Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Хороший договор субаренды здания

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендатор с согласия Арендодателя предоставляет Субарендатору во временное пользование за плату _______________ (указать данные, позволяющие определенно _________________

установить имущество, подлежащее передаче в субаренду)

(далее — «Объект»), целевым назначением которого является _________________

1.2. Арендодатель гарантирует, что Объект не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в субаренду не сдан, не обременен иным образом.

1.3. На момент заключения настоящего Договора сдаваемый в субаренду Объект находится у Арендатора во временном пользовании по договору аренды N ____ от «___»__________ ____ г.

1.4. В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего Договора.

Правовое регулирование

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

  • отдавать имущество в пользование безвозмездно;
  • сдавать полностью или частично в субаренду;
  • передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы п.2 ст.615 ГК требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения.

При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации. Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Важно! Если собственником нежилого помещения является муниципалитет, потребуется получить в органах власти письменное согласие на сдачу его в субаренду. Отсутствие документа влечет за собой наложение штрафных санкций и привлечение к административной ответственности арендатора.

Права и обязанности арендатора и субарендатора

 Своевременное внесение оплаты в установленном размере если есть веские основания для задержки оплаты, то собственник или арендатор должен быть предупрежден заблаговременно
 Своевременная оплата коммунальных услуг и других платежей если это обговорено условиями договора
 Использование имущество по назначению в жилом помещении нельзя обустраивать кабинет для бизнеса, а в коммерческой недвижимости не допускается проживание людей
 Соблюдение санитарных и гигиенических норм, поддержание чистоты, уважение к соседям уведомление собственника или арендатора о произошедших авариях и чрезвычайных происшествиях
 Сдача имущества по акту, в целостности, если это обговорено условиями контракта после проведения косметического ремонта, в установленные сроки
 Проведение ремонтных работ, если это указано в договоре иные обязанности, предусмотренные соглашением
 Использовать имущество по назначению в течение обговоренного периода требовать проведение ремонтных работ
 Пользоваться коммунальными услугами интернетом и телефоном, если производится оплата, а также пользоваться имуществом, переданным по акту

Аренда — это передача имущества во временное пользование. Субаренда — это передача уже арендованного имущества третьим лицам для использования по назначению.

Оба вида юридических сделок имеют свои особенности, которые необходимо знать перед заключением договора.

2.1.1. Предоставить Субарендатору по Акту приема-передачи Объект в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями субаренды, предусмотренными в настоящем Договоре.

2.1.2. Не ограничивать каким-либо образом права Субарендатора по пользованию Объектом и не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению, за исключением случаев, когда такое ограничение возникает в связи с предписаниями полномочных государственных органов или в связи с действующими или вступившими в силу в период действия настоящего Договора нормативными актами РФ.

2.1.3. Принять от Субарендатора Объект по Акту приема-возврата в срок _____ дней по истечении срока субаренды.

2.2.1. Осуществлять проверку состояния Объекта не чаще _________________, а также в случае неотложной необходимости в присутствии Субарендатора.

Хороший договор субаренды здания

2.2.2. Контролировать целевое использование Субарендатором переданного в субаренду Объекта.

2.2.3. Требовать расторжения настоящего Договора и возмещения убытков в случае, если Субарендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего Договора.

2.3.1. Использовать Объект в соответствии с его целевым назначением, указанном в настоящем Договоре.

2.3.2. Своевременно и в полном объеме выплачивать Арендатору субарендную плату за пользование Объектом.

Узнайте к чему:  Договор приватизации жилого помещения (образец)

2.3.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, нести расходы на его содержание.

2.3.4. Обеспечивать представителям Арендатора беспрепятственный доступ на Объект для его проверки и осмотра.

2.3.5. При окончании срока субаренды или прекращении настоящего Договора вернуть Арендатору Объект в пригодном к использованию состоянии по Акту приема-возврата.

2.4.1. В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ требовать соответственного уменьшения субарендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором субаренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.

2.4.2. На заключение договора субаренды на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по настоящему Договору.

Хороший договор субаренды здания

2.4.3. В случае досрочного прекращения договора аренды Субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на Объект в пределах оставшегося срока субаренды на тех же условиях.

2.4.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного Объекта.

2.5. При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации Стороны обязаны письменно в срок _____ дней сообщить друг другу о произошедших изменениях.

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную настоящим Договором и действующим законодательством РФ.

4.2. В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ Арендатор несет перед Субарендатором ответственность за недостатки сданного в субаренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего Договора он не знал об этих недостатках.

4.3. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего Договора или целевым назначением Субарендатор выплачивает Арендатору штраф (пени) в размере _______________ и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

4.4. В случае нарушения Субарендатором п. 3.2 настоящего Договора Субарендатор выплачивает Арендатору штраф (пени) в размере _____% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4.5. Выплата штрафов (пени) не освобождает Стороны от выполнения обязательств, взятых на себя по настоящему Договору.

Особенности составления договора

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

  • дата и место составления;
  • данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
  • точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • срок действия договора;
  • стоимость, сроки и форма оплаты;
  • полные данные сторон;
  • подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить следующие моменты по срокам договора субаренды:

  • все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
  • срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
  • документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Арендатор

Арендатор обязан ознакомить субарендатора с путями эвакуации, а также правила внутреннего распорядка, действующего на территории этого нежилого помещения.

К правам стороны можно отнести:

  • проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы;
  • требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей;
  • проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна;
  • устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни.

Субарендатор

В обязанности этой стороны договора входит:

  • использование полученных площадей только для целей, установленных договором;
  • соблюдение технических и пожарных норм;
  • ликвидация последствий аварийных ситуаций, компенсация нанесенного ущерба по причине собственных действий;
  • своевременное внесение арендной платы на условиях, прописанных в договоре;
  • уведомление арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней.

Это основные пункты обязанностей, обе стороны по согласованию могут расширить перечень. Дополнительно необходимо указать право или отсутствие возможности субарендатора на внесение конструктивных изменений в помещение.

Узнайте к чему:  Договор между Союзом Советских Социалистических Республик и Финляндской Республикой о правовой защите и правовой помощи по гражданским, семейным и уголовным делам

В таком договоре часто устанавливаются особые условия, которыми предусмотрена защита интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения предмета договора будут являться собственностью арендодателя.

Субаренда – поднаем, то есть передача арендатором части или всей арендуемой недвижимости в аренду другому лицу. Это вполне законное действие, если совершено оно в соответствии с законодательством РФ.

Субаренда возможна в отношении нежилых или жилых помещений, земельных участков.

Права сторон при аренде регулируются Гражданским кодексом РФ. Там же есть пункт (п.2 ст. 615 ГК РФ) повествующий о том, что арендатор может пересдать помещение исключительно с согласия арендодателя.

При этом пункт о запрете сдавать помещение в поднаем включить в договор нельзя. Зато можно включить туда пункт о возможности сдать помещение в субаренду без согласования по каждой сделке.

Отдельного же раздела, посвященного субаренде, в Гражданском кодексе нет.

Пересдать можно всё помещение, снятое в аренду, или его часть.

Сегодня на рынке есть ряд крупных игроков (компании «Regus», «М-Стиль», «Daev Plaza»), специализирующихся на субаренде нежилых помещений.

Суть обычно в следующем: цена квадратного метра при съеме помещения большей площади обычно ниже, чем при съеме маленьких площадей. Помещение снимается в аренду, делится, оптимизируется, и сдается по кускам.

Интересна также практика, когда сдается не определенное количество метров, а количество рабочих мест.

По структуре договор субаренды схож с договором аренды, то есть должен содержать характеристики помещения, права и обязанности сторон, цену аренды и порядок расчетов между сторонами. Приложения – договор аренды и свидетельство о праве собственности (не путать со свидетельством на право аренды).

  • Участниками соглашения могут быть как юридические, так и частные лица, ЧП.
  • Подписывается в простой письменной форме.
  • Срок этого документа не может превышать срока, на который заключен договор аренды.
  • Первичный арендатор не может сдать в аренду больше прав по пользованию имуществом, чем предусмотрено его договором аренды.
  • Договор субаренды не может пролонгироваться автоматически в случае, если договор аренды продлен. Необходимо переподписание.
  • Если срок субаренды больше года – требуется государственная регистрация соглашения. Необходимо помнить о таком нюансе: только зарегистрированный договор по закону завершает сделку. До этого момента юридической силы соглашение не имеет. Так что лучше его регистрировать даже при сроке аренды менее года.
  • Согласие собственника на передачу арендуемого помещения в поднаем может быть прописано в договоре первичной аренды, либо может быть зафиксировано в любой другой форме: приложения к договору аренды, письма, протокола или соглашения сторон.

Риски при субаренде

Поскольку субаренда – мероприятие для троих, рискуют все участники.

Основной риск арендодателя: если безусловное согласие арендодателя на субаренду прописано в договоре аренды, сдача помещения происходит без согласования с владельцем.

Риски первичного арендатора такие:

  • Ответственность за помещение несет непосредственно первичный арендатор.
  • Зачастую в субаренду сдается помещение после ремонта, оптимизации помещений. При аренде на срок 1-3 года есть опасность, что арендодатель не продлит контракт и вложенные в помещение средства не окупятся.

Риски субарендатора состоят в следующем:

  • Если договор аренды расторгается, договор субаренды автоматически утрачивает юридическую силу.
  • Зачастую, если арендодателем является муниципальное образование, получить согласие собственника на субаренду практически невозможно. Поэтому первичный арендатор уговаривает подписать договор субаренды без этого документа. Отсюда риск вылететь с занимаемых площадей в любой момент.
  • Арендатор обычно не слишком заинтересован во вложении средств в недвижимость, поэтому мольбы субарендатора о ремонте, решении других технических вопросов будут скорее всего игнорироваться или откладываться в долгий ящик. Хотя прямые арендодатели также не стремятся к дополнительным вложениям в собственность.

Субаренда квартир

Субаренда квартир – бизнес, стремительно набирающий обороты в крупных городах. Снять квартиру вместо гостиницы дешевле, а вместо хостела – удобнее.

Перспективы пересдачи квартир с точки зрения идеи для бизнеса кажется радужными – казалось бы, деньги из ничего. Никаких крупных вложений, только расходы на ремонт, мебель и бытовую технику. Разберемся в выгодах и опасностях этого вида деятельности.

Для собственника квартиры при подписании договора с возможностью субаренды или поднайма главный плюс в том, что ежемесячная плата по такому договору обычно выше среднерыночной. Минус – вы не знаете, кому будет сдана квартира.

Чаще всего квартиры по субаренде сдают приезжим, туристам. Это неплохой вариант: их почти не будет дома, и обычно они так устают на экскурсиях, что шуметь по ночам у них не будет сил. Минус туристов – в их сезонности.

Узнайте к чему:  Как проходит суд с банком по кредиту

При расположении квартиры расположена в спальном районе, туристам она может быть интересна при непосредственной близости к метро.

Такие квартиры чаще сдаются посуточно или даже на несколько часов местным – для встреч влюбленных и не очень, а также гастарбайтерам.

Лучше официально зарегистрировать договор аренды с подпунктом о возможности субаренды. Придется платить налоги, но вы будете надежнее защищены юридически.

3. СУБАРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Хороший договор субаренды здания

3.1. Субрендная плата составляет _____ (__________) рублей в _______________.

3.2. Сумма, указанная в п. 3.1 настоящего Договора, перечисляется Субарендатором на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем Договоре, не позднее ____ числа _____________. (каждого месяца, первого месяца в квартале и т.п.)

3.3. Субарендная плата включает в себя: __ (указать, при необходимости,

________________.

дополнительные платежи за пользование Объектом)

Чем опасна субаренда нежилого помещения?

Перечислим ряд «подводных камней» сделки и риски, связанные с ними.

  1. При заключении договора субарендатору бывает достаточно сложно настоять на своей редакции договора. Основным будет первоначальное соглашение собственника и арендатора. Поэтому последний должен придерживаться условий, установленных собственником. В этом случае субарендатору целесообразно запросить первоначальный договор и изучить его.
  2. Особое внимание нужно обратить на срок сдачи в аренду нежилых площадей. Если в соглашении о субаренде будет указана дата окончания позднее, то существуют риски для второй стороны. Потому подписывать документ следует со сроком не позднее даты по договору аренды.
  3. Использование помещений по целевому назначению является еще одним важным моментом. Риски могут возникнуть при желании взять площади под офисные помещения, а заключить договор субаренды склада. Запросите технический паспорт объекта у арендатора и уточните, для каких целей его можно использовать.
  4. Обязательно наличие согласия от собственника на сдачу площадей в субаренду. Лучше иметь на то письменное разрешение или ссылку на основной договор аренды с возможностью переуступки права у арендатора. На муниципальные нежилые помещения обязательно получение согласия в письменном виде.
  5. Арендатор обладает правом прекратить действие договора до установленного срока (ст.608 ГК). Оспорить его решение невозможно, но предусмотреть в соглашении такой момент реально. Достаточно вписать пункт о неустойке в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора.

7. СРОК СУБАРЕНДЫ

7.1. Срок субаренды Объекта по настоящему Договору составляет ___________ с момента его принятия Субарендатором по Акту приема-передачи и не может быть более срока договора аренды.

7.2. Если Субарендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендатора не менее чем за _____ месяц(ев) до окончания действия настоящего Договора.

Хороший договор субаренды здания

7.3. При заключении договора субаренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению Сторон.

7.4. В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия настоящего Договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

8. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. По соглашению Сторон настоящий Договор может быть изменен или расторгнут.

8.2.1. Грубо или неоднократно нарушает условия настоящего Договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению.

8.2.2. Существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта.

8.3.1. Арендатор не предоставляет Объект в пользование Субарендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего Договора или назначением Объекта.

8.3.2. Переданный Субарендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендатором при заключении настоящего Договора, не были заранее известны Субарендатору и не должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра Объекта при заключении настоящего Договора.

Что подразумевает под собой договор субаренды

8.3.3. Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Субарендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

9.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, и один экземпляр хранится в делах _______________.

9.3. Настоящий Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в _______________.

9.4. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector