Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Соглашение о прекращении предварительного договора. При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

Расторжение предварительного договора купли — продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается для урегулирования расходов, необходимых для оформления основного документа, а также чтобы обязать продавца реализовать объект конкретному покупателю, а покупателя — приобрести недвижимость у конкретного продавца (так же как и в случае движимого имущества, например — автомобиля).

В документе регламентируют следующие условия:

  • дата и место заключения предварительного договора купли-продажи;
  • идентификационные сведения соучастников сделки;
  • объект договора и его подробные характеристики;
  • стоимость недвижимости;
  • порядок и сроки уплаты;
  • права и обязательства сторон;
  • ответственность соучастников;
  • дополнительные условия предварительного акта.

Однако по обоюдному соглашению или по инициативе одной из сторон, предварительный договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут (а его существенные условия — отменены). Аннулирование документа подразумевает окончательное завершение правоотношений между его сторонами с полным прекращением его действия.

Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ, а именно в соответствии с пунктом 1 статьи 452. Следует помнить, что одного желания для прекращения договорных обязательств — мало, должны быть представлены веские причины, в особенности, если расторжение договора реализовывается в судебном порядке.

Основания для расторжения предварительного договора купли — продажи:

  • если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, то по истечении года соглашение автоматически аннулируется или разрывается раньше. Но если клиент действительно хочет реализовать покупку, есть способ затормозить процесс расторжения. Для этого необходимо отправить второй стороне сделки письменное уведомление с просьбой не прекращать контрактные обязательства, если она согласна, предварительный договор купли-продажи недвижимости оставается актуальным;
  • если договор расторгается по обоюдному согласию сторон. К примеру, может возникнуть следующая ситуация: продавцу требуется быстро осуществить продажу недвижимости, а у потенциального клиента проблемы с получением кредитного займа и необходимо подождать, чего продавец делать не хочет, предварительный договор аннулируется, но продавец должен выплатить покупателю общую сумму задатка в двойном размере;
  • если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости, покупатель вправе отказаться от исполнения своей части сделки и расторгнуть предварительное соглашение. В этом случае, продавец обязан выплатить сумму задатка, а если он отказывается это делать, покупатель на законных основаниях имеет право обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением.

Предварительный договор заключается для урегулирования расходов необходимых для заключения договора, а также чтобы обязать продавца продать объект недвижимости конкретному покупателю, а покупателя – приобрести объект недвижимости у конкретного продавца.

Поэтому основанием для расторжения такого договора может быть либо нежелание сторон заключать основной договор, либо несоблюдение одной из сторон установленных сроков для заключения основного договора.

Приобретение недвижимости — это сложный, многогранный и долгий процесс. Неудивительно, что за этот период могут возникнуть обстоятельства, из-за которых придется расторгнуть, достигнутое ранее, соглашение.

Основания

Соглашение о прекращении предварительного договора. При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

Согласно действующему законодательству РФ, а именно ГК РФ, любая финансовая сделка должна быть оформлена юридически, чтобы обезопасить стороны от возможных правонарушений. Таким образом, процедура купли – продажи квартиры, дома или земельного участка осуществляется в следующем порядке:

  • оформление предварительного договора купли — продажи недвижимости;
  • составление основного контракта;
  • подписание акта приёма – передачи документов и ключей от квартиры с одной стороны и денежных средств с другой;
  • регистрация оферты в кадастровом реестре.

Стороны обладают обязательствами ещё на первоначальном этапе договоренности, если хоть один из вышеперечисленных документов подписан.

Предварительный договор купли – продажи довольно часто сопровождается передачей аванса или задатка — части денежных средств, которые идут в счёт будущей оплаты за недвижимость.

Кроме того, в документе прописываются условия заключения сделки. Оформляя основной контракт купли – продажи, стороны опираются на первоначальное соглашение.

Разрыв договорных отношений также необходимо проводить в письменной форме, составляя другой документ, на основании которого все ранние обязательства отменяются.

Основания для расторжения предварительного договора купли — продажи недвижимости могут быть следующими:

  • отсутствие необходимой суммы денежных средств. Покупатель обязан оплатить недвижимость в течение 1 года после заключения предварительного соглашения. В противном случае контракт аннулируется;
  • по инициативе продавца, если найден другой покупатель, способный оплатить стоимость квартиры сразу. При этом, необходимо будет вернуть задаток и оплатить пеню за нарушение условий оферты;
  • иные основания, не зависящие от воли сторон.

Процедура по расторжению договора купли – продажи недвижимости без задатка довольно простая, особенно если обе стороны оферты не желают продолжать сотрудничество.

Порядок расторжения предварительного соглашения:

  1. Необходимо внимательно прочесть ранее составленный контракт. Обычно, в документе указана возможность расторгнуть оферту отдельным пунктом. При отсутствии такого условия, составляется соглашение об аннулировании покупки. При возникновении спорных ситуаций рекомендуется оформлять соглашение у нотариуса;
  2. Если какое-либо условие предварительного договора не выполнено, документ считается недействительным;
  3. В случае, если соглашение противоречит требованиям законодательства, документ утрачивает юридическую силу. Составлять контракт об аннулировании оферты, в этом случае не потребуется;
  4. Если инициатором расторжения соглашения является одна сторона, требуется оповестить другую, в письменной форме, ссылаясь на уважительные причины. В случае, если покупатель или продавец выражает несогласие, аннулировать сделку придется в судебном порядке.

Предварительный договор расторгается по инициативе одной из сторон в судебном порядке. Также покупатель и продавец могут прийти к взаимному согласию и разорвать сделку самостоятельно.

Этапы расторжения предварительного договора купли – продажи недвижимости:

  • отправление заказного письма продавцу, или покупателю с требованием расторгнуть контракт в досудебном порядке;
  • обсуждение условий разрыва оферты;
  • составление соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи. В содержании указывается:
    • причина аннулирования сделки;
    • порядок возврата аванса;
  •  подписание соглашения о разрыве сделки;
  • заверение соглашения у нотариуса (если ранее подписанный контракт был завизирован чиновником).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости оформляется для того, чтобы урегулировать расходы, требуемые для составления основного контракта. Помимо этого представленный документ обязывает продавца продать недвижимость именно тому гражданину, с которым был заключен предварительный договор купли-продажи, а также обязывает покупателя приобрести обозначенную в документе собственность у конкретного продавца.

Иногда обстоятельства складываются таким образом, что может возникнуть надобность расторгнуть ранее заключенный предварительный договор о купле-продаже недвижимости. Подобная ситуация не является редкостью по причине того, что приобретение собственности является ответственным и длительным процессом.

За конкретный период времени у покупателя или продавца могут возникнуть некоторые трудности, которые послужат основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Соглашение о прекращении предварительного договора. При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

Осуществить обозначенную процедуру они могут по инициативе одного из участников, либо по соглашению сторон, заключив при этом специальный документ.

Это особенно актуально в случаях, когда объектом сделки является земельный участок. Он со временем не дешевеет, и клиент не все может выполнить условия заключенного ранее предварительного договора купли-продажи земельного участка с задатком.

Подписание предварительного договора купли — продажи недвижимости не является подтверждением того, что сделка в дальнейшем пройдет успешно и без разногласий. Исходя из этого требуется в первую очередь ознакомиться с правилами оформления предварительной договоренности, с условиями, которые обязательно должны быть отмечены в тексте соглашения, и нюансами расторжения документа.

Процесс расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости регулируется первым пунктом статьи под номером 452 ГК Российской Федерации.

Необходимо отметить, что для аннулирования соглашения одного лишь желания недостаточно, требуются законные основания.

Наличие причины для расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости требуется в особенности, если процесс аннулирования документа происходит в суде.

Основания для аннулирования предварительного договора купли-продажи собственности:

  • Покупателю не хватает времени для того, чтобы собрать денежные средства, необходимые для полного выкупа недвижимости. В представленной ситуации по истечении года происходит автоматическое расторжение контракта или аннулирование происходит раньше, по инициативе одного из участников или посредством оформления соглашения. Но если покупатель все же желает купить недвижимость, есть способ приостановить процедуру расторжения. Для этого следует направить второму участнику сделки письменное извещение, в котором обозначить просьбу и свое желание не прекращать контрактные обязательства. Если гражданин согласен, предварительный договор купли-продажи собственности остается неизменным и актуальным;
  • Происходит расторжение первоначального контракта купли-продажи недвижимости по согласию покупателя и продавца. В качестве примера можно рассмотреть подобный случай: продавец желает в сокращенные сроки осуществить продажу своей собственности, а у потенциального клиента возникли сложности с получением кредита и следует подождать определенное время, чего продавец не желает делать. В представленном случае происходит расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон, но с одним условием — продавец обязан перечислить покупателю денежные средства, размер которых равняется сумме двух задатков;
  • После того, как предварительный договор купли-продажи собственности был подписан, покупатель обнаружил в продаваемой недвижимости существенные недостатки, о которых не было сказано при заключении документа. В конкретном случае клиент имеет право отказаться от исполнения своих обязанностей и осуществить процесс досрочного расторжения соглашения. Также, необходимо отметить, что в обозначенной ситуации продавец обязан перечислить покупателю задаток. При отказе лица клиент имеет полное право направить в судебное учреждение исковое заявление.

К сожалению, большинство граждан не считают предварительный договор купли-продажи на квартиру чем-то серьезным. Но следует понимать, что этот документ имеет полную юридическую силу. Также часто он подкрепляется задатком, который платит покупатель.

Узнайте к чему:  Договор купли продажи дома под снос

Какие основания позволяют расторгнуть предварительный договор?

info

Желание разорвать отношения часто возникает, когда другая сторона начинает уклоняться от купли или продажи. Время для некоторых – решающий фактор. Покупатели первичного жилья начинают искать новые варианты, когда строительство затягивается.

Российское частное право позволяет расторгнуть предварительно заключенную письменную сделку о купле-продаже жилья, земли и т.п., но только в специально оговоренных случаях.

Это возможно, если:

  1. участники сделки добровольно договорятся мирно разойтись. На этом взаимные права и обязанности завершаются;
  2. это включено в условия контракта.

При наступлении обстоятельств, которые оговорены как условия для одностороннего прекращения правоотношений, уполномоченная сторона подает заявку.

Когда добровольно расстаться не удается, то заинтересованная сторона должна обратиться за судебной защитой своих интересов.

Поворот сделки возможен только до того, как объект недвижимости передан, а денежная сумма уплачена в полном объёме.

Этот документ почему-то мало кто воспринимает всерьез, тем не менее он является решительным шагом к заключению основной сделки, и довольно часто сопровождается процессом передачи денег в виде . Кроме того, в этом договоре указываются окончательные параметры сделки, которые оговорены на этот момент, стороны указывают свои обязательства и т.п.

Разрыв подобных договорных отношений тоже нужно проводить в письменной форме, составляя другой документ, где отменяются все обязательства, которые указывались в предварительном договоре.

Соглашение о прекращении предварительного договора. При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

Таким образом, можно выделить только две главные причины, в связи с которыми расторгается сделка:

  • Нарушение указанных в договоре сроков;
  • Отсутствие желания заключать финальный документ одной или двумя сторонами.

Рассмотрим поэтапно, как должны действовать участники предварительно договора, если они решили его расторгнуть:

  • Изначально нужно внимательно прочитать составленный ранее договор и выяснить, описаны ли в нем условий расторжения договора. Часто в предварительном договоре стороны оговаривают условий расторжения и ответственность сторон при расторжении. Если такой пункт есть, то он будет являться инструкцией для сторон. Если его нет, то необходимо самостоятельно оговорить условий расторжения, либо обратиться к нотариусу, который поможет правильно провести данную процедуру и расскажет, как это правильно сделать;
  • Следует посмотреть на правильность составления договора. Даже в предварительном договоре есть обязательные условий, и если они не прописаны, договор можно попросту аннулировать. Внимание стоит обратить и на даты, если время действия договора уже прошло, его попросту можно считать недействительным. В случае если подобное найдено, договор просто признается недействительным, а значит, стороны не должны выполнять свои обязательства, в соответствии с действующим законодательством. К примеру, если в договоре есть ошибки в именах сторон, или в описании объекта, то договор не будет считаться действительным. Если же он составлен правильно, то следует проводить полноценную процедуру расторжения;
  • Когда решение о расторжении договора принимается одной стороной, то обязательно следует оповестить об этом контрагента. Если он соглашается расторгнуть договор, то ничего сложного не будет. Если же второй участник отказывается от расторжения, то такие вопросы обязательно решаются в судебном порядке. При этом чаще всего убытки понесет желающий расторгнуть договор;
  • Часто бывает так, что договор аннулируется из-за срока давности. Срок давности предварительного договора – 1 год. Если по истечению этого времени основной договор купли-продажи не был составлен, то про предварительный тоже можно забыть. Но при этом, если покупатель оставлял залог, то продавец не обязан возвращать его, а может сделать это только по своему желанию.

Разрыв предварительного договора тоже не является простой процедурой. Для этого необходимо составить документ в письменной форме, где описываются условия расторжения. Продавец и покупатель должны поставить подписи под текстом договора, чтобы подтвердить свое согласие с описанным выше. Только в таком случае эта бумага будет иметь юридическую силу.

Рассмотрим перечень оснований, которые могут послужить причиной расторжения предварительного договора:

  • Если покупатель не может собрать необходимую денежную сумму для покупки квартиры. В таком случае договор автоматически аннулируется через год после заключения. Отменить договоренность можно и раньше, если покупатель об этом заявит;
  • В случае если покупатель не смог собрать в срок необходимую сумму, но все еще намерен приобрести квартиру, он может обратиться к продавцу, с просьбой продлить срок. Для этого покупатель должен в письменной форме написать соответствующее заявление продавцу. Если последний согласен, то договор продолжает свое действие на договоренный срок;
  • Если продавцу необходимо срочно продать квартиру, а покупатель не может её выкупить сразу, продавец может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Но при этом ему придется выплатить двойную сумму задатка, как компенсацию;
  • Если после подписания договора на объекте были обнаружены какие-либо недостатки или он был изменен, то покупатель может отказаться от приобретения. К примеру, если продавец решил поменять планировку, а в договоре этого не описал, то покупатель может без последствий отказаться от своих обязательств. Происходит это потому, что по факту в предмете договора был описан другой объект. То же самое и касаемо недостатков квартиры, о которых не указал продавец. Но нужно понимать, что это должны быть серьезные недостатки, которые специально были скрыты.

Начнем с самого главного, а именно с причин для расторжения предварительного договора купли – продажи. По закону такой договор нельзя разорвать просто так из-за нежелания одной из сторон выполнять свои обязанности.

  • Один из участников сделки уклоняется от своих обязанностей;
  • Предварительный договор купли – продажи составлен с применением неверных данных;
  • Предварительный договор купли – продажи используется в мошеннических целях;
  • После составления предварительного договора купли – продажи собственник произвел действия, значительно ухудшившие качество продаваемой недвижимости;
  • Покупатель не может вовремя собрать требуемую сумму;
  • При наступлении форс – мажорных обстоятельств, а так же в случае гибели одной из сторон сделки.

Внимание

attention

Обратите внимание на то, что предварительный договор купли – продажи недвижимости может быть в любой момент расторгнут по обоюдному согласию сторон. При этом никаких негативных последствий ни для одной из сторон не наступает.

Обычно преддоговор редко кому кажется серьезным – чаще его воспринимают как часть ритуала, больше успокаивающая нервы сторон, чем что-то меняющая в принципе. И такое восприятие – большая ошибка. Не только потому, что он – важный этап сделки, и даже не потому, что его сопровождает передача аванса или задатка.

Так что отмена, как и подписание, тоже должна быть письменной. Составляется новая бумага, где перечисляются и отменяются все те обязательства, которые содержал преддоговор.

Что служит основаниями для подобной отмены?

Все условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, которые только возможны, сводятся всего к двум главным причинам расторжения.

Во-первых, преддоговор расторгается тогда, когда указанные в нем временные лимиты оказываются нарушенными. Например, приобретающая сторона, несмотря на все свои усилия, так и не сумела собрать сумму, нужную для выкупа недвижимости.

Во-вторых, в качестве условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры может выступать банальное нежелание или одной, или обеих сторон заключать основной договор. Например, в квартире обнаружились более чем существенные недостатки.

Как на практике реализуется расторжение?

Договор купли-продажи не зря считают основным документов, ведь сей акт содержит помимо базовых условий и дополнительные, которые при юридически грамотном оформлении помогут избежать рисков остаться и без жилья и без денег на ее приобретение.

В связи с неуплатой

Наиболее частым является случай невыплаты денег, который вроде бы как обосновывается уважительными причинами — временной задержкой перечисления банком либо же тем же пенсионным фондом, если речь идет о материнском капитале.

Конечно, продавец пытается с понимаем отнестись к сложившимся обстоятельствам и подписывает договор, который затем при отсутствии денег придется опротестовать уже в суде.

Ведь если соглашение не содержит условия о расторжении договора, в случае отсутствия денег в оговоренный заранее срок продавец жилья лишается и денег.

Естественно в данной ситуации вопрос можно разрешить уже в судебном порядке, то есть пытаться отменить договор и заставить вернуть недобросовестного покупателя средства, полученные в виде незаконного обогащения в рамках ст.1102 ГК РФ.

Юрист по недвижимости

Также основанием для расторжения договора при покупке квартиры может выступать и своеобразное подселение, которое конечно нового жильца не устроит.

Пять шагов к расторжению предварительного договора

Начинать нужно с самого что ни на есть внимательного прочтения того преддоговора, который был составлен. И первое, что в нем следует отыскивать – это раздел или положения, которые как раз и оговаривают возможные условия для того, чтобы сделка могла быть расторгнута.

На втором шаге следует настолько же внимательно прочитать все условия преддоговора и попробовать отыскать те, которые не выполнялись. Ведь если было невыполненное условие, то это становится отличным поводом для аннулирования бумаги или признания ее недействительной.

На третьем шаге следует изучить документ на предмет правильности и корректности его составления. Понятное дело, что качественно с такой задачей справится только адвокат – ведь жестко утвержденной формы таких соглашений нет, все составляется индивидуально.

Узнайте к чему:  Отмена электронного аукциона по 44-ФЗ сроки 2019 г.

Если ничего из упомянутого не удалось отыскать, то на четвертом шаге следует известить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Если в ответ на это поступит отказ – это удобный повод перевести рассмотрение спора в судебные инстанции, где все будет расторгнуто уже в судебном порядке.

Редко, но бывает, что все четыре предыдущих шага не приносят результатов. Тогда на пятом шаге нужно сделать очень простую вещь – не делать абсолютно ничего. И основной договор – тоже не заключать. Тогда в полном соответствии с отечественным законодательством ровно через год с момента заключения преддоговора он будет автоматически аннулирован.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
8-921-904-34-26 юрист по недвижимости в СПб

Как быть с задатком или авансом?

Обдумывая условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, следует помнить о такой практически повсеместной части его заключения, как задаток. Фактически задаток – это деньги, которые приобретающая сторона передает в счет оплаты продающей стороне, и которые становятся подтверждением серьезности намерений покупателя в отношении совершения сделки.

И при расторжении проблема задатка заключается в том, чтобы вернуть его полностью. А если сделка разрывается по инициативе продавца, то можно требовать возврата и удвоенной суммы задатка. Естествен, что продавец будет сопротивляться этому, как только сможет.

условия расторжения предварительного договора купли-продажи

Чтобы не выкинуть эти деньги в пространство, следует придерживаться простых и проверенных практикой рекомендаций.

И начинать нужно с того, чтобы самым тщательным образом проверять юридическую чистоту недвижимости и удостоверяться, что вы имеете дело не с посредником и не с мошенниками, а с самым что ни на есть настоящим владельцем этой недвижимости.

В момент передачи задатка следует обязательно получить у продающей стороны расписку за полученную сумму – и сума в ней должна быть указана полностью и достоверно. Ведь если дело дойдет до возврата через судебные инстанции, то вернут вам только то, что указано в расписке – и не более.

Когда сотрудничество прекратилось, следует в первую очередь воспользоваться досудебным урегулированием проблемы задатка. Но если это не удается, то пострадавшая сторона обращается за помощью к адвокату, который составляет и подает иск в судебные инстанции. А расписки станут прекрасным доказательством вашей правоты и законности требований.

Но бывает и так, что расписок нет. Тогда решение будет таким: подается иск о том, что продающая сторона незаконно обогатилась, а в качестве доказательств можно предоставить выписки из банка, со счетов которого делался перевод задатка продавцу, и по возможности – показания свидетелей.

Самой неприятной ситуацией с возвратом задатка становится полное исчезновение продавца – тогда его поиск становится обязанностью ФССП.

Как видим, случайностей и поворотов событий в этом деле много. Поэтому и в вопросе задатка, и в целом в процессе приобретения или продажи квартиры всегда будет предельно полезен адвокат по недвижимости.

условия расторжения предварительного договора купли-продажи

И при составлении преддоговора он:

  1. Пропишет в нем все условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры со всеми возможными нюансами;
  2. Укажет порядок возврата аванса;
  3. Очертит сроки заключения основного договора;
  4. Пропишет порядок, в котором будет заключен завершающий документ.

И при таком подходе дела вы всегда сможете доказать свою правоту – и будучи продавцом, и будучи покупателем.

Тонкости ситуации с ипотечными квартирами

Еще одной большой проблемой становится расторжение предварительного договора купли – продажи, на основании которого был оформлен ипотечный заем. На самом деле, для заемщика такая ситуация не составляет большой угрозы, хоть и требует внимания и четкого подхода.

Сама процедура расторжения от наличия ипотеки отличаться не будет. Но помимо аннулирования сделки вам потребуется сделать следующее:

  • Если денежные средства уже были переведены на счет продавца, то необходимо будет вернуть их на счет банка любым удобным способом. Если перевод еще не прошел, то потребуется сразу обратиться в банк и указать на то, что он больше не нужен;
  • После возврата денег в банк вам потребуется написать специальное заявление на отказ от кредита, в котором потребуется указать на расторжение предварительного договора купли – продажи;
  • Выплатить все компенсации, указанные в договоре кредитования (если они имелись), а так же оплатить требуемый процент за использование денежных средств.

Как видите, операция не такая уж и сложная, но при её проведении надо поспешить – каждый новый день просрочки может обернуться для вас новыми штрафами.

Потребность в собственном жилье – одна из ключевых в жизни каждого человека. Но мы все прекрасно знаем, насколько переменчивыми оказываются жизненные ситуации. И то, что казалось выгодным и правильным вчера, сегодня не кажется ни тем, ни другим.

Не важно – почему. Важно, что это нужно сделать. И отечественное законодательство такую возможность во многих случаях предоставляет – если, к примеру, соблюдены условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры.

Полезно только помнить, что в этой бумаге прописан определенный набор обязательств, которые взяли на себя и вы, и противоположная сторона. А значит, без помощи компетентного юрист по недвижимости сделать все корректно и грамотно едва ли получится.

Ведь только адвокат подскажет вам ваши возможности и укажет на допустимые в вашей ситуации основания для расторжения.

7 (812) 907-23-92 юрист по недвижимости в СПб

Обычно преддоговор редко кому кажется серьезным – чаще его воспринимают как часть ритуала, больше успокаивающая нервы сторон, чем что-то меняющая в принципе. И такое восприятие – большая ошибка.

Не только потому, что он – важный этап сделки, и даже не потому, что его сопровождает передача аванса или задатка. Главнее – в том, что преддоговор содержит параметров, определяющих сделку.

Да, в основном договоре они могут быть изменены, но изменения обычно – мелкие.

Так что отмена, как и подписание, тоже должна быть письменной. Составляется новая бумага, где перечисляются и отменяются все те обязательства, которые содержал преддоговор.

Соглашение о прекращении предварительного договора. При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

Что служит основаниями для подобной отмены?

Все условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, которые только возможны, сводятся всего к двум главным причинам расторжения.

Во-первых, преддоговор расторгается тогда, когда указанные в нем временные лимиты оказываются нарушенными. Например, приобретающая сторона, несмотря на все свои усилия, так и не сумела собрать сумму, нужную для выкупа недвижимости.

Печально – но бывает, и тогда преддоговор автоматически оказывается аннулированным через один год.

Во-вторых, в качестве условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры может выступать банальное нежелание или одной, или обеих сторон заключать основной договор. Например, в квартире обнаружились более чем существенные недостатки.

Как на практике реализуется расторжение?

Однако в связи с тем, что переход права собственности сопряжен с прохождением процедуры, определенной законом, осуществить указанную процедуру непросто.

В силу ст.450 ГК РФ отказаться от исполнений условий договора можно по согласию сторон. Это автоматически предполагает использование досудебного порядка, учитывая, что разногласий у сторон нет.

Однако сама процедура будет зависеть от того, на какой стадии оформления возникло желание все повернуть вспять.

  • Письменное заявление о продлении срока действия предварительного договора. Если покупатель хочет продлить срок действия, то следует отправить продавцу заказное письмо, где будет описана просьба, а также будут описаны приложенные документы. Заказное письмо нужно, чтобы подтвердить факт получения. При этом продавец не обязан соглашаться на условия, и делает все по своему усмотрению;
  • Часто при расторжении договора через суд, принимается решение просто о возвращении задатка. На это продавцу дается определенное время. Если он не вернул деньги, то можно подавать на него иск в суд. Но даже в случае, если задаток составлял большую часто стоимости квартиры, покупатель не может претендовать на часть недвижимости, как будто он уже её приобрел;
  • Покупатель может попросить вернуть аванс или задаток, но для этого необходима веская причина. Такой может быть нахождение недостатков на объекте или другие веские обстоятельства.

Сделки с квартирами, которые в момент продаж все еще находятся в ипотечном залоге, всегда сложнее, чем сделки с «необремененными» ипотекой квартирами. И главная их сложность – в том, что такая недвижимость покупателю принадлежит только формально, а фактически – она находится в залоге у банковской организации.

Это все накладывает свой отпечаток и на то, как заключается такой договор, и на то, какие условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры окажутся здесь уместными, и на то, как и когда будет возвращен задаток.

Причем дела с ипотечными квартирами намного чаще оказываются на рассмотрении в судебных инстанциях. И чтобы в таком деле именно ваши права не оказались проигнорированными или учтенными в самую последнюю очередь, самым разумным будет воспользоваться адвокатским сопровождением – эта самое лучшее решение защитить себя и свои интересы в любой ситуации с недвижимостью.

Особенность сделок такого формата в том, что недвижимость находится в залоге. Так будет до тех пор, пока все средства не будут возвращены покупателю, а тот, в свою очередь, вернет их в банк. Причем даже расторжение договора не освобождает от этого, поскольку пока не будут возвращены ипотечные средства, недвижимость так и останется заложенной. Таким соглашением банк пытается себя обезопасить.

Соглашение о прекращении предварительного договора. При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

Самым благоприятным окончанием всех событий, является заключение договора, но если его расторгли, важно вернуть суму задатка. Но, к сожалению, так бывает не всегда, ведь квартиру подыскивает не банк, который тысячу раз все перепроверит, перед тем как дать разрешение на передачу средств, а сам человек. Только ему отвечать за добросовестность продавца.

Потому бывают ситуации, когда деньги выплачены, но квартиры нет, так как присутствовал факт мошенничества. Но с клиента банка это не снимает отвесности. Он должен выплатить те средства, которые были предоставлены ему в качестве задатка на квартиру, пусть сделка сорвалась, а возвращение средств пришлось добиваться через суд.

Именно потому чтобы отстоять свои права, нужен опытный юрист, который тщательно проверит все документы при покупке, ведь с банками лучше не шутить, а то придётся всю жизнь выплачивать деньги за чужую жилплощадь.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Особенности процедуры расторжения

Если одна из сторон соглашения, не имея на это весомых оснований, отказывается выполнять свои обязательства, которые обозначены в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, то потерпевший участник имеет право потребовать у другой стороны сделки возместить понесенные им расходы, предоплату и компенсацию за моральный ущерб.

Особенности, которые связаны с процессом расторжения первоначального договора купли-продажи недвижимости:

  • Если юридическое или физическое лицо, которое является потенциальным покупателем недвижимости, не может собрать необходимую сумму денежных средств в указанное время для ее оплаты, клиент обязан известить об этом продавца заранее. Рекомендуется направить уведомление, в котором обозначить просьбу об установлении новых временных рамок. К письму следует приложить перечень сопутствующих документов;
  • Как уже было обозначено ранее, существует возможность вернуть предоплату, если ее размер является существенным. Делается это посредством обращения в судебное учреждение. Однако необходимо отметить, что даже при наличии первоначального договора купли-продажи имущества, судебная инстанция не имеет право принудить продавца продать свою собственность и передать права собственности иному лицу. Судебное учреждение имеет право обязать перечислить пострадавшей стороне денежную компенсацию;
  • Для возврата уплаченных средств участник сделки, который заинтересован в аннулировании предварительного договора купли-продажи недвижимости, должен предоставить доказательства законности своих оснований. Например, после того как документ был подписан, покупатель обнаружил существенные недостатки в покупаемой собственности, в связи с чем он принял решение отказаться от приобретения данного имущества.

Перед тем, как направить в судебное учреждение исковое заявление о расторжении первоначального контракта купли-продажи недвижимости, рекомендуется тщательно изучить и рассмотреть все возможные риски. Сделать это следует, так как правовая ответственность может наступить в отношении обеих сторон соглашения, независимо от того, кто подал иск.

Сторона, желающая расторгнуть предварительный контракт, направляет уведомление другому участнику сделки. Форма такого уведомления законодательством не предусмотрена. Поэтому оно составляется в произвольном виде. Главное – излагать ясно, конкретно и понятно. Избирается деловой стиль общения.

В документе указываются:

  1. название и дата;
  2. данные личности сторон, адреса, телефоны и иные реквизиты;
  3. реквизиты аннулируемого предварительного договора купли-продажи;
  4. нормы гражданского законодательства, на которых основаны требования;
  5. если требования заявляются из-за нарушения предварительных договоренностей, то описывается характер нарушений и обстоятельства совершения, а также доказательства, на которые ссылается инициатор.

В конце обязательна подпись.

Эти рекомендации носят общий характер. В практике не бывает одинаковых ситуаций. В каждом конкретном случае следует руководствоваться законом и здравым смыслом.

Не будет лишним в документах как можно подробнее описать ситуацию, а также наказание, которое повлекут за собой недобросовестные действия сторон.

Не стоит забывать о форс-мажоре. И о том, что события могут развиваться совсем не так, как мы надеемся.

Надежнее всего сразу обратиться к профессионалам.

Об авторе

Валерий Исаев

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

Инструкция, которую должны предпринять стороны в этом случае довольно простая, особенно если оба участника сделки понимают, что не хотят продолжать сотрудничество, и желают поскорее разорвать все связи.

  • Нужно внимательно прочитать ранее составленный договор. Как правило, в нем описывают условия расторжения сделки, если в ней возникнет необходимость. Когда стороны подписывают бумагу, они соглашаются со спецификой указанной в нем процедуры. Если такого пункта нет, значит нужно самостоятельно или с помощью юриста определить условия аннулирования договора;
  • Убедитесь, что все условия договора выполнялись. Если нет, это тоже весомое обстоятельство для того, чтобы считать договор недействительным или аннулировать его до того, как истечет срок действия документа;
  • Кроме того, важно правильно составить договор, поскольку если это было сделано некорректно, соглашение не будет иметь юридической силы. Например, если указали неправильные имена сторон, или вообще забыли о них упомянуть, не указаны паспортные данные и т.п. Но точной формы документа не существует, как правило, его составляют, беря для примера основной договор. Но при наличии серьезных ошибок, соглашение не может восприниматься всерьез;
  • Если в расторжении договора заинтересована только одна из сторон, то вторую нужно оповестить о решении. Если второй участник сделки отказывается расторгать договор, это является поводом для обращения в суд, где дело будут рассматривать в судебном порядке.

Также основанием для расторжения может быть бездействие. Если основной договор не был заключен на протяжении года, то предварительное соглашение аннулируется автоматически. Тут уже проблема в том, что в таком случае несостоявшийся покупатель не всегда получает назад свои деньги, которые он выплатил в качестве задатка.

Если покупатель внес предоплату

Задаток – это денежная сумма, которую потенциальный покупатель отдает продавцу в качестве предоплаты, заключая предварительный договор. Он является доказательствам, что предварительная сделка состоялась, а в планах стоит заключение основной сделки.

Соглашение о прекращении предварительного договора. При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

Но когда договор разрывается, хочется вернуть свои деньги. В случае с задатком это возможно, поскольку если сделка срывается со стороны продавца, то на него ложится ответственность за возврат задатка в удвоенном размере.

А вот в случае с авансом такой проблемы нет, поскольку его возвращают в таком же размере, в каком он предоставлялся. Впрочем, задаток выгоднее, так как если сделка разрывается с инициативы покупателя, то деньги остаются у продавца.

Потому заключая предварительный договор, многие отдают предпочтение именно ему. Если же сделка расторгается по согласию обеих сторон, то согласно законодательству, оплата должна быть возвращена в том же виде, в каком предоставлялась, то есть, сумма не увеличивается и не уменьшается.

Как вернуть предоплату за квартиру, если продавец отказывается возвращать деньги или скрылся, не давая о себе знать? На этот случай тоже есть своя процедура, но лучше перестраховаться, чтобы в суде было легче доказать свою правоту:

  • В первую очередь нужно ещё раз ознакомиться с документацией, поскольку вполне может быть, что покупатель связался с мошенниками. В таком случае от оппонента невозможно требовать вернуть деньги, подавая в суд. Здесь уже совершенно другое – криминальное провождение. Кроме того, бывает, что квартира продается незаконно, так как на сделку нет согласия со стороны супруга или супруги продавца. И, конечно же, никогда не отдавайте деньги посреднику. Передача должна состояться исключительно на счет продавца;
  • После внесения предоплаты нужно обязательно попросить у продавца расписку за полученные деньги. Важно чтобы сумма в ней была указана настоящая, поскольку именно такое количество денег будет возвращено, если выиграть дело в суде. Кроме того, должна быть расписка, указывающая, что в случае отказа от продолжения сотрудничества, сумма возвращается покупателю;
  • Если дальнейшее сотрудничество не намечается, пострадавшая сторона обращается в суд чтобы вернуть деньги, но только в том случае, если мирное урегулирование конфликта не дало результата. Для этого составляется исковое заявление, а также суду обязательно нужно предоставить расписку, в качестве доказательства, что деньги получены;
  • Если расписки по каким-то причинам нет, можно подать иск с формулировкой о незаконном обогащении продавца. В таком случае в качестве доказательной базы используются выписки из банковских счетов и по возможности показатели свидетелей;
  • Если продавец пропал, его поиском займется ФССП, но ответчик обязательно будет найден.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector