Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Договор аренды на землю с администрацией

Договор аренды — основной документ, определяющий условия пользования земельным участком (далее в тексте — ЗУ) без передачи его в право собственности.

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Важно отметить, что цель аренды ЗУ должна соответствовать нормам использования категории, к которой относится участок.

Например, жилой дом или торговое строение не может быть возведено на участке, относящемся к землям сельхозназначения. В таком случае придется пройти долгий путь по смене категории земельного объекта.

Суть и особенности договора аренды ЗУ зафиксированы в ст. 22 ЗК РФ. Согласно его нормам, арендаторами могут выступать как граждане России, так и других государств, а также лица без гражданства.

Доходы с земельного участка в период действия договора (произведенная продукция или выручка от торговли) являются собственностью нанимателя.

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Согласно ЗК РФ, сдаче в аренду не подлежат приграничные территории, земли национальных парков или заповедников.

Также нельзя арендовать государственные муниципальные участки, где находятся предприятия и объекты:

  • армии РФ;
  • ФСБ и ФСИН;
  • атомной энергетики или переработки радиоактивных отходов;
    кладбища.

Заключить договор аренды вправе непосредственный собственник объекта.

Правом заключения договоров аренды участков, находящихся в собственности государства, обладают сотрудники исполнительных органов, ответственных за аренду земли у города. Например, в столице такой орган называется Департаментом земельных ресурсов, в других регионах — свои названия.

По договору аренды (соглашению) ЗУ наймодатель обязуется предоставить нанимателю участок земли в состоянии, соответствующим его целевому назначению в прописанный в документе срок.

Если этого в силу определенных причин не произошло (например, территория, предназначенная для выращивания урожая, занята стройматериалами или другим имуществом арендатора), наниматель вправе требовать расторжения документа или устранения препятствий для пользования землей с возмещением убытков.

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Также наймодатель обязуется поставить арендатора в известность о правах на данный объект третьих лиц (залог, сервитут и т.д.).

Факт сдачи земли в аренду не является основанием для прекращения действия таких прав.

В свою очередь, арендатор обязуется:

  • использовать объект только по целевому назначению;
  • поддерживать арендованный объект в надлежащем состоянии, при котором он не теряет своей ценности;
  • нести предусмотренные договором расходы по содержанию участка (членские взносы, оплата за полив, вывоз мусора и т.п.).
Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Законом предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей по договору в пределах срока его действия третьим лицам без согласия наймодателя, но с его письменным уведомлением.

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Иными словами, арендатор, заключавший договор, может передать участок другому человеку, который становится ответственным за данный объект. Заключать новый договор не нужно, если этого не требует собственник. То же касается и субаренды.

Наниматель может разделить арендное бремя с третьим лицом (на которого также будет распространяться действие договора) без необходимости подписания нового документа. Наконец, наниматель может распорядиться арендными правами как залогом или вкладом в паевой взнос либо уставной капитал.

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Не имеет значения, в чьем владении находиться арендуемый объект (государство или частное лицо), механизм заключения договора будет одинаковым.

В пакет необходимых для процедуры документов входят:

  • заявление в органы Росимущества по установленной форме;
  • паспорта сторон сделки;
  • распорядительный акт на объект (в 2-х экземплярах);
  • кадастровый план участка и его копия;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Юрлица дополнительно предоставляют заверенные копии учредительных документов, ИНН, свидетельство о регистрации участка находящегося в собственности. Если вместо нанимателя контракт подписывает его представитель, необходима соответствующая доверенность.

Чтобы представители органов Росимущества приняли пакет к рассмотрению, необходимо правильно составить ключевой его документ — заявление.

Оно составляется по следующей структуре:

  1. «Шапка» (название госоргана, данные заявителя, контакты).
  2. Основная часть, в которой выражается просьба о предоставлении данного участка в аренду. При этом указывается кадастровый номер, тип аренды, площадь объекта и льготы, если таковые имеются.
  3. Более подробные сведения об объекте (адрес, категория, наличие жилых или технических построек, обременений и т.д.).
  4. Перечень прилагаемой документации (см. выше).

Самый быстрый способ «утряски» всех манипуляций с бумагами — обращение в агентство недвижимости. Впрочем, можно подать документы и самостоятельно.

Процедура включает следующие этапы:

  • Подача вышеперечисленных документов в земельный комитет. Его сотрудники рассмотрят заявление и дадут согласие или отказ на предоставление участка в аренду.
  • Написание заявления в управление единого учета земельных объектов с просьбой провести межевание участка.
  • Заключение договора найма.

Все договора аренды земли имеют одинаковую структуру:

  • название документа;
  • указание объекта сделки;
  • перечисление прав и обязанностей нанимателя и наймодателя;
  • финансовая часть (порядок расчетов, цена объекта);
  • срок действия документа;
  • прочие нюансы, если таковые имеются;
  • реквизиты сторон;
  • подписи.
Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Договор аренды муниципальной земли ЗУ является консенсуальным, т.е. таковым, который вступает в силу с момента заключения.

После того, как обе стороны подпишут документ, они перенимают на себя права и обязанности, перечисленные в нем.

Чтобы законодательно зафиксировать факт передачи земельного участка во временное пользование с целью получения прибыли, составляется договор аренды.

Наиболее важные условия аренды земельных участков прописываются в договоре между физическими или юридическими лицами и муниципальными властями. Данный документ составляется в двух экземплярах и на его основе разрешаются все спорные ситуации.

Договор аренды земельного участка содержит условия его передачи местными властями во временное пользование арендатору на возмездной основе.

При этом арендатор не становится собственником участка, если только договором не предусматривается право его выкупа.

Узнайте к чему:  Договор на поставку мясной продукции образец ⋆ Citize

К существенным условиям договорных обязательств можно отнести:

  • объект аренды: договор должен содержать местоположение и размер участка; его целевое предназначение, наличие сервитутов и обременений;
  • сроки действия договора: они могут находиться в диапазоне от 3 до 49 лет в зависимости от категории земель;
  • размер арендной платы, периодичность ее внесения, условия изменения;
  • прочие условия: ответственность сторон, права и обязанности, риски.

Первоначально арендный договор конкретизирует стороны договорных отношений. В данном случае это администрация муниципального образования (собственник) и физическое или юридическое лицо. Собственник должен сослаться на документ, который закрепляет за ним полномочия заниматься распределением земель и подписывать договора.

Описание арендатора должно позволить четко его идентифицировать: в договоре должны содержаться паспортные данные частного лица и полный комплект реквизитов – для юридического.

После указания сторон приводится детализация объекта аренды, а именно земельного надела. Отсутствие указанной информации делает договор недействительным и позволяет его аннулировать.

К моменту заключения аренды на участке должны быть выполнены кадастровые работы, а сам надел уже состоять на учете в Росреестре.

В договоре прописываются следующие характеристики:

  • адрес земельного участка;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • категория земли и ее разрешенное использование (например, земля населенных пунктов под ИЖС, сельскохозяйственная – под садоводство и огородничество);
  • наличие и перечень всех построек на участке;
  • наличие обременений, охранных зон и сервитутов на земельном участке (например, через участок может проходить дорога и арендатор не должен создавать препятствий для ее использования другими жителями).

Указание на категорию и вид целевого использования земли имеет очень важное значение. Если арендатор халатно отнесется к своим

обязанностям и будет эксплуатировать землю нецелевым образом (например, построит на сельхозземле торговый центр), то это будет служить основанием для досрочного расторжения договора. Более того его могут обязать выплатить денежную неустойку в бюджет муниципального образования.

В качестве приложения к договору выступают кадастровый паспорт и схема участка.

Если основанием для выделения земли стали заключенные соглашения о комплексном основании территории или участок выделен под определенный инвестпроект, необходимо сослаться на них.

Отдельный пункт должен быть посвящен указанию на сроки аренды. Они должны соотноситься с требованиями Земельного кодекса.

В качестве начальной точки отсчета может выступать дата подписания договора или его регистрации в Росреестре.

Арендная плата может быть указана в натуральной и денежной формах. Последний вариант применяется в подавляющем числе случаев. Стоимость аренды прописывается в договоре с учетом всех налогов и сборов. НДС она не облагается.

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Обычно арендная плата указывается в твердой сумме с определением четких условий для ее пересмотра. Договор аренды муниципальных земель обычно предполагает ежегодную индексацию платы на величину инфляции.

Гораздо реже используется переменная величина аренды, которая определяется в ходе ежегодных торгов или привязывается к действующей ставке рефинансирования.

Должна быть указана периодичность внесения платежей и форма перечисления денежных средств. Обычно деньги следует переводить в безналичной форме на счет казначейства муниципального образования.

В договоре обычно содержится ответственность сторон за нарушение его условий. В частности, арендатор может быть привлечен к санкциям за нерациональное использование земель, самовольную застройку, несвоевременное внесение арендной платы, передачу участка в субаренду без согласования с собственником.

Заключение договора аренды земельного участка с администрацией

Каждый собственник земельного участка вправе передать его во временное пользование и владение третьим лицам за плату. При этом сам участок является предметом договора аренды, а следовательно должен быть индивидуализирован как объект недвижимости и не запрещен к обороту.

Аренда участка – одна из наиболее распространенных и эффективных форм пользования землей.

Причин арендовать участок – множество, например: для организации фермерского хозяйства, ведения подсобного или дачного хозяйств, развития сельхозпроизводства (касается использования земель сельхозназначения) .

Но самая востребованная цель и причина аренды участка – строительство объектов недвижимости.

Основным документом для возведения любого строения, будь то жилой дом, гараж, производственный цех или магазин, является право на пользование земельным участком. А затем уже можно начинать оформление остальных разрешительных документов: на начало строительства, регистрацию права на готовый объект.

Земли, ранее предоставленные юридическим лицам на праве безвозмездного (бессрочного) пользования, могут затем быть переданы им в аренду.

Любая из целей использования участка должна соотноситься с его категорией и разрешенным использованием.

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Так, не допускается строительство жилого дома или торгового здания на землях, предназначенных для сельхозпроизводства, в этом случае придется изменять (в установленном порядке) и категорию и назначение участка земли.

Это к тому же наиболее распространенная и выгодная форма организации экономического процесса, строительства объектов, поскольку арендная плата значительно ниже налога на собственность.

Право пользования участком может быть утрачено, если арендатором не выполнены условия договора, либо договор недействителен.

Оформляется договор как единый документ, в письменном виде.

Договор, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в органах Росреестра и вступает в силу с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы составления договора, регистрации влечет его недействительность.

Максимальный срок аренды земельного участка – 49 лет (например, для земель сельхозназначения), однако, договор затем может быть и продлен.

В зависимости от правового статуса земельного участка и субъекта собственника отличается механизм оформления договора.

Для оформления аренды земли, прошедшей кадастровый учет, между собственниками организациями или гражданами требуется согласование всех условий, подписание договора и акта приемки-передачи земли.

Значительно сложнее оформить участки, находящиеся в собственности муниципалитетов или государства. Существенные изменения этого порядка вступили в силу с 1 марта 2015 г.

Узнайте к чему:  Нюансы дарения квартиры близкому родственнику в 2019 году

Договор аренды таких участков заключается на торгах, в форме аукциона, кроме отдельных случаев, установленных Земельным кодексом, как например:

  • заключение договора на основании указа Президента или распоряжения губернатора субъекта федерации;
  • использование территории участка для строительства жилья;
  • создание фермерского хозяйства, сельхозорганизации, для ведения дачного хозяйства,
  • садоводства или огородничества ;
  • строительство жилья эконом класса;
  • строительство жилья и личного подсобного хозяйства граждан;
  • для работ, связанных с использованием недр;
  • для резидента особой экономической зоны либо управляющей компании;
  • если на участке имеются объекты незавершенного строительства.

Сроки аренды, в зависимости от цели использования участка, варьируют от 3 до 49 лет.

Договор аренды земельного участка и все нюансы его оформления

Порядок предоставления участка предусматривает:

  1. Подготовку схемы его расположения.
  2. Подачу заявления о предварительном согласовании его предоставления.
  3. Принятие решения о согласовании предоставления участка.
  4. Выполнение кадастровых работ для образования участка.
  5. Осуществление кадастрового учета участка.
  6. Подачу заявления о передаче участка.
  7. Оформление аренды.

Договор аренды, которая длится больше года, нужно регистрировать, в связи с этим земельный участок должен быть описан с указанием индивидуализирующих признаков.

Предметом аренды является сам земельный участок. Его подробное описание — это существенное условие договора, и оно должно содержать точное местоположение участка, площадь, кадастровый номер.

Судебная практика указывает на необходимость внесения в договор кадастрового номера и иных сведений, позволяющих идентифицировать земельный участок. При отсутствии таких данных договор считается несогласованным и незаключенным.

Когда участок имеет обременения, связанные с правами третьих лиц (сервитут, право залога), собственник обязан поставить в известность об этом арендатора, при этом он не имеет права прекратить или внести изменения в обременения.

Актуальность аренды земли и использования ее в своих целях не снизится никогда.

Аренда земельных участков – самый простой способ стать владельцем кусочка земли, который можно использовать согласно своим представлениям об экономической эффективности.

Ведь на арендованном участке разрешено даже строительство. Но, как и везде, юридические вопросы – не без нюансов.

Все требования к оформлению земельных участков внаем на территории России собраны в Земельном кодексе РФ. Но, к сожалению, он довольно часто корректируется и изменяется, поэтому при работе с конкретными статьями необходимо убедиться в их актуальности.

• Земельные участки могут арендовать физические и юридические лица, объединения граждан РФ, иностранцы, у которых нет гражданства, иностранные представительства и предприятия, международные организации.

• Ограничения накладываются на участки земли, расположенные в границах полосы отвода, вдоль прибрежной линии водоемов, природно-заповедные территории, а также земли лесохозяйственного назначения.

• Право аренды может стать предметом отчуждения (вплоть до продажи на земельных торгах), может передаваться по наследству или, при необходимости, стать залогом. Во всех описанных случаях существуют ограничения, оговоренные законодательством.

• Аренда земельных участков рассматривается как кратко- и долгосрочная: соответственно, до пяти лет и не больше 50-ти.

Объекты аренды

получение земли в аренду

Объектами выступают все земельные участки (не попавшие в перечень исключений), которые принадлежат гражданам государства, юридическим лицам; являются коммунальной или государственной недвижимостью.

Предоставление земельных участков в аренду, безусловно, осуществляется собственниками. Если мы говорим о коммунальной собственности, арендодателем выступают поселковые (городские и т. д.) советы.

Когда участок принадлежит территориальным общинам, то подписание договора аренды земельного участка проводится представителями областных (губернских) органов управления.

Поскольку земельные участки могут выступать предметом залога, то передача их в аренду происходит по согласованию с залогодержателем.

Всякая сделка с недвижимостью должна проходить согласно действующим нормам законодательства. Одно из условий – зарегистрированный в реестре договор аренды земельного участка. Образец этого документа дает представление об общей структуре и условиях его заключения.

• определение земельного участка по кадастровым записям (включая месторасположения и размеры);

• срок, на который составлен договор;

• арендная плата и ее размер – в этом параграфе должны быть прописаны размеры индексации, сроки внесения и форма очередного платежа, ответственность за неуплату и т. д.;

• целевое назначение земли и условия использования участка;

• состояние объекта на момент передачи его арендатору и условия сохранности земли;

• отягощения (ограничения) по использованию земли;

• определение той стороны, на которую ложится риск за ненамеренное повреждение или полное уничтожение объекта аренды (его частей);

• общая ответственность сторон.

Аренда земельных участков (земельное право допускает это) позволяет указать их частью уставного капитала предприятия в рамках действия сроков договора.

Также земельный участок можно передать внаем третьим лицам, лишь уведомив об этом владельца (в соответствии с оговоренными сроками основного договора).

Эти нюансы и условия также необходимо отобразить в договоре аренды участка.

Письменный договор составляется минимум в двух экземплярах, и по желанию любой из сторон (арендатора или арендодателя) может быть нотариально заверен.

Аренда земельных участков не будет признана правомочной, если договор будет составлен некорректно и в нем не будет указанных параграфов.

как найти земельный участок для аренды

• план (схема) арендуемого участка земли;

• кадастровый план участка, в котором отображены земельные сервитуты и ограничения;

• акт об определении меж участка на местности;

• акт о приеме-передаче земли в аренду.

Стороны могут оговорить и специфические условия аренды. Ими могут стать отметки о качестве земельного участка в момент передачи его арендатору, наличие страхового полиса объекта и т. д.

Отдельно оговариваются вопросы возмещения затрат на усовершенствование объекта аренды и охранные мероприятия.

документы для договора аренды земли

Кроме того, если появляется необходимость проведения мелиоративных работ или каких-то мероприятий на участке, договор остается в силе, но все нюансы должны быть в нем отражены.

Узнайте к чему:  Как правильно написать заявление и арбитражный суд

Особенности сделки, при которой подписывается договор аренды земельного участка, определяются лицом, имеющим право собственности на предмет договора. В случае частной собственности подписание договора происходит по согласию сторон.

Если же предполагаемый объект аренды – коммунальная или государственная собственность, процедура оформления сделки начинается с проведения аукциона, и, согласно решению исполнительного органа власти, выдается разрешение на передачу объекта арендатору.

Аренда земельного участка: в чем заключается и какими законами регулируется?

Помимо ГК, ответ на вопрос об этом праве можно найти и в Земельном кодексе РФ.

ЗК РФ включает те права, обязанности и ограничения, которые есть у собственников и арендаторов земельного надела.

Большая же часть таких отношений регулируется конкретным договором аренды.

По смыслу названных законов можно вывести определение права аренды земельного участка. Итак, право аренды земельного участка – это право владения и пользования землей, которое предоставляется на определенное время с возможностью его продления.

Преимущественное право на аренду земельного участка регулируется статьей 621 ГК РФ, оно дает возможность временному владельцу земли, который в настоящем пользуется земельным угодьем, продлить срок такого пользования.

Для этого нужно заключить новое соглашение. Собственник надела в этой ситуации ограничен законом в праве выбора нового пользователя, так как он обязан заключить договор аренды на новый срок с уже имеющимся арендатором.

Важно: Такой временный владелец земли может претендовать на преимущественное заключение договора, только если соблюдал все условия по предыдущему и действовал в соответствии с законом.

Может возникнуть ситуация, когда собственник отказывает в преимущественном праве в пользу нового лица. Тогда нынешний арендатор земельного участка имеет право через суд потребовать на выбор:

  1. Перевода прав и обязанностей по договору с нового арендатора на себя и обязать собственника возместить убытки.
  2. Только возмещения убытков.

Для того, чтобы реализовать данное право, арендатор должен в письменном виде уведомить собственника о намерении заключить договор на новый срок. Уведомление можно передать или отправить почтой в течение разумного срока, либо в срок, о котором стороны условились в соглашении.

Стороны могут согласовать в новом договоре иные условия, нежели в уже заключенном, а могут заключить точно такой же договор на новый срок.

как взять землю в аренду

При этом собственник земельного участка должен уведомить собственника недвижимости о своем намерении заключить договор аренды или же купли-продажи земельного участка с указанием цены и других условий договора.

При заключении договора с нарушением его преимущественного права собственник недвижимости может в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей стороны договора (арендатора, покупателя).

1 ст. 36 ЗК РФ. При толковании ст.

Обязанности сторон

Арендаторы земельных участков — это те, кто арендует участок земли.

Право на аренду земельного участка имеют следующие лица:

  • граждане Российской Федерации;
  • иностранцы и лица, не имеющие гражданства;
  • юрлица (в форме АО, ООО, некоммерческих организаций, государственных и муниципальных предприятий и др.), а том числе иностранные или с иностранным участием;

Арендодателем земельного участка может быть:

  • физические лица, являющиеся собственниками этих участков.
  • юрлица, обладающие этими участками. Вопросом распоряжения этой недвижимостью может заниматься специальный орган управления в компании.
  • госорганы и муниципалитеты. В их распоряжении находятся государственные и муниципальные земли.

Собственник предоставляемого в аренду участка имеет следующие обязанности:

  1. Передать участок, который соответствует целям, для которых арендатор хочет его использовать и не препятствовать в этом новому владельцу.
  2. Передать землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору.
  3. Передать участок со всеми принадлежностями, а также всей документацией на участок.
  4. Перезаключить договор с наследником арендатора в случае его смерти (при наличии согласия правопреемника воспользоваться правом аренды).
  5. Предупредить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемый участок.
  6. По истечении срока аренды возместить расходы, полностью или в какой-то части понесенные временным владельцем участка на освоение земель и улучшение качества сельхоз угодий.
  7. Нести ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые могут даже незначительно препятствовать пользованию им, даже если во время заключения договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ). Если же недостатки заранее обговорены сторонами, то никакой ответственности для собственника не наступит.

как взять землю в аренду

Закон (например, статьи 614, 615, 616 ГК РФ) и договор называет такие обязанности арендатора земельного участка как:

  • вносить платежи за пользование участком вовремя;
  • пользоваться землями по назначению, согласно условиям заключенного договора;
  • содержать земельный надел в хорошем состоянии, не допускать ухудшения его свойств, а также нести все необходимые расходы, чтобы поддержать его в этом состоянии. В законе и договоре могут быть предусмотрены и иные условия;
  • по истечении срока пользования земельным участком возвратить его владельцу в первоначальном состоянии, либо с внесенными изменениями, но такими, которые не противоречат документу на землю.

Все названные в статье права и обязанности предполагают их безусловное соблюдение обеими сторонами данных отношений.

При необходимости в договоре можно прописать и дополнительные условия, касающиеся особенностей земельного надела, наличия обременений и т.п.

Надеемся, в нашей статье Вы узнали все необходимое о праве аренды земли. Удачи!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector