Нужно ли оценочная стоимость после получения кредита

Оценка стоимости недвижимости для ипотеки

Согласно законодательству, оценка недвижимости — это обязательное мероприятие при получении ипотечного кредита. Независимая оценочная стоимость жилья производится перед тем, как кредитная организация выдаст заемщику ипотеку. Именно банк заинтересован, прежде всего, в оценке квартиры, та как кредиторам необходимо удостовериться, что объект залога, в случае чего, будет продан за сумму не менее той, которая была выдана в качестве кредита на ее приобретение.

Оценка квартиры для ипотеки, как правило, исполняется оценочными компаниями или частными специалистами. В последствие фирма выдает документы с итоговой независимой экспертизой и стоимостью предмета недвижимого имущества, который в будущем и станет залогом. Во время данной процедуры оценщик учитывает особенность и специфику цели, согласно которой производится независимая оценка жилплощади.

А специфика, в данном случае, состоит в том, что кредитная организация рассматривает приобретаемую недвижимость в качестве имущества, которое в случае невыплаты долга кредитозамщиком можно будет продать с молотка. Так, банк-кредитор вернет себе капитал, выданный согласно договору ипотеки. То есть на основании документации, в которой указывается стоимость квартиры для ипотеки, банк определяет, соответствует ли цена за недвижимость сумме запрашиваемого кредита.

Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки?Если продавец недвижимости запрашивает цену большую, чем та, которую определил оценщик, то заемщик обязан будет самостоятельно найти дополнительные денежные средства, чтобы покрыть разницу между суммой, которую обеспечивает ипотечный кредит и суммой, запрашиваемой продавцом квартиры.

Случается, что оценочная стоимость, которую определила независимая экспертиза, оказывается значительно ниже рыночной и тога банк выдаст вам не ту сумму, на которую вы рассчитывали. Такая ситуация может возникнуть, если оценщик не верно подобрал подобные типы имущества или не учел состояние жилья (ремонт, район, этаж и пр.). В этом случае, заемщик может настоять на повторной независимой оценке, приведя свои доводы оценочной компании.

Несмотря на то, что проведение оценочной экспертизы стоимости квартиры для оформления ипотечного кредита необязательная процедура, но выдача кредита с ней значительно упростится для кредитозаемщика.

Стоимость квартиры для ипотеки

Более того, экспертиза стоимости квартиры выявит возможные риски и для банка, и для заемщика в случае возникновения проблем на рынке жилья, а также корректировки разброса цен на жилье.

При выдаче кредита, подразумевающим передачу жилья под залог банку на весь срок кредитования, кредитно-финансовой организацией выставляется обязательное условие определения рыночной цены объекта.

Причем оценку стоимости может проводить только независимый эксперт.Какой бы бесполезной и чисто формальной ни казалась эта процедура, именно она определяет решение банка о выдаче ипотечного кредита.Для большинства покупателей одобрение кредитором заявки на получение ипотеки является практически стопроцентной гарантией успеха совершения сделки.

Тем не менее, в действительности ситуация обстоит немного иначе. Казалось бы, если банк одобрил определенную сумму для выдачи кредита, остается только найти квартиру. Но нет, в действительности общий размер средств, доступных для использования, может оказаться значительно меньше, так как банк рассчитывает эту цифру на основании данных о степени платежеспособности клиента.

Ключевым фактором при определении суммы кредита по-прежнему остается оценочная экспертиза стоимости объектаОбусловлено это тем, что какая бы ни была  стоимость жилья, указанная продавцом, для банка приоритетной является реальная рыночная стоимость объекта залога по расчетам независимого эксперта.В проведении независимой экспертизы нуждается также и заёмщик – ведь полученных от банка средств должно хватить на совершение сделки.

Нужно ли оценочная стоимость после получения кредита

Именно по этой причине проведение оценки стоимости залогового жилья – неизменное условие оформления ипотечного кредита, о чем гласит закон No 102-ФЗ «Об ипотеке».Не стоит откладывать экспертизу до совершения сделки, лучше сделать ее сразу после выбора квартиры.Так как банк одобряет займ только в пределах суммы, зафиксированной экспертизой, то в случае, если итоговая стоимость окажется существенно меньше указанной продающей стороной цены, заемщику может банально не хватить средств на совершение сделки.

Но если клиенту приглянулась загородная недвижимость, нужно быть готовым выложить около тридцати тысяч рублей. Стоимость экспертизы зависит от типа жилья и его удаленности от города. Безусловно, данные усреднены, так как на рынке экспертизы большой диапазон цен на оказываемые услуги. Тем не менее, клиенту не стоит полагаться исключительно на ценник экспертизы.

Дешево – не значит качественно, к тому же фирмы-однодневки постоянно демпингуют рынок, но при этом не несут никакой ответственности за осуществляемую деятельность.Необходимо ориентироваться на репутацию фирмы, в которой планируется проведение оценки, а так же важно убедиться в том, что данная организация включена в состав СРО и застрахована от гражданской ответственности.

Не будет лишним уточнить количество штатных сотрудников фирмы, а также наличие профильного образования, а также опыта работы каждого из них.Все ипотечные банки имеют рекомендованный список оценочных компаний, прошедших тщательную проверку.Как правило, довериться выбору кредитора – самое разумное решение.

Тем не менее, предложенный ассортимент компаний не всегда удовлетворяет все требования заемщика: его может не устроить аффилированность оценщика или неоправданно высокая стоимость услуг. В такой ситуации клиент имеет право выбрать компанию для проведения экспертизы на свое усмотрение. Главное условие – компания должна отвечать требованиям кредитора.

Вопрос только в том, как много времени займет согласование кандидатуры компании на роль независимого эксперта.Хочется отметить, что далеко не каждый оценщик готов тратить собственные силы и время на предоставление банку полного пакета документов, ведь сама экспертиза занимает совсем немного времени.Для проведения оценки заемщик должен предоставить оценочной компании запрашиваемые документы.

  • копию свидетельства о регистрации права собственности на жилье;
  • техпаспорт с планом каждого этажа понадобится для приобретения вторичного жилья;
  • для покупки строящегося объекта вместо свидетельства о праве собственности необходимо предоставить договор о долевом участии и копию паспорта покупателя.

После сбора всех документов эксперт во время личного визита производит осмотр объекта, проводя его анализ и попутно делая фотографии, которые впоследствии будут прикреплены к отчету как обоснование оценки недвижимости. Как правило, для типовой квартиры подготовка отчета занимает до трех дней, а для загородного объекта – до пяти.

В любой оценочной компании есть услуга срочной экспертизы.Занимает такая процедура до 24 часов, но и заплатить за нее придется вдвое больше.В отчете об экспертизе указываются два показателя стоимости жилья – ликвидационная и рыночная. Первый показатель для банка наиболее важен, так как это цена объекта, на которую можно рассчитывать в случае экстренной вынужденной продажи.

Как правило, данный показатель ниже рыночной цены в среднем на 15%.При проведении оценки эксперт обязан ориентироваться не только на федеральные стандарты проведения экспертизы и стандарты АИЖК, но и на требования конкретной ипотечной организации. Нередки ситуации, когда кредитор тщательно проверяет все отчеты оценщиков и отправляет их на доработку в случае обнаружения недочетов.

В таком случае заемщику необходимо обратиться к оценщику с просьбой внести требуемые исправления. Как правило, эксперты без возражений вносят изменения в отчеты, но лучше обговаривать такую возможность еще на этапе подписания договора о предоставляемом перечне услуг.Для того, чтобы установить среднерыночную стоимость объекта, оценщику требуется грамотно подобрать аналогичное жилье для проведения сравнительного метода анализа.

Аналоги выбираются по ряду следующих характеристик:• местоположение;• общая площадь;• физические характеристики;• материал стен;• год постройки;• этажность.Полученные результаты продолжают быть актуальными в течение определенного промежутка времени, так как не в силах оценщика предугадать изменение цен на рынке, которым свойственно колебаться под влиянием различных показателей.

Оценка недвижимости необходима для определения суммы, которую банк готов будет выдать заемщику в качестве ипотечного кредита. Для банка отчет об оценке квартиры для ипотеки необходим, чтобы определить размер суммы, которую он сможет взыскать в случае появления задолженности и необходимости продажи заложенного имущества.

Так как цена на вторичное жилье может колебаться очень сильно (на конечную стоимость влияет множество факторов: начиная от необходимости делать капительный ремонт и заканчивая месторасположением квартиры), то вывод оценщика позволит определить, какая сумма необходима для приобретения данной недвижимости и каким должен быть размер кредита.

Иногда у потенциальных заемщиков возникает вопрос, зачем нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, ведь стоимость квартир определяет застройщик. Оценка новой квартиры проводится после оформления прав собственности на объект, для оформления закладной. Необходимость предоставление на этом этапе отчета оценщика банк, как правило, прописывает как одну из обязанностей заемщика в кредитном договоре.

Оплата услуг

Продавец чаще всего не меньше покупателя заинтересован в оценочных работах и скорейшей продаже. Тем более что рынок недвижимости переполнен, и продать квартиру за короткий срок довольно сложно. Тем не менее покупатель также заинтересован в этой процедуре для того чтобы сократить оформление ипотеки.

Как правило, оплата ложится на плечи покупателя, но не во всех случаях. Иногда вопрос решается совместными вложениями, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Где заказать оценку квартиры для ипотеки?

Требование провести оценку квартиры предусмотрено п. 1 ст. 9 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данной норме предусмотрено, что в договоре в обязательном порядке должен быть прописан предмет ипотеке (то есть объект недвижимости), его стоимость, срок действия кредита и общая сумма. Также в контракте может быть прописан порядок взыскания задолженности.

Выбрать оценщика может сам заемщик, но обычно у банка есть собственный список специалистов, к которым он может порекомендовать обратиться. Настаивать на конкретном оценщике банковская организация права не имеет, но обращение к одобренному финансовой организацией эксперту ускорит процесс рассмотрения заявки по ипотеке, так как банку не придется проверять квалификацию неизвестного специалиста.

Оценку объектов недвижимости при ипотечном кредитовании имеет право производить аккредитованный специалист, который соответствует целому ряду требований:

  • является представителем зарегистрированной организации оценщиков недвижимости;
  • иметь полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 000 рублей. Данный полис является гарантией того, что в случае допущения случайной или специальной ошибки при проведении оценки недвижимости не пострадают третьи лица. В случае неправильной определения стоимости объекта ущерб будет покрыт за счет данного полиса. Требование о наличии полиса гражданской ответственности оценщика регламентировано ст. 24.7 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Узнайте к чему:  Если есть исполнительный лист по кредиту что делать

Сколько времени занимает процедура оценки для кредитования?

Несмотря на то, что процедура проведения оценки стоимости объекта для «Сбербанка» не значительно отличается от оценки для любого другого банка, все же «Сбер» более требователен к предоставляемым отчетам.Одним из требований к оценочному отчету «Сбербанк» выдвинул – указывать год сдачи дома в эксплуатацию и дату проведения капремонта здания.

При проведении оценки кредитор требует определить два вида стоимости – ликвидную и рыночную.Рыночная стоимость – это цена конкретного объекта на рынке недвижимости при обычных условиях продажи. Этот показатель обычно мало интересует кредитора, в отличие от ликвидационной стоимости.

Ликвидность показывает стоимость, на которую может рассчитывать банк в качестве возмещения собственных потерь, если заемщик окажется неплатежеспособен и объект потребуется срочно продать.

В настоящее время типовая двухкомнатная квартира площадью 55 кв. метров, расположенная на третьем этаже кирпичной пятиэтажки стоит в среднем от 3,7 до 4 миллионов рублей.Средняя рыночная стоимость в таком случае будет равна 3,85 миллиона (три миллиона восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.Ликвидационная стоимость объекта в виде двухкомнатной квартиры на третьем этаже кирпичного пятиэтажного дома будет составлять примерно 2,4 миллиона (два миллиона четыреста тысяч) рублей.

Нередки случаи, когда сделка находится под угрозой срыва по причине низкой стоимости квартиры, указанной в подготовленном отчете, так как на практике банки чаще всего ориентируются на наименьшее значение.Для решения проблемы рекомендую попробовать провести с продавцом переговоры или найти другую оценочную компанию, так как во второй фирме могут оказаться более компетентные в данном вопросе сотрудники. Если проблема останется нерешенной после данных манипуляций, клиенту придется подыскивать другую квартиру.

Ассоциацией российских банков согласована возможность предоставления клиентам выбора среди аккредитованных компаний с федеральной антимонопольной службой.

После того, как оценщик выбран, потребуется предоставить стандартный для таких случаев пакет документов: паспорта заказчика (для заключения договора) и собственников, свидетельство на квартиру, кадастровый и технический паспорта. Технические документы нужны не только для учета параметров квартиры, но и обнаружения скрытых перепланировок о которых обязательно делается пометка в отчете об оценке (см. перепланировка залоговой квартиры).

Оценка недвижимости

Вся процедура оценки занимает совсем немного времени, потребуется согласовать с компанией время прибытия независимого оценщика на осмотр квартиры. Отчет, как правило, готовится на следующий день после визита, но иногда до предоставления его в руки заказчику проходит до пяти дней. Действительным отчет является в течение месяца, но некоторые банки и страховые компании более лояльны в этом вопросе и при затягивании сделки (по иным причинам на несколько месяцев) повторного отчета не требуют.

Банк требует оценку, потому что предмет залога меняет форму собственности.

Когда вы брали кредит на стадии строительства, предметом залога было право на квартиру по договору долевого участия .

То есть тогда вы передали банку в залог свою долю в объекте незавершенного строительства, которым являлся строящийся дом.

Когда дом сдан, объект незавершенного строительства, доля в котором находится в залоге у банка, юридически прекращает своё существование.

Вместо него появляется множество объектов собственности — квартир, принадлежащих заемщикам банка.

А права «дольщиков» на эти объекты подлежат регистрации в Росреестре (в разговорном — юстиция) и оформляются путём выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Но ипотечный кредит вы ещё не выплатили, а потому ваше право собственности на квартиру уходит банку в качестве залога вместо бывшего там до окончания строительства права требования.

Стоимость права требования на квартиру значительно отличается от стоимости квартиры в сданном доме в связи с рисками, присущими инвестициям на этапе строительства. Поэтому квартире, как объекту залога, требуется переоценка.

Как говаривали классики, многих из нас испортил квартирный вопрос… Жизнь идет, люди создают семью, у них рождаются дети: так или иначе, но практически каждый из нас сталкивается с необходимостью приобретения своего жилья.

Зачастую первым приходящим на ум решением вопроса является аренда жилого помещения, и понятно почему – это сравнительно дешево и можно снять квартиру поблизости от места работы или учебы.

Преимущества этого варианта очевидны – за те же или даже чуть меньшие деньги, как если бы вы снимали квартиру, вы получаете квартиру в собственность и платите уже за свою квартиру.

И вот для этого Вам понадобится, цитируя наших клиентов — «рыночная оценка квартиры».

Чтобы взять квартиру в ипотеку, в первую очередь, необходимо обратиться в банк. Таким банком зачастую становится Сбербанк РФ, по причине сравнительно низких ставок ипотечного кредитования.

Прежде чем выдать ипотечный кредит банк предложит вам сделать оценку рыночной стоимости квартиры, которую вы хотите приобрести.

Для этого вам необходимо обратиться в ООО «Союз Независимых Оценщиков и Консультантов» и заказать такую услугу, как оценка квартиры для ипотеки (Сбербанк).

  1. правоудостоверяющий документ на владение или пользование квартирой;
  2. технический паспорт (желательно)
  3. паспорт заказчика

Стоимость оценки квартиры для ипотеки составляет 2000—3000 рублей.

Цена оценки квартиры зависит от срочности работ и местоположения самой квартиры, местоположение сказывается на цене вопроса так как выезд оценщика в отдалённые районы требует больше временных и финансовых ресурсов.

Подписывается договор на оказание информационно-консультационных услуг по оценке рыночной стоимости квартиры, в котором оговариваются сроки проведения работ, а также их стоимость

Заказчик производит авансовый платёж в кассу (возможен безналичный расчёт). Получает квитанцию об оплате.

После заключения договора и получения аванса ООО «СНО и К» проводит весь комплекс работ по оценке квартиры для ипотеки (Сбербанк РФ и другие кредитные организации).

Стоимость оценки недвижимости

Срок оценки – 3-5 рабочих дня. Впрочем, сроки согласовываются с заказчиком, в случае необходимости оценка квартиры проводится быстрее.

После проведения оценочных работ вы получите отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, на основании которого банк оформит вам ипотечный кредит.

Подписание акта сдачи-приёма выполненных работ по оценке рыночной стоимости имущества.

Отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры действителен в течение 6 месяцев.

Процедура по оценке недвижимости регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выпущенным в 1998 году.

Согласно ему, оценочной деятельностью должны заниматься специалисты, отвечающие следующим условиям:

  • компания должна иметь свидетельство СРО;
  • ответственность должна быть застрахована как минимум на один год, и взносы по страхованию должны отчисляться регулярно;
  • следует обратить внимание на те организации, где есть сайт и отзывы заказчиков.

Итак, процедура оценки состоит из нескольких этапов:

  1. Нужно ли оценочная стоимость после получения кредитаСбор необходимой документации.
  2. Приезд оценщика на кредитуемый объект.
  3. Уточнение банковских требований и заключение договора по оценке.
  4. Подготовка краткого отчета о проведенной оценке.
  5. Предоставление в банк подробного и полного отчета.

В результате проделанной работы должен быть предоставлен сформированный отчет по изученному объекту.

Услуга занимает не более 3 (трех) рабочих дней, при условии, что у вас на руках есть все документы для оценки квартиры для ипотеки. В случае возникновения необходимости, работу по оценке можно выполнить в более сжатые сроки. Минимальные сроки могут составить и 8 рабочих часов — но возможность оказания услуги в столь сжатые сроки обязательно уточняйте у менеджеров.

Документы для оценки недвижимости

За время, отведенное кредитной организацией, заемщик должен успеть собрать не только документы для получения ипотеки и оформления сделки купли-продажи, но и документы для проведения независимой экспертизы по оценочной стоимости недвижимости. Для того чтобы оценка жилья была произведена, представителю оценочной компании необходимо предоставить перечень, содержащий следующие документы:

  • Кадастровый паспорт на жилье и его план из территориального БТИ
  • Правоустанавливающий документ: либо соглашение купли-продажи, либо свидетельство о регистрации или наследстве
  • Справка о регистрации по форме IX
  • Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по квартплате и услуг ЖКХ
  • Характеристика жилого помещения по форме VII
  • Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений по квартире несовершеннолетними лицами
  • При покупке жилья в строящемся доме — договор с застройщиком
  • При наличии несовершеннолетних собственников жилья — разрешение органов опеки на отчуждение недвижимости.

Все документы, предоставляемые оценочной фирме, необходимо заверить подписью человека, который заказал оценку. Процедура подготовки документов для кредиторов занимает срок от одного до трех дней.

Независимая оценка жилья для ипотеки проводится профессиональными организациями. Обычно у банка имеется несколько партнеров, которые занимаются оценкой недвижимости, и тогда желательно, чтобы заемщики ипотеки воспользовались именно их услугами. Однако на сегодняшний день большинство банков отказались от аккредитации оценщиков. В таком случае оценочная компания или частный специалист должны соответствовать определенным требованиям:

  • Быть членом зарегистрированной организации оценщиков
  • В наличии должен быть полис страхования не менее 300 000 рублей.

Перед процедурой оценки жилья для ипотеки оценщик должен собрать как можно больше полезной информации об объекте займа. Во время оценивания квартиры специалист кропотливо анализирует и взвешивает все нюансы и факторы рынка недвижимости. В результате, оценщик предлагает кредитору вариант наиболее результативной эксплуатации жилплощади.

Зная всю важность документов об оценке жилья для ипотеки, следует с максимальной ответственностью отнестись к выбору оценочной фирмы.Сколько стоит оценка жилья для ипотечного кредита?После того, как банк утвердит кандидатуру оценщика, заемщик заключает с ним договор. После этого назначается день и время, когда специалист должен явиться к месту нахождения объекта оценки.

  • Косметический или капитальный ремонт
  • Возраст и состояние постройки
  • Наличие поблизости школ, аптек, больниц и других полезных инфраструктур
  • Доступность общественного транспорта или метро.

По окончании осмотра специалисту понадобиться несколько дней, чтобы составить итоговый отчет и предоставить его банку.

Как правило, итоговый отчет, предоставляемый банку, состоит из не менее 30 страниц. В его состав входят документы оценщика, документация на квартиру и фотографии, которые были сделаны в процессе осмотра. В отчете указываются две цены: первая — рыночная стоимость жилья, вторая — ликвидная цена ипотечной недвижимости.

Нам осталось только выяснить, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Оценка проводится за счет потенциального заемщика кредита на ипотеку. А стоимость данной процедуры варьируется, зависимо от состава пакета документов, трудовых и финансовых затрат оценочной компании, срочности работы и других факторов.

Потенциальные заемщики обычно много внимания уделяют сбору необходимой документации, но часто забывают о важности проведения оценки стоимости залогового объекта. А зря, ведь это одно из самых важных условий получения ипотеки. Ни один банк не сможет установить сумму займа, подлежащего выдаче, не получив отчет от экспертов.

Проведение оценки возможно оценочными компаниями или частными экспертами, основное условие – выдача корректно оформленного документа, содержащего все необходимые данные о параметрах жилья.Во время проведения оценки экспертами в обязательном порядке учитывается цель и специфика назначения, ради которых проводится процедура.

Узнайте к чему:  Кто предоставляет кредиты с действующими просрочками в других банках

Перед проведением оценки стоимости объекта представитель оценочной фирмы всегда запрашивает список документов согласно установленному перечню:

  • Правоустанавливающая документация: свидетельство о регистрации, наследстве или договор купли-продажи;
  • Кадастровый паспорт из БТИ;
  • Договор с застройщиком, если речь идет о строящемся жилье.

Естественно, данные из территориального БТИ для предоставления в оценочную компанию не требуют.Все передаваемые документы должны быть заверены личной подписью заказчика оценки.

Прежде чем подавать документы в какую-либо компанию, кандидатуру оценщика необходимо прежде всего согласовать с ипотечным банком.

  • Такое требование обусловлено тем, что у всех кредиторов с надежной репутацией есть личный список аккредитованных экспертов, специализирующихся на оценке недвижимости. Это вовсе не означает, что клиент обязан проводить оценку через фирму, указанную в списке. Заемщик имеет право предоставить к согласованию фирму «со стороны».
    Главное, чтобы организация соответствовала следующим требованиям:
  • фирма должна входить в состав зарегистрированных организаций оценщиков;
  •  фирма должна   застраховать свою деятельность от гражданской ответственности с покрытием от трехсот тысяч рублей.
    Страховка необходима для исправления потенциальных ошибок, допущенных экспертами. Не имеет значения, будут эти ошибки следствием недостаточного профессионального уровня сотрудника или намеренным преследованием определенных корыстных целей – в любом случае оценочная фирма обязана возместить убытки своим клиентам.

    Средняя длительность процедуры оценки типового жилья редко занимает дольше трех дней, а стоимость процедуры колеблется в пределах 3-10 тысяч рублей.

    Если требуется провести экспертизу элитного жилья, стоимость процедуры может значительно возрасти.

После того, как все документы собраны, корректно оформлены и предоставлены оценщику, одобренному банком, фирма связывается с клиентом для назначения даты и времени проведения экспертизы. Параллельно этому заключается договор на оказание услуг между оценочной фирмой и клиентом.Во время посещения объекта эксперт проводит анализ жилья на соответствие определенным параметрам, а также совершает фотосъемку всех жилых помещений и объектов, имеющих отношение к данному жилью.Анализируется строение оценщиком по следующим параметрам:

  • в каком состоянии находится объект;
  • как давно было возведено здание;
  • насколько близка транспортная развязка;
  •  насколько удачно развита инфраструктура района.
    После совершенного выезда на объект экспертом в течение нескольких дней подбирается ряд аналогичных предложений на рынке недвижимости для сопоставления с ними уже имеющегося задания. Кроме того, зачастую специалисты ориентируются еще и на уже существующую базу оценок похожих строений.
    Только после всех проделанных манипуляций у эксперта скапливается достаточное количество материала для предоставления итогового отчета.

Для оценки недвижимости для ипотеки нужно предоставить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы. Чаще всего таким документом является договор купли-продажи;
  • технический паспорт из БТИ.


Все предоставляемые документы заверяет заказчик своей подписью.

Оценка недвижимости проводится перед тем как банк выдаст заемщику кредит и является одним из того, что нужно для получения ипотеки.

Чаще всего эта процедура осуществляется оценочными фирмами, либо частными специалистами, которые в последствие и выдают документ с итоговой стоимостью объекта, который впоследствии станет залогом.

Специфика в данном случае заключается в том, что банк-кредитор рассматривает приобретаемую жилье как имущество, которое возможно будет продать в случае невыплаты долга заемщиком.

Таким образом, банк сможет вернуть себе деньги, выданные в соответствии с кредитным договором.

На основании документа, в котором указывается оценка недвижимости для ипотеки, кредитор определяет — достаточно ли этой суммы для выдачи запрашиваемого кредита.

Для того чтобы осуществить оценку требуется предоставить представителю компании, который будет ее проводить, следующие документы:

  • Любой правоустанавливающий документ: свидетельство о регистрации, договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.
  • Кадастровый паспорт из территориального БТИ.
  • В случае покупки квартиры в строящемся доме, необходимо предоставить любой договор с застройщиком.

В такой ситуации оценки будет подлежать право требования по данному договору, а документы из БТИ, предоставлять не нужно.

Все предоставляемые документы необходимо заверить подписью человека заказавшего оценку.

Прежде чем обратиться в компанию, осуществляющую подобные услуги, кандидатуру специалиста следует согласовать с банком-кредитором.

Некоторые из банков предпочитают, чтобы вы проводили данную процедуру, прибегая к услугам аккредитованных ими оценщиков, но в последнее время многие банки отказались от аккредитации.

В данном случае предполагаемый оценщик должен соответствовать некоторым требованиям:

  1. Являться членом одной из зарегистрированных организаций оценщиков.
  2. Иметь полис страхования на сумму не меньше 300 тысяч рублей.

Как проходит оценка квартиры для ипотеки?

Процедура оценки рыночной стоимости квартиры для ипотеки не отличается от оценивания недвижимости для осуществления обычной сделки купли-продажи. Клиент должен заключить договор с экспертом. После этого определяется дата, когда специалист должен приехать и осмотреть объект продажи. В обязательном порядке оценщик лично делает подобные фото квартиры, которые впоследствии прикладывает к отчету.

Существует несколько способов независимой оценки недвижимости для ипотеки:

  • рыночный (сравнительный) – сравнение уже совершенных сделок с аналогичными объектами недвижимости;
  • доходный – оценка перспективности данного объекта в будущем с точки зрения получения дохода;
  • затратный – оценивание затрат, которые потребуются для возведения аналогичного объекта.

Кроме самой квартиры, оценщик изучает следующие факторы, которые в конечном счете влияют на итоговую стоимость:

  • год постройки здания, был ли его капитальный ремонт, в каком состоянии находятся коммуникации;
  • насколько далеко находится остановка общественного транспорта;
  • наличие социальной инфраструктуры;
  • безопасность района.

Если район новый, то оценивается перспектива его развития.

После изучения и анализа всех факторов эксперт подготавливает итоговый развернутый отчет с обоснованным решением. Обычно отчет занимает около 25-30 страниц. В нем указывается две цены, которые могут отличаться: рыночная и ликвидная.

Методы

В назначенный день оценщик приезжает на объект недвижимости и проводит оценку тремя способами:

  • затратным;
  • доходным;
  • сравнительным.

Доходная методика используется довольно редко, и только в тех случаях, когда нужно подсчитать, какие именно финансы может принести недвижимость в дальнейшем.

Затратный метод подразумевает анализ жилья с точки зрения внесения финансовых средств на его благоустройство. При этом нужно учитывать тот фактор, что квартира с мебелью будет дороже, чем пустая.

ВАЖНО: Банки отдают предпочтение сравнительному методу, но как показывает практика, оценщику лучше всего пользоваться сразу несколькими методами по изучению цены недвижимости.

Первые 15 минут оценщик сравнивает предоставленный план жилья с тем, что он видит и делает свои выводы относительно подлинности документов и их актуальности. Затем он тщательно осматривает помещение. В частности его интересуют перекрытия и пол, а также материал стен и год постройки здания. Трубы и прочую коммуникацию для комфортного проживания также он учитывает при составлении отчета.

Помимо самой квартиры, оценщик проводит осмотр подъезда и придомовой территории. Ему важно знать, как развита инфраструктура в районе, чтобы занести данные в отчет. Этажность квартиры имеет большое значение. Если квартира находится на первом или последнем этаже, ликвидность такого жилья крайне мала.

После анализа недвижимости оценщик фотографирует объект.

Оценка стоимости недвижимости для ипотеки

Стоимость есть у любого объекта жилой недвижимости, в том числе и у квартир. Для установления ее реальной стоимости необходимо определить действительную ценность квартиры как залогового объекта, вынужденно продав который, кредитно-финансовая организация сможет погасить задолженность собственного клиента.

Именно с помощью проведения оценочной экспертизы банки страхуют себя от возникновения возможных рисков касательно платежеспособности клиентов, имеющих ипотечный кредит. Как ни странно, но организация проведения оценки всегда лежит на плечах заемщика, несмотря на то, что кредитор гораздо более заинтересован в том, чтобы экспертиза была проведена.

Зачастую финансово-кредитные организации имеют одобренный список аккредитованных экспертов, у которых можно провести оценку и получить соответствующий отчет. Аккредитация оценщика означает, что банк лично убедился в его профессионализме и полностью доверяет его отчетам. Но это не значит, что у заемщика нет права найти подходящую компанию со стороны.

В итоговом отчете по проведению оценки появляются два показателя стоимости – рыночный и ликвидационный. Рыночная стоимость подразумевает сумму, которую продавец может получить в случае продажи на обычных условиях. Как правило, рыночная стоимость близка к среднему значению по рынку. Ликвидационная стоимость – это сумма, которую может выручить банк в случае экстренной продажи.

Львиная доля банков отдает предпочтение ликвидационной стоимости, и при установлении суммы ипотеки, подлежащей одобрению, ориентируются именно на нее, так как  этот показатель позволяет существенно минимизировать риски.

Большинство банков ориентируется именно на ликвидационную стоимость, так как она чаще всего ниже рыночной. Согласно статистике, разница между ликвидационной и рыночной стоимостью может достигать  от двадцати до пятидесяти процентов.На итоговый результат влияют: общее состояние рынка, район, качество и класс квартиры, а также многие другие факторы.

Таким образом, при ориентировании на ликвидационный показатель банк пытается подстраховаться, и по итогу выдает покупателю сумму, не превышающую 80% от реальной стоимости объекта на рынке недвижимости.В качестве залога по ипотечному займу будет выступать вся квартира, то есть в случае ее продажи все 100% вырученных средств будут принадлежать банку.

Более того, банки часто выставляют условие оплатить минимум десятую часть суммы из собственных средств в качестве первоначального взноса, и в таком случае получается, что страховой запас банка находится в диапазоне от 30 до 60%. Такой расклад позволит банку с лихвой покрыть все долги и издержки. Кроме того, на фоне последствий финансового кризиса в 2008-2010 годах в виде обвала стоимости цен на недвижимость более чем на четверть, кредитные организации стали намного аккуратнее в своих действиях, и именно поэтому в подавляющем большинстве случаев ориентируются на ликвидационный показатель.

До того, как ипотечные портфели из прибыльных превратились в проблемные, банки занимали весьма агрессивную позицию в отношении выдачи ипотечных кредитов. В то время ипотеку мог получить практически любой желающий, не располагавший даже средствами на первоначальный взнос, а банки при определении суммы займа ориентировались на рыночную стоимость.

По этой причине после обвала цен на жилье в первой половине 2008 года практически на треть многие банки попросту обанкротились. Даже продав необеспеченные платежами квартиры, организации не были в состоянии покрыть долги. Но заемщики пострадали не меньше – реальная стоимость квартир редко превышала 60% общей суммы долга.

Приняв решение об ипотеке, покупатель сталкивается с требованием банка оценить реальную стоимость залогового объекта.

От этой суммы кредитор будет отталкиваться, принимая решение о размере выдаваемого займа.Несколько лет назад потенциальные покупатели очень часто пытались договориться о том, чтобы оценочная компания изменила в своем отчете требуемые цифры в большую сторону – ведь такой манёвр обеспечивал большую сумму займа. И находилось много компаний, которые меняли стоимость квартиры в соответствии с интересами клиента – порой изменения достигали двадцати процентов.

Но сейчас таких организация практически не осталось – банки стали требовательней и строже относиться к предоставляемым отчетам.

Экспертиза стоимости квартиры происходит перед выдачей ипотечного займа, так как в противном случае банк просто не одобрит кредит потенциальному покупателю. В львиной доле случаев организация оценки ложится на плечи заемщика, как, собственно, ложится и оплата услуг эксперта. Обычно стоимость услуг профессионала по оценке стоит от пяти тысяч рублей в случае приобретения городской типовой квартиры, и около сорока тысяч, если речь идет о покупке загородной недвижимости с участком.

Для того, чтобы адекватно установить стоимость оцениваемого объекта, оценщику требуется прежде всего выстроить ряд из аналогичных предложений на рынке недвижимости, состоящих их квартир, максимально приближенных по условиям продажи.После подготовки отчета, которая может занимать до пяти дней, компания предоставляет клиенту оценочный альбом в двух экземплярах.

Значимая разница

В абсолютно каждом ипотечном банке функционируют отделы, проводящие собственную экспертизу оценочных отчетов. Такие отделы имеют полное право в одностороннем порядке корректировать установленную стоимость жилья в соответствии с собственными соображениями. Но, как показывает практика, банк и оценочные компании достаточно редко расходятся во мнениях, особенно если стоимость закладываемого объекта не превышает тридцати миллионов рублей.

Если же это все-таки произошло, при выдаче ипотечного займа банк будет ориентироваться на меньшую сумму, не придавая значения тому, кто ее установил – оценочная компания или банковский отдел. То есть если вдруг оценщики установят стоимость квартиры более высокую, чем сумма сделки, то банк выдаст займ, покрывающий цену из договора купли-продажи.

Если установленная оценщиками стоимость недвижимости окажется существенно ниже суммы покупки, банк с большой вероятностью выдаст займ в том же размере, и тогда сделка может попросту не состояться.Такое может произойти, если при проведении анализа неверно учтено общее состояние объекта или неграмотно подобран ряд аналогов.

Ошибки: случайны ли?

В начале нулевых, в то время как ипотечное кредитование только набирало обороты в России, популярными стали  разнообразные мошеннические схемы, основанные на махинациях при проведении экспертизы. Известно много случаев, когда оценщики намеренно завышали стоимость объекта в собственном отчете – порой на 20% – только на для того, чтобы потенциальному покупателю хватило средств на совершение сделки.

Такой манёвр позволял заемщику взять в кредит большую сумму, часть которой можно было оставить на оплату задолженности перед банком.За последние годы банки существенно ужесточили собственную политику по одобрению ипотечных кредитов, и теперь обязывают клиента документально подтверждать использование собственных средств в качестве первоначального взноса в полном размере.

Тем не менее, бывают случаи, когда оценочные компании совершают ошибки неумышленно.

Во время кризиса 2008 заемщики часто становились неплатежеспособны. Тогда банк продавал залоговый объект, но средств для погашения общей суммы долга не хватало, и оставшиеся деньги приходилось выплачивать покупателю. В итоге заемщик оставался без квартиры и с долгом перед банком. Такие ситуации происходили по двум причинам: или стоимость объекта существенном изменилась с момента подписания договора купли-продажи, или оценка стоимости жилья была проведена некорректно.


Так как контроль над оценщиками с того времени ужесточился, профессионализм компаний, оказывающих такие услуги, проявился в полной мере. Особенно это касается экспертов, аккредитованных лично банком. Но даже их оценочные альбомы тщательно проверяются.

Оценщик несет финансовую и уголовную ответственность за неверные итоги проводимых оценок.

Оценочные компании с хорошей репутацией страхуют своих сотрудников от гражданской ответственности, так как согласно законодательному акту «Об оценочной деятельности», специалист обязуется в случае проведения некорректной оценки возместить клиенту все убытки за счет собственных средств.

Оценка подготавливается, прежде всего, для определения рыночной стоимости квартиры, которая обеспечит достаточность залога для выдачи ипотечного кредита, но в отчете об оценке будет фигурировать еще и ликвидационная стоимость жилья.

Банки, принимающие наши отчеты

Отчет об оценке содержит обычно характеристику местности, где расположен объект, близость садов, школ, характеристику дома, в котором находится квартира, степень износа, все параметры недвижимости и фотографии, сделанные специалистом оценочной компании. Каждая страница должна быть пронумерована, отчет сшит, скреплен и заверен подписью и печатью ответственных лиц.

Стоит проведение оценки для стандартной квартиры на сегодняшний момент от четырех до семи тысяч рублей, цена может меняться в зависимости от региона.

Оценщик на основе проанализированных данных составляет отчет об оценке недвижимости. Этот документ является юридически значимым, и действует в течение полугода с момента составления. Это связано с требованием законодательства и постоянно меняющейся ситуацией на рынке недвижимости.

Существуют правила заполнения и составления отчетности. Согласно им, отчет должен быть сформирован следующим образом:

  1. Каждая страница должна быть пронумерована.
  2. Должна присутствовать печать организации.
  3. Страницы должны быть прошиты.
  4. В отчете обязательно присутствует подпись ответственного лица, проводившего проверку.

Выступая в качестве партнёров кредитно-финансовых учреждений, мы выполняем оценку квартир и другой недвижимости для ипотеки не только с учётом общих требований оценочных Стандартов, но и конкретного банка, что существенно повышает ваши шансы на получение кредита. Учитывая имеющийся опыт, наработанные технологии и пожелания клиентов, мы постарались сделать процесс оценки максимально комфортным и доступным по стоимости.

При оценке квартиры для ипотечного кредитования следует иметь в виду, что помимо обязательных стандартов (ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3, ФСО 7, ФСО 9) такой отчет должен соответствовать стандартам, разработанным несколькими организациями, а именно:

  • Ассоциацией Российских Банков (АРБ).
  • Ассоциацией Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК)
  • Стандарты банка, в который передается отчет об оценке. 

Эти стандарты содержат требования к отчету об оценке недвижимости для ипотечного кредитования , которые не входят в противоречие с действующими стандартами оценки, однако помогают сотрудникам банка получить более полную картину относительно оцениваемого объекта.

В настоящее время некоторые крупнейшие банки (например, Сбербанк, ВТБ и т.п.) так же разработали документы, которые дополняют требования действующих оценочных и АРБ стандартов. 

Отчет, выполненный нашими специалистами полностью соответствует требованиям действующих стандартов АРБ, АИЖК и аналогичным документам других крупнейших банков.

Помимо всего прочего в таком отчете оценки недвижимости для ипотеки должны быть отражены:

  1. Размер общей и жилой площади, площади кухни квартиры
  2. Наличие (либо отсутствие) балкона и/или лоджии, их количество, наличие/отсутствие остекления
  3. Высота потолков
  4. Состояние жилья
  5. Информация о виде из окна
  6. Данные о соответствии/не соответствии планировки квартиры поэтажному плану, выданному органами технического учета и инвентаризации (БТИ)
  7. Данные о подключении квартиры к системе электро-, газоснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации, а также о наличии/отсутствии соответствующего оборудования
  8. Разрешенное и текущее использование жилплощади
  9. Наличие подземных этажей, парковки
  10. Год постройки дома
  11. Материал стен дома
  12. Характеристика (вид) перекрытий
  13. Мнение Оценщика о необходимости/отсутствии необходимости в ремонтных работах квартиры с обоснованием данного мнения
  14. Техническая таблица осмотра здания, в котором расположена оцениваемая квартира, с выводами об отсутствии/наличии существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности дома и/или признанию его ветхим, а также о возможности проведения капитального ремонта с отселением жильцов
  15. Данные о состоянии подъезда
  16. Данные о внешнем виде фасада дома
  17. Данные о физическом износе дома в процентах
  18. Схему проезда к Объекту оценки
  19. Расстояние до метро (пешком, общественным транспортом)
  20. Средняя стоимость одного квадратного метра жилой площади в данном районе
  21. Качество обустройства двора (наличие зеленых насаждений, наличие детских площадок, наличие парковки (охраняемой/стихийной) для автомобилей, наличие расположенных рядом объектов, снижающих/повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом)
  22. К отчету об оценке должны быть приложены цветные фотографии оцениваемого объекта.  

Наша компания предлагает свои услуги по независимой оценке недвижимости для ипотечного кредитования,  чтобы воспользоваться данной услугой вы можете обратиться к нам, используя контактную информацию.

Сколько действует оценка квартиры для ипотеки?

Согласно Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок действия отчета — полгода с момента составляется.

При этом дата проведения оценки и дата составления отчета отличаются между собой. Как правило, это несколько дней, но иногда разница между датой фактического осмотра объекта и датой подписания экспертного вывода может отличаться на одну-две недели.

Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

На данный момент более половины представленных на рынке недвижимости квартир имеют те или иные изменения. По закону перепланировкой считается даже изменение формы дверных проемов или отказ от кладовки в коридоре или спальне.

С точки зрения банка все неузаконенные изменения являются недостатками, которые негативно влияют на стоимость квартиры. Соответственно, уменьшается ликвидная стоимость квартиры, а заемщик может рассчитывать на меньшую сумму ипотечного кредита.

Каждый случай с перепланировкой рассматривается отдельно. Сложно или практически невозможно узаконить следующие виды перепланировок:

  • демонтаж всех перегородок внутри квартиры;
  • снос или частичный демонтаж несущих стен;
  • монтаж системы «теплый пол» с питанием от общедомового централизованного отопления;
  • размещение кухни, ванны или туалета над жилыми комнатами соседей;
  • демонтаж стены между комнатой и балконом с установкой радиатора отопления с питанием от централизованной системы;
  • демонтаж систем вентиляции или закрытие противопожарных люков в случае их наличия.

Иногда заказчики просят не указывать в экспертном отчете факт наличия перепланировки. Сокрытие подобной информации чревато для самого эксперта лишением аккредитации в банке, а для заемщика – требованием банка досрочно погасить кредит. В худшем случае банк может предъявить иск с требованием возместить весь нанесенный ему ущерб. Учитывая серьезность последствий, добросовестные оценщики никогда не идут на столь серьезное нарушение.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector