утрачивают право на прописку в установленный срок.

Под третьими лицами понимаются граждане, которые могут встроиться в сделку с третьей стороны, начав оспаривать двусторонний договор, которым является купчая. Такие действия допустимы, если права граждан неявные, но допускающие участия в оспаривании сделки.

Право на часть жилплощади имеют нижеследующие категории:

  • совладельцы, имеющие право на долю в квартире;
  • супруг, если квартира приобреталась в совместную собственность;
  • лица, чьи имущественные интересы были нарушены.

Поэтому долевая собственность требует предоставление доверенности от совладельцев, а от супруга нужно согласие на сделку. Особенная внимательность нужна, когда супруги в разводе. Если раздела имущества не последовало, то в течение 3 лет, согласно нормам статьи 196 ГК РФ, бывший супруг может предъявить свои имущественные права.

Узнайте к чему:  Ущерб причиненный преступлением это

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Если один из не выписанных родственников находится в местах лишения свободы, то его право на имущественные претензии вступает в силу с момента его выхода из мест заключения. То же касается граждан, выехавших в длительную командировку за рубеж и отсутствующих по иным уважительным причинам длительное время.

Это особенно важно, если таковые являлись супругами, детьми или супругами детей, которые имели право на приватизацию, но не участвовали в ней и не представили в отдел по приватизации официальный отказ.

СОВЕТ: Если при приватизации были нарушены права одного из членов семьи, прописанного в квартире, то он может затребовать восстановление нарушенных прав в суде, причинив ущерб новому владельцу. Такие сведения можно получить, сверив данные из архивной выписки со сроками приватизации квартиры.

При выбытии одного из претендентов из процедуры приватизации, нужно запросить справку из администрации о том, что указанное лицо официально отказалось от участия.

Перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости нужно проследить за тем, чтобы все лица были выписаны из квартиры, иначе это грозит необходимостью принудительного выселения. Для того, чтобы узнать обо всех прописанных лицах на данной жилплощади, необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги в паспортном столе.

Из нее можно узнать информацию о временно выписанных людях, которые могут заявить о своем праве проживания на жилплощади даже после ее продажи. К ним относятся:

  • Какие документы необходимо проверить при покупке квартирыЛица, пропавшие без вести.
  • Лица, осужденные за преступления.
  • Призывники срочной военной службы.
  • Престарелые люди, содержащиеся в социальных учреждениях.
  • Дети в исправительных учреждениях.
  • Недееспособные лица, помещенные в психиатрические лечебницы.
  • Люди, находящиеся на длительном лечении в медучреждениях.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, покупка такой недвижимости рискованная в том плане, что суд встанет на его место, если решит, что права ребенка в чем-либо были ущемлены или не соблюдены должным образом.

Несовершеннолетнее лицо может быть как собственником квартиры, т.е. иметь долю в ней, так и просто быть там прописанным. В первом случае необходимо проверить наличие у продавца справки из органов опеки и попечительства о том, что они дают разрешение на сделку.

ВАЖНО! Если приобретаемое вторичное жилье было приватизировано, и на момент приватизации в квартире был прописан ребенок, но его нет в Свидетельстве на право собственности, с продавца нужно требовать разрешение опеки на отказ ребенка от приватизации.

Если такового не имеется, права несовершеннолетнего были нарушены, а значит, покупать такую недвижимость не стоит.

О том, какие еще подводные камни, кроме прописанных третьих лиц, могут вас подстерегать при покупке квартиры на вторичном рынке и как их можно избежать, читайте в специальном материале.

Информация о тех, кто имеет право совершать операции с жильем

В соответствии со ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать жилье, свободным от прав третьих лиц. Эти же условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи. Права третьих лиц при сделке с недвижимостью могут быть неявными. Это касается родственных связей продавца или нарушенных прав бывших собственников квартиры.

Статья 460 ГК РФ. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

  1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

    Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

  2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Риск покупателя при этом заключается в том, что они могут оспорить его право на недвижимость после покупки и предъявить свои правопритязания. О том, что на момент сделки существуют какие-либо правопритязания, можно узнать из выписки ЕГРП.

К третьим лицам, имеющим право совершать сделки с квартирой, относятся:

  1. Супруг или супруга собственника жилья, который не вписан в Свидетельство о регистрации права, но имеет право на жилплощадь в силу закона.
  2. Наследник, объявившийся после оформления наследства на текущего собственника.
  3. Лица на правах пользователей квартиры (рентополучатели, арендаторы, прописанные родственники, члены семьи, в том числе, бывшие).
  4. Лица на правах несовершеннолетних.
  5. Лица на правах кредитора.

Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры

Чтобы снизить риск правопритязаний со стороны третьих лиц, рекомендуется заверять сделку у Нотариуса.

Способ приобретения жилого помещения в пользование

Перед покупкой необходимо знать, каким образом квартира оказалась в собственности у продавца. Документ-основание на право собственности может показать, каких рисков ожидать после покупки, которые могут заключаться в оспаривании сделки или признании ее ничтожной.

Поэтому рекомендуется обратить внимание на дату получения свидетельства на право собственности квартиры у продавца: если оно выдано более трех лет назад, риски минимальные, поскольку 3 года являются сроком исковой давности.

Существуют следующие способы приобретения жилья в собственность:

  1. Приватизация.

    Документом-основанием является договор передачи имущества муниципальным органом тем людям, которые были прописаны на жилплощади на дату передачи. Если количество человек и их имена совпадают с теми лицами, которые указаны в Свидетельстве на право собственности, тогда документы в порядке. Если кого-то не хватает, необходимо наличие нотариально заверенного письменного отказа этого члена семьи от приватизации.

  2. Покупка на первичном рынке.

    Этот способ считается низкорисковым, поскольку до продавца ею никто не владел, а если Свидетельство на собственность зарегистрировано в Росреестре, значит, предыдущая сделка была чистая. Для подтверждения этого способа приобретения жилья собственник должен предоставить один из документов: Договор долевого участия, Инвестиционный договор или Договор уступки прав требования.

  3. Приобретение недвижимости на вторичном рынке.

    Этот способ осуществляется по Договору купли-продажи у физического или юридического лица (Застройщика), а также по Договору мены. Рисковым случаем признается первый вариант, поскольку существует возможность нарушения прав предыдущих собственников.

  4. Приобретение недвижимости в кооперативе.

    Этот способ характерен для участников ЖСК и ЖНК, подтверждающими документами служат: справка о выплате пая, Договор уступки прав требования или купли-продажи.

  5. Получение недвижимости по наследству.

    Наследование может быть совершено двумя способами: по закону или по завещанию. Это самый непредсказуемый способ приобретения квартиры, поскольку в любой момент может заявить о своих правах один из «забытых» наследников. Документом-основанием является Свидетельство о праве на наследство, в котором указывается один из путей наследования.

    ВАЖНО! При наличии родственников у предыдущих владельцев жилья, которые могут претендовать на собственность, но не вписаны в завещание, необходимо проверить, имеется ли их письменный отказ от наследства.

  6. Приобретение имущества в дар.

    Какие документы необходимо проверить при покупке квартирыДокументом-основанием при этом является Договор дарения, заверенный нотариально. Чтобы снизить свои риски, необходимо удостовериться, что с момента составления договора прошло более 3 лет.

  7. Приобретение на основании соглашения о разделе имущества между родственниками или супругами или на основании судебного решения.

    Как правило, подобные способы приобретения собственности являются низкорисковыми.

  8. Приобретение по ипотечному договору.

    Юридически такие сделки считаются чистыми, поскольку банк тщательно проверяет квартиру перед тем, как взять ее в залог. Документом-основанием при этом является Свидетельство на право собственности, Договор купли-продажи или уступки права требования.

  9. Получение права собственности по договору пожизненного содержания с иждивением.

    В этом случае, должно иметься письменное согласие Получателя ренты на сделки с недвижимостью.

Узнайте к чему:  Ошибка в выписке из Росреестра

Прочие моменты, которые необходимо соблюсти

Исходя из вида правоустанавливающего документа, представленного собственником, может возникнуть необходимость проверки дополнительной документации. По преимуществу это касается квартир, которые ранее были:

  • получены в дар;
  • приобретены в ипотеку;
  • унаследованы.

Каждый вид перечисленной сделки может иметь свои подводные камни, которые повлияют на имущественное положение покупателя после оформления и регистрации купчей.

Дарение

Здесь отменяются нормы статьи 35 СК РФ о совместно нажитом имуществе, поэтому согласие супруга не требуется. Распространённое представление о праве пожизненного проживания дарителя в квартире не влияет на правоспособность сделки согласно нормам статьи 292 ГК РФ.

То есть собственник вправе продать квартиру, предоставив дарителю иное место для проживания. Но проверить стабильность права на недвижимость, принадлежащую продавцу, следует предельно досконально. Вопрос в том, что дарение – наиболее распространённая сделка, которая подлежит оспариванию со стороны родственников, а часто – и самого дарителя. В этом случае подстраховаться следует, проверив правоустанавливающий договор.

Если это типовой договор дарения, составленный нотариусом и удостоверенный им же – правоспособность документа максимальная. Если это рукописный текст, написанный символически, без учёта юридических нюансов, то нужно убедиться:

  1. Что со времени заключения дарственной прошло более трёх лет, что составляет срок давности для оспаривания.
  2. В выписке из ЕГРП отсутствуют пометки о судебных тяжбах и притязаниях в отношении подаренной квартиры.

Ипотека

На этот вид собственности распространяются нормы, применяемые к обременяемому имуществу. Поэтому для взятых в ипотеку квартир требуется справка из банка о том, что долговые обязательства исполнены и долг погашен.

Если закладная утеряна банком, продавец должен оформить её дубликат. Кроме этого обязательны кадастровые справки об отсутствии обременений и проверка выписки из ЕГРП, в которой констатируется передача прав от банка к собственнику.

Наследование

Как проверить документы при покупке квартиры – инструкция для покупателей недвижимости в новостройках и на вторичном рынке РФ

При предъявлении продавцом свидетельства о наследстве, требуется выявить число наследников. Если их несколько, то квартира должна оформляться в долевую собственность и продаваться согласно требованиям, предъявляемым к такому виду сделок. Кроме этого нужно выяснить – не возникли ли между наследниками судебные разбирательства и споры.

Если споры отсутствуют, то у продавца должны быть нотариально удостоверенные доверенности на продажу от сонаследников, вступивших в долевую собственность на квартиру. Или – нотариально удостоверенный отказ от собственной доли наследства на квартиру в пользу покупателя.

Также правопритязание на имущество, возбужденное исковым производством, указывается в выписке из ЕГРП. Если исковое производство возбуждено, то сделка может проводиться не ранее чем через 10 дней после получения выписки с положительным решением суда, вынесенного в пользу продавца. Выписка из решения суда выступит правоустанавливающим документом.

Заключение

Чтобы максимально обезопасить себя от покупки вторичного жилья, к которому возможны правопритязания со стороны третьих лиц, претензии со стороны органов попечительства или других структур, необходимо следовать правилам:

  • Проверять личность продавца при совершении сделки.
  • Проверять базовые и дополнительные документы на квартиру.
  • Все важные этапы сделки с продавцом заверять у Нотариуса.

При соблюдении этих пунктов можно обезопасить себя от потери жилья и финансов.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Проверка документации на квартиру перед подписанием договора – важнейший этап организации сделки. От правильности его прохождения зависит последующее благополучие нового собственника, выражающееся в беспрепятственном владении и распоряжении жилым помещением.

Проверять требуется не только документацию на жильё, с учётом специфики предъявленного правоустанавливающего документа, но и правоспособность продавца, а так же – историю квартиры от самого начала её существования.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector