Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-71-06 (доб. 112, бесплатно)

Порядок взыскания неустойки с застройщика

Специфика вычислений

Чтобы взыскать неустойку с застройщика по деловому участию, необходимо начинать расчет от даты нарушения установленного периода. К примеру, если в соглашении указано, что объект должен быть передан 01.10.

2016, то вычисления начинают со 02.10.2016. При этом расчет ведется до даты оформления акта приема-передачи. Данное правило действует и в случае, когда разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию подписано раньше его составления.

Если заключена цессия, по условиям которой дата окончания строительства 01.01.2015 г., например, необходимо посмотреть, что указано в договоре о долевом участии. В последнем документе может присутствовать другое календарное число.

Дорого ли дольщику судиться с застройщиком, задержавшим сроки сдачи новостройки?

По словам г-на Токмаджяна дольщик может рассчитывать на благосклонное отношение суда и просить у суда взыскать денежные средства за, так называемые, нравственные страдания.

Обычно суд самостоятельно решает на какую сумму оценить причиненный моральный ущерб. На практике, в зависимости от случая, возможно взыскать от 10 до 50 тысяч руб.

Что касается компенсации аренды, то тут мнения экспертов разделились. Мария Литинецкая уверяет, что суды далеко не всегда видят причинно-следственную связь между нарушением сроков сдачи новостройки и необходимостью дольщиков арендовать жилье, хотя фактически, конечно, она есть.

«Чтобы максимально повысить шансы на компенсацию за аренду, дольщику необходимо предоставить в суд договор аренды, а также расписки о платежах владельцу квартиры».

А вот Грант Токмаджян уверяет, что с правовой точки зрения данные расходы подлежат возмещению застройщиком, так как дольщик не понес бы их в случае если бы квартира была сдана вовремя. Для взыскания этих сумм будет необходимо представить суду расчет уплаченных платежей за весь период просрочки.

Порядок взыскания неустойки с застройщика

Есть еще мнение, что при взыскании с застройщика компенсации арендной платы дольщику еще придется доказывать, почему он не может проживать по адресу постоянной регистрации.

Кое-кто уверяет, что задумываться об этом не надо, т.к. суды решают подобные дела в пользу дольщика, а судебные расходы оплачивает проигравшая сторона. Но получить положительное решение суда и получить деньги по исполнительному листу – это разные вещи. И далеко не всегда юристы работают по факту полученных дольщиком денег.

Поэтому о судебных издержках задумываться надо. Мария Литинецкая подсчитывает: все подобные иски подаются бесплатно, никакой госпошлины платить не нужно. Если интересы участника долевого строительства представляет юрист, то его услуги обойдутся примерно в 20 тыс. рублей.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», оценивает затраты на юриста в 15% от суммы иска.

Грант Токмаджян поясняет, что взыскание реальных денег в судебном порядке происходит через взаимодействие с судебными приставами. Получив положительное решение дольщику необходимо запросить в суде исполнительный лист и, проверив все платежные реквизиты передать его на исполнение в отделение судебных приставов по месту нахождения суда.

Обычно взыскание с застройщиков не длится больше месяца. Однако дольщикам целесообразно периодически самостоятельно осведомляться у приставов о положении дел.

Порядок взыскания неустойки с застройщика

«Нужно смотреть на состояние стройки, ведутся ли работы, какова уже может быть сумма возможной неустойки. Если застройщик отстает от «графика» на несколько месяцев, работы на объекте ведутся или дома уже построены, но пока не сданы, то смысла расторгать ДДУ нет,» — считает Ирина Доброхотова.

Если застройщик испытывает серьезные проблемы с привлечением денежных средств, а дольщики начинают массово расторгать договоры и требовать выплаты неустойки, то в этом случае суд чаще всего присуждает далеко не всю полагающуюся сумму – а лишь столько, сколько удалось взыскать с застройщика.

Есть и такое мнение, что не стоит подрывать финансовую устойчивость застройщика, в особенности если работы на объекте все-таки ведутся, – ведь иначе он будет тратить деньги в первую очередь на выплату неустоек, а не на завершение строительства (если в проекте, например, 500 квартир, а неустойка каждому составит 300 тыс. руб., застройщик должен будет выплатить 150 млн руб. дольщикам).

При этом задержка стройки не всегда полностью вина строительной компании: может смениться генподрядчик, могут подвести поставщики стройматериалов, также довольно часто возникают сложности с документацией.

Поэтому в большинстве случаев застройщики и дольщики подписывают допсоглашение к ДДУ о переносе сроков передачи квартир.

А вот если дом стал заведомым долгостроем (например, уже год и более на площадке отсутствуют рабочие, техника не работает или выведена, визуально стройка не меняется и при этом вам предлагают подписать соглашение о переносе сроков ввода) – в этом случае стоит задуматься и расторгать ДДУ.

Грант Токмаджян сообщает интересный факт. Оказывается Верховный суд РФ, выпустил Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.09.2016 года № 4-КГ16-37, которое разъясняет, что в случае если застройщик пропустил предусмотренные договором участия в долевом строительстве сроки окончания строительства и передачи квартиры участнику долевого строительства и сторонами было подписано соглашение об изменении указанных сроков, это не отменяет право участника долевого строительства требовать взыскания неустойки за просрочку за период с момента просрочки и до момента подписания такого соглашения.

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ во внесудебном порядке?

Мария Литинецкая приводит такую статистику. Подавляющее число судебных споров в долевом строительстве связаны со взысканиями неустойки или компенсациями за некачественное строительство.

По данным Судебного департамента при Верховном суде РФ, за 2016 году в России было рассмотрено 7 726 таких дел. Из них суды общей юрисдикции удовлетворили 7 406 требований (96%). Однако в 60% случаев (4 586 дел) иск был удовлетворен лишь частично.

Рекламные слоганы юридических фирм кричат обещают, гарантируют взыскать с застройщиков по ДДУ неустойки, штрафы и «моральный вред». На переговорах уверенно жонглируют статьями закона 214-ФЗ, закона о защите прав потребителей, рассчитывают клиентам значительные суммы законной неустойки увеличивают сумму на штраф и моральный вред и получают от доверчивых клиентов предоплату в счет своих услуг.

Согласно законодательству в определенных случаях застройщик обязан уплатить дольщику неустойку (пени). Когда и сколько — установлено в законе 214-ФЗ. Но так же следует сказать, рассчитанную согласно закону 214-ФЗ сумму неустойки дольщик получит не всегда. Тем более, если обратиться в суд.

В большинстве случаев дольщики мотивируют требования неустойки пропуском срока передать объект — квартиру.

Согласно части 1 статьи 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства) не позднее срока, который предусмотрен договором.

Порядок взыскания неустойки с застройщика

За нарушение срока передачи квартиры дольщику частью 2 ст. 6 закона для застройщика установлена ответственность: застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как рассчитать правильно срок передачи квартир сейчас говорить не будем.

Рассмотрим пример расчета неустойки, как это обычно демонстрируют юристы по ДДУ, и что получают по решению судов.

Пример: застройщик, по условиям договора ДДУ, обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Объект недвижимости должен быть передан дольщику по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

По условиям, последний день срока передачи объекта — 31 мая 2015 года (31.03.2015 – последний день получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, прибавляем два месяца на передачу объекта участнику долевого строительства).

Фактически квартира передана дольщику по передаточному акту 01 сентября 2015 года. Соответственно, за период просрочки — с 01 июня 2015 года по 01 сентября 2015 года, у участника долевого строительства возникает право на получение неустойки, установленной ч. 2 ст. 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». (Такую неустойку называют «законной»).

Неустойка = (цена договора) х (количество дней просрочки) х 8,25% х 1 /300,

Узнайте к чему:  Исковое заявление об изменении порядка взыскания алиментов

Где  8,25 — ставка рефинансирования Банка России в периоде просрочки.

Для описанного выше примера возьмем цену квартиры – 2 000 000 руб.

При передаче квартиры дольщику 01 сентября 2015 года просрочка составляет 92 дня (с 31.05.2015 по 01.09.2015г.)

Таким образом, размер неустойки, если участником долевого строительства является гражданин, составит: 2 000 000 (цена договора) х 92 (количество дней просрочки) х 8,25% (ставка рефинансирования) х 1/150 х 2 = 101 200 рублей.

Как взыскивается неустойка

Сумма неустойки 101 200 руб. — сумму рассчитанная в соответствии с законом. Но такую сумму застройщик по доброй воле никогда дольщику не выплатит!

Что будет происходить в действительности

Во всех известных нам случаях при предъявлении застройщику требований неустойки первое, что делает застройщик – молчит, не отвечает на требования или пытается уклониться от выплаты под любыми предлогами, в том числе манипулируя условиями договора о сроках передачи объекта.

Дело в том, что существует статья 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В подавляющем числе случаев суд снижает, и существенно, требуемую дольщиком неустойку.

И в заключение, немного печальной информации. Согласно требований Налогового кодекса РФ (п. 3 ст. 127), моральный вред НДФЛ не облагаются, а вот штрафы за несоблюдение в претензионном порядке удовлетворения требований потребителя, неустойка, выплачиваемые гражданину в рамках исков по 214-ФЗ и закона о защите потребителей не подлежат освобождению от обложения подоходным налогом. На вас будет лежать обязанность как декларирования, так и оплаты этих полученных средств.

Принятые в 2017 году изменения в главном нормативном акте 214-ФЗ, регулирующем особенности отношений между участниками долевого строительства, позволят обеспечить гарантии повышенной безопасности и прозрачности в области осуществления расчетов по ДДУ, сроков сдачи объектов в эксплуатацию и ответственности за их нарушения, а также порядка расчетов неустойки (пеней).

Нововведения коснулись как вопросов оплаты (открытие эскроу счетов), так и вопросов по качеству и ключевых параметров, направленные на максимально близкое соответствие заявленным параметрам, обозначенным в договоре о долевом участии в строительстве.

Это может быть полезным:

Досудебное урегулирование

устанавливает, что право взыскания пеней или неустойки с застройщика может возникнуть при срыве сроков передачи жилого помещения дольщику, а не при несоблюдении сроков строительства.

Два документа ФЗ «О защите прав потребителей» и Постановление Пленума Верховного суда от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» определяют необязательность досудебного порядка урегулирования споров по взысканию неустоек (штрафов) с застройщика по причине нарушения сроков сдачи жилого объекта.

Однако практика доказывает, что направление претензии в адрес застройщика является законным правом участника ДДУ и позволяет помимо неустойки потребовать взыскать штраф и применить другие санкции в соответствии с действующим законодательством РФ в части неудовлетворения законных требований.

Претензия составляется в письменном виде и должна содержать в себе ссылки на 214-ФЗ (статья 6) и ГК РФ (статьи 309, 310). Обязательно в ней указывается:

  • стороны;
  • размер требуемой неустойки (с подробной калькуляцией);
  • обстоятельства возникновения нарушений в сроках передачи жилья покупателю (с текстовыми выдержками из ДДУ);
  • выдвигаемые требования и сроки взыскания требуемой суммы.

К претензии обязательно следует приложить договор долевого участия или цессии (копию), паспорт гражданина РФ и платежные документы, подтверждающие своевременную оплату. Если какие-то квитанции или чеки были утрачены, за их восстановлением можно обратиться в банк, который выдаст дубликат платежного документа или справку о совершении платежей в пользу застройщика.

Претензионное письмо составляется заявителем в двух экземплярах: один направляется застройщику (под роспись лично с отметкой на втором экземпляре или отправляется заказным письмом), второй остается у заявителя.

Свой экземпляр важно сохранить, так как он может понадобиться в качестве доказательства осуществления попытки решения вопроса в претензионном порядке, если застройщик откажется оплатить неустойку добровольно.

Вполне вероятно, что направленную претензию застройщик может рассмотреть положительно и принять решение о выплате суммы неустойки в добровольном порядке. В этом случае определяется порядок погашения, а также возможность уменьшения требуемой суммы – фактически ведется торг и переговоры с застройщиком.

Важно:

По Закону

«О защите прав потребителей»

для получения ответа участнику ДДУ от застройщика дается срок не более 10-ти дней с даты получения претензии.

При этом, датой получения претензии может считаться дата получения корреспонденции (доступна к просмотру на сайте Почты России), если претензия отправлена заказным письмом (лучше – с описью вложений).

Если застройщик не дал положительного ответа на претензионное письмо от дольщика или отказался от решения вопроса в досудебном порядке, то закономерным будет обращение в суд.

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика

Перед тем как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи объекта в суде, необходимо соблюсти претензионный порядок. Что это значит? Досудебный порядок предусматривает составление претензии и направление ее непосредственно застройщику.

В ней указывается нарушение, допущенное компанией, выдвигается предложение погасить возникшую задолженность. При оформлении претензии особое внимание необходимо уделить адресу получателя. Он указывается, как правило, в реквизитах соглашения.

Рассмотрение дела в суде

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ во внесудебном порядке?

Прежде всего, важно понимать, что взыскание возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке. В основе этой процедуры лежит точный расчет суммы, которую покупатель вправе требовать за нарушение сроков. Информация о том, как взыскивать и как выполнять расчет, содержится в ФЗ №214.

Самое первое – это определение даты, от которой следует вести отсчет просрочки. В ДДУ указан день, когда квартира должна быть передана покупателю (например, 01.01.2017 г.). Отсчет будет вестись со следующего дня (с 02.01.2017 г.).

Важно: когда на руках покупателя не ДДУ, а договор цессии (переуступки права требования), то изучать следует все равно первоначальный ДДУ, где, например, может быть указано, что квартира будет передана в срок до 1 года после завершения строительства. В этом случае отсчет ведется не от даты в договоре цессии, а от даты, указанной в ДДУ.

Неустойка складывается из числа дней, помноженных на 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка и на стоимость квартиры. Так как цена недвижимости высока, даже за 1 месяц просрочки получается приличная сумма.

Процедура досудебного взыскания выглядит следующим образом:

  1. Покупателю (дольщику) необходимо составить письменную претензию. В подтверждение своих требований следует ссылаться на ФЗ №214, ст. 309-310 ГК РФ, а также на пункты ДДУ.
  2. К претензии следует приложить расчет неустойки, а также копии ДДУ, своего паспорта, а также документов, подтверждающих факт оплаты квартиры.
  3. Претензию вместе со всеми приложениями можно вручить в офисе застройщика уполномоченному лицу, которое на вашей копии обязано проставить штамп о принятии, свою подпись с расшифровкой и дату, а можно направить письмом по почте, но тогда следует сохранить квитанцию об отправке и опись вложения.

В первую очередь необходимо составить иск и приложить к нему все необходимые документы. Иск можно написать от руки или напечатать. После того как исковое заявление поступило в суд, судья знакомится с ним и решает — принять и назначить к рассмотрению или же возвратить иск. Если судья принимает дело к производству, стороны извещаются о дате и месте рассмотрения.

расчет неустойки по дду

В процессе стороны (либо представители, имеющие соответствующую доверенность) отстаивают свою позицию, приводя доводы и подтверждая их документально.

Необходимо знать, что в любой момент (до вынесения решения) между сторонами (в этом случае застройщиком и участником) может быть заключено мировое соглашение, если им удастся достигнуть договоренности.

Оформить данный документ необходимо в письменном виде и подписать сторонами, после чего суд его утверждает и выносит соответствующее определение. Условия соглашения также обязательны к исполнению, но если ответчик, после его заключения отказался выплачивать денежные средства или оплатил в неполном объеме, то истец должен обратиться в суд и взять документы для его принудительного исполнения (также через приставов или кредитную организацию).

Взыскивая неустойку по 214 фз с застройщика через суд, можно столкнуться с необычной трактовкой. Наиболее известная ситуация – это определение Кемеровского суда по делу 33-7649. Судья решил, что застройщик вправе добавить в договор пункт и на его основе может в одностороннем порядке перенести срок сдачи дома и передачи квартир из-за нехватки денежных средств на срок не более чем 120 дней.

В основном же в требованиях дольщиков о выплате неустойки суды отказывают только из-за недостаточной доказательной базы – т.е. из-за отсутствия нужных документов в процессе. Поэтому следует быть максимально внимательными как при составлении искового заявления, так и при сборе документов в приложение к нему.

Узнайте к чему:  Новый график отпусков на 2019 год: сроки составления графика отпусков на 2019 год, новые правила составления графика отпусков, приложение умный график

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Особенности отправки

Направить претензию можно двумя способами: лично или по почте. В первом случае необходимо иметь 2 экземпляра заявления. Один передается непосредственно застройщику, второй остается у потерпевшего. На нем представитель компании должен поставить отметку о регистрации.

В частности, ставится дата и подпись должностного лица. Отметка заверяется печатью или штампом. Обычный срок, в который застройщик должен отправить ответ, — 10 дней. В этот период компания может принять решение удовлетворить требования.

Однако часто бывает так, что фирма отказывает заявителю. В этом случае появляется возможность взыскать максимальную неустойку через суд. По почте лучше отправлять заказное либо ценное письмо с описью.

Как правильно взыскать неустойку с застройщика через суд?

Следует приготовиться к тому, что быстро взыскать неустойку с застройщика не получится. В среднем процесс занимает около 2-3 месяцев. На первом – предварительном – заседании будет осуществляться подготовка к разбирательству.

Стороны приглашаются на собеседование. Некоторые застройщики стремятся затянуть процесс. Они начинают ходатайствовать о привлечении третьих лиц, отложении заседания и так далее. Истцу в этом случае необходимо убедить судью в том, что все эти манипуляции направлены на затягивание рассмотрения дела.

В ходе рассмотрения дела выясняются все обстоятельства, заслушиваются доводы сторон. После этого суд выносит решение. На заседании зачитывается резолютивная его часть, то есть, собственно, итог процесса.

В течение 5-10 дней решение выносится в окончательной форме. Оно вступает в силу в течение 30 дней. Этот срок отводится на обжалование. Если ответчик не оспорил решение, то истец может получить исполнительный лист.

Кому предъявлять иск?

Чтобы взыскать неустойку с застройщика, необходимо четко определить, кто является ответчиком. Во многих случаях у потерпевших возникают на этом этапе сложности. По общему правилу, ответчиком будет застройщик.

Однако не во всех случаях он является тем субъектом, с которым заключено соглашение. Между тем, вне зависимости от того, кто является второй стороной – ПИФ, агент и пр. – жилплощадь должен передать именно застройщик.

Поэтому иск предъявляется к нему. При возникновении сомнений относительно того, кто же выступает застройщиком, следует внимательно изучить разрешение на строительство. Оно выдается той компании, которая, собственно, сооружает здание.

Что делать, если квартира в новостройке передается вовремя, но с недостатками?

С момента написания претензии правильно мотивировать свои требования: Учитывать конкретные обстоятельства вашего дела и объективно подходить к формированию требований.

1) Доказывать период просрочки. Необходимо точно, в соответствии с условиями договора рассчитать установленную дату передачи квартиры.

2) Доказывать значительную длительность просрочки.

* Обратите внимание, в приведенном ниже апелляционном определении просрочка до года судом 1 инстанции признана не значительной, апелляция (Мосгорсуд) с этим согласилась.

3) Доказывать вину застройщика в просрочке. То есть, доказывать отсутствие объективных причин для задержки передачи квартиры.

4) Доказывать значимость просрочки для дольщика. Например, при оплате ДДУ кредитом, в период просрочки начисляются проценты, по этому сам факт просрочки имеет для дольщика значение.

5) Доказывать свои материальные потери в результате передачи квартиры в более поздний срок. Например, на период строительства дольщик арендует жилье и вынужден оплачивать его в период просрочки.

Часто бывает, закон, наделяющий слишком большими правами одну сторону, исполняется плохо. Так произошло и с вопросом о компенсации дольщикам по Договору об участии в долевом строительстве.

Согласно закону, покупателю новостройки по 214 ФЗ положена компенсация в размере двух трехсотых ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки. До 27 июня 2017 г. ставка рефинансирования ЦБ равна 9%.

Но это – по закону. Реальность несколько отличается… В большинстве случаев при подаче искового заявления дольщикам не следует рассчитывать на полный размер рассчитанной неустойки.

На практике суды снижают ее в 2 раза, — делится опытом юрист. — Суды здесь выступают как регуляторы отношений между государством и застройщиками. Учитывая, что за удовлетворением одного иска от одного дольщика следует целый поток исков от остальных, в судебной практике существует негласная установка на снижение размера неустойки на 50% от первоначально рассчитанной с целью уберечь застройщика от банкротства.

Если сумма неустойки снижена очень существенно, скажем, в 3-4 раза имеет смысл оспорить данное решение. Не забывайте, что получение денежных средств будет отложено как минимум на полгода, столько обычно занимает процесс в суде апелляционной инстанции.

Порядок взыскания неустойки с застройщика

«Нередко неустойка в несколько сот тысяч рублей снижается до нескольких десятков тысяч. Поэтому с иском лучше обращаться в суд по месту своего жительства, а не в районе, где зарегистрирован застройщик (Закон о защите прав потребителей дает такую возможность).

Местная инстанция наверняка будет завалена аналогичными исками, и судьи негласно установят для всех подобных дел единый лимит на неустойку», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Кстати, если вы купили квартиру не у застройщика непосредственно, а заключили договор о переуступки прав требований по ДДУ, то базой для расчета неустойки будет именно сумма, указанная в основном ДДУ.

Важно: практически не бывает квартир без недочетов. Это не значит, что дольщики должны отказываться от приемки квартиры (это в последующем создаст проблемы с регистрацией недвижимости в РосРеестре). Однако новый собственник вправе предъявлять свои требования вне зависимости от факта подписания акта приема-передачи квартиры после ее визуального осмотра.

Претензии могут быть предъявлены застройщику в течение 5 лет со дня начала пользования квартирой.

Мария Литинецкая замечает, что после сдачи дома в эксплуатацию новоселы чаще всего жалуются на отделку мест общего пользования, качество оконных блоков, систему вентиляции. Если квартиры сдаются с отделкой, то много претензий возникает к сантехнике и проводке.

Нередко вызывает вопросы качество благоустройства территории, качество малых архитектурных форм (скамеек, урн, систем освещения). Более серьезные дефекты, устранение которых может заняться несколько месяцев, встречаются редко, так как еще на этапе прохождения госкомиссии дом с такими недостатками не вводится в эксплуатацию.

Важно помнить. Если дольщик в течение гарантийного срока обнаруживает дефекты в квартире, то он может во внесудебном порядке потребовать их устранения. Для этого составляется претензия, которая направляется застройщику.

В случае игнорирования обращения клиента, можно подать иск в суд и потребовать неустойку. Помимо компенсации расходов на устранение недостатков, застройщик должен выплатить 1% от этой суммы. Если же вскрывшиеся дефекты вовсе сделали жилье непригодным для жизни, то сверх стоимости квартиры в виде неустойки выплачивается 1% от цены договора.

Иллюстрируя тезис о том, что застройщики все-таки стараются выполнять свои гарантийные обязательства, Ирина Доброхотова вспоминает, как застройщик решил ситуацию с затопленным подземным паркингом в одном из высотных ЖК в Подмосковье, в ремонт парковки будет вложено 30 млн руб. (По-видимому, имеется в виду затопление парковки ЖК «Арт» девелопера КРОСТ).»

Грант Токмаджян, юрист Содружества Земельных Юристов: «Ни в коем случае нельзя мириться со сложившейся ситуацией, анализ судебной практики показывает, что подавляющее большинство судебных споров в конечном итоге разрешаются в пользу граждан».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «Серьезные дефекты, которые делают невозможным проживание в доме, крайне редки, но они могут быть. Нарушения в строительстве несущих конструкций или норм противопожарной безопасности вполне могут отсрочить заселение на неопределенный срок».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Примерно треть новостроек сдаются с существенным отставанием от запланированных сроков ввода. На практике уже считается обычным, если задержка передачи квартир дольщикам составляет 3-8 месяцев».

Узнайте к чему:  Нотариальная доверенность для банка

Убытки

Решая взыскать неустойку с застройщика, по законодательству потерпевший вправе требовать компенсации реального ущерба и неполученных доходов. Первый формируется из расходов, которые заявитель понесет или должен будет произвести для восстановления своего нарушенного права.

Порядок взыскания неустойки с застройщика

Неполученными доходами выступает прибыль, которая могла бы быть у лица в нормальных условиях оборота, если бы обязательства были исполнены. При установлении упущенной выгоды, согласно 393-й статье ГК, учитываются меры, предпринятые кредитором для ее получения.

Обоснования

Наличие убытков должно быть документально доказано. Теоретически заявитель, решая взыскать неустойку по ФЗ с застройщика, вправе включить в расчет арендную плату за квартиру, которую он снимал до получения спорной жилплощади.

В этом случае необходимо приложить соглашение о найме, а также расписку собственника о получении денег. Если такие документы отсутствуют, суд вполне может отказать во включении этих расходов в убытки.

Между тем, на практике даже при их наличии не всегда удается обосновать требования. В частности, у заявителя может стоять в паспорте штамп о регистрации. При этом проживать он может в съемной квартире.

В этом случае нужно будет обосновать причины, по которым лицо занимало арендованное помещение. Если объект приобретен за счет кредита и в соглашении предусмотрена повышенная ставка до оформления квартиры в собственность, разницу между ней и обычным процентом вполне можно включить в убытки.

Пакет документов

Чтобы взыскать неустойку с застройщика по деловому соглашению, необходимо собрать бумаги для предъявления их в суд вместе с иском. В пакет документов входят копии:

  1. Договора участия в строительстве. Вместе с ним предоставляются приложения.
  2. Платежных бумаг, удостоверяющих оплату по соглашению.
  3. Договора цессии (если она имела место).
  4. Претензии, бумаг, подтверждающих ее отправку.
  5. Документов, удостоверяющих и обосновывающих дополнительные убытки.
  6. Переписки с компанией, если она была.

Составление иска

Он оформляется в соответствии с правилами ГПК. В иске указывается суд, в который он направляется, сведения об ответчике и заявителе. В содержании указываются факты нарушения обязательств со ссылками на договор.

В просительной части приводятся собственно требования. Далее составляется перечень приложений. В конце ставится дата и подпись заявителя. В числе приложений может присутствовать расчет неустойки и убытков.

Направляется иск в суд по адресу нахождения ответчика. Если размер неустойки меньше 50 тыс. руб., то заявление подается мировому судье по месту расположения застройщика. Данное правило устанавливает ст. 23, ч. 1 п. 5 ГПК.

Нюансы

Суд имеет право уменьшить сумму, если она несоразмерна последствиям, возникшим в связи с нарушением обязательств. Уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях по ходатайству ответчика. Суд, в свою очередь, должен будет указать мотивы, по которым размер будет снижен.

При этом учитывается степень выполнения обязательств ответчиком, действительная величина ущерба, нанесенного в связи с допущенным нарушением, прочие обстоятельства, заслуживающие внимания. Таким образом, в некоторых случаях удастся только частично взыскать неустойку с застройщика.

Москва

Существует несколько вариантов подачи иска. Как и претензию, его можно направить почтой или предъявить лично. В последнем случае, в свою очередь, есть возможность оставить иск в канцелярии либо передать непосредственно судье в приемное время.

В Москве это можно сделать после обеда в понедельник или в первой части дня во вторник. При этом целесообразно предварительно уточнить, в участок какого судьи входит адрес ответчика. Эту информацию можно узнать в канцелярии.

Если иск подается впервые, следует попросить судью посмотреть его содержание и приложения к нему. Если все оформлено верно, в этот же день может быть назначено слушание. В некоторых случаях судьи не принимают иски к производству на приеме. Однако все же они могут проверить его на наличие процессуальных ошибок.

Рекомендации

После того, как иск сдан, целесообразно позвонить в канцелярию спустя 7-10 дней и узнать о судьбе заявления. Если оно принято к производству, заявителю скажут дату и время заседания. По закону, суд направляет определение по почте.

Однако гражданин может ходатайствовать о личном получении. При оставлении иска без движения суд укажет, какие ошибки были допущены, установит срок для их устранения. Необходимо уложиться в указанный в определении период, в противном случае заявление будет считаться неподанным.

Апелляция

Обычно застройщики, которые не намерены выплачивать неустойку и убытки, обжалуют вынесенное в первой инстанции решение. При этом зачастую дело сильно затягивается. Так, например, ответчик может подать апелляционную жалобу с ошибками.

Порядок взыскания неустойки с застройщика

Суд, в свою очередь, оставляет ее без движения, назначая время для их исправления. В результате разбирательство может затянуться на долгие месяцы. Далеко не каждый заявитель имеет возможность ходить по судам и отстаивать свои права.

Можно было бы поручить дело и квалифицированному юристу, но не у всех есть деньги на оплату его услуг. Застройщики, в свою очередь, предлагают мирно решить вопрос, выплатив только часть неустойки. Некоторых истцов устраивает и такой вариант.

Если же потерпевший решает все-таки взыскать неустойку с застройщика в полном размере, ему нужно подготовиться к дальнейшим заседаниям. В первую очередь на апелляционную жалобу необходимо подготовить отзыв.

Налоги с полученного возмещения неустойки по исполнительным листам

Непосредственно взыскать неустойку с застройщика по ДДУ должен будет судебный пристав. Как выше было сказано, выданные судом документы подаются в ФССП. Исполнительное производство включает в себя 3 стадии.

На первой осуществляется подготовка к принудительному взысканию. На этом этапе решаются вопросы, касающиеся возможности принятия ИЛ к производству, добровольной выплаты установленной суммы, принимаются меры по розыску должника и пр.

Выводы

Как видно, взыскать неустойку с застройщика по ДДУ не всегда бывает просто. При анализе судебной практики сложно однозначно сказать, каков процент успеха. Многое зависит от честности самого застройщика, юридической грамотности истца.

При возникновении спорной ситуации необходимо помнить, что перед тем как идти в суд, следует соблюсти претензионный порядок. В таких делах он является обязательным. Это означает, что если истец не предъявит документов, подтверждающих направление претензии ответчику, его иск не будет удовлетворен.

При составлении предварительного требования необходимо четко и ясно выразить свою позицию. Вместе с этим не нужно угрожать. Претензия должна быть составлена официальным языком. Следует избегать эмоциональных высказываний, излагать требования по существу.

На практике имеют место случаи, когда ответчик соглашается выполнить требования. При обоюдном желании стороны всегда могут прийти к компромиссу. Если же мирно решить вопрос не удалось, придется идти в суд.

При составлении иска необходимо руководствоваться нормами гражданско-процессуального законодательства. В заявлении должны быть указаны все обязательные реквизиты, стоять дата и подпись. Особое внимание необходимо обратить на число экземпляров иска и приложений к нему.

Их должно быть столько, сколько сторон в деле, плюс еще один для суда. При расчете неустойки не следует завышать ее размер. Суд будет определять соотносимость величины компенсации и серьезности допущенного нарушения.

Закон предусматривает возможность уменьшить размер взыскания. Особенно внимательно следует отнестись к расчету убытков. Все потери должны быть обоснованы и подтверждены документально. Необходимо помнить, что доказывание полностью ложится на истца.

Заключение

Застройщики бывают разные, далеко не все из них в состоянии признавать вину и нести ответственность. Ответчик вполне может привлечь к делу адвоката. Если у истца нет возможности воспользоваться услугами юриста, ему может быть очень сложно отстоять свою правоту.

В этом случае следует только надеяться на справедливость суда. Однако не стоит бояться идти в суд и требовать взыскания. Конституция гарантирует защиту прав граждан. Этим нужно воспользоваться. Главное – в своих действиях опираться на нормы права.

Нужно внимательно изучить процессуальные нормы, условия соглашения, существующую практику по делам, проанализировать, как тот или иной участник ЖСК взыскал неустойку с застройщика. Это займет определенное время и отнимет силы, однако зачастую результат того стоит. По отдельным вопросам можно вполне проконсультироваться у квалифицированного юриста.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector