Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Подписание дду и кредитного договора

Предмет ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств.  Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Порядок заключения ДДУ с ипотечным кредитом

Когда речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, все более или менее понятно: банк дает деньги, а у себя в залоге оставляет квартиру до полного погашения кредита покупателем.

А в долевом строительстве готового объекта нет. В залог при долевом строительстве передается имущественное право дольщика требовать от застройщика передачи ему готовой квартиры по ДДУ. После того, как застройщик по акту передаст квартиру, и дольщик зарегистрирует свое право собственности на нее, банк получит право залога квартиры. Вот и весь нюанс.

Когда можно заключить ДДУ

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица.  Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

  • не сможет сослаться на законодательство о защите прав потребителей, если квартира окажется некачественной;
  • не получит средства из Компенсационного фонда при банкротстве застройщика.

Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо  ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности.  Пункт 3 ст.

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым. Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

Подписание дду и кредитного договора

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан.  Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию.  Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

  • до того, как дом будет построен;
  • после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Внимание!

Подписывать ДДУ «задним числом» опасно!

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом.  Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен. Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно.

Если же нет, защитить свои права дольщику будет трудно. К примеру, может оказаться, что человек, подписавший договор от имени застройщика, в вымышленную дату договора вообще отсутствовал в городе. Это поставит договор под сомнение в суде, и дольщик не сможет получить квартиру по договору.

Узнайте к чему:  Выработка на одного работника формула

Как получить кредит под залог ДДУ?

Проверьте застройщика. Банк может отказаться предоставлять кредит под ДДУ у застройщика, не отвечающего требованиям закона. Проверьте строительную компанию при помощи двух ресурсов:

  • единого реестра застройщиков,
  • официального сайта с проектно-разрешительной документацией.

Посмотрите в интернете отзывы дольщиков других объектов застройщик.

Договор долевого строительства: как обойти подводные камни

Согласуйте квартиру и ее цену с застройщиком. Договоритесь, чтобы пока вы ищете кредитора, застройщик не продал эту квартиру другим лицам.

Один из вариантов — бронирование квартиры по отдельному договору с уплатой аванса или с помощью оформления справки о бронировании. Не подписывайте предварительный договор.

Если застройщики заранее обговаривают с банками сроки рассмотрения кредитных заявок, они «придерживают» понравившуюся клиенту квартиру на срок до 7-10 дней.

После согласования проекта квартиры и условий ее покупки с застройщиком, на руках должен остаться проект ДДУ с согласованной ценой и копиями проектной документации.

Банки охотно выдают кредиты на покупку квартир в новостройках, хотя проверяют не только заявителя, но и застройщика. Банк одобрит заявку, только если застройщик аккредитован банком.

Проценты выше, чем при купле-продаже. Процентные ставки на кредиты обычно выше примерно на 3-5%, чем на вторичном рынке. При этом банки просят сразу внести до 20% от ипотечной суммы.

С 2015 года разработана и внедрена программа государственной поддержки строящегося жилья. Государство субсидирует часть денег банкам, выдающим кредиты на покупку жилья в новостройках, а те снижают процентные ставки.

В большинстве банков процентная ставка уже ниже 11%.

Подписание дду и кредитного договора

Обязательное условие — заключение договора страхования в одной из аккредитованных страховых компаний.

Страхуется так называемый «конструктив» квартиры: несущие стены, балконы, внутренние перегородки, входные дверные, оконные конструкции. Жизнь и трудоспособность гражданина страхуется по желанию. Страхование увеличивает ставку по кредиту.

Через 10 дней банк либо одобрит кредит, либо откажет.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Какие условия должны присутствовать в ДДУ

Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

  1. Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций, и тем больше шансов у дольщика получить именно такую квартиру, о которой он мечтал.
  2. Точная (а не приблизительная или примерная) дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой даты рассчитывается неустойка за просрочку. Расплывчатые формулировки, которые не позволяют в точности установить дату передачи, не допускаются.
  3. Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.
  4. Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретные сроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.
  5. Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ, вступить в члены ОВС. Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

  • описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора».  Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
  • характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
  • срок передачи квартиры дольщику.  Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • цена квартиры и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на квартиру;
  • способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
  • описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.
Узнайте к чему:  Что делать, если назначен суд по кредиту

Внимание!

При отсутствии существенных условий договор будет считаться незаключенным, т.е. не существующим. В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от дольщика средства, если они уже были уплачены к моменту, когда был обнаружен этот недостаток договора.

Подписание дду и кредитного договора

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют. Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа.

Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Регистрация сделки

  • Оплата перевода первоначального взноса застройщику – 2000 рублей.
  • Услуги нотариуса – 3000-5000 рублей.
  • Госпошлина за регистрацию ДДУ – 350р.
  • Страхование – 10000-15000 рублей.

Иногда застройщики навязывают услугу по государственной регистрации договора, которая может обойтись покупателю в десятки тысяч рублей.

Покупка недвижимости на первичном рынке сопряжена с рядом возможных рисков, которые несет покупатель. Тем не менее такой вариант ипотеки остается одним из наиболее выгодных, ведь стоимость квартиры после введения дома в эксплуатацию значительно вырастет.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

После одобрения кредитной заявки будущий дольщик, застройщик и банк согласуют условия сделки и единую дату сделки.

Подписание документов сделки проводят в один день. Тогда же подают документы на регистрацию в Росреестр.

Электронную регистрацию проводят сами сотрудники. Так делают, например, в Сбербанке.

После окончания регистрации банк перечисляет на счет застройщика сумму первоначального взноса либо проводит другие платежи согласно условиям ДДУ.

Номер квартиры в ДДУ

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Внимание!

Зачастую строительный номер не совпадает с итоговым номером, который квартира получит после технической инвентаризации и регистрации.

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой?

Как быть с кредитом, когда возникает необходимость расторгнуть ДДУ, находящийся в ипотеке?

Расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и застройщик возвращает стоимость квартиры дольщику. После этого, должник заключает с банком соглашение о расторжении кредитного договора.

Далее заемщик и банк производят между собой расчеты с полным досрочным погашением кредита. После этого стороны подают заявление в Росреестр, и запись о праве залога отменяется.

Маткапитал

Сертификат на материнский (семейный) капитал выдается в Пенсионном фонде женщинам, родившим больше одного ребёнка.

Деньги принадлежат государству. Право собственности на маткапитал у владельца сертификата не возникает, а распоряжается ими ПФР.

Владелец сертификата может направлять эти деньги на определенные нужды семьи, указанные в законе.

Подписание дду и кредитного договора

Сертификат оформляется в районном отделении ПФР на основании заявления гражданина, имеющего право на его получение.

Срок оформления – 30 дней. В настоящее время размер материнского капитала составляет 453 026 рублей.

ПФР разрешает использовать сертификат на основании предъявленных документов:

    Подписание дду и кредитного договора
  1. оригинала сертификата на получение маткапитала;
  2. паспорта;
  3. СНИЛС;
  4. зарегистрированного в Росреестре договора долевого участия;
  5. справки о состоянии расчетов с застройщиком с указанием сумм остатка, а также всех платежных документов, подтверждающих внесение денег по ДДУ;
  6. письменного обязательства участника долевого строительства в течение 6 месяцев после подписания акта приема-передачи квартиры оформить квартиру в общую долевую собственность владельца сертификата, его супругу и всем детям по соглашению между ними;
  7. свидетельства о браке;
  8. свидетельства о рождении детей.

ПФР принимает решение через месяц: одобрение либо отказ.

Сумма прямо перечисляется застройщику через 10 рабочих дней после принятия решения.

Аккредитивный счет и счет-эскроу в банке

Подписание дду и кредитного договора

Аккредитив – способ расчетов, когда дольщик кладёт на специальный счет сумму по ДДУ и дает поручение банку передать ее застройщику.

Сторонами соглашения о банковском аккредитиве выступают только дольщик и банк.

Застройщик получит деньги, когда предоставит в банк документы, подтверждающие выполнение обязательства.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Стороны могут указать любое условие выплаты. Обычно застройщик получает деньги, когда в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о регистрации ДДУ.

Сравнительно недавно появился новый инструмент для проведения расчетов с привлечением банка – счет эскроу. С 2014 года этот способ можно использовать для сделок долевого строительства.

Схема расчетов очень похожа на аккредитив, но:

  • в соглашении участвуют уже три стороны — дольщик, банк и застройщик. Все стороны имеют право запрашивать информацию о движении по счету;
  • так как застройщик – сторона по договору об открытии счета эскроу, он имеет право влиять на условие передачи денег;
  • деньги на счете эскроу обособлены от счетов всех сторон по сделке.
Узнайте к чему:  Исковое заявление б отмене кадастрвго номера

ДДУ подписан: что дальше

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

  1. Стоимость квартиры.
  2. Дата сдачи новостройки.
  3. Строительный адрес дома.
  4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  5. Этаж и предварительный номер квартиры.
  6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
  7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
  8. Страхование ответственности застройщика.
  9. Ваши паспортные данные.
  10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно.

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Подписание дду и кредитного договора

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта договора долевого участия
Фрагмент из проекта договора долевого участия

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Следующая статья: как регистрируют ДДУ в Росреестре и почему нельзя давать застройщикам деньги до регистрации договора.

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после  регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector