Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-71-06 (доб. 112, бесплатно)

Расторжение договора купли продажи квартиры в 2019

Подсудность и срок исковой давности по делам о расторжении ДКП квартиры

Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (п. 1 ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ).

Важным моментом является соблюдение срока исковой давности, который по данному виду споров стандартен и составляет 3 года. Для споров, возникающих в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате приобретенного жилья, исчисление 3-летнего срока должно начинаться с момента возникновения у продавца права требовать внесения платы (апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.

На основании ч. 3 ст. 425 Кодекса, законом или договором может предусматриваться, что обязательства сторон прекращаются вместе с окончанием времени действия договора.

По ДКП стороны считаются исполнившими обязательства после передачи квартиры от продавца к покупателю и госрегистрации права собственности в Росреестре.

Таким образом, как только право на квартиру перейдет к покупателю, договор считается исполненным, обязательства сторон друг перед другом – выполненными.

Расторжение может быть произведено только в судебном порядке или путем обратной сделки – продажи покупателем квартиры бывшему продавцу.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Ч. 1 ст. 200 ГК регламентирует – указанное время начинает течь со дня, когда физлицо узнало или должно было узнать о факте нарушения собственных прав.

Важно! Помните, что сроки давности могут прерываться, прекращать свое течение, а в отдельных случаях – восстанавливать свой ход. В Главе 12 ГК РФ приведены все необходимые нюансы.

Время, которое имеется у сторон на то, чтобы прекратить договорные отношения, зависит от того, как именно они проводят сделку. Регистрация документов, поданных в Росреестр, осуществляется сегодня в срок до 7 дней.

Во всех случаях, кроме судебного разбирательства, прекращение сделки оформляется уведомлением инициирующей стороной второго участника. После этого переходят к подписанию соглашения и его нотариальному заверению.

Сторона, желающая отказаться от купли-продажи, направляет партнеру документ, в котором излагает суть претензии.Один из примеров.

 Уведомление об отказе

Формула

Типовое соглашение о расторжении договора купли-продажи выглядит так.

 Образец соглашения

Важно

Если документы еще не поданы в Регпалату, дополнительных действий совершать не потребуется – стороны просто заключают соглашение о расторжении в той же форме, что и основной договор. Если же процедура уже была запущена, начинают действовать правила, установленные в ст.

31 ФЗ № 218. Так, на основании ч. 1 указанной статьи, прекращение госрегистрации до внесения записи в ЕГРП осуществляется на основании совместного заявления продавца и покупателя недвижимости и соглашения о расторжении. Иных документов предоставлять не требуется. Заявление Если один из участников процесса существенно нарушает условия контракта, либо же есть факты, свидетельствующие о недействительности сделки, заинтересованное лицо должно в течение 3 лет с момента обнаружения нарушения права обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением, предоставив подтверждающие иск документы.

Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  • Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  • Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
  2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  3. Подписание документов недееспособным человеком;
  4. Принуждение к подписанию документов.

Уважаемая Анастасия. Позволю себе не согласиться с коллегой.Законом предусмотрено расторжение договора,в том числе купли-продажи комнаты.В моей практике, например был именно расторгнут судом договор купли-прдажи квартиры(а не признан недействительным) по основанию существенного нарушения условий договора.

Вам также следует знать,что возможно не только расторжение договора, но и признание его недействительным по основаниям указанных в ст.ст.168-179 ГК РФ. Статья 450.ГК РФ Основания изменения и расторжения договора 1.

Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации. Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон.

Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно. Почему? Рассмотрим пример Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился.

Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.

Так можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации? В подобной ситуации возможно два варианта. В случае обоюдного согласия сторон они могут провести обратную сделку. То есть заключается ДКП, но теперь бывший собственник-продавец выступает покупателем.

Другой вариант приемлем при единоличном волеизъявлении участника. Он может обратиться в суд, но лишь с иском о признании договора недействительным. Причем потребуется предоставить веские аргументы. В противном случае суд не сможет расторгнуть договор, если не нарушены его условия или законодательные нормы.

Встречаются ситуации и вовсе мало поддающиеся разумному или юридическому объяснению: «В суде рассматривалось дело о расторжении договора купли-продажи по причине изменившихся обстоятельств. В частности, продавец-истец требовал расторгнуть договор по той причине, что здоровье его существенно ухудшилось в силу преклонного возраста и вместе с тем ухудшилось материальное положение.

За один год истец перенес инфаркт и инсульт. То есть он не мог предположить такое ухудшение своей жизни. Суд счел основания теми самыми существенными изменениями, позволяющими расторгнуть договор. Прецедент в том, что с момента заключения договора прошло уже одиннадцать лет».

Важно подробно расписать порядок возврата того, что исполнено по договору в одностороннем порядке, и прописать сроки возврата. Что это такое Договором о купле-продаже именуется документ о соглашении, по которому одна сторона, являющаяся собственником имущества, передает оное иному лицу в обмен на оговоренную денежную сумму.

Договор составляется в письменной форме. В нем детально расписываются условия взаимодействия субъектов права, а именно:

  • дата составления договора;
  • идентификационные данные участников сделки;
  • предмет договора и его подобные характеристики;
  • стоимость сделки;
  • порядок и сроки оплаты;
  • права сторон и их обязанности;
  • ответственность участников;
  • дополнительные условия.

Законом предусмотрено обязательное наличие в ДКП существенных условий.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи жилья?

Чтобы аннулировать договор купли-продажи квартиры нужны явные нарушения одного из его участников условий соглашения. Со стороны продавца недвижимости это может быть отказ покидать проданное помещение.

Также могут всплыть обстоятельства, о существовании которых покупатель сознательно не был поставлен в известность. Если квартира находится в залоге, то вряд ли ее кто-либо станет покупать. Поэтому для покупателя важно тщательно проверять «юридическую чистоту» жилья.

Часто после покупки недвижимости появляется лицо, которое имеет вполне законное право на проживание на данных квадратных метрах. Жилплощадь может иметь и высокие суммы непогашенных задолженностей за коммунальные услуги.

Судом могут быть приняты во внимание и изменившиеся во время действия соглашения условия. Таковым может стать ухудшения здоровья одного из участников сделки, при этом делающим данную сделку для него крайне невыгодной.

Само по себе прекращение обязательств не означает как возврата средств, так и проданной недвижимости. Чтобы продавец получил обратно свою квартиру, а покупатель — деньги, необходимо исковое требование о возврате средств или имущества.

В соответствии с 450-ой статьей кодекса договор о покупке и продаже можно расторгнуть на любом этапе процедуры.

Как это можно сделать:

  1. По обоюдному согласию сторон — путём заключения акта о прекращении начатой процедуры;
  2. В одностороннем порядке — через исковое заявление в суд и признание судом бумаги недействительной либо ничтожной.

По статье 450.1 сторона соглашения также может в одностороннем порядке отказаться от исполнения бумаги, если уведомит партнёра в письменном виде об отказе. С момента вручения партнёру письменного отказа, либо через 6 дней после направления письма, отказ считается действительным, а договор изменённым или расторгнутым.

Отказ допускается только по уважительным причинам — например, при невозможности стороной выполнить свои обязательства в связи с отсутствием лицензии или сертификата на определённую деятельность.

Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности и правдивости.

Форма

После отказа по уважительным причинам сторона уже не сможет подтвердить выполнение обязательств или прав в аналогичной ситуации. Как и при подтверждении исполнения обязанностей и прав, при невозможности их выполнить, отказаться уже нельзя.

А для одностороннего судебного порядка прекращения сделки необходимо доказать любое из обстоятельств:

  • несоблюдение договорных условий второй стороной, которое влечёт причинение ущерба первой и потерю благ, на которые первая сторона рассчитывала при подписании сделки;
  • иные обстоятельства.

В некоторых законах и нормативно-правовых актах предусмотрены основания для судебного прекращения договорных прав и обязанностей.

Причины

При обоюдном решении о прекращении сделки причинами могут быть невозможность сторонами выполнить согласованные обязательства — ещё до приёма-передачи. Обычно это случаи, когда сторона или обе стороны признают, что не способны исполнить сделку и подписывают акт о её расторжении.

Если же речь идёт о принудительном судебном прекращении отношений, то, как правило, одна сторона считает права и обязанности исполненными, а другая — ущемлена. К примеру, покупатель не выплатил всю сумму за недвижимость и затягивает с расчётом.

Либо, что происходит чаще, продавец продал жильё:

  • несоответствующее цене и обещаниям качества, состояния;
  • со скрытыми обременениями или ограничениями (можно ли продать квартиру с обременением узнайте здесь);
  • с нарушениями при оформлении права собственности, что нередко случается, когда имеет место покупка квартиры после приватизации;
  • с постоянными жильцами (купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком);
  • с долгами перед налоговой и жилищно-коммунальными службами;
  • заведомо зная об отсутствии полномочий продавать жилплощадь — к примеру, не будучи единоличным собственником или являясь хозяином по спорному имуществу, полученному в наследству, по дарственной, по завещанию и т. п. Как оспорить завещание на квартиру после смерти подробнее здесь.

Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности, правдивости.

Другими причинами могут быть выявления обстоятельств, влекущих признание сделки недействительной по объективным причинам, т. е. без вины продавца и покупателя, — например:

  • при обнаружении дополнительных наследников;
  • при возвращении лица, признанного безвестно пропавшим;
  • при несоблюдении законодательства в сфере оформления документов;
  • при ненамеренном участии в мошеннических схемах и т. п.

Каждый случай рассматривает суд и принимает наиболее справедливое и оптимальное решение, с учётом интересов всех вовлечённых в дело лиц.

Основанием для прекращения действия подписанного акта является существенное нарушение его условий. Существенно изменёнными считаются такие обстоятельства, при которых стороны вообще не заключили бы договорной акт или заключили бы его на других условиях, если бы знали о новых условиях сделки. Пример объективных обстоятельств — существенное изменение курса валют, падение или спад цен.

Узнайте к чему:  Договор беспроцентного займа с выплатой суммы займа по частям

Для обращения в суд нужно доказать все следующие факты:

  • Когда сделка осуществлялась, продавец и покупатель не знали, что наступят такие изменения;
  • В договорном тексте нет пункта о принятии ответственности в случае возникновения подобных обстоятельств одной из сторон;
  • Причины возникших обстоятельств не могли быть устранены или сглажены заинтересованной стороной при соблюдении разумной осмотрительности, ответственности и бережливости;
  • Исполнение договора после возникновения обстоятельств влечёт значительный ущерб для одной или обеих сторон, который меняет имущественные результаты договорённости настолько, что теряется планируемая выгода от процедуры покупки-продажи.

По требованию любой из сторон суд определяет последствия прекращения отношений и соотношение расходов продавца и покупателя за весь период согласования операции и теперь уже, её прекращения — для определения размеров возможных компенсаций.

Требования излагаются в тексте искового заявления. Для подтверждения в суде попытки досудебного урегулирования спора необходимо письменное требование направить второй стороне заказным письмом, через 6 дней после доставки письма считается, что адресат получил требование, даже если не явился за письмом по полученному извещению.

Нюансы требования о завершении контракта о купле-продаже недвижимости, необходимо:

  • внести требование о расторжении;
  • внести требование о возврате имущественных прав;
  • возможно — внести требование о компенсации вреда или ущерба.

Возвращённое адресанту извещение или квитанция об отправленном письме являются доказательством направления ответчику требования. Через 30 дней, если вторая сторона не ответила либо ответила отказом, можно обращаться в суд.

Исковое заявление

Срок для подачи иска соответствуют общему сроку исковой давности — в течение 3 лет после регистрации права или оформления документов по итогам согласования.

Заявление подаётся в суд общей юрисдикции, если недвижимое имущество не реализовывалось для экономических целей:

  • в мировой — если сумма иска меньше 50 000 рублей;
  • в районный — если сумма иска больше 50 000 рублей.

Как правило, подавать иск нужно в районный суд. В заявлении необходимо подробно описать ситуацию и выбрать требование — завершение бумаги или признание её ничтожной.

После рассмотрения иска будет назначен день для заседания.

Основания

Специальные нормы, регламентирующие порядок и условия заключения договора купли-продажи (далее — ДКП) недвижимых объектов (параграф 7 гл. 30 ГК РФ), ответа на вопрос, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, практически не содержат, за исключением ст. 557 ГК РФ.

Так, применительно к продаже квартиры возможны 4 варианта данного действия:

  • по договоренности сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • по решению суда и исключительно при наличии нарушений с другой стороны, квалифицируемых как существенные, либо когда это предусмотрено договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • в одностороннем порядке в ряде случаев, предусмотренных законом;
  • в связи с изменившимися существенным образом обстоятельствами (ст. 451 ГК РФ).

Рассмотрим каждое из перечисленных оснований подробнее.

Произвольное обращение в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры недопустимо, для этого необходимы достаточные основания (п. 2 ст. 450 ГК РФ):

  • существенное нарушение контрагентом обязательств;
  • либо наличие в ДКП условия о возможности расторжения с возвратом полученного.

Существенным признается нарушение, влекущее для другой стороны настолько значительный ущерб, что она не получает результата, который планировался ею при совершении сделки. Данное понятие сформулировано расплывчато, что порождает противоречивые толкования в судебной практике.

В частности, неоднозначно решается судами вопрос о том, относится ли к значительным нарушениям невыполнение покупателем обязанности по оплате квартиры. Можно выделить 2 господствующие точки зрения:

  • Неоплата переданного имущества дает продавцу только право требовать от покупателя уплаты цены и процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, но не заявлять о расторжении ДКП (см., например, апелляционное определение Ульяновского областного суда от 31.03.2015 по делу № 33-1265/2015).
  • Отсутствие оплаты, если это доказано истцом, относится к существенным нарушениям и может быть основанием для расторжения ДКП. Данная позиция была высказана в постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22 (п. 65), где указано, что, несмотря на норму, запрещающую возврат всего исполненного по сделке, тем не менее стороны имеют право требовать возврата квартиры на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Итак, как было сказано выше, основаниями для расторжения договора могут послужить:

  • обоюдное согласие сторон;
  • существенное изменение условий одной из сторон;
  • другие условия, предусмотренные в законе или в контракте.

Однако законом предусматривается еще одно основание для расторжения сделки – ее оспоримость или ничтожность.

Так, суд по заявлению стороны, чье право было нарушено, может признать сделку недействительной, если установит факты, что в отношении охраняемых законом прав заявителя были допущены серьезные нарушения.

В частности, ДКП могут аннулировать в следующих случаях:

  • если условия контракта противоречат основам правопорядка и нравственности;
  • если сделку совершил недееспособный гражданин без участия управомоченного представителя (опекуна или попечителя), либо же несовершеннолетний;
  • квартира находилась под обременением, и лицо, наложившее запрет на осуществление регистрационных действий, запретило переход права собственности (например, арестованная квартира, в залоге у банка и др.);
  • гражданина ввели в заблуждение или заставили подписать документ под воздействием угроз или насилия.

Если покупатель или продавец считает, что выполняется одно из вышеуказанных условий, он может обратиться в судебную инстанцию для признания сделки как недействительной и применения соответствующих последствий недействительности, установленных в ст. 167 Кодекса. Время исковой давности общее и составляет 3 года с момента обнаружения нарушения права.

Когда сделка состоялась, расторгнуть ее можно.

Веские на то причины:

  1. Продавец – не собственник.
  2. Супруг не согласен (другие совладельцы) на продажу.
  3. Ограниченная или полная недееспособность любого участника.
  4. Обременение квартиры (залог, наличие лиц с правом пожизненного проживания и т. д.).
  5. Незарегистрированная (незаконная) перепланировка.
  6. Не соответствие потребительским свойствам – плохое техническое состояние.

До регистрации в Росреестре можно провести расторжение подписанием соглашения. С исполнением договора сделать уже ничего нельзя, поэтому спор решается в судебном порядке. Инициатором может выступать любой из участников конфликта.

Ниже представлен пример иска, в котором за основу берется техническое состояние жилого помещения не соответствующее санитарным и строительным требованиям.

 Иск о расторжении ДКП по инициативе покупателя

В связи с неуплатой

По п. 1 ст. 486 ГК РФ, платить можно до подписания акта передачи или после. Сумма, условия платежа, сроки – важные пункты купчей.

Не получив деньги, продавец вправе вернуть не только оговоренное, но и проценты за просрочку (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Отказ покупателя выполнить претензию – это основание для расторжения сделки.

Когда акт передачи не подписан, нет оплаты, то на свое усмотрение продавец требует деньги или сразу отказывается исполнять купчую (п. 4 ст. 486 ГК РФ). Очень важно, когда именно происходит отказ от оплаты.

Есть обстоятельства, когда не собственник обладает правом пожизненно пользоваться жильем. Например, те, кто отказался участвовать в приватизации, написав заявление об этом. Обременение – не мешает продаже, но скрывать его от покупателя нельзя.

Если покупатель введен в заблуждение, а с момента совершения сделки прошло менее 3 лет, то можно требовать расторжения купчей и возврата денег. Проверить обременения достаточно сложно. Риелторы и юристы выполняют такую услугу платно.

Недействительность купчей можно установить только в суде. Истец доказывает наличие для этого веских оснований. В юриспруденции признание сделки недействительной не тождественно ее расторжению.

Чаще всего такие последствия наступают при участии недееспособных лиц. Угрозы, насилие, введение в заблуждение, обман – тоже веские основания. Исполнение судебного решения контролирует ФССП.

Есть обстоятельства, признаваемые законом достаточными для отказа от совершенной сделки. Если до подписания договора они были известны, то он бы остался не заключенным.

Суд отменит все последствия сделки, если сложившаяся ситуация будет:

  1. Неожиданной.
  2. Непреодолимой.
  3. Наносящей ущерб сторонам.
  4. Затрагивающей интересы обеих сторон.

Чтобы произошедшие изменения были признаны существенными, они должны отвечать одновременно всем четырем критериям.

Никто не обладает даром предвидения. Могут произойти разные события. Они в свою очередь оказывают влияние на последствия совершенных сделок.

Суд признает существенным то, что возникло из-за:

  1. Изменения законов.
  2. Роста рыночных цен.
  3. Экономического кризиса.
  4. Ликвидации (не банкротства) предприятия.

Пример претензии о расторжении договора

Чтобы событие было принято во внимание, необходимо доказать его наступление. Больше всего сомнений вызывает 3-й пункт, поэтому суды редко его рассматривают.

Расторжение сделки купли-продажи недвижимости – непростая процедура. Для ее инициации необходимы веские основания, которыми чаще всего выступают:

  1. Плата за приобретение объекта недвижимости в собственность не была вовремя внесена. Это актуально для случаев, когда условия договора (дополнительного соглашения, расписки) подразумевают отсрочку или рассрочку платежа. Если деньги не будут вовремя внесены, то договор легко расторгнуть, добровольно или через суд;
  2. Использование поддельных документов при совершении сделки. Потребуется доказать, что такие документы были намеренно использованы одной из сторон;
  3. В правоустанавливающих документах найдены ошибки, помарки. Если эти ошибки существенны для одной из сторон (например, привели к увеличению стоимости квартиры), то сделку легко расторгнуть через суд;
  4. После заключения договора купли-продажи (ДКП) обнаружилось, что на квартире имеются обременения. К примеру, в ней оказались зарегистрированы посторонние жильцы или обнаружился существенный долг за коммунальные услуги.

Заявление

Если участник сделки купли-продажи квартиры считает, что его права были нарушены, и он имеет претензии к другому участнику, он имеет право подать иск в суд. Однако перед этим он обязан поставить в известность потенциального ответчика, чтобы тот имел возможность добровольно исправить ситуацию.

Претензии вручаются в письменном виде с указанием срока ответа. Если время ответа в претензии указано не было, то, согласно закону, он составляет 30 дней.

В случае, если сторона отказывается идти на компромисс или не дает никакого ответа в указанный срок, то смело можно обращаться в судебную инстанцию.

Если один из участников процесса существенно нарушает условия контракта, либо же есть факты, свидетельствующие о недействительности сделки, заинтересованное лицо должно в течение 3 лет с момента обнаружения нарушения права обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением, предоставив подтверждающие иск документы.

Можно ли расторгнуть и аннулировать сделку и как это осуществить

Решают, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, после изучения всех документов. Обязательно учитывают соблюдение условий, сроки перечисления указанной суммы, а также достоверность изложенной информации.

Отмена сделки купли продажи квартиры аналогично тому, как она состоялась, то есть письменно.

По ст. 450 ГК РФ, расторжение возможно:

  1. По соглашению.
  2. Односторонним, по суду или без.
  3. По основаниям, изложенным в законодательстве (ГК РФ, УК РФ).

Третий путь – это вынужденная мера при противозаконных действиях (мошенничество, подлог, злоупотребление доверием ). Тогда спорная сделка – это часть преступления.

Два первых пункта самые распространенные, поэтому механизм их тщательно отработан и требует скрупулезного подхода к выполнению стандартных действий.

Формулируют соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры тогда, когда его уже подписали, но регистрации в Росреестре еще нет.

По окончании этой процедуры остается только воспользоваться обратной сделкой, полностью пройдя тот же самый путь заново.

В тексте от имени продавца, обязательно указываются сведения:

  1. Место и дата подписания.
  2. Паспортные данные участников.
  3. Намерение отменить прежнюю договоренность.
  4. Описание квартиры: число комнат, площадь, почтовый адрес.
  5. Обязательство продавца принять по акту квартиру обратно.
  6. Свидетельство покупателя в том, что квартиру не подарили, не заложили, не продали за время, прошедшее после подписания купчей.
  7. Срок возврата денег и порядок.
  8. Указание на расходы по расторжению сделки.
  9. Подтверждение дееспособности обеих сторон.
Узнайте к чему:  Договор цессии по жск

Документ может заверяется нотариально. После возврата денег, квартиру передают по акту и регистрируют соглашение в Росреестре. После этого сделка будет окончательно расторгнута.

Можно отказаться и после регистрации купчей в Росреестре, доказав нарушение ее существенного условия. К примеру, нет оплаты.

Для защиты от мошенничества придуманы предварительные договоры, по которым вносится задаток.

Соглашение о расторжении ДКП квартиры

Расторгнуть их проще, ведь отказавшийся покупатель «дарит» задаток продавцу. Если отказывается продавец, то деньги возвращаются покупателю (двойное возмещение).

Односторонний разрыв – это когда:

  1. Истек срок продажи.
  2. Подано исковое заявление.

Покупатель успевает отказаться от квартиры, когда подписи поставлены, деньги в банковской ячейке, но регистрация в Росреестре не завершена. Этот механизм отлично зарекомендовал себя. При всем желании продавец не заберет оплату, пока не предъявит в банке выписку из ЕГРП.

Процедура расторжения будет зависеть от того, было ли зарегистрировано право собственности на имущество в регистрирующем органе.

Так, согласно ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218, договор между физлицами является основанием для госрегистрации перехода прав на имущество.

Таким образом, если стороны уже подписали ДКП, но еще не подали документы в Регистрационную Палату, необходимо заключить соглашение о расторжении ДКП. Такой порядок указан в ч. 1 ст. 452 Кодекса.

Согласно нормам этой статьи, соглашение о расторжении заключается в той же форме, что и контракт о купле-продаже, то есть в письменной, без обязательного нотариального заверения.

На основании ч. 2 ст. 452 Кодекса, одна из сторон имеет право обратиться в судебную инстанцию, если другая в установленный срок не выразит явного отказа от заключения соглашения о расторжении, либо же вообще не предоставит ответа.

Срок, когда другая сторона обязана предоставить отказ от расторжения, указывается в договоре купли-продажи. Если такой срок не указан, действует общий срок – 1 месяц с даты направления уведомления о желании расторгнуть отношения.

Если же государственная регистрация перехода прав была завершена, все зависит от того, действует ли договор.

В силу ч. 3 ст. 425 Кодекса, если нет отдельного условия в соглашении, контракт действует до момента исполнения сторонами обязательства.

После передачи имущества от продавца к покупателю обязательства считаются исполненными и расторжение можно произвести лишь в судебном порядке и только при наличии объективных обстоятельств:

  • существенное нарушение условий контракта одной из сторон;
  • наличие фактов, свидетельствующих об оспоримости, ничтожности, мнимости или притворности сделки (ст. 166-181 Кодекса).

В течение 3 лет с момента обнаружения указанных выше обстоятельств заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд для признания сделки недействительной и возврата сторон в изначальное правовое положение.

Что такое предварительный договор?

Ранение договоренности фиксируют время заключения основного документа, в них четко прописывается сумма задатка или аванса, а также дата купли-продажи. Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры оформляют соглашением.

Основания:

  1. Нежелание любого из участников подписывать основной договор.
  2. Неоплата.

Соглашение называет основные условия: сумму, объект, сроки, стороны. После подписания его заверяет нотариус. Пошлина зависит от суммы, вписаной в документ.

Когда в ЕГРН отражен переход права собственности, расторгнуть договор нельзя. До передачи денег можно оформить обратную сделку, порядок которой идентичен изначальному. Фактически продавец и покупатель меняются местами.

При исполненной купчей, после оплаты, оснований для расторжения нет. Покупатель уже является собственником. Его право на квартиру ничем не ограничено.

Телефон юриста 8 (800) 775-93-16

Ипотека отличается тем, что в нее вносятся данные о залоге. До момента погашения ипотечного займа недвижимость остается в залоге у банка, поэтому покупатель не вправе ею распоряжаться.

Помимо стандартных мероприятий в случае с ипотекой при расторжении предварительного договора есть и дополнительные:

  1. Деньги возвращаются в банк.
  2. Подается заявление об отказе от кредита с указанием причины.
  3. Банк получает компенсацию расходов (пени, проценты), обозначенных в ипотечном договоре.

На новый объект заемщику придется проходить всю процедуру кредитования заново, нести все связанные с этим расходы. Поэтому возврат задатка в двойном размере из-за отказа продавца в какой-то степени это компенсирует. Такое условие не входит в число обязательных, поэтому позаботиться о нем нужно самостоятельно.

В предварительном договоре можно предусмотреть оплату за квартиру частями. Каждый транш фиксируется распиской. Возврат происходит по соглашению: сразу, в конкретный срок, и также оформляется распиской.

В предварительный договор можно вписать штрафные санкции за его неисполнение или расторжение. Суммы штрафов не ограничены. Эта выплата производится вместе с возвратом основных средств.

Бланк иска

Например, сумма задатка равна 257 тыс. руб. Штраф равен 500 тыс. руб. Отказываясь совершать сделку, покупателю придется к уже внесенным 275 тыс. руб. доплатить еще 500 тыс. руб.

Важно понимать, что по ФЗ № 214, нельзя заключить предварительный договор при долевом участии в строительстве до введения жилья в эксплуатацию.

Когда сделка состоялась, то ее расторжение проходит в соответствии с условиями, в ней изложенными. Если же в документе нет такого пункта, то для прекращения следует обращаться в суд.

Прекратить отношения участники могут в любой момент. Пока не заключен основной договор, квартира принадлежит организации. Компенсации за расторжение также должны быть предусмотрены и внесены в специальный раздел документа.

Государственная субсидия (материнский капитал) используется для погашения части стоимости покупаемого жилья.

Источником средств выступает Пенсионный фонд РФ. Деньги перечисляются на счет бывшего собственника в течении 2 месяцев после регистрации договора купли продажи квартиры.

Отказавшийся от сделки продавец возвращает средства в ПФР. Если Фонд вдруг отклонит квартиру, то покупателя не штрафуют.

Сделка с задатком

Предварительная договоренность нужна тогда, когда хотят иметь уверенность в том, что купля-продажа будет обязательно.

Задаток – своего рода страховка. Отказавшийся от покупки покупатель не получит деньги назад. Если же продавец хочет отказаться, то он отдает сумму в двукратном размере.

Важно: нельзя путать аванс с задатком. Аванс – это часть стоимости недвижимости, которую покупатель может внести до основного подписания, а в случае отказа от сделки полностью вернуть деньги.

Предварительный договор — это сделка до гос регистрации купли-продажи квартиры по своей сути является подтверждением намерения сторон подписать в будущем основной документ. Иногда при его составлении покупатель дает задаток(предоплату).

Как и полноценное соглашение купли-продажи, аннулировать предварительный договор в одностороннем порядке невозможно, если изначально в него небыли внесены соответствующие пункты. Но поводом для расторжения могут послужить веские основания.

При их отсутствии участник сделки, не желающий расторжения, вправе добиваться в суде заключения основного договора.

Заключение предварительного ДКП квартиры является очень распространенной практикой в процессе подготовки к совершению сделки (ст. 429 ГК РФ). Обычно такой договор заключается тогда, когда стороны хотя и имеют такое намерение, однако в силу некоторых обстоятельств не готовы совершить сделку в течение определенного периода (например, покупатель не имеет необходимой суммы, продавец не подобрал себе альтернативное жилье и т. д.).

Если стороны совместно пришли к решению о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, им необходимо заключить письменное соглашение по правилам, о которых говорилось выше. Такой договор может быть расторгнут и в судебном порядке при отсутствии взаимного согласия сторон.

ВАЖНО! Если срок предварительного договора истек, требовать его расторжения некорректно, так как он автоматически прекращает свое действие. В такой ситуации можно вести речь только о возврате переданных денежных средств либо имущества (см.

Сроки расторжения и документальное оформление

Перечень документации зависит от того, подали ли стороны ДКП в Росреестр для осуществления госрегистрации.

Если документы еще не поданы в Регпалату, дополнительных действий совершать не потребуется – стороны просто заключают соглашение о расторжении в той же форме, что и основной договор.

Так, на основании ч. 1 указанной статьи, прекращение госрегистрации до внесения записи в ЕГРП осуществляется на основании совместного заявления продавца и покупателя недвижимости и соглашения о расторжении. Иных документов предоставлять не требуется.

Когда составляется передаточный акт?

Чтобы избежать в будущем взаимных претензий, сторонами сделки подписывается акт приема-передачи квартиры, что означает фактическое вступление покупателя в права собственника (ст. 556 ГК РФ).

По поводу момента составления акта приема-передачи существует один важный нюанс. В зависимости от региона, документ составляется либо до государственной регистрации, либо после. В некоторых регионах, например в Москве и Санкт-Петербурге, подписание акта происходит после регистрации и вступления нового собственника в право владения.

Существуют регионы, в которых наличие передаточного акта является необходимым условием для подачи пакета документов на регистрацию. Это является нонсенсом, означающим формальную передачу жилья до получения юридического права собственности.

Такая ситуация может привести к некоторым лишним проблемам, для избежания которых можно лишь посоветовать внести дополнительный пункт в акт передачи. В нем должно быть сказано, что фактическая передача собственности наступит только после полного обретения прав собственности, то есть государственной регистрации.

Как составить акт приема-передачи квартиры?

В документе подробно указывается состояние квартиры на момент совершения сделки, наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Кроме того, должны быть указаны:

  • Паспортные данные участников сделки;
  • Адрес и технические характеристики жилья;
  • Ссылка на соглашение купли-продажи;
  • Подпись покупателя и продавца.

Если квартира продается с мебелью или другим оборудованием, это также должно быть отображено в акте.

Еще одним важным пунктом являются сведения о получении продавцом оплаты за недвижимость. Дополнительно к документу может прилагаться, и копия расписки в получении средств.

Непосредственно после подписания акта, покупателю передаются ключи от квартиры, и вся ответственность за жилье с этого момента ложиться на него.

Акт купли-продажи составляется как при покупке жилья на первичном рынке жилья (в новостройках), так и во вторичном (покупке квартиры с рук). Акт передачи новой квартиры составляет застройщик. Документ прилагается к договору долевого участия в строительстве.

На вторичном рынке документ составляется участниками сделки и может быть заверен юристом. Иногда специалисту поручают и составление акта.

По соглашению сторон

Расторжение зарегистрированной сделки договора купли-продажи недвижимости по согласию сторон встречается редко. Все дело в том, что на основании статьи 408 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) все договорные отношения, по которым исполнены обязательства сторон, считаются законченными.

Значит, договор, в результате которого недвижимость уже была перерегистрирована на нового собственника (покупателя), а прежний владелец уже получил деньги, считается несуществующим. Его уже нельзя отменить, составив соглашение о расторжении договора.

Причина непопулярности расторжения ДКП по общему согласию сторон уже после его регистрации в том, что таким образом нельзя вернуть понесенные расходы. Например, покупатель не сможет получить обратно свой аванс, переданный ранее продавцу (если продавец не отдаст его добровольно). Сделать это нельзя даже через суд. Для этого в тексте договора должен быть соответствующий пункт.

Узнайте к чему:  Какие документы нужны чтобы прописать мужа в квартиру жены – Процедура прописки жены или мужа в квартиру: как не наделать ошибок

Досудебный порядок урегулирования споров является основным. Более того, обращаться в суд необходимо лишь после того, как другая сторона отказывается от расторжения или не дает вообще какого-либо ответа.

По прошествии 30-дневного срока заявитель может обращаться в суд, если считает, что его права были нарушены. Обращаем внимание, что суд расторгнет сделку только, если усмотрит наличие действительных оснований для прекращения правоотношений.

Если контрагенты предусмотрели в ДКП условие о возможности по взаимному согласию аннулировать сделку и возвратить все исполненное, они вправе расторгнуть договор купли-продажи квартиры как после регистрации, так и до нее путем подписания соответствующего соглашения.

Если же в ДКП такого условия нет, то решение вопроса о расторжении зависит от стадии оформления сделки. Так, если договор подписан сторонами (удостоверен нотариально), но переход права к покупателю пока не прошел процедуру регистрации, контрагенты вправе заключить соглашение о расторжении.

Если же государственная регистрация перехода права к покупателю произведена, то формально расторжение путем заключения соглашения о расторжении уже невозможно, как невозможен и возврат исполненного по сделке (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Однако в данной ситуации стороны вправе заключить «сделку наоборот», то есть покупатель может «продать» имущество обратно продавцу, чем фактически достигается цель возврата имущества и денежных средств первоначальным владельцам.

Исключение составляют ситуации, когда сделка зарегистрирована и исполнена, но ненадлежащим образом. Например, при передаче некачественного товара или неоплате в полном объеме. Если в указанном случае сторонам удалось договориться о расторжении сделки без обращения в суд, то регистрирующий орган не вправе отказать в госрегистрации обратного перехода права на основании соглашения о расторжении (см., например, постановление Второго ААС от 17.02.2010 по делу № А28-15745/2009).

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры подчиняется обычным правилам составления договоров и должно содержать следующие пункты:

  • название, дату и место заключения;
  • наименование и данные сторон;
  • ссылку на основной договор с указанием его реквизитов;
  • суть самого соглашения, то есть договоренность сторон расторгнуть договор;
  • подробное описание предмета договора — квартиры;
  • описание последствий расторжения договора: порядок и сроки возврата имущества и денег;
  • штрафные санкции.

Соглашение составляется в той же форме, что и ДКП, — простой или нотариальной письменной (п. 1 ст. 452 ГК РФ). После его подписания стороны должны подать в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права обратно — от покупателя к продавцу (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Соглашение составляется в простой письменной форме.

Его примерная структура:

  1. Преамбула — вступительная часть. Сюда входят представление сторон, их паспортных, адресных и иных данных.
  2. Основная часть — предмет соглашения, цена соглашения (если есть). Здесь указываются все условия возврата к исходным позициям — как будут возвращаться средства, в каком размере, как будет возвращаться квартира, кто возьмет расходы за перерегистрацию права собственности (если она была), в какие сроки и др.
  3. Окончание — подписи сторон.

Вот образец соглашения о расторжении. По желанию можно заверить документ у нотариуса. Соглашение вступает в силу с момента, определённого в нём.

По инициативе покупателя

Закон не устанавливает отдельных положений для покупателя и продавца. Согласно положениям, обе стороны процесса находятся в равном правовом положении.

В остальных случаях действует общее правило – обращаться в суд можно только, если нарушаются права. К примеру, продавец не предупредил покупателя о наличии обременений, ввел в заблуждение или скрыл действительное состояние имущества.

Покупатель направляет продавцу письмо с предложением прекратить сделку и ждёт в течение 30 рабочих дней ответа.

  1. Если ответ будет положительный, то заключается мирное соглашение.
  2. Если ответом будет отказ или игнорирование соглашения, можно обращаться в суд с исковым заявлением и требованием принудительно расторгнуть соглашение.

Тот же порядок действует в случае инициатора — продавца.

Заблуждения о расторжении договора

Большинство продавцов недвижимости уверены, что в ближайшие 6 месяцев после заключения договора купли-продажи квартиры, если нужно, можно с легкостью отменить его.

Это глубочайшее заблуждение, основанное на юридической неграмотности.

Отменить договор, пусть даже находящийся на стадии исполнения, вовсе не так просто.

Здесь не имеется ввиду обоюдное согласие сторон, в этом случае проблем не возникнет. Но желание расторгнуть договор в одностороннем порядке будет рассматриваться судом лишь при наличии очень веских причин.

Заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры после регистрации возможно, но порой довольно сложно. В интересах обеих сторон побеспокоиться о возможных вариантах развития событий и внести в условия договора несколько пунктов о возможностях его отмены.

В связи с неуплатой

Исходя из ст. 451 ГК РФ, ДКП квартиры также может быть расторгнут в случаях, когда обстоятельства изменились настолько сильно, что целесообразность заключения такого договора утрачивается. Данное основание может быть применено, только если договором не предусмотрено, что риск таких изменений несет сторона ДКП.

Причем сначала сторона, инициирующая расторжение по данной причине, должна предпринять попытку достичь соглашения с противоположной стороной и только затем вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Суд вправе удовлетворить такой иск при одновременном соблюдении следующих условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

  • при заключении ДКП стороны не могли предполагать предстоящее кардинальное изменение обстоятельств;
  • причины, вызвавшие изменение обстоятельств, никаким образом не зависели от поведения заинтересованной стороны и не могли быть ею предотвращены;
  • исполнение договора при наличии измененных обстоятельств сильно нарушило бы имущественное состояние стороны и причинило бы ей значительный ущерб.

В качестве примеров возникновения таких обстоятельств можно привести:

  • внезапное обнаружение лиц, имеющих право собственности на квартиру или право пользования ею;
  • неожиданное серьезное заболевание одной из сторон сделки;
  • всевозможные природные катаклизмы и др.

На основании ч. 1 ст. 486 Кодекса, приобретатель должен оплатить товар до или после его передачи реализатором. Иное может быть предусмотрено в контракте или в законе.

В силу ч. 3 этой статьи, если приобретатель не оплачивает или несвоевременно оплачивает переданный ему товар, реализатор приобретает права:

  • требовать оплаты за товар;
  • а также % согласно ст. 395 Кодекса.

В то же время, в Кодексе, а именно в ст. 549 – 558, гласящих о порядке продажи недвижимости, нет положений, которые позволяют расторгнуть ДКП, если покупатель вообще не уплачивает покупную цену, при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимость.

В связи с этим, при рассмотрении споров, которые связаны с неуплатой цены за квартиру, юридически значимыми будут факты – имела ли место быть передача квартиры продавцом и ее принятие покупателем.

Отмена договора после сделки в судебном порядке

Если вторая сторона отказывается от аннулирования сделки, то предстоит обращение в суд. После подачи иска в суд другой стороне отправляется предложение о мирном, досудебном урегулировании конфликта. Следует убедиться, что это предложение было действительно получено.

Как расторгнуть договор купли-продажи через суд?

  1. Подача искового заявления. В нем необходимо изложить причину обращения и привести веские основания для расторжения договора. Составить иск можно и самостоятельно, однако нелишним будет воспользоваться помощью опытного юриста, во многих случаях это повышает вероятность выиграть дело. При желании аннулировать ДКП, заключенный между физическими лицами, иск подается в районный суд. Если речь об организациях, то предстоит обращение в арбитражный суд.
  2. Предоставление документов. К заявлению потребуется приложить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, копию договора купли-продажи, заверенную у нотариуса, и прочие документы, на основании которых суд может аннулировать сделку. Нередко приходится привлекать и свидетелей, потому что самостоятельно доказать суду свою позицию сложно. Особенно в случае, если договор был оформлен по всем правилам в нотариальной палате.
  3. Ожидание решения суда. К сожалению, часто судебные процессы длятся несколько месяцев или даже лет. После того, как прошло последнее судебное заседание, остается дожидаться официального решения. Даже если оно будет вынесено в пользу истца, получить свои деньги обратно (если истец является покупателем недвижимости) не всегда получается сразу. В этом случае взыскание денег по приговору суда возлагается на судебных приставов, что также не является быстрым процессом.

Важно! При составлении судебного иска важно учесть, что суд способен удовлетворить только те требования, которые прописаны в нем.

Лучше всего при составлении иска сразу выдвигать в нем целый ряд требований к ответчику:

  • аннулировать действие контракта (указать основания);
  • вернуть все имущество, переданное по договору купли-продажи, своему прежнему владельцу;
  • возместить все понесенные убытки, включая моральный вред (потребуются письменные доказательства понесенных убытков, показания свидетелей).

Судебная практика показывает, что в исковом заявлении о расторжении ДКП необходимо сразу указывать все требования. В противном случае, судебный орган может только расторгнуть договор, а судьба имущества останется нерешенной.

Так, нужно указать:

  • о расторжении контракта с указанием всех оснований для этого;
  • о возврате всего имущества обратно продавцу, а приобретателю – уплаченных денег;
  • если имели место быть существенные нарушения условий договора, указать в иске требование о возмещении убытков.

Итак, расторгнуть договор о купле-продаже недвижимости можно без особых проблем, если стороны пришли к такому решению обоюдно и еще не зарегистрировали переход вещного права. В иных случаях придется решать вопрос через суд, но только, если не истек общий срок давности – 3 года.

Опыт рассмотрения судебных дел доказывает, что подготовка к процессу решает все. Надежная доказательная база позволяет в кратчайший срок получить положительное решение.

Пример 1: Суд отверг исковые требования после проверки представленных доказательств.

 Смотреть решение суда

Пример 2: Суд удовлетворил исковое заявление, подтвердив законность требований истца.

Можно назвать 5 самых распространенных заблуждений, с которыми сталкиваются судьи:

  1. Можно расторгать купчие без объяснения причин. Ч. 2 ст. 450 ГК РФ это опровергает.
  2. Неоплата – не основание для разрыва сделки. Согласно ч. 3 ст. 486 ГК РФ, с покупателя можно требовать не только оплату, но и проценты за просрочку.
  3. Нельзя получить ранее оплаченные деньги, если купчая расторгнута. Ст. 1103 ГК РФ понимает полученные таким путем деньги, как необоснованное обогащение.
  4. Предварительный договор купли-продажи не обязательно расторгать. Это не так, поскольку по ст. 429 ГК РФ без веских причин для отказа от сделки, продавец вправе принудить покупателя подписать основной договор, соблюдая условия предварительного.
  5. Разрыв с согласия участников – самый простой вариант. Это не так, поскольку и здесь важно соблюдать процессуальные правила. Например, при нотариальном заверении купчей, соглашение о расторжении тоже требует аналогичной процедуры в обязательном порядке.

Тонких нюансов в действительности может быть куда больше. Поэтому полезно проконсультироваться у юриста, согласовав с ним состав требований и доказательств.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector