Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой (получение, продажа, самовольно)

Общая информация

Прежде чем рассказать о том, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, давайте разберемся в основных терминах и нормативной базе. Процесс внесения изменений в проект жилых домов регламентируется Жилищным кодексом РФ.

При этом важно понимать, что далеко не все работы по изменению конфигурации жилого помещения требуют получения разрешения. В некоторых случаях будет достаточно всего лишь уведомить БТИ о планируемом ремонте, чтобы сотрудники данной государственной организации задокументировали будущие изменения. К таковым относятся следующие:

  • перенос сантехнического оборудования;
  • монтаж дверного прохода в несущей стене;
  • переоборудование и остекление балконов;
  • возведение тамбура, повышающего теплоизоляционные характеристики жилых помещений;
  • возведение межкомнатных перегородок;
  • перенос дверных проходов.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в любом из вышеперечисленных случаев ничем не грозит, поскольку они не противоречат нормам Жилищного кодекса и не требуют получения разрешительной документации.

Прежде чем рассказать о том, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, давайте разберемся в основных терминах и нормативной базе. Процесс внесения изменений в проект жилых домов регламентируется Жилищным кодексом РФ.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой (получение, продажа, самовольно)

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в любом из вышеперечисленных случаев ничем не грозит, поскольку они не противоречат нормам Жилищного кодекса и не требуют получения разрешительной документации.

Общие детали

Квартиру с незаконной перепланировкой можно купить или продать – в законодательстве нет ограничений в этих случаях, то есть нет такой преграды для отчуждения жилья, как незаконная перепланировка. Если выявится, что работы в квартире были проведены без разрешения, то в свидетельстве о праве собственности указывается запись в пункте обременения – «незаконная перепланировка».

Второй вариант – сложная перепланировка. Соответственно, работы имеют значительный характер и осуществляются по проекту, разработанному специализированными проектными организациями. Такой проект стоит достаточно дорого.

Вся процедура согласования при сложном варианте занимает много времени (около 6 мес.) в нескольких инстанциях – именно поэтому зачастую владельцы квартир предпочитают делать перепланировку самовольно.

Проект требуется, когда делается объединение комнат, установка лестниц, когда увеличивается площадь за счет лоджии и для подобных глубоких изменений. После получения разрешения необходимо пригласить сотрудника БТИ, чтобы тот осмотрел квартиру и составил акт. Далее, БТИ выдает новый техпаспорт с новыми параметрами помещения.

Выше вкратце описано процесс получения разрешения на перепланировку. При покупке квартиры могут возникнуть сомнения, считаются ли проведенные работы перепланировкой или нет.

Можно не согласовывать такие работы:

  • косметическое улучшение помещения;
  • монтаж встроенной мебели;
  • замену батарей, розеток;
  • установку оборудования, не увеличивающего общего потребления воды и света.

Запрещены при перепланировке следующие работы:

  • перенос батарей на балкон;
  • устанавливать теплые полы, используя общее теплоснабжение;
  • обустройство камина в квартире;
  • переносить кухню, санузел над или под жилую комнату соседей;
  • совмещать жилую комнату с кухней;
  • убирать или укорачивать несущие стены и подобное.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой (получение, продажа, самовольно)

Перечисленное касается панельных домов. В таких конструкциях также нельзя проводить другие действия, приводящие к нарушению прочности всего сооружения. В кирпичных домах список запрещенных работ короче.

Основные требования нормативно-правовых актов

Давайте рассмотрим их более подробно. Если в ваши планы входит покупка квартиры, незаконная перепланировка может доставить очень много проблем, например, если вы впоследствии захотите переоформить документы или перепродать жилую площадь.

  • если в результате перепланировки ухудшаются жилищные условия или она затрудняет доступ к коммуникациям;
  • помещение становится опасным или неприспособленным для проживания;
  • в случае, когда работы затрагивают части дома, которые отведены под деятельность служб гражданской обороны или министерства чрезвычайных ситуаций;
  • влияют на прочность и долговечность несущих конструкций;
  • создают угрозу обрушения здания или мешают нормальной эксплуатации соседних строений;
  • ухудшают вентиляционное оснащение;
  • повышают нагрузку на несущие конструкции.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в этом случае нежелательна, поскольку она чревата негативными последствиями. Более подробно о том, с какими последствиями вы можете столкнуться, будет рассказано далее.

Давайте рассмотрим их более подробно. Если в ваши планы входит покупка квартиры, незаконная перепланировка может доставить очень много проблем, например, если вы впоследствии захотите переоформить документы или перепродать жилую площадь.

  • если в результате перепланировки ухудшаются жилищные условия или она затрудняет доступ к коммуникациям;
  • помещение становится опасным или неприспособленным для проживания;
  • в случае, когда работы затрагивают части дома, которые отведены под деятельность служб гражданской обороны или министерства чрезвычайных ситуаций;
  • влияют на прочность и долговечность несущих конструкций;
  • создают угрозу обрушения здания или мешают нормальной эксплуатации соседних строений;
  • ухудшают вентиляционное оснащение;
  • повышают нагрузку на несущие конструкции.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в этом случае нежелательна, поскольку она чревата негативными последствиями. Более подробно о том, с какими последствиями вы можете столкнуться, будет рассказано далее.

Шанс будущей продажи

Перед продажей можно узаконить перепланировку, если она была проведена без разрешения и сделанные работы допускают это. Можно и не делать этого. Квартиру с неузаконенной перепланировкой можно продать.

Считается, что квартира продается в первозданном виде, ведь в документах не указаны проведенные незаконные работы, соответственно, если обнаруживаются изменения, то ответственный за них текущий владелец.

Продавец при продаже недвижимости с несогласованной перепланировкой не рискует ничем, поскольку он продал ее по старой планировке. При этом для покупателя есть один плюс – он может договариваться о скидке, посылаясь на нелегализованные проведенные изменения и на то, что в будущем, рано или поздно, их придется узаконить с выплатой штрафов и затратами на оформления документов.

купить квартиру с незаконной перепланировкой

Без документов о законности перепланировки выгодно продать квартиру практически нереально.

Если законная перестройка прибавит к стоимости помещения еще не меньше 10 процентов, то незаконная перепланировка эти же проценты с цены на квартиру снимет.

Очень часто для того, чтобы узнать реальную стоимость жилья, покупатели приглашают к оценке специалистов. Притом, цена будет зависеть от многих факторов, среди которых технические характеристики помещения, его месторасположение.

Виды переустройства жилых помещений

Разница между ними заключается в том, что в первом случае нужно предоставить регулирующим органам всего лишь эскиз, а во втором необходимо разрабатывать проект. Если вы планируете выполнить перенос дверных проемов или перемещение сантехнического оборудования, то будет достаточно подать в БТИ для утверждения набросок. Помимо этого, потребуется внесение всех изменений в план квартиры.

Сложная перепланировка более проблематична и трудоемка, поскольку вам потребуется разработать и утвердить в нескольких государственных организациях проект. Весь процесс занимает около полугода, а также вам придется заплатить в среднем 60 000 рублей.

Если обойти стороной данную процедуру, то могут возникнуть определенные последствия при покупке квартиры. Неузаконенная перепланировка в случае обнаружения соответствующими регулирующими инстанциями предполагает наказание, предусмотренное действующим законодательством.

Разница между ними заключается в том, что в первом случае нужно предоставить регулирующим органам всего лишь эскиз, а во втором необходимо разрабатывать проект. Если вы планируете выполнить перенос дверных проемов или перемещение сантехнического оборудования, то будет достаточно подать в БТИ для утверждения набросок. Помимо этого, потребуется внесение всех изменений в план квартиры.

чем грозит незаконная перепланировка квартиры при покупке

Сложная перепланировка более проблематична и трудоемка, поскольку вам потребуется разработать и утвердить в нескольких государственных организациях проект. Весь процесс занимает около полугода, а также вам придется заплатить в среднем 60 000 рублей.

Если обойти стороной данную процедуру, то могут возникнуть определенные последствия при покупке квартиры. Неузаконенная перепланировка в случае обнаружения соответствующими регулирующими инстанциями предполагает наказание, предусмотренное действующим законодательством.

Оговорки насчёт покупки квартиры с незаконной перепланировкой

В общем, продать или купить жилье с незаконной перепланировкой возможно таким же способом, как и обычно, за исключением нескольких оговорок. Проблемы у нового владельца будут зависеть от того, как были проведены работы.

Следует отметить, что если работы проведены и остались не замеченными государственными органами (БТИ, Жилинспекцией), то они могут оставаться не легализированными десятки лет.

Нюансы получения

Легализация незаконной перепланировки квартиры – обычно, занятие весьма кропотливое, это следует учесть при покупке такого жилья. Основное, что нужно помнить при покупке – даже если не планируется оформлять перепланировку сразу, это должно быть возможным сделать в будущем.

Основные нюансы такие:

  • Ограничений в законодательстве на продажу квартиры с неоформленной перепланировкой нет.
  • Квартира по старым документам может без проблем оставаться в таком состоянии десятки лет, но рано или поздно новому владельцу придется заняться легализацией перепланировки с уплатой штрафов. Это бывает, например, когда берется кредит, а квартира служит обеспечением или при ипотеке. Тогда банк может потребовать оформить проведенные работы.
  • Отвечает за перепланировку и ее последствия новый владелец.
Перепланировка кухни

проводится с целью увеличения жилой площади квартиры.

Как проводится перевод в нежилой фонд или перепланировка — описание далее.

Итак, после покупки квартиры у собственника есть три варианта:

  • Оставить все как есть до возникновения необходимости легализации.
  • Собрать документы, оплатить штрафы и стоимость изготовления новых документов и оформить работы законным путем.
  • Вернуть жилье в первоначальный вид, указанный на поэтажном плане. Чаще это делается не по собственной воле покупателя, а когда нарушения выявлены, и они не допускают возможности легализации. В таком случае выносится предписание госорганов. Если гражданин в добровольном порядке не выполняет его, то вопрос решается судом.

Для того чтобы не быть обманутым при покупке квартиры и проверить, были ли внесены изменения в конфигурацию квартиры, необходимо получить поэтажный план БТИ еще до совершения сделки и внимательно изучить его, а потом сравнить его с тем, что есть в реальности при осмотре квартиры

При покупке жилья желательно совершить такие действия:

  1. Оценить объем осуществленных работ.
  2. Выяснить, нет ли недопустимых изменений.
  3. Проверить, не затрагивались ли несущие конструкции.
Узнайте к чему:  Какие документы нужны для подачи на алименты

неузаконенная перепланировка при покупке квартиры

Если выше указанного нет, то новый владелец сможет без проблем узаконить перепланировку, причем можно это сделать «задним числом» или оформить ее как планируемую без уплаты штрафов. То есть новый жилец не сообщает госорганам, что работы уже проведены, а лишь согласовывает то, что такие работы будут в будущем проведены, хотя на самом деле они уже сделаны.

Если был пробит проем в несущей стене, согласовать перепланировку как планируемую не выйдет. В таком случае новому собственнику придется заплатить штраф. Если проем будет угрожать целостности здания, то владелец получит предписание БТИ возвратить все в предыдущий вид, а в техдокументах проведенные изменения будут отображены красными линиями.

Есть виды работ по состоянию на 2019 год, которые невозможно согласовать никак ни при каких обстоятельствах, а именно:

  • расширение, перенос мокрых комнат на жилую площадь;
  • демонтаж несущих конструкций;
  • объединение жилых площадей или кухни с лоджиями и балконами;
  • урезание, убирание вентиляционных конструкций;
  • фиксация или перенос систем инженерии в стены, если при этом исключается возможность доступа к ним;
  • нельзя делать из газифицированной кухни и других комнат одно помещение;
  • запрещено создавать водные теплые полы от общей системы водопровода или обогрева.

Если обнаружены указанные запрещенные действия, согласовать их не выйдет никак. В этом случае выносится предписание, обязывающее собственника возвратить все в предыдущий вид, что может стоить больших денег.

Согласно нормам, регулирующим отношения в сфере жилья (Жилищный кодекс и др.), если собственник не оформит незаконную перепланировку, допускается изъятие жилплощади в судебном порядке. Следует сказать, что это бывает очень редко, таких случаев единицы.

Даже если банк требует официального оформления, то можно договориться с ним и обязаться осуществить легализацию в установленный срок, например, от 6 мес. до 1 года. Срок надо определять как можно продолжительнее, поскольку, если обнаружится, что перепланировка содержит запрещенные мероприятия, то проведения обратной процедуры и ее оформление потребует много времени и затрат.

Продажа незаконно перепланированной квартиры в большинстве случаев учитывает большую скидку именно по причине незаконно проведенных работ. Часто продавцы таких квартир предпочитают провести легализацию сделанных изменений перед продажей, чтобы не делать скидку, которая может достигать 10%.

Если в ипотеку

Перепланировать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но для этого необходимо согласие банка. В этом случае проведенные работы уже должны быть согласованы – на незаконные работы банк не согласится никогда.

Есть такие варианты условий ипотечных и кредитных договоров касательно рассматриваемого вопроса:

  • запрет на перепланировку до выплаты долга прямо указан в соглашении;
  • запрет не указан;
  • выдача кредита допускается, если квартира с незаконно измененной конфигурацией выступает обеспечением, но с условием в будущем легализовать проведенные работы в определенный срок (одновременно устанавливается запрет на такие работы в будущем без согласия банка).

Почти все банки дают согласие на проведение перепланировки законным путем, а если она уже сделана и незаконная, то выдают деньги, но с условием ее легализации. Если же работы незначительные, то кредитное учреждение и вовсе может закрыть глаза на уже проведенные изменения.

Этапы и условия проведения перепланировки квартиры, взятой в ипотеку:

  • стандартно не должно быть задолженности по ипотеке, а также должно пройти 6 мес. со дня оформления договора;
  • не должно быть запрещенных переделок;
  • необходимо взять в БТИ копию поэтажного плана жилья – это будет основа эскиза или проекта перепланировки;
  • план перепланировки предоставляется в банк (при этом получение согласия проще, если осуществляются незначительные переделки, для этого потребуется всего лишь самостоятельно нарисованный на основании плана квартиры эскиз);
  • при более сложных работах заказывается проект перепланировки в специализированных проектных организациях;
  • банковские страховщики должны одобрить работы;
  • далее, необходимо обратиться в Жилинспекцию и БТИ за разрешением, после чего можно провести работы.

Как правило, банк периодически, раз в год или полгода, направляет своих инспекторов для проверки ипотечного имущества, поэтому втайне от кредитного учреждения работы провести не выйдет. Если они все же сделаны, выход один – договориться с банком и провести их легализацию, при этом даже возможно удастся избежать штрафов.

Что будет в случае приобретения недвижимости с неутвержденным изменением конфигурации?

Многих людей интересует вопрос о том, чем грозит незаконная перепланировка при покупке квартиры. И в этом нет ничего удивительного, ведь на вторичном рынке полно предложений о продаже жилья с различными нарушениями.

В этом случае вся ответственность ложится как раз не на продавца, а на покупателя. Поэтому, выбирая квартиру, вы должны очень внимательно подходить к изучению ее технического паспорта и прочей документации.

Многих людей интересует вопрос о том, чем грозит незаконная перепланировка при покупке квартиры. И в этом нет ничего удивительного, ведь на вторичном рынке полно предложений о продаже жилья с различными нарушениями.

В этом случае вся ответственность ложится как раз не на продавца, а на покупателя. Поэтому, выбирая квартиру, вы должны очень внимательно подходить к изучению ее технического паспорта и прочей документации.

Возможные риски

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой чревата для покупателя рисками по следующим параметрам:

  • можно купить жилье с запрещенными изменениями, которые нельзя никоим образом легализировать (если они обнаружатся госорганами, например, при следующей перепродаже недвижимости, придется возвращать помещение в первоначальный вид);
  • перепланировка привела к повреждению здания, угрожает безопасности дома и несущим конструкциям – тогда придется оплатить штраф и привести помещение в первоначальное состояние;
  • на покупателя переходит ответственность за внесенные изменения в полной мере.

Приобретение жилья в кредит

Итак, что об этом необходимо знать? Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку возможна только тогда, когда нет расхождений между технической документацией и фактическим планом объекта недвижимости.

В этом случае все не так страшно, поскольку вся ответственность полностью лежит на лице, выступающем законным собственником жилья на момент оформления сделки купли/продажи. Поэтому если у вас нет достаточной суммы денег для приобретения жилой площади за наличный расчет и вы хотите оформить на нее кредит, то рекомендуется предварительно проконсультироваться со специалистом, который сможет проверить всю документацию на соответствие основным законодательным нормам.

Итак, что об этом необходимо знать? Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку возможна только тогда, когда нет расхождений между технической документацией и фактическим планом объекта недвижимости.

В этом случае все не так страшно, поскольку вся ответственность полностью лежит на лице, выступающем законным собственником жилья на момент оформления сделки купли/продажи. Поэтому если у вас нет достаточной суммы денег для приобретения жилой площади за наличный расчет и вы хотите оформить на нее кредит, то рекомендуется предварительно проконсультироваться со специалистом, который сможет проверить всю документацию на соответствие основным законодательным нормам.

Особенности заключения сделок

Последствия сделки покупки квартиры с нелегализированной перепланировкой зачастую не критические – все зависит от степени изменений. Если они соответствуют строительным нормам и допускаются, то придется заплатить штраф и потратить некоторые средства на внесения изменения в техдокументы недвижимости.

чем чревата покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если же возникла необходимость в легализации проведенных работ, владельцу грозят следующие последствия и санкции по состоянию на 2019 год:

  • для физических лиц – 2 тыс. – 3 тыс. руб.;
  • должностные лица – 4 тыс. – 5 тыс. руб.;
  • юридические лица – 40 тыс. – 50 тыс. руб.;
  • эти же штрафы, если нанесен ущерб имуществу или здоровью третьих лиц – соответственно, до 5 тыс., до 50 тыс., до 300 тыс. руб.;
  • при серьезном ущербе и доказанности пострадавшими, что действия владельца носили умышленный характер, кроме штрафов, предусмотрена полная компенсация вреда, нанесенного третьим лицам;
  • суд может постановить привести помещение в предыдущее состояние и плюс к этому наложить указанные штрафы;
  • в очень редких случаях, когда причинен очень серьезный ущерб зданию и другим жильцам, собственнику грозит выселение, но только по решению суда.
Перепланировка брежневки

обязательно должна быть узаконена согласно правил БТИ.

Как оформить по правилам перепланировку крыши дома — читайте тут.

Зачем нужно техническое заключение на перепланировку и можно ли его не получать — наши специалисты расскажут по ссылке.

Конечно, санкции грозят, если перепланировка будет обнаружена госорганами – зачастую самовольно перепланированные квартиры легко продаются/перепродаются без оформленных изменений, а люди проживают в них всю свою жизнь нисколько не беспокоясь об этом.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Узнайте к чему:  Как правильно заполнить договор купли продажи квартиры от сбербанка

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

В 2019 году незаконенная перепланировка грозит своему владельцу сложностями при заключении любых сделок.

Многие собственники не бояться штрафных санкций за такое действие, но вот при перепродаже данный факт вскрывается. И многие покупатели отказываются от приобретения именно по причине не проставленных отметок в техническом паспорте.

Продажа

Многие желают знать, как продать такую недвижимость и каковы риски. Но у продавцов с отсутствием отметок все же есть шанс реализовать квартиру, не узаконивания панировку.

Вопрос остается открытым, если изменения в БТИ не прописаны и они не знают о них.

В этом случае продать квартиру можно без проблем, если покупателя все устраивает.

неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотек

Но стоит понимать, что теперь на покупателя ложиться вся ответственность по регистрации перепланировки.

Покупка

Многие также желают знать, стоит ли покупать такую собственность. И в случае обнаружения этого факта, штраф будет накладываться на нового владельца.

Собственник–продавец ничем не рискует после продажи. Он мог продать помещение еще со старой планировкой. Но здесь покупатель получает преимущество – он может попросить существенную скидку.

В ипотеку

В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировки существует не мало проблем. Так, например, приобрести недвижимость за свой счет практически невозможно.

Покупка в кредит хоть и не выгодная позиция, но позволяет осуществить мечту в короткие сроки.

Но некоторые кредиторы не возражают. Продавец ничем не рискует. Главная его задача — найти приобретателя, который согласиться на такие условия.

купили квартиру с незаконной перепланировкой

Кредитор всегда узнает о неузаконенной перепланировке, так как запрашивает всю необходимую документацию.

Если это уже заемщик производит все действия по перепланировке ипотечной квартиры, то отвечать также будет он. Если он решается на это действие, он должен показать квартиру специалисту и определить сложность работы.

Стоит также помнить, что ипотечное кредитование выдается только в случае полного соответствия квартиры по техническим документам.

Недвижимость с проведенной перепланировкой –выгодное решение, но только если документация в полном порядке с юридической стороны. С законной перепланировкой можно завысить стоимость на 10%.

Незаконная перепланировка ухудшит финансовое положение стороны на 10% от стоимости.

Многие покупатели самостоятельно обращаются к оценщикам для точного расчета стоимости недвижимости. Это позволяет несколько скинуть цену на недвижимость.

Стоимость ее зависит от индивидуальных особенностей.

Какие риски следует учитывать?

Этому аспекту стоит придать особое значение. Как уже было сказано ранее, последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры — это денежное взыскание. Его размер зависит от множества факторов и в некоторых случаях достигает весьма приличных сумм.

Как правило, уплатой штрафа можно отделаться, если изменение конфигурации жилья не повлекло за собой никаких последствий, а именно не причинило вреда соседним помещениям или зданиям, а также их владельцам.

В противном случае законодательство предполагает уголовную ответственность, что является уже более серьезным. Помимо этого, пострадавшая сторона может через суд потребовать дополнительные взыскания, и в большинстве случаев им удается их получить. К таким случаям можно отнести следующие:

  • нарушение в функционировании вентиляции;
  • проявление любых механических повреждений на фасаде зданий;
  • снижение звукоизоляционных характеристик несущих конструкций.

Если вы планируете перепланировку, то лучше не хитрить, поскольку по шуму строительных инструментов о ремонте непременно узнают соседи, которые могут сообщить в соответствующие регулирующие органы.

Незаконную перепланировку могут обнаружить представители коммунальных служб при снятии показаний приборов индивидуального учета потребляемых энергоносителей. Ввиду специфики своей деятельности они будут вынуждены уведомить соответствующие органы, представители которых придут с проверкой и в лучшем случае выпишут штраф.

Помимо этого, сделанные изменения не будут внесены в технический и кадастровый паспорт, а следовательно, эти документы будут недействительны, и у вас возникнут проблемы с последующей перепродажей жилья.

Основные риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой следующие:

  • Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
  • Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
  • Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.

Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, за исключением потери жилья в стоимости. Как уже было сказано ранее, они совершенно ни за что не отвечают. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку в наши дни сопутствующие риски очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошо подумать, прежде чем соглашаться на какие-либо сделки.

Если вы планируете перепланировку, то лучше не хитрить, поскольку по шуму строительных инструментов о ремонте непременно узнают соседи, которые могут сообщить в соответствующие регулирующие органы. Помимо этого, работы могут быть выполнены с несоблюдением основных норм и правил и повлечь за собой нарушение в работе жилищных коммуникаций.

как купить квартиру

Незаконную перепланировку могут обнаружить представители коммунальных служб при снятии показаний приборов индивидуального учета потребляемых энергоносителей. Ввиду специфики своей деятельности они будут вынуждены уведомить соответствующие органы, представители которых придут с проверкой и в лучшем случае выпишут штраф.

Помимо этого, сделанные изменения не будут внесены в технический и кадастровый паспорт, а следовательно, эти документы будут недействительны, и у вас возникнут проблемы с последующей перепродажей жилья.

Основные риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой следующие:

  • Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
  • Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
  • Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.

Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, за исключением потери жилья в стоимости. Как уже было сказано ранее, они совершенно ни за что не отвечают. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку в наши дни сопутствующие риски очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошо подумать, прежде чем соглашаться на какие-либо сделки.

Как узаконить самовольное изменение жилья

Давайте остановимся на этом аспекте более детально. Итак, вы купили квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать, чтобы избежать проблем с законодательством? Ответ на этот вопрос был дан выше: переоформить документы на жилье.

  • заявление на изменение конфигурации помещения;
  • технический паспорт;
  • оригинал и копия договора купли/продажи;
  • копия гражданского паспорта лица, на которое оформлена квартира;
  • новый план;
  • письменное согласие всех членов семьи на перепланировку.

На решение всех этих вопросов у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки жилья лучше не откладывать, а сразу приступать к сбору документов, поскольку это занимает достаточно много времени. При этом вы должны хорошо разбираться во всех юридических аспектах.

Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах, связанных с недвижимостью, достаточно много подводных камней. А покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это довольно сомнительное предприятие, к которому следует подходить со всей осторожностью.

На решение всех этих вопросов у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки жилья лучше не откладывать, а сразу приступать к сбору документов, поскольку это занимает достаточно много времени. При этом вы должны хорошо разбираться во всех юридических аспектах.

купить квартиру с незаконной перепланировкой

Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах, связанных с недвижимостью, достаточно много подводных камней. А покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это довольно сомнительное предприятие, к которому следует подходить со всей осторожностью.

Когда нужно обращаться в суд?

Чтобы избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, необходимо внимательно изучать документы на нее. Если будут какие-либо нарушения или нелегальные изменения, то по ним вы сможете с легкостью обнаружить их. Сделать это можно одним из следующих методов:

  1. Часто при перепланировке происходит изменение первоначальных характеристик смежных конструкций, на основании которых жильцы соседних квартир могут догадаться о незаконности действий и уведомить об этом проверяющие инстанции. На основании поступившей жалобы по указанному адресу выезжает комиссия. Если при этом будут выявлены несоответствия состояния жилья его плану, то собственник обязан будет заплатить денежное взыскание и вернуть все в исходное состояние.
  2. Аналогичный сценарий происходит и в том случае, если в процессе изменений были допущены грубые нарушения строительных норм и правил, которые привели к сбоям в работе коммуникаций, в результате чего для устранения проблем были вызваны аварийные бригады. В этом случае размер штрафа будет намного больше, а также по факту случившегося может быть возбуждено уголовное дело.
  3. Незаконность перепланировки может быть обнаружена сотрудниками коммунальных служб в процессе снятия показаний со счетчиков индивидуального учета потребления энергоресурсов, которые также могут направить заявление в соответствующие инстанции.

Любой из вышеперечисленных случаев будет зафиксирован и отражен в соответствующей документации, поэтому если вы серьезно подойдете к ее изучению при покупке квартиры, то сможете избежать множества проблем.

Чтобы избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, необходимо внимательно изучать документы на нее. Если будут какие-либо нарушения или нелегальные изменения, то по ним вы сможете с легкостью обнаружить их. Сделать это можно одним из следующих методов:

  1. Часто при перепланировке происходит изменение первоначальных характеристик смежных конструкций, на основании которых жильцы соседних квартир могут догадаться о незаконности действий и уведомить об этом проверяющие инстанции. На основании поступившей жалобы по указанному адресу выезжает комиссия. Если при этом будут выявлены несоответствия состояния жилья его плану, то собственник обязан будет заплатить денежное взыскание и вернуть все в исходное состояние.
  2. Аналогичный сценарий происходит и в том случае, если в процессе изменений были допущены грубые нарушения строительных норм и правил, которые привели к сбоям в работе коммуникаций, в результате чего для устранения проблем были вызваны аварийные бригады. В этом случае размер штрафа будет намного больше, а также по факту случившегося может быть возбуждено уголовное дело.
  3. Незаконность перепланировки может быть обнаружена сотрудниками коммунальных служб в процессе снятия показаний со счетчиков индивидуального учета потребления энергоресурсов, которые также могут направить заявление в соответствующие инстанции.
Узнайте к чему:  Кредит под залог квартиры опасно ли это

Любой из вышеперечисленных случаев будет зафиксирован и отражен в соответствующей документации, поэтому если вы серьезно подойдете к ее изучению при покупке квартиры, то сможете избежать множества проблем.

После сделки, возможно, придётся обращаться в суд для решения возникших проблем. Подавать иск придётся в двух случаях:

    Покупка квартиры с незаконной перепланировкой (получение, продажа, самовольно)
  • если администрация отказала в узаконивании произведённого продавцами переустройства. Суд назначит строительно-техническую экспертизу, после проведения которой есть шанс получить разрешение узаконить произведённые изменения. Положительное решение суда можно получить только в том случае, если произведённые изменения являются разрешёнными;
  • если обнаружили, что была проведена недопустимая переделка, вы вправе потребовать расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств.

Закон в этом случае будет на вашей стороне, продавец обязан вернуть вам деньги, а также компенсировать расходы на переезд в новую квартиру и оплатить моральный вред.

Как узаконить имеющуюся переделку?

Регламентируют данный вопрос статья 25 и статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В них указано понятие незаконной планировки и проведение работ, результат которых необходимо зарегистрировать или согласовать с жилищной инспекцией.

С неузаконенной планировкой можно жить всю жизнь, пока представитель органа государственной власти не придет и не просмотрит помещение.

Узаконивание действия стоит несколько тысяч рублей. Но затребует немало времени для регистрации – около двух месяцев. Но если этого не произвести вовремя, то возникнут некоторые проблемы с продажей имущества.

Как выявляют?

Выявить незаконную перепланировку можно:

  • в случае жалобы со стороны иных собственников помещения, если ремонт соседей создал помехи комфортному проживанию, то они вправе пожаловаться в жилищную инспекцию, чаще всего такое происходит при испорченной звукоизоляции или отсутствии вентиляции;
  • при авариях и сбоях в работах технических коммуникаций здания;
  • при заключении сделок купли–продажи с данной жилой площадью;
  • проведение измерения территории сотрудником БТИ;
  • обход коммунальными службами квартир с целью проверки коммуникаций и счетчиков.

Последствия

Многие граждане желают знать последствия неузаконенной перепланировки.

Как уже и говорилось ранее, каждый человек понесет ответственность за такое правонарушение. А незаконная перепланировка нарушением и является.

Существует несколько способов наказания нарушителей:

  • Штраф. Устанавливается в соответствии с действующим законодательством.
  • Возвращение помещения в прежний вид по требованию представителя БТИ. Также оговариваются сроки для этого действия.
  • Реализация квартиры на публичных торгах при несоблюдении закона и пренебрежение предписаниям представителей власти.

Несогласованный ремонт обойдется собственнику в 2500 рублей. Это административный штраф, который накладывается на человека для минимизации рисков разрушения конструкции.

В жилищном кодексе не установлены фиксированные штрафы. Поэтому они будут зависеть от конкретной ситуации.

Административный штраф придется оплатить и при судебном иске. Требования местной администрации никак не влияют на подачу искового требования.

Дальнейшие действия

Гражданин после предупреждения должен узаконить перепланировку должным образом. Если он этого не сделает, то дело может передаваться в суд.

Существуют также дополнительные меры воздействия на собственника. Это гарантирует узаконивание сделки должным образом, иначе могут продать права.

Все работы по перепланировке необходимо узаконить в БТИ. Для этого собирается пакет документов и приносится в представленную организацию.

Стоит понимать, что такое действие затребует дополнительных расходов в виде оплаты услуги.

Документы

Для того, чтобы узаконить данное действие, необходимо предоставить:

  • заявление установленного образца;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие всех зарегистрированных лиц в письменном виде;
  • поэтажный план из БТИ;
  • проект перепланировки.

После этого необходимо подождать месяц. При положительном ответе необходимо обратиться в Жилищную инспекцию для назначения даты составления акта работ.

Посетивший специалист составляет документ в соответствии с действующим законодательством.

Стоимость

Стоимость услуги зависит от индивидуальных особенностей территории. В среднем – 2500 рулей.

Задаваясь вопросом, можно ли купить такую недвижимость, необходимо прежде всего ответить себе – а есть ли возможность самостоятельно узаконить проект. Ведь покупатель понесет дополнительные финансовые расходы за действие.

Если в ипотеку

Регламентированием этого вопроса занимается Жилищный кодекс РФ.

В нем сказано о том, что всяческие изменения в конфигурации помещения должны быть согласованы с БТИ и Жилищной инспекцией.

После обнаружения неоформленной перепланировки на владельца помещения будут наложены штрафные санкции. Об этом говорит Административный кодекс Российской Федерации.

Законодательство определяет и его размер – от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Квартиру без узаконенной перепланировки можно продать.

Все зависит от того, знают ли о проделанных изменениях сотрудники БТИ. Если им этот факт неизвестен, то об остальном можно просто договориться с покупателем. В этом случае многие продавцы просто делают им скидку.

При этом, риски достаточно велики, так как рано или поздно соответствующие службы узнают о незаконных действиях.

За наличные

Проще всего без особых проблем продать квартиру с несогласованной перепланировкой именно за наличные.

В этом случае не потребуется обращаться в банковские учреждения, которые требуют большое количество документов, среди которых может быть и выписка с БТИ.

Если в ипотеку

Покупка квартиры с не зарегистрированной перестройкой по военной ипотеке или любой другой может оказаться довольно сложным заданием.

Но есть и исключения. Банк может пойти навстречу своему клиенту.

Но в этом случае в кредитный договор обязательно включают пункт о том, что узаконивание ремонтных работ должно быть проведено в ближайшее время. Могут быть даже прописаны определенные сроки.

Последствия 

Покупка квартиры с перепланировкой квартиры со стороны покупателя должна происходить очень внимательно.

Последствия для покупателя намного серьезнее, чем для продавца.

Если покупатель получает все обязательства по узакониванию, то продавец фактически снимает с себя эти обязательства. Он продал квартиру со старой перепланировкой и не несет за это ответственности. Если незаконная перепланировка будет обнаружена, то платить штраф придется уже новому владельцу.

Если сделано незаконное изменение планировки квартиры, куда обращаться при покупке?

Если всё-таки вы решили купить жилье с самовольно измененной планировкой, то договориться с продавцом можно на два варианта развития событий:

  1. Продавец снижает цену на 10-15 %, и вы самостоятельно узакониваете сделанную им переделку. По закону это допустимо сделать и после сделанных изменений(ст. 29 ЖК). Снижение цены в этом случае является обязательным условием, так как потребуется затратить значительные средства на оформление всех документов.
  2. Продавец самостоятельно проводит процесс узаконивания, и только после получения им нужных бумаг вы оформляете сделку. При таком варианте ваш переезд в новую собственность отложится на 30-45 дней, поскольку именно в течение этого времени проводится процедура оформления.

Читайте подробнее на нашем сайте о том, нужно ли узаконивать уже сделанную перепланировку, а также о том, как узаконить самовольную перепланировку самостоятельно.

Что запрещено изменять

Перепланировка квартиры не может включать такие действия:

  • перенос на балкон или лоджию оборудования для обогрева;
  • оборудование утепления пола за счет ресурсов, которые должны идти на обогрев помещения;
  • нельзя строить в квартире камин;
  • технические помещения (кухня, санузлы) не могут быть расположены над или под жилыми комнатами;
  • жилая комната и кухня не могут быть объединены (это же касается и ванной комнаты).

Это может навредить состоянию всего дома.

Как согласовать

Согласование перепланировки проходит в несколько этапов.

  • Первым из них является сбор необходимой документации. Нужно получить разрешение на переоборудование помещения от всех членов семьи, которые проживают в этой квартире, и заверить их у нотариуса.
  • Документы нужно приложить к заявлению и подать их в Жилищную инспекцию на рассмотрение. Эта процедура довольно длительная (занимает около 2-3 месяцев). Только после получения разрешения можно начинать ремонтные работы.
  • По окончании перепланировки в квартиру с визитом должен прийти инспектор, который сравнит проделанные работы с теми, которые изначально внесены в проект.

И только после этого можно обращаться в БТИ за изготовлением нового техпаспорта.

Вопросы и ответы

Узаконить сделку нужно для того, чтобы иметь возможность распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение – без проблем продавать его, сдавать в аренду, дарить или завещать.

Первым делом нужно собрать все документы, которые подтвердят, что работы проведены с соблюдением всех правил и норм строительства.

Здесь будут разрешения от пожарной, санитарной и прочих инспекций. Кроме того, нужны и все остальные документы, которые понадобятся для согласования перепланировки.

Эти бумаги нужно подавать вместе с исковым заявлением в суд. Только так перепланировку можно сделать законной.

Владелец квартиры с незаконной перепланировкой обязательно должен будет уплатить штраф.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector