Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Нотариальное заверение договора ипотеки

Когда и зачем нужен нотариус?

Обязательное нотариальное заверение сделки с банком не требуется, однако если речь идёт об ипотеке, то окончательное слово – за кредитно-финансовым учреждением. Для большинства из них достаточно простой письменной формы, однако данный вопрос следует уточнить заранее, поскольку он несколько продлевает сроки реализации сделки, а так же требует дополнительных финансовых затрат.

Если участие подобного специалиста в ипотечной сделки является обязательным требованием кредитора, то в этом случае нотариус и ипотека будут тесно связаны между собой: заемщику придётся обратиться именно в то нотариальное учреждение, на которое укажет банк.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Как правило, нотариальное удостоверение может быть затребовано в нескольких случаях. Самая распространённая ситуация — если банк выдаёт деньги заёмщику на покупку квартиры, которая в дальнейшем становится средством обеспечения обязательств.

Именно залог объекта недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, чтобы в дальнейшем стороны смогли отстоять свои интересы. Не стоит забывать и о том, что, оформляя ипотеку, заёмщику также необходимо согласие жены (мужа) на получение данного кредита, либо заявление о том, что он в браке не состоит.

Как первый, так и второй документ подлежат заверению у нотариуса. Другим распространенным случаем, когда без нотариуса не обойтись, является получение материнского капитала, которое невозможно без нотариального удостоверения обещания родителей передать часть недвижимости в собственность детям.

Во всех остальных ситуациях нотариус в ипотеке не является обязательным. Как известно, есть различные схемы кредитования, определяемые договором. Он может быть как двухсторонним (участвуют продавец и покупатель), так и трёхсторонним (с участием банка).

Нотариальное заверение договора ипотеки

Впрочем, некоторые банки по-прежнему привлекают данных специалистов. Связано это с их желанием обезопасить себя от возможных претензий со стороны заёмщика в будущем. И всё же, большинство из них отказываются от данной практики, оптимизируя свои затраты и создавая универсальные договоры, которые учитывают интересы сторон в равной степени.

Ещё 10 лет назад ипотечные сделки в обязательном порядке заверялись у нотариуса, а сегодня участие специалиста в данном процессе требуется далеко не всегда. Дальнейшие перспективы развития зависят от того, как сложится практика и будут ли возникать спорные и конфликтные ситуации между банками и заёмщиками.

Связано это с тем, что нотариус несёт всю полноту ответственности за подготовленные им юридические документы и от того, насколько качественно будут оказываться данные услуги, будет зависеть дальнейший спрос на них в будущем.

Главным аргументом против нотариуса являлась стоимость его услуг, которая в некоторых случаях составляет около 1% от стоимости предмета сделки. Не слишком ли это много за подготовку договора и проставление нескольких печатей и подписей?

Кроме того вопросы вызывает и политика дальнейшего сотрудничества с подобными лицами ведь порой нотариусы требуют доплаты за заверение всех дополнительных соглашений, да и в целом имеют склонность к злоупотреблению положением заемщика и кредитора.

В настоящий момент нет никаких оснований полагать, что законодательство сделает шаг назад и полностью исключит возможность косвенного участия данных специалистов в купле-продаже квартиры по ипотеке: нотариусы все также будут заверять исключительно подписанные договора, необходимые для регистрации перехода права собственности, а также подлинность документов, являющихся обязательным условием для предоставления кредита.

Возврат к списку

Обязанность оплаты какой-либо конкретной стороной законодательно не прописана! Все отдано на договоренность между продавцами и участником Военной ипотеки. Но как показывает практика, редко какой продавец идет на оплату данной госпошлины, и оплата ложится на плечи военнослужащего, так как именно у он ограничен сроком действия Свидетельства о праве заключения договора ЦЖЗ.

А в связи с майским изменениями в 117 законе о НИС, по которым компенсация расходов военнослужащего отменена, расходы ему придется оплачивать самостоятельно. В идеале, госпошлина оплачивает поровну, военнослужащим и продавцами.

Внесение изменений, в регистрацию при продаже долей в принципе понятно, сделано для того, чтобы свести к минимуму недобросовестные сделки, факт свершения которых может быть оспорен в суде.  

Но свои «но» данные изменения все-таки имеют. Расходы военнослужащих увеличиваются, временные затраты возрастают. Но кроме того, необходимо учитывать тот факт, что для нотариуса Ваш договор может оказаться «неправильным» и он сообщит о необходимости составления нового договора, по его форме, за отдельную плату.

Военная ипотека 1

Как известно, большинство сделок по приобретению недвижимости, военнослужащие осуществляют по программе банков «Военная ипотека». А банки также, как и нотариусы ревностно относятся к договорам купли-продажи, предъявляя к ним свои требования. На сегодняшний день, в некоторых регионах нашей страны участники НИС уже столкнулись с такой проблемой, когда банк требует свою форму, а нотариус готов заверить только свою. Кроме того, в регионах, где нотариусов крайне мало, а такие регионы существуют (особенно вошедших в состав страны не так давно), выдвигают свои требования при заверении договора. Например, нотариус требует проведение новой оценки рыночной стоимости недвижимости, соответствующей именно его параметрам, а оценку, которая уже есть на руках у военнослужащего, осуществленную по требованиям банка, не принимает. 

Остается надеяться, что нововведения действительно окажут то действие, ради которого они произведены, и со временем, количество сделок, совершенных недобропорядочными гражданами сократиться на ноль.

Нотариат обеспечивает защиту прав граждан путем совершения нотариусом действий от имени Российской Федерации, предусмотренных законом С 1 февраля 2014 года в 13 субъектах РФ был начат эксперимент по обязательному нотариальному заверению сделок с недвижимостью.

Поэтому во многих регионах России заемщикам уже точно не избежать сотрудничества с нотариальным агентством. В Московской и Ленинградской областях, пока что договор купли-продажи недвижимости не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариальное заверение договора ипотеки

Как правило, банки предлагают стандартные формы договоров. Но, вы можете попросить изменить те или иные формулировки, если принципиально с ними не согласны. И не забудьте, что в кредитном договоре у заемщика обязанностей значительно больше, чем у банка, который предоставляет деньги и собственно рискует своими деньгами.

Но как видно из практики, исключительно банк принимает решение о необходимости проводить нотариальную заверку договора, а не заемщик. К тому же заемщик просто никак не может повлиять на это решение. Но бывают и такие банки, которые, наоборот, не желают проводить заверку договора, и оформляют ипотечный кредит в простом письменном виде. Клиенту, желающему провести заверку у нотариуса, следует искать другой банк.

Оценка предмета ипотеки

Предмет ипотеки определяется в договоре через:

  • его наименование;
  • местонахождение;
  • описание, достаточное для идентификации этого предмета;
  • указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (указывается орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя).

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Конкретно предметом договора об ипотеке могут быть:

  • земельные участки;
  • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, в том числе дома отдыха, гостиницы;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предметом договора об ипотеке может быть и недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке, строительство которого не завершено. В соответствии со ст. 76 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Не может стать самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

Военная ипотека и нотариальное заверение договора купли-продажи

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями {amp}lt;*{amp}gt; как единое целое.

Что же касается прав арендатора по договору об аренде недвижимого имущества, то к залогу такого права аренды применяются нормы об ипотеке, если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»)).

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя. Залог права аренды не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (п. 3 ст. 335 Гражданского кодекса РФ).

Законодатель устанавливает некоторые особенности использования в качестве предметов ипотеки земельных участков, предприятий, а также жилых домов и квартир (главы 11 — 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

  1. Не подлежат ипотеке земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
  2. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. В соответствии с п. 2 ст. 70 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.
Узнайте к чему:  Заявление о признании дома аварийным

Нотариус при удостоверении договора об ипотеке предприятия должен проверить наличие согласия на залог данного собственником имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченным им органом. Следует учесть, что договор об ипотеке, заключенный без такого согласия, является ничтожным.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

  1. Закон не допускает ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Чисто

Особенность договора об ипотеке, предметом которой служит жилой дом или квартира (часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат), находящиеся в собственности гражданина, состоит в том, что он не может быть заключен через представителя.

Единственное исключение из этого запрета касается ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство.

Следует также учитывать, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (в соответствии с п. 1 ст.

290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно — техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

В связи с определением в договоре предмета ипотеки нотариусу необходимо учитывать также следующие положения законодательства.

а) имущества, изъятого из оборота;

б) имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

в) имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация или приватизация которого запрещена.

Военная ипотека

Если предметом ипотеки служит имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества (п. 3 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия на это всех собственников.

В соответствии с п. 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Предмет залога недвижимости оценивается через достижение соответствующего соглашения залогодателя с залогодержателем. Оценка указывается в договоре в денежном выражении.

Стороны договора могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

При залоге предприятия состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества.

В этом случае к договору об ипотеке в обязательном порядке прилагаются:

  • акт инвентаризации;
  • бухгалтерский баланс;
  • заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены, под которой понимается показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ч. 1 ст.

25 Закона РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно — долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 года N 319 (СЗ РФ, 1997, N 13, ст. 1539) нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25 процентов. По запросам заинтересованных лиц комитеты по земельным ресурсам и землеустройству обязаны выдавать им документы о нормативной цене земли конкретного земельного участка.

Виды залога

Участниками двухстороннего соглашения могут быть юридические и физические лица. Чаще всего залогодержателем выступает банк или другое финансовое учреждение. Залогодателем может быть третье лицо, поручитель.

В тексте указываются:

  • описание предмета залога;
  • данные сторон, включая местонахождение;
  • оценка в денежном эквиваленте;
  • сущность, объем, сроки выполнения обязательств;
  • информация о том, у кого находится залоговое имущество.

Основное преимущество соглашения перед другими вариантами обеспечения обязательств состоит в том, что удовлетворение требований залогодержателя не зависит от финансового состояния должника.

Действия нотариуса при удостоверении документа заключаются в следующем:

  • определении, не противоречит ли предмет залога законодательству. Например, взыскание по исполнительному листу не может быть наложено на участки лесного фонда;
  • проверке полномочий сторон: имущество должно принадлежать залогодателю по праву собственности с возможностью распоряжения;
  • установление личности, дееспособности, правоспособности сторон;
  • проверка нотариусом сторон на банкротство и причастность к террористическим и экстремистским действиям;
  • удостоверении волеизъявления сторон.

Нотариальное действие способствует реализации прав кредитора, подтверждает их законность, удостоверенный договор имеет такую же юридическую силу, как судебное решение.

Законодательство описывает пять основных видов залога:

  • ипотека — обеспечение обязательств в виде недвижимого имущества. Это земельные участки, объекты незавершенного строительства, жилье;
  • заклад — движимое имущество, например, автомобиль. Предмет залога до исполнения обязательств может находиться у каждой из сторон. В договоре прописывается ответственность за порчу заклада;
  • товары в обороте. Это может быть готовая продукция, сырье, комплектующие. В соглашении четко определяется вид товара, его родовые признаки, за залогодателем сохраняется право использования и распоряжения имуществом в производственных целях;
  • ценные бумаги. По договору залогодержателю передаются векселя, облигации и проч.;
  • имущественные права.

В нашей нотариальной конторе можно удостоверить договоры с различными типами залога. Перечень необходимых документов, стоимость услуги можно узнать при телефонном обращении.

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в нотариальном удостоверении договора залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

Остальные виды договоров залога заверяются у нотариуса по желанию сторон. Как показывает практика, наиболее часто данным видом услуг пользуются при оформлении ипотечных кредитов. Дело в том, что некоторые банки настаивают на обязательном нотариальном заверении и без выполнения этого условия не предоставляют заемные средства.

При этом, сумма кредита, особенности оформления договора, а также целевой характер займа не играет никакой роли. Данное требование связано исключительно с политикой банка. С одной стороны, такой подход ведет к увеличению расходов заемщика, а с другой — позволяет ему удостовериться в юридической чистоте сделки, поскольку нотариус проверяет правоустанавливающие документы на недвижимость и выявляет несоответствия договора требованиям законодательства.

При этом нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства (ст. 408 ГК РФ). Толкование ст. 808 и ст. 162 ГК РФ позволяет отметить, что нарушение формы договора займа лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (об этом говорится также в п.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

При этом размер нотариального сбора (или госпошлины) не должен при регистрации такого договора взиматься дважды, но если цена сделки, породившей основное обязательство, превышает оценочную стоимость предмета ипотеки, то нотариус вправе исчислить размер нотариального сбора (госпошлины) от цены сделки, породившей основное обязательство.

Узнайте к чему:  На каком этапе мое дело у судебных приставоа

Если же предметом залога является недвижимое имущество, то необходимо и нотариальное заверение договора залога, что связано с повышенной ответственностью участников рынка недвижимости. Так, удостоверению у нотариуса подлежит договор залога земельного участка, квартиры или дома, предприятия как имущественного комплекса и т.д.

Нотариальное удостоверение соглашений, «обслуживающих» договор об ипотеке

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержится требование нотариального удостоверения некоторых соглашений, заключаемых на базе основного договора об ипотеке.1. Соглашение об изменении договора об ипотеке при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства

В соответствии с п. 6 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

  • такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
  • такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Такое соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Сама же закладная в этом случае либо аннулируется (органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, залогодателем передается новая закладная, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную), либо в нее вносятся изменения путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии вышеназванного соглашения и указания в тексте закладной на само это соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение подлежит обязательному удостоверению.

Закон запрещает вносить изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной (за исключением случая, описанного в пункте 1, — заключения соглашения об изменении договора об ипотеке при частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой).

Если в договоре об ипотеке не предусмотрено иное, залогодержатель вправе передать свои права по этому договору другому лицу. В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.4. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке

В соответствии с п. 1 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения, заключенного между залогодержателем и залогодателем после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Только по решению суда взыскание может быть обращено в следующих случаях (соответственно в этих случаях соглашение об удовлетворении требований во внесудебном порядке не может быть заключено):

  1. когда для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
  2. когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
  3. когда предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
  4. когда предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке должны быть указаны:

  • название заложенного по договору ипотеки имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
  • суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
  • способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем (в соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок);
  • известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки {amp}lt;*{amp}gt; данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
  • ДОГОВОР ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ — данное название договора используется все реже по двум причинам:
    1. данное название не конкретно, поскольку приобрести недвижимое имущество можно не только путем купли-продажи, но и путем ренты, мены, дарения. и из названия не ясно каким путем приобретается данное имущество
    2. договор — соглашение двух сторон из которых одна — продает, другая — покупает. И слово «ПРИОБРЕТЕНИЕ» не отражает действия другой, продающей, стороны договора.
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИПОТЕКИ КВАРТИРЫ — для трехсторонних договоров. возможны и другие названия.

В первую очередь такое удостоверение требовало дополнительных финансовых затрат от сторон сделки. Другим аргументом для принятия решения об отмене обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки было то, что необходимость в нотариальной проверке действительности сделки отпала, поскольку сам договор помимо прочего подлежит государственной регистрации.

Одним из этапов такой регистрации является проведение юридической экспертизы представленных для государственной регистрации документов, которая и делает излишним участие нотариуса в оформлении сделки.

Сделки, которые связаны с недвижимостью, разумнее заверять нотариально. Если опираться на гражданское право, то все знают: что не запрещено – разрешено. На нотариальное заверение сделок, которые не подлежат обязательному удостоверению, данный принцип не распространяется.

Нотариальный тариф устанавливался в размере полутора процентов от суммы договора, предмет которого подлежит оценке. Практика развития ипотечного жилищного кредитования свидетельствует о своей жизнеспособности.

Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

Обеспечиваемое ипотекой обязательство должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле — продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Если сумма обеспечиваемого обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

В том случае, когда в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, связанных с возмещением:

  1. судебных издержек и расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
  2. расходов по реализации заложенного имущества;
  3. необходимых дополнительных расходов залогодержателя на содержание, охрану заложенного имущества либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам (ст. 3 — 4 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Если обеспечиваемое обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

При ипотеке предприятия следует учитывать, что ею может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию (ст. 71 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Эта законодательная норма, однако, не исключает возможности предусмотреть в договоре обеспечение ипотекой предприятия обязательства с менее продолжительным сроком исполнения.

В последнем случае право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением залогодателя и залогодержателя в соответствии с предписаниями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Среди прочих вопросов, регулируемых договором об ипотеке, — отношение сторон к последующей ипотеке (ст. 43 — 46), уступка прав по договору об ипотеке (ст. 47) и другие.

Узнайте к чему:  Молитва о благополучном исходе дела

Права и обязанности сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место жительства, имеет место деятельности сторона, являющаяся залогодателем, если иное не установлено соглашением сторон (ст. 10 Закона РФ «О залоге»).

В договоре об ипотеке может быть указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца (п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»):

  • право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
  • право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Она выдается первоначальному залогодержателю после государственной регистрации ипотеки органом, ее осуществившим.

Закон не допускает составление и выдачу закладной в следующих двух случаях (п. 4 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»):

  1. когда предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, леса, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие закона об ипотеке, а также право аренды вышеперечисленного имущества;
  2. когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Если в договоре об ипотеке содержится указание на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной, нотариусу вместе с таким договором представляется и закладная. В этом случае на закладной нотариус делает отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке.

При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется дополнительный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. В соответствии с ч. 2 ст. 15 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

Работая с закладной, нотариус должен удостовериться в соблюдении формальных требований к этому виду ценной бумаги. Закон устанавливает 14 обязательных реквизитов закладной. Отсутствие какого-либо из них лишает документ юридической силы закладной (ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Обязательными реквизитами закладной являются:

  1. слово «закладная», включенное в название документа;
  2. имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;
  3. имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;
  4. название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
  5. имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;
  6. указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
  7. указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумму подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
  8. название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
  9. денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
  10. наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды;
  11. указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного использования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
  12. подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
  13. сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки (полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована);
  14. указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

При этом законодательство не запрещает включать в текст закладной иные данные и условия при наличии соответствующего соглашения между залогодателем и залогодержателем (п. 2 ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Владелец закладной может ее передать на хранение в депозит нотариусу (ст. 17 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В этом случае при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

В соответствии со ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением {amp}lt;*{amp}gt;.

Исключением из этой нормы является ситуация, когда проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке (а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже — до их вселения) нотариально удостоверенное обязательство освободить дом или квартиру при обращении на него взыскания.

В этом случае после обращения взыскания на заложенный дом (квартиру) и реализации того имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома (квартиры) в течение одного месяца освободить занимаемое помещение.

Как проходит сделка

Теперь, при покупке квартиры или жилого дома с земельным участком по Военной ипотеке, если владельцами недвижимости являются несколько человек, имеющие доли, договор купли-продажи необходимо будет заверять у нотариуса.

Данное изменение относится не только к военнослужащим – участникам НИС, но и к остальным сделкам. Т.е., если продавцом квартиры является единственный собственник, тогда в регпалату подается договор купли-продажи в простой письменной форме.

Этот процесс весьма непростой и, чтобы не заниматься лишней беготней и не сомневаться в законности сделки, необходимо разобраться во всех его аспектах. Главный вопрос: должен ли присутствовать при оформлении ипотечной сделки нотариус?

Заверение ипотечного договора у нотариуса законодательством отменено. Но некоторые банки требуют этого. Если нотариус на сделке не присутствует, то для заключения ипотечного договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке.

Далее, если договор ипотеки не заверен нотариусом, регистрирующие органы требуют нотариально заверенную копию договора ипотеки и кредитного договора. Достаточно комично выглядит предмет разногласий: некоторые банки не считают необходимым договоры сшивать и заверять подписями и печатями сторон на обороте.

А нотариус может отказаться заверять копию договора, если он заключен в простой письменной форме и не прошнурован. И, наконец, после отмены обязательного нотариального удостоверения договоров регистраторы стали требовать экспликацию и поэтажный план квартиры или их копии, заверенные БТИ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Наше государство подумало в первую очередь о нотариусах, когда приняло этот закон. А никак не о гражданах. Не далее, как 29.07 проводила сделку Чехов-Москва. Ипотека Втб 24, отделение Москва Сити. Продавцы-муж и жена, квартира в равных долях.

Сначала 3 дня переговоров в помощником нотариуса. Который вбил в договор купли-продажи согласие мужа на продажу женой 1/2доли квартиры, и согласие жены мужу на продажу 1/2доли квартиры. И никакие мои доводы, что можно не оформлять 2 никому не нужных согласия, а зафиксировать в договоре факт зарегистрированного брака, на него не действовали.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Кто же упустит возможность содрать 2 раза по 1 500 за ненужные бумажки, когда теперь нотариус звезда. А дальше-больше-вбили в договор все справки об отсутствии задолженностей. С датами получения, номерами. День сделки-8 утра. Станция Бутово. 9-45 мы в Чехове у нотариуса. Помошник ждет к 10.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector