Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

При покупке квартиры на что нужно обратить внимание в документах?

Какие советы стоит принять во внимание, покупая квартиру?

Однако в указанных документах недостаточно сведений для надёжной покупки квартиры на вторичном рынке. Покупателю нужно обратить внимание на дополнительные справки и выписки. Продавец редко подготавливает заранее, но по запросу покупателя может их сделать.

Покупатель имеет право попросить:

  • proverka-zhilya-pered-pokupkoj_3 (1)Расширенную справку из домовой книги, которую выдаёт Федеральная миграционная служба. В отличие от простой выписки в расширенной содержится информация о предыдущих жильцах и владельцах. Здесь внимание покупателя должно быть обращено на то, не находится ли кто-либо из них в местах заключения, психоневрологическом диспансере или доме престарелых. Если жильё было приватизировано, проверьте, нет ли участников, которых не включили в договор без зарегистрированного отказа. Если такие граждане есть, от сделки стоит отказаться, поскольку у них есть право на данную квартиру и объявиться они могут в любой момент;
  • Расширенную выписку из единого государственного реестра прав собственности. Она подтверждает собственника и указывает, имеются ли совладельцы, наложены ли на объект недвижимости аресты, обременения, находится ли она под залогом.

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку.

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Это самый обширный сегмент рынка недвижимости. Стоит отметить, что именно покупатели «вторички» часто становятся жертвами различных махинаций. Ведь здесь вы будете иметь дело непосредственно с продавцом.

Варианты приобретения квартиры через агентство недвижимости мы рассматривать не будем. Здесь сделку будет проводить риэлтор, который будет оформлять все документы. Оплачивать его услуги придётся покупателю.

Обычно продавец хочет выручить за своё жильё определённую сумму денег. Угадайте, откуда берутся проценты для оплаты риэлтерских услуг? Правильно, из завышенной стоимости квартиры, то есть из кармана покупателя.

Итак, давайте разберёмся, на что обратить внимание при заключении сделок на вторичном рынке недвижимости.

Сюда можно отнести паспорт, где в графе прописка указанна именно эта квартира. Свидетельство права собственности, технический и кадастровый паспорт жилья. Отсутствие любого из документов должно вас насторожить.

Если квартира приватизирована, обязательно требуйте письменного согласия всех собственников жилья. Иначе любой из членов семьи, участвовавших в приватизации, может оспорить сделку через суд.

Если продавец не является владельцем, а действует по доверенности, имеет смысл посетить нотариуса, который заверял документ. На что обратить внимание в этом случае? Выписанная доверенность может быть отозвана или аннулирована.

Кроме того, поинтересуйтесь дееспособностью настоящего владельца квартиры. Он не должен состоять на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Доверенное лицо, которое занимается реализацией квартиры, должно по первому требования предоставить вам соответствующие справки.

Первое, на чём требуется заострить внимание, это отсутствие обременений. Квартира может находиться в залоге или под арестом. В первом случае, собственнику необходимо полностью рассчитаться по долгам с банком. Во втором — сделка не будет считаться действительной до окончания срока ареста.

Кроме того, у продавца может быть большая задолженность по коммунальным платежам. После заключения сделки, все долги переходят к новому владельцу. Однако из этой ситуации можно найти выход. Например, погасить имеющуюся задолженность самостоятельно, включив потраченную сумму в стоимость квартиры.

При покупке квартиры сравните её реальную планировку с технической документацией. Если имеет место незаконная перепланировка, то после передачи права собственности, ответственность за это ляжет на ваши плечи.

Права третьих лиц

При покупке квартиры на что нужно обратить внимание в документах?

Проверьте, что продавец является единственным владельцем квадратных метров. Случается, что один из владельцев проходит срочную службу, находится в длительной командировке или исправительном учреждении.

У продавца обязательно должно быть согласие от этих лиц на продажу квартиры. Помните, что если права одного из собственников будут нарушены, он может восстановить справедливость через суд. Сделка оспаривается и вам придётся освободить квартиру.

Самая распространённая ситуация, когда один из супругов продаёт квартиру, приобретённую  в браке без согласия другого. Продавец может вас уверять, что они с женой (мужем) давно не живут вместе и возражений по поводу продажи не будет.

Советуем поинтересоваться, не сдана ли квартира на длительный срок. Договор аренды не может служить препятствием для продажи квартиры, но здесь есть один нюанс. Арендатор имеет право проживать на указанной в договоре жилплощади, даже после смены владельца.

Если квартира получена продавцом по наследству, советуем удостовериться, что он является единственным человеком, указанным в завещании. Обратите внимание на графу «Семейное положение» в паспорте продавца.

В большинстве случаев, это лишняя мера предосторожности. Но если ребёнок решит, что при продаже квартиры были нарушены его права, он вправе подать исковое требование в суд.

Соблюдая все меры предосторожности и тщательно проверяя каждый документ, вы сможете превратить приобретение недвижимости в радостное и запоминающееся событие.

Здесь необходимо подстраховать себя

  • от распространенных способов мошенничества (продажа чужой квартиры по поддельным правоустанавливающим документам или поддельному паспорту);
  • от проблем со сложной юридической судьбой квартиры (раздел имущества между супругами, временно снятые с регистрации лица, имеющие право проживать в квартире и т.п.)

С этой целью мы проверим следующие документы.

Под правоустанавливающим документом имеется в виду документ, на основании которого возникло право собственности. На практике это могут быть

  • свидетельство о праве на наследство,
  • договор о приватизации,
  • решение суда,
  • договор дарения или купли-продажи квартиры,

в тексте которых указывается, что собственником квартиры является продавец. А что, если продавец – не собственник? Если в договоре или свидетельстве о праве на наследство собственником названо иное лицо?

В этом случае необходимо выяснить, на основании чего продавец распоряжается чужой квартирой: это называется «проверить полномочия».Правоподтверждающий документ – свидетельство о государственной регистрации права.

Проверить содержащуюся в нем информацию о принадлежности квартиры продавцу проще простого: достаточно написать запрос на предоставление информации из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в орган Росреестра. Это платная услуга (200 руб. за 1 объект).

Полномочия продавца

У продавца, являющегося собственником квартиры, смотрим паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.

Помочь в проверке паспорта может специальный сервис Федеральной миграционной службы: введя серию и номер паспорта, вы получите ответ, действителен ли документ с такими реквизитами. Кроме того, проверяя паспорт, посмотрите, не истек ли срок его действия.

  • сравните серию и номер на всех страницах, 
  • сравните размер страниц (у настоящего паспорта никак не может быть страниц даже слегка отличающихся по размеру), 
  • прочитайте надписи на печатях (очень странно, если паспорт выдан одним подразделением МВД, а печать поставило другое подразделение);
  • проверьте наличие водяных знаков «РФ» на всех страницах;
  • страница с пропиской может сообщить о наличии судимости (если человек выписан, а затем прописан через несколько лет по тому же адресу, паспорт же выглядит слишком новым).

Если собственником является несовершеннолетний ребенок, то для реализации им квартиры необходимо волеизъявление его родителей, а также письменное согласие органов опеки и попечительства. За ребенка младше 14 лет сделку будут заключать (и подписывать договор) его родители.

Ребенок от 14 до 18 лет подписывает документ самостоятельно, но с согласия родителей или иных законных представителей. Поэтому необходимо проверить свидетельство о рождении ребенка и паспорт его родителей, а также наличие согласия органов опеки.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры в строящемся доме, необходимо внимательно проверять документы, которые вы будете подписывать. Ведь сделку вы будете заключать с компанией, то есть юридическим лицом.

Обычно в таких фирмах имеются грамотные юристы, которые умело маскируют подводные камни. Поэтому проверяя предложенный вам пакет документов, лучше не рисковать, а проконсультироваться с независимым юристом, специализирующемся в этой области.

Исключением являются застройщики, действующие по поручению местных органов власти. Их деятельность обычно строго контролируется государственными надзорными органами.

Не стесняйтесь задавать представителям компании любые интересующие вопросы. Запомните, вы рискуете своими сбережениями, если вы столкнётесь с нечистыми на руку дельцами, вернуть деньги практически нереально!

В договоре обязательно должны быть рассмотрены следующие аспекты:

  • точный адрес дома, и характеристики квартиры. Может прилагаться подробный план помещений;
  • сроки ввода здания в эксплуатацию;
  • окончательная стоимость, способы оплаты. Если вы покупаете квартиру в рассрочку, должны быть указаны размеры и сроки платежей;
  • ответственность сторон при нарушении взятых обязательств. Советуем внимательно отнестись к этому пункту договора. Застройщик может предложить огромный процент, если вы не сможете вовремя внести оплату;
  • срок гарантии на приобретаемый объект недвижимости. Обычно, если после завершения строительства обнаруживаются недостатки, застройщик обязан устранять их за свой счёт. Это называется гарантийными обязательствами, которые действуют около пяти лет.

Покупаем квартиру

После госрегистрации права, получения документов и передачи денег продавцу оформляется акт приема-передачи жилья.  Именно с этого момента покупатель становится полноправным владельцем квартиры.

При составлении передаточного акта покупателю стоит настаивать и на передаче всех корешков по коммунальным платежам, электричеству, воде, телефону либо наличия справки о том, что по этим платежам нет задолженности (это должно быть отражено в акте, и, желательно, это прописать в договоре).

В акте должно быть указано, что, в соответствии с договором, покупатель передал деньги, а продавец передает покупателю квартиру и стороны не имеют претензий друг к другу.

Узнайте к чему:  Прописанный пункт в должностной инструкции о неразглашении служебной информации

В этом случае вы дело имеете с фирмой, строящей и продающей вам квартиру, и это значит, что вы вступаете в партнерское соглашение. Возможно, вам понадобится консультация стороннего юриста, который будет подсказывать правильность ваших действий.

Хорошо, если вы приобретаете квартиру у уполномоченной организации муниципалитета, в этом случае у вас не должно быть беспокойства по поводу порядочности застройщика. Но большинство строительных организаций работают самостоятельно, и вам придется основательно потрудиться, чтобы убедиться в надежности фирмы, у какой собираетесь купить недвижимость.

Вы уже знаете конъюнктуру рынка жилья в своем городе, и явно низкие цены или проценты при покупке в рассрочку должны вас насторожить. Наведите все возможные справки о застройщике, узнайте, какие дома он возводил, и довольны ли им жильцы.

Посетите офис организации и задайте свои вопросы. Например, такие: какими банками застройщик аккредитован, есть ли у него лицензия и разрешение местных властей на строительство жилья. Попросите показать учредительные документы и проектную декларацию застройщика. Получите адрес, по которому ведется строительство, и посмотрите сами, как идут работы.

Вам и продавцу квартиры для заключения сделки придется собрать немалое количество документов. И это не значит, что каждый делает свое дело, и этого вполне достаточно.

Вы как покупатель должны пройти, по сути, тот же путь, каким идет, собирая справки, свидетельства и другие документы, нынешний владелец квартиры. Вы должны быть уверены, что приложили максимум усилий, чтобы обезопасить свою сделку.Что для этого надо делать?

Вы должны убедиться, что продавец является законным владельцем квартиры. Попросите его показать паспорт, и, убедившись, что он хозяин квартиры, вы потом сможете навести о нем справку в домоуправлении.

Следующим шагом должно быть знакомство с правоустанавливающим документом собственника.

Вариантов документа несколько, у них есть свои особенности:

  • договор купли-продажи;
  • договоры мены;
  • договор дарения;
  • договор, вступивший в силу по решению суда;
  • договор ренты;
  • свидетельство о праве на наследство;

Такой договор — это главный документ собственника, в нем не должно быть никаких исправлений. Но иногда помарки в тексте все же встречаются, в этом случае даже одна исправленная буква должна быть заверена подписями продавца и покупателя или подписью нотариуса.

Внимательно изучите правоустанавливающий документ: нет ли в нем каких-либо условий, которые могут ограничивать право собственника распоряжаться квартирой, в частности, продавать ее. Обнаружив запись, говорящую об имеющемся обременении или условиях,например, о длительном сроке выплаты за приобретенную ранее квартиру, вы должны поинтересоваться документами, подтверждающими, что это условие выполнено, а ограничение снято.

Если продавец показал вам договор приватизации, то обратите внимание на всех участников, ведь по закону каждый из них имеет свою долю собственности на квартиру. И хотя договор купли-продажи будет подписывать тот, на кого квартира зарегистрирована, все другие должны дать письменное согласие на отчуждение жилья.

Если продавец квартиры стал ее собственником по договору дарения или свидетельству о праве на наследство, то для проведения сделки потребуется только согласие тех членов семьи, которые проживают на этой площади.

Если собственник квартиры показал вам договор купли-продажи с рассрочкой платежа, или он покупал квартиру с использованием кредитования, в такой ситуации надо убедиться, что никаких задолженностей у него не осталось. Квартира может оставаться в залоге у продавца до полного погашения кредита или долга.

Об этом в договоре (свидетельстве) есть отметка. Продажа жилья возможна, но процедура осложнена тем, что нынешний владелец должен получить на сделку согласие залогодержателя, например, банка.

Следующим вашим шагом должна стать проверка юридической «чистоты» квартиры.

В договоре должен быть четко прописан порядок расчетов, указан пункт об оплате задолженностей по счетам и документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из неё.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой

Если хозяин квартиры в законном браке, то должно быть согласие второго супруга на сделку. Если есть дети, то родители должны оформить официальное согласие на выписку детей.

Для государственной регистрации нужно собрать пакет документов в таком списке:

  • заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности;
  • заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • квитанция об оплате госпошлины и ксерокопия;
  • договор купли-продажи (с каждой стороны сделки и 1 экземпляр регистрационной палаты);
  • паспорта покупателя и продавца;
  • правоустанавливающие документы в оригинале;
  • выписка из домовой книги и ксерокопия;
  • согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом;
  • технический и кадастровый паспорт на квартиру (в том случае, если с момента последней сделки по квартире прошло 5 лет);
  • постановление органов опеки в части защиты интересов несовершеннолетних, прописанных в продаваемой квартире;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего и ксерокопия;

В итоге всех мероприятий по сделке результатом ваших усилий станет получение свидетельства о праве собственности и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры со штампами о регистрации сделки и права.

Новая недвижимость привлекает доступными ценами, но её приобретение связано с рядом опасностей. Наиболее оптимальным вариантом для покупателя является вступление в кооператив и подписание договора долевого строительства.

В ситуации, когда предлагается заключить предварительный договор, по которому будут перечисляться деньги, необходимо прописать условие перечисления финансов. При спорных обстоятельствах покупатель сможет через суд взыскать не только вложенные деньги, но и моральную компенсацию. В случае оплаты по векселю доказать что-либо будет практически невозможно.

Наиболее рациональным будет совершение сделки с компанией-застройщиком, порядок покупки квартиры у застройщика в этой статье. Если договор с застройщиком на продажу квартир подписывается с посредником, то возникнет необходимость проверить, имеет ли право посредник на его заключение. Проверку можно осуществить, запросив информацию из ЕГРЮЛ.

У организации-застройщика следует запросить следующие документы:

  • Документ, подтверждающий право владения землёй. Назначение участка должно совпадать с планами застройки. Проектная документация должна соответствовать нормам права.
  • Разрешение на осуществление застройки.
  • Устав кооператива (если покупатель вступил в него). Внимание стоит уделить пункту о размере взносов, которые впоследствии придётся платить.

Самое важное при покупке любой недвижимости это документы. Покупаете вы новостройку или квартиру на вторичном рынке – документы это первое на что стоит обращать внимание. Квартира на вторичном рынке это право владения и распоряжения имуществом.

Нет никакого значения где расположена недвижимость и какая у неё стоимость, если есть проблемы с документами. Это может быть квартира в центре города за 10 тысяч долларов. Но какая разница, если вы не сможете там жить из-за проблем с документами.

Мы согласны, что иногда эмоции преобладают над разумом и расчётом. Некоторым сложно думать о документах, когда нравится и цена, и расположение, и вид из окон и даже сам продавец. Но что будет, если купить квартиру с проблемными документами.

Что нужно понимать перед покупкой квартиры

Не все люди хорошие, не все плохие, но если в достаточной мере всё проверить, то риски можно свести к минимуму. Избежать потери денег и мошенничества.

proverka-dokumentov_1 (1)

Важно понимать, что риэлтор это только продавец товара. Нотариус оформляет сделку и удостоверяет переход права собственности. Если вы обращаетесь к юристам по недвижимости, то они оценивают риски и помогают их избежать.

Кто-то хочет на вас заработать, кто-то хочет вам помочь, кто-то пытается просто продать квартиру, а кто-то мошенник и думает как вас обмануть. В мире недвижимости, как и в жизни, встречаются все типы личностей. Поэтому мы советуем вам обращаться к людям, к которым есть доверие и которые на вашей стороне.

Ваша задача определить их, либо постараться разобраться в достаточной мере во всём самостоятельно. В любом случае, лучше самому, хотя бы минимально иметь представление об основных моментах пред покупкой квартиры. Так вы будете знать, что делать на каждом этапе и с кем можно проконсультироваться.

Наш юридический отдел GetHom специализируется на проверке документов и анализе рисков при покупке недвижимости. Можете обратиться к нашим юристам. Это не дорого и надёжно.

Статья по теме: Проверка недвижимости, квартир, застройщиков. Юристы по недвижимости GetHom

В любом случае, при покупке недвижимости лучше начинать с получения минимального набора знаний и нахождения юриста по недвижимости для проверки документов. В этом случае риск купить проблемную недвижимость стремится к нулю.

Старайтесь избегать проблемных вариантов и покупайте недвижимость надёжно. По проверке документов вам поможет юрист по недвижимости. Главное будьте осмотрительны и инвестируйте в относительно безопасные объекты и компании.

Прежде всего, обратите внимание, как часто квартира меняла владельцев. Возможно, на нее накладывался арест. В выписке могут быть упоминания, к примеру, о сроках по признанию сделок недействительными, и тогда уточните, сняты ли сроки и есть ли на этот счет соответствующее решение суда.

Если такие эпизоды в течение 3 последних лет были, то могут появиться претензии от предыдущих собственников. Имеет место и такая ситуация: суд рассматривает вопрос по квартире и еще не вынес решения, значит, сделку следует отложить на время.

Если квартира досталась владельцу по наследству, вы должны убедиться, на каком именно основании – по завещанию или по закону.

Приобретая квартиру, вы не должны ограничиться только ее осмотром. Обратите внимание на возможные перепланировки, и если они есть, то поинтересуйтесь, узаконил ли их продавец. Надо приложить усилия, чтобы посмотреть документы БТИ на квартиру, там вы быстро заметите несоответствия переустроенного жилья плану квартиры.

Вопрос о перепланировке принципиально важен. Если она сделана самовольно, и в экспликации квартиры не проведены изменения, то однажды вы сами, уже в качестве владельца квартиры, можете оказаться нарушителем закона, и вам придется платить большие деньги за правильность оформления или переделку в квартире, а также штрафы.

Поэтому лучше заблаговременно позаботиться об этой стороне, пригласить, например, сотрудника БТИ для осмотра квартиры.

Что нужно знать при покупке квартиры

Иногда продавец по непонятным причинам поручает оформление сделки своему представителю, оформив на него доверенность. Изучите документ, заверен ли он нотариусом, какие полномочия возложены на представителя, не закончился ли срок действия документа.

Узнайте к чему:  Квартиру не сдали в срок как подать в суд

Очень важная часть проверки квартиры связана с людьми, которые владеют ею или прописаны там. Нужно быть уверенным, что вы имеете дело с дееспособным человеком, что продавец не является асоциальным типом, например, законченным алкоголиком. При необходимости следует запастись справкой из психоневрологической или наркологической клиники.

Один из главных рисков при покупке квартиры заключается в том, что на продаваемой жилплощади могут быть прописаны люди, о которых вы не подозреваете.

Процедура проверки прав третьих лиц – обязательная, она позволит вам установить, сохраняют ли эти люди право на проживание в случае продажи недвижимости.

Бывают ситуации, когда человек прописан, но никто не знает, где он. Возможно, он отбывает срок наказания в тюрьме, находится на длительном лечении или уехал в долгосрочную командировку.

Нередко пожилые люди, инвалиды, прописанные на жилплощади и передавшие квартиру по безвозмездной сделке нынешнему владельцу, потом обращаются в суд с требованием признать свою сделку недействительной.

По закону, третье лицо может появиться через несколько лет и заявить свои права на жилплощадь. Эта ситуация едва ли не самая неприятная для покупателя, ведь потом придется жить с незнакомым человеком или решать вопрос с помощью финансов.

Информацию о третьих лицах можно получить, порой, только по расширенной выписке из домовой книги. И это надо делать.

В том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, закон всегда стоит на страже их интересов. Прежде чем совершать сделку, убедитесь в наличии у продавца соответствующего разрешения органов опеки, которое выдается с соблюдением прав ребенка.

Еще одна распространенная ситуация: продавец состоит в законном браке, хотя не живет с супругом. Он заверяет вас, что никаких возражений со стороны супруга быть не может. Однако в ваших интересах, чтобы владелец квартиру предоставил нотариально заверенное согласие официального мужа или жены на сделку. Оно обязательно должно быть приложено к пакету документов.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее.

При покупке квартиры на что нужно обратить внимание в документах?

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

При покупке квартиры на что нужно обратить внимание в документах

Перед совершением сделки у продавца должна быть готова следующая документация:

  • Документ о праве собственности.
  • Кадастровый паспорт, экспликация и план.
  • Справка о стоимости недвижимости.
  • Технический паспорт (предоставляется по просьбе покупателя).
  • Выписка из домовой книги.
  • Копия финансово-лицевого счёта.
  • Согласие органов опеки (в случае наличия ребёнка-собственника).
  1. правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения или мены, или другие документы, дающие право собственности на жилье);
  2. свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца;
  3. единый жилищный документ (действителен один месяц);
  4. архивная выписка из домовой книги;
  5. копия лицевого счета (действительна один месяц, не всегда требуется);
  6. справка из психо-неврологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
  7. справка из наркологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
  8. справка БТИ о стоимости имущества (действительна один месяц);
  9. документы из БТИ, отражающие технические характеристики жилья (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация);
  10. разрешение органов опеки (в случае участия в сделке детей);
  11. нотариально заверенное согласиями обоих родителей на перерегистрацию ребенка по новому месту жительства (если есть прописанные в квартире несовершеннолетние дети);
  12. нотариально заверенное согласие на сделку супруга;
  13. доверенности, если в сделке участвуют представители сторон.

В некоторых случаях могут потребоваться специфические документы. Об этом вам расскажет нотариус, риэлтор или чиновник, регистрирующий договор.

При покупке квартиры на вторичном рынке покупатель имеет право попросить продавца предъявить документы. Для этого покупателю нужно знать, какие это бумаги.

Наименование На что обращать внимание при покупке квартиры
Паспорт продавца жилья Выпишете серию, номер паспорта, ФИО продавца и после проверить в Федеральной миграционной службе настоящий ли это документ. Посмотрите, состоит ли продавец в браке и есть ли у него малолетние дети
Письменное разрешение мужа или жены на продажу квартиры, заверенное нотариусом Обратить внимание на срок действия документа и жилплощадь
Паспорт доверенного лица и заверенная нотариусом доверенность на этого человека Срок действия доверенности, перечень полномочий
Документы, подтверждающие право собственности Свидетельство права собственности, предыдущий договор купли-продажи, дарственная, завещание или свидетельство о вступлении в наследство, судебное решение, договор о ренте, другие
Кадастровый паспорт и план Совпадают ли сведения с реальной картиной
Документы, выданные Бюро технической инвентаризации Проверить, была ли перепланировка и узаконена ли она
Справка из лицевого счёта Нет ли задолженности
Выписка из домовой книги Кто зарегистрирован в квартире, есть ли недееспособные и малолетние граждане
Договор купли-продажи квартиры Если он уже составлен, внимательно прочесть условия

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

К договору желательно приложить документ, содержащий сведения о техническом состоянии квартиры.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Нюансы

При покупке квартиры на что нужно обратить внимание в документах?

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.
К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Действия покупателя при покупке квартиры

Для безопасного совершения сделки используется банковская ячейка как способ передачи средств. Выглядит это следующим образом: стороны заключают договор аренды банковской ячейки с доступом «под условие».

При покупке любой недвижимости можно выделить три этапа:

  • Поиск квартир и лучших предложений
  • Просмотры квартир, проверка и переговоры
  • Оформление и покупка

Это относительно безопасный этап. Советуем искать недвижимость на независимых сайтах, где представлены все предложения. Так вы сможете примерно иметь представление о ценах и предварительно сравнить различные варианты.

Статья по теме:Как обманывают риэлторы

Когда вы будете понимать, что вы хотите и сколько это стоит, то можно переходить к следующим этапам. Если вы ищете предложение на вторичном рынке, то отберите предложений 5-10, которые вы бы хотели посмотреть.

Существуют разные версии как выгоднее купить квартиру. Все мы хотим сэкономить и быть в безопасности. С опытом, мы пришли к вариантам, которые позволяют получить более выгодные условия для клиента, чем при его обращении напрямую к продавцу или застройщику.

Иногда выгоднее прийти к застройщику или продавцу с участником рынка, если это получится выгоднее и вам предлагают дополнительные преимущества. С условием, что с вас комиссию не берут или помогают её сократить.

Статья по теме:Почему купить новостройку выгодно через отдел продаж GetHom

Обращаться ли в обычные агентства недвижимости и к посредникам которые просят дополнительную комиссию от цены? Это ваше право. Но никакие риски покупки это не снимает. Это просто подбор вариантов и продавец квартир, который возьмёт с вас дополнительно к цене квартиры до 5% от стоимости.

Проверка документов

Покупаете квартиру вы на первичном рынке или на вторичном, в любом случае лучше привлечь профильного юриста для проверки документов. Это может быть не всегда личное присутствие, а возможна дистанционная проверка.

Если покупаете квартиру от застройщика, то закажите проверку документов нужных застройщиков, которых вы предварительно выбрали. После выводов юристов уже делайте выбор у кого будет безопаснее приобрести квартиру и где ваши деньги будет более защищены.

Это самый правильный вариант. Так вы снимаете значимые риски и просто выбираете квартиру глазами по расположению, планировке и прочим характеристикам. Документы к этому моменту должны быть уже проверены.

Узнайте к чему:  Договор на покупку автошин образец

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?

На этом этапе ваша задача получить максимально выгодные условия для проведения сделки. Для этого нужно понимать какие условия возможны, какие на рынке сложились правила и где можно сэкономить. На вторичном рынке это условия переоформления и комиссии возможных посредников продавца. На этом можно и нужно экономить.

При покупке квартиры от застройщика – это условия рассрочки и поэтапной оплаты. Это мелкие детали, которые могут сохранить несколько тысяч долларов, если знать как об этом попросить и возможно ли это.

Мы в GetHom строим работу по принципу – юрист по недвижимости занимается документами и их проверкой, а консультант GetHom помогает договориться на лучших условиях, потому что знает хорошо рынок. Дистанционное юридическое сопровождение мы можем оказать вам в любом городе Украины. Можете обратиться к нам, но можете найти кого-то самостоятельно.

Если вы заказали услуги юриста в вашем городе, либо обратились в нашу компанию, то юрист поможет на всех этапах. Для тех, кто решил пройти путь самостоятельно нужно разобраться как вообще проводится сделка и какие документы нужно будет подписывать.

На вторичном рынке оформляется переход права собственности от продавца к вам. Делают это у нотариуса. Вам для этого нужны только паспорт, идентификационный код, на кого будет оформляться покупка и деньги. Право собственности у продавца может быть разное. Основные виды:

  • Купля-продажа
  • Мена
  • Наследственный договор
  • Договор дарения
  • Пожертвование
  • Рента
  • Пожизненное содержание

Нотариус оформит переход права собственности и выдаст вам свидетельство. Важно выбрать своего нотариуса и не соглашаться на предложения продавца совершить сделку у его доверенного лица. Так вы сократите риски и сделка пройдёт более безопасно.

Нотариус продавца может быть мошенником, но если вы проверили документы с юристом и он присутствует в сделке, то этот сценарий маловероятен, потому что с документами полный порядок и юрист подскажет к кому можно обратиться.

Покупка квартиры в новостройке

Каждый застройщик имеет свой тип договора и схему продажи недвижимости. Договора у каждого разные и нужно внимательно прочитать договор и изучить схему инвестирования в недвижимость. Основные виды, используемые застройщиками:

  • Предварительный договор купли-продажи
  • Инвестиционный договор
  • Договор купли-продажи имущественных прав
  • Вступление в ЖСК или жилищно-строительный кооператив
  • Договор переуступки
  • Фонд финансирования строительства или ФФС

Некоторые договора могут регистрироваться нотариусом, некоторые вы просто подписываете в офисе застройщика. Там же в офисе строительной компании оплачиваете деньги в кассу и таким образом инвестируете в недвижимость. Для покупки нужны только паспорт и код.

После ввода дома в эксплуатацию вы подпишете акт приёма-передачи и застройщик выдаст документы для регистрации права собственности. Но для этого дом должны достроить и сдать. После внесения денег в кассу и подписания договора – просто ожидаете сдачи дома.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
  8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

На что обратить внимание при покупке жилья в новостройке?

В этом случае не спешите вносить залог за понравившуюся квартиру. Расселение очень долгий процесс и затратный, при котором покупатель порой вынужден брать на себя решение многих организационных вопросов, совершать договоры мены и купли-продажи.

Свидетельство права собственности

Обратившись к услугам риэлтерского агентства, обязательно заключайте договор. Зафиксируйте реальную стоимость квартиры, которую приобретаете. Понизив ее, в случае каких-либо осложнений, например, расторжения договора, вы можете проиграть.

Как вы уже разобрались, в первую очередь смотрим и проверяем документы и только после это приступаем к изучению цен, планировок, самой квартиры и вида из окон. Некоторые покупатели на вторичном рынке заходят в квартиру и первым делом смотрят плитку в ванной или ламинат на полу.

Но если вы приходите в квартиру самостоятельно, то в первую очередь изучайте документы и только после этого переходите к остальным этапам просмотра квартиры, переговорам и к основной сделке.

На вторичном рынке часто встречаем ситуацию, когда посредники говорят – давайте аванс за квартиру, а мы сделаем все документы, потому что сейчас не всё в порядке, но вопрос решим. Вам не стоит ввязываться в такие авантюры, потому что это вероятно будет просто потеря денег.

До проверки и изучения документов не подписывайте никаких бумаг и не передавайте никому свои деньги. Это может просто оказаться подарком аванса мошенникам. Либо просто покупкой проблемной квартиры, которая вам не нужна.

Риски приобретения жилья от частного лица ассоциируются с мошенничеством, связанным с использованием подложных документов, а также с возможными трудностями при оформлении права в дальнейшем (например, из-за лиц, проживающих в помещении после выписки).

Во избежание проблем необходимо проверять документы:

  • Подтверждающие право продавца на квадратные метры.
  • Паспорт либо иной документ, подтверждающий личность продавца.
  • Бумаги, которые свидетельствуют, что история жилплощади «чистая».

Покупателю стоит спрашивать о следующем:

  1. Как много лиц, обладающих правом собственности.
  2. Имеются ли в числе собственников несовершеннолетние.
  3. Основанием права собственности.
  4. Сколько времени объект находится в собственности.
  5. Количеством прописанных и есть ли в их числе ребёнок. Можно ли продать квартиру с прописанным ребёнком узнайте здесь.
  6. Планируется простая или альтернативная сделка.

Для того чтобы подтвердить наличие права нужно смотреть:

  • Соответствующее свидетельство.
  • Договор, свидетельствующий о факте приватизации.
  • Договор о купле или о дарении.
  • Решение судьи, согласно которому признаются права собственности лица.

В вышеперечисленных документах в обязательном порядке должно указываться лицо, обладающее правом собственности на недвижимость.

Проверить достоверность информации можно, получив свидетельство о факте государственной регистрации с указанием имени собственника. Затем необходимо оформить запрос в ЕГРП (прописав номер интересующего свидетельства) и получить правоподтверждающий документ.

В первую очередь нужно произвести проверку паспорта продавца.

При визуальном осмотре обращают внимание на следующее:

  • Водяные знаки.
  • Последовательность нумерации страниц.
  • Размер и цвет страниц.
  • Каким органом выдан документ.
  • Не истёк ли срок действия.
  • Регистрацию. Если лицо долго не было прописано по данному адресу, а теперь вновь зарегистрировалось, это может стать свидетельством наличия у него судимости.

Зная номер и серию паспорта, можно проверить его подлинность, используя сервис Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Особое внимание следует уделить вопросу о том, не является ли собственником продаваемого жилья несовершеннолетний. В такой ситуации покупателю должно быть предоставлено не только согласие родителей, но и, согласно нормам ГК РФ и ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 г.

Другая ситуация, когда продажей занимается представитель собственника.

В любом из этих документов должны быть подробно расписаны полномочия представителя, сам документ должен быть заверен нотариусом.

Сведения об истории операций с квартирой можно почерпнуть из:

  • домовой книги;
  • выписки из ЕГРП;
  • справки о составе семьи.

Проверяем техническую документацию

Пристальное внимание следует уделить следующим вопросам:

  • Наличие детей, на момент сделки пребывающих в интернате, но признающихся наследниками продаваемой жилплощади.
  • Имел ли место развод собственников недвижимости.
  • Не прописаны ли в квартире граждане, отбывающие на момент заключения сделки лишение свободы.

Чтобы избежать сложных ситуаций в будущем, следует прописать в договоре пункт о том, что помещение свободно от прав третьих лиц, а также от обременений.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично.

Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector