Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-71-06 (доб. 112, бесплатно)

Что делать если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?

Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна.

Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда.

Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.

Квартиру с долгами можно продать в 2019 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.

Нет, в соответствии с жилищным и гражданским законодательством, квартира продается и переходит к новому собственнику, но долги за ней не следуют. Иными словами, «спихнуть» свою задолженность новому владельцу никак не удастся.

Но есть одно «но». Да, долги за холодное и горячее водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, содержание придомовой территории и общего имущества в многоквартирном доме, электроэнергию, газ и т.д. новому владельцу недвижимости не передаются.

Они закреплены не за жилым помещением, а за его владельцем. Это было бы даже нелогично, ведь эти услуги уже потреблены предыдущим собственником. А новый собственник будет оплачивать услуги жилищно-коммунального хозяйства с того момента, когда его право собственности было зарегистрировано в Росреестре.

Долги за телефонную связь, интернет, кабельное и спутниковое телевидения также не переводятся на нового собственника. Договор на предоставление вышеуказанных услуг обязательно должен быть расторгнут при продаже квартиры. Перед расторжением продавец обязан будет погасить существующую задолженность.

ВАЖНО !!! Исключением из этого правила являются долги за капитальный ремонт. Вот они, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статья 158) переходят к новому владельцу. Ведь взносы поступают в фонд капитального ремонта и накапливаются там.

И, как правило, использоваться будут не в настоящем, а в будущем для ремонта соответствующего многоквартирного дома. Поэтому взносы за капремонт придется оплачивать покупателю, заставить это сделать продавца, даже в судебном порядке, уже будет очень трудно.

Таких основных способов будет четыре.

В первом случае владелец квартиры сам решает проблему с задолженностью по согласованию с управляющей компанией. Он может взять в банке кредит и сразу погасить имеющуюся задолженность, либо просить у управляющей компании отсрочку по уплате.

Что делать если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам?

При втором варианте продавец получает средства для погашения задолженности за коммунальные услуги из задатка (авансового платежа) за отчуждаемую квартиру. Но это обязательно должно быть оформлено отдельным соглашением. Это условие может быть также включено в предварительный договор купли-продажи.

ВАЖНО !!! Сумма задолженности должна быть прописана в соглашении обязательно, в полном объеме.

В третьем случае договор купли-продажи заключается без каких-либо предварительных соглашений и дополнительных условий. При этом задолженность остается за продавцом, и он будет ее самостоятельно погашать из суммы, полученной по договору. Но покупатель обязательно должен быть о ней осведомлен.

Узнайте к чему:  Обжалование судебных актов арбитражного суда

При четвертом способе возможен перевод долгов на покупателя путем включения соответствующего условия в договор купли-продажи. Соответственно, цена недвижимости также снижается на суммы задолженности за услуги жилищно-коммунального хозяйства. Управляющая компания также должна быть уведомлена о переводе долгов на нового собственника.

Как поступить при покупке

Хотя долги за коммунальные услуги на нового собственника не переходят, все равно приобрести подобную квартиру будет неприятно, поскольку грозит затратами нервов и времени. Поэтому ниже будет дана пошаговая инструкция, как снизить риск приобретения квартиры, обремененной долгом за услуги жилищно-коммунального хозяйства.

  1. В первую очередь необходимо любым способом получить документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Предоставить подобную справку (выписку) должен продавец. Либо он должен предоставить согласие в письменном виде на то, чтобы управляющая компания предоставила сведения о наличии или отсутствии такой задолженности по услугам жилищно-коммунального хозяйства. Без согласия бывшего собственника управляющая компания предоставлять такие сведения не правомочна.

Предоставить информацию по долгам может не только управляющая компания, но и единый информационный расчетный центр. Организация, осуществляющая поставку ресурсов (газа, тепла, воды и пр.), также может помочь узнать текущую задолженность.

ВНИМАНИЕ !!! Запрос о наличии долгов по капитальному ремонту также можно направить в соответствующий региональный фонд.

Помимо проверки задолженности по квартплате покупателю нужно справиться о том, не существует ли у данного жилого помещения иного обременения (например, ареста). В едином реестре прав на недвижимость предоставляют подобные выписки, но тоже только продавцу.

  1. Если задолженность за коммунальные услуги все же обнаружилась, то надо решить вместе с продавцом, как действовать. Об основных вариантах действий будет сказано ниже.
  1. Придя с бывшим владельцем к консенсусу, переходят непосредственно к заключению сделки купли-продажи.
  1. После заключения сделки она должна быть надлежащим образом зарегистрирована в Росреестре. При этом должны быть, помимо стандартного перечня, предоставлены документы, подтверждающие решение вопроса по коммунальным платежам.
  1. После регистрации перехода прав на квартиру к новому собственнику, он должен уведомить об этом управляющую компанию.

Сначала разберемся с ситуациями, когда новые владельцы неосознанно купили квартиру с долгами по коммуналке. Что делать в случаях, когда управляющая организация требует погасить недоимку, накопленную предыдущими жильцами, рассмотрим ниже.

Купили квартиру с долгами по коммуналке: что делать

При покупке «проблемной» квартиры накопленная задолженность по коммунальным платежам остается за бывшим собственником

Положение гласит, что накопленная задолженность числится за конкретным жильцом квартиры, который допустил подобные обстоятельства. Соответственно, требовать с нового хозяина оплату становится нарушением закона.

Правда, коммунальные предприятия пренебрегаю таким правилом и оказывают давление на жильцов, которые купили непроверенную жилплощадь. Тут для владельца открывается два пути: решать проблему в суде либо добровольно погасить долги.

В остальных ситуациях продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не становится причиной для погашения новыми жильцами старых задолженностей. Ведь с момента вступления в права владения уместно открыть другие лицевые счета на изменившихся собственников, а неоплаченные обязательства предыдущих жильцов остаются за теми людьми.

Долг по капитальному ремонту при покупке квартиры

Единственным исключением из общего правила становится долг по капитальному ремонту — эта сумма переписывается на нового собственника жилплощади

Учитывайте, что 1–2 пункты статьи 391 Гражданского кодекса оставляют новым собственникам право погашения недоимки лишь на добровольной основе. То есть, такой момент оговаривается заранее и отражается в нотариально заверенном соглашении. Само собой, в подобных случаях целесообразно настаивать, чтобы продавец сделал скидку на жилье.

Узнайте к чему:  Оплата патента иностранного гражданина в 2019 году: как оплатить

Чтобы избежать скандала с представителями ТСЖ и судебной тяжбы, покупателю квартиры уместно придерживаться определенных правил. Первым шагом в подобных ситуациях становится извещение сотрудников управляющей конторы о смене владельца недвижимости.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Если человек неосознанно приобрел жилье с долгами, при общении с представителями ТСЖ уместно настаивать на собственной правоте

Вторым шагом тут становится поиск предыдущего владельца и предъявление этому человеку требований погасить накопленные суммы недоимки. Конечно, на этом этапе вероятно появление проблем – ведь недобросовестный продавец, скрывавший реальную ситуацию при совершении сделки, скорее всего, избежит подобного «общения».

Когда служащие ТСЖ настаивают, чтобы покупатели жилья оплачивали задолженность за свет, газ, воду и другие услуги, собственнику целесообразно подать судебный иск на эту компанию. Учитывайте, что в случаях с накоплением неуплаченных взносов за капремонт, дело становится заведомо проигрышным. Но в иных ситуациях уместно доказывать правоту именно этим способом.

Меры предупреждения

Сегодня на вопрос, можно ли купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, риэлторы отвечают положительно. Причем здесь новым собственникам уместно проверить состояние счетов продавца, запросив справку об отсутствии задолженности или ЕПД.

Кто платит долги за коммунальные услуги при покупке квартиры

Чтобы не стать жертвой мошеннической схемы, покупателю целесообразно еще до заключения сделки проверить задолженность по выплатам ЖКХ

Если целью покупателя становится экономия на покупке недвижимости, и человек намеренно ищет «проблемные» квартиры, тут схема действий меняется. В этом случае уместно оговорить с хозяином размер скидки при продаже и зафиксировать это соглашение нотариально. Такие действия в будущем спасут покупателя от претензий продавца на жилплощадь.

Можно ли продать квартиру с задолженностью по квартплате

Нотариальное заверение каждого шага — правильное решение

Соответственно, при невыполнении указанного условия, сделку о покупке удастся расторгнуть либо предложить хозяину уступить в продаже жилья. Но и тут уместно согласовать, кто платит долги за коммунальные услуги при покупке квартиры.

Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?

Любой управляющей компании абсолютно все равно, кто именно погасит долги за поставленные услуги: хоть прежний владелец, хоть новый. Поэтому, отчаявшись получить деньги от бывшего собственника и не желая начинать процедуру судебного разбирательства, управляющие компании пытаются переложить обязанности по выплате долгов на нового собственника.

Любому гражданину необходимо знать, что это незаконно. И со спокойной совестью можно игнорировать долги в квитанции, если они возникли до момента перехода права собственности (т.е. до момента постановки на учет в Регистрационной палате).

Узнайте к чему:  Что нужно сделать после покупки квартиры: какие документы необходимо оформлять и получать, а какие остаются у покупателя?

Чаще всего, несведущих в жилищном законодательстве граждан, управляющие компании пытаются убедить в том, что задолженность привязана не к личности должника, а к самому жилому помещению. Как уже указывалось выше, это абсолютно незаконно, ведь с продажей квартиры закрывается предыдущий лицевой счет и открывается новый.

Не стоит реагировать и на угрозы управляющих компаний об отключении света, воды и газа. Сделать это они неправомочны, равно как и подать в суд. Включение нового владельца в список должников, размещенный в открытом доступе (например, на сайте или на стене объявлений конкретного ТСЖ) также незаконно, более того порочит имя нового собственника.

А как быть продавцу

Теперь оценим проблему под иным углом, посмотрев на ситуацию глазами задолжавшего собственника, который планирует избавиться от жилплощади. Уточним, можно ли продать квартиру с задолженностью по квартплате с минимальными потерями, и удастся ли убедить покупателя в приобретении подобного имущества.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

При беспечном подходе к делу хозяин-должник тоже рискует оказаться жертвой мошенников

Однако хозяину целесообразно трезво оценивать имеющиеся риски – ведь конечным должником при неуплате останется продавец. Поэтому мошенничество со стороны покупателя нельзя исключить полностью. Знания, как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, уберегут продавца от претензий жилищной конторы в будущем.

Рассмотрим правильное поведение продавца, у которого накопилась определенная сумма просрочки выплат за услуги ЖКХ. Выясним, как продать квартиру с долгами по ЖКХ, чтобы избавиться от обязательства уплаты начисленной суммы.

Отметим, что здесь не обойтись без заключения соглашения о достигнутой договоренности, которое заверяет нотариус. Однако на вопрос, кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры, найдутся и другие ответы.

Кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры

Договоренность о погашении суммы одной из сторон фиксируется в дополнительном соглашении и заверяется нотариусом

Учитывайте, что формально обязанности погашения задолженности ложатся на предыдущего владельца, если не оговорены другие условия. Поэтому игнорирование или намеренное сокрытие такого момента оборачивается против должника.

Теперь остановимся подробнее на нюансах, которые предполагает заключенный договор купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам. Чтобы обе стороны не сомневались в намерениях оппонента, тут уместно документально фиксировать каждый шаг и нотариально заверять дополнения к основному соглашению.

Договор купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам

Договор купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам дополняется заверенными соглашениями о преемственности задолженности и актом приемки-передачи жилья с указаниями показаний счетчиков

Кроме того, еще на этапе выплаты аванса, покупателю целесообразно требовать приложения к правоустанавливающим бумагам справки из ЕИРЦ, которая подтвердит положительный баланс на счетах продавца. Если же суммы тут отрицательные и новый жилец не намерен оплачивать старые долги, на момент заключения акта купли-продажи в этом документе указывают текущие показания приборов учета.

Единственный момент, где удастся немного «схитрить» – сокрытие информации о просрочке выплат за капитальный ремонт дома. Однако и тут уместно помнить, что проверка покупателем этих сведений с помощью адреса жилья, грозит срывом сделки.

Рекомендации

Чтобы сделать вывод из сказанного выше, приведем полезные для читателей советы. Покупателю уместно проверить вероятные недоимки по услугам коммунальщиков и дополнительно изучить сайт ФССП, используя фамилию владельца.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам: советы

Чтобы без проблем найти покупателя на жилье с долгами за услуги ЖКХ, хозяину уместно предложить покупателю скидку при заключении сделки

Продавцу же целесообразно честно озвучить точный размер недоимки по коммунальным платежам и предложить новым жильцам варианты погашения этих выплат. Учитывайте, доведение дела до судебного разбирательства чревато появлением проблем у недобросовестных должников в будущем.

Ведь беспечный покупатель рискует лишиться собственности из-за претензий бывшего владельца о продаже жилья по ничтожно низкой стоимости. Что же касается продавца, устные заверения покупателя о погашении задолженности в счет скидки оборачиваются обманом и требованием оплатить долги принудительно.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector