Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)

Все что нужно знать прежде чем брать ипотеку

Ошибка 1. Брать ипотеку с максимальным обязательным платежом

Популярность ипотеки в России обусловлена ее доступностью, низкими процентами по сравнению с потребительскими кредитами и самой экономической ситуацией в стране.  Купить квартиру в ипотеку — это несложно, главное знать все подводные камни и быть к ним готовым.

Ипотечное кредитование подразумевает большой срок погашения, так что стоит тщательно подойти к вопросу выбора нужной программы.  Взять ипотеку в банке сегодня может практически каждый совершеннолетний гражданин, имеющий стабильный доход и постоянное место работы.

Что же представляет собой ипотечное кредитование? Если говорить юридическим языком, то приобретение жилплощади в ипотеку подразумевает, что объект продажи остается под залогом у банка до момента полной выплаты кредита.

Если заемщик по какой-либо причине не вносит ежемесячный платеж или нарушает условия кредитного договора, банк или другая финансовая организация вправе отсудить приобретенную квартиру себе для дальнейшей перепродажи.

Сложность ипотечной сделки заключается в количестве сторон, участвующих в ней. Всего их три:

  • застройщик или продавец имущества;
  • финансовая организация, кредитующая покупателя;
  • заемщик или покупатель.

В момент оформления ипотечного кредитования, заемщик и кредитор подписывают кредитный договор. Кроме того отношения должника и банка регулируются федеральным законом 1998 года «Об ипотеке».

Чтобы взять действительно выгодную ипотеку, нужно быть докой в юридических и финансовых вопросах и иметь обширный опыт в операциях с недвижимостью.

Другой вариант – обратиться за профессиональной помощью к кредитным брокерам или специалистам из агентств недвижимости, занимающимся ипотечными сделками.

Кредитные брокеры сотрудничают с банками и имеют свои подходы к менеджерам кредитных компаний. Такие компании за определенное вознаграждение достигают соглашений с банками на льготных для клиента условиях.

Все что нужно знать прежде чем брать ипотеку

В Москве и области надёжную репутацию имеют такие компании как:

  • «Фридом»;
  • «Бэст Недвижимость»;
  • «Азбука жилья»;
  • «Капитал Недвижимость»;
  • «Подбор Ипотеки».

Почти все крупные агентства имеют в штате сотрудников, специализирующихся на ипотечных займах. Вам нужно лишь четко сформулировать цель, и вы получите грамотную квалифицированную поддержку.

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Как надо сделать

Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

Как надо сделать

Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего — на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

Как надо сделать

Все что нужно знать прежде чем брать ипотеку

Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось.

Как надо сделать

Идеальный вариант — застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк. Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем — договориться и даже пересмотреть условия ипотеки. Главное — не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.

Если вы поняли, что морально готовы к ипотеке, узнайте, на какие условия можно рассчитывать. Используйте сервис онлайн-одобрения «ДельтаКредит»: он поможет получить предварительное одобрение кредита без визита в банк.

Узнать всё об ипотеке

Подводные камни и риски ипотеки 0

Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.

Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.

Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 10% годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 12,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%).

Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.

Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.

Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным.

Еще одно важное условие – возможность досрочно погасить кредит. Это предусмотрено законом. Однако банки идут на хитрость и обуславливают это право дополнительными платежами.К примеру, в кредитном договоре может быть предусмотрено, что в случае досрочного погашения кредита заемщик уплачивает банку единовременную выплату в сумме 1% от возвращаемой суммы сверх досрочно возвращенного кредита.

При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов).

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

  • она согласована с залогодержателем;
  • срок найма не превышает срока ипотеки;
  • имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

  • аренда на срок не более 12 месяцев.
  • с уведомлением страховой компании;
  • с увеличением платежей по страховке;
  • с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

  • согласие банка;
  • проект перепланировки;
  • разрешение соответствующих органов.

Оценка недвижимости

Часто при оформлении ипотеки клиенту навязывают страховку. Обязательно страховать только предмет залога. Также обязательно ее необходимо продлевать. Все остальные страховые полисы, в том числе страхование жизни и здоровья заемщика и его родственников не могут быть обязательным условием при получении ипотеки. Если страхование жизни было оформлено, клиент вправе отказаться от него в течение 5 дней.

Ипотека выдается на длительный срок, за который может измениться экономическая ситуация. Если государство не сможет выплачивать долги, будет объявлен дефолт. При этом неизбежно упадет курс национальной валюты, и денежные средства обесценятся. Однако это вовсе не значит, что платить ипотечный заём будет легче.

Все что нужно знать прежде чем брать ипотеку

В кредитном договоре любого банка указано право учреждения менять процентную ставку при непредвиденных обстоятельствах. Дефолт относится к таким поводам. Долг по ипотеке останется на прежнем уровне с учетом изменения курса валюты. В условиях общего экономического упадка будет тяжело выплачивать жилищный заем.

Прежде чем решиться на ипотеку, подводные камни и риски необходимо минимизировать. Далеко не все зависит от заемщика, но он должен адекватно рассчитать свои возможности. Иначе есть риск остаться без жилья, денег и с плохой кредитной историей. Особо ответственно к ипотеке стоит подходить семьям, имеющим детей.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:

  • Сумма ипотечного кредита;
  • Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
  • Обременения (условия выдачи и сопровождения);
  • Валюта кредита;
  • Условия обеспечения (включая требования поручительства);
  • Сроки выплаты;
  • Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
  • Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.

Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:

  • Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
  • Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
  • Положительная кредитная история;
  • Отсутствие судимости;
  • Отсутствие иных параллельных займов;
  • Дееспособность;
  • Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
  • Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства — супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
  • Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета — в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).

Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца.

Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.

Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней. Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.

При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

  • Быть отдельной квартирой;
  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это «старый фонд» города, точные данные можно найти в районной Управе);
  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
  • Быть пригодным для круглогодичного проживания:
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Пройти соответствующий кадастровый учет.

Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.

Пример: Банк «ДельтаКредит» предлагает кредиты по программе «Ипотека с государственной поддержкой» под 12% годовых. Клиенты могут воспользоваться льготами в рамках условий, утвержденных Правительством РФ.

Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:

  • Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
  • Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
  • Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
  • Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
  • Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
  • Прочие требования.

Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.

Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.

Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.

Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.

Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.

В большинстве банков предоставляемыми документами для покупки квартиры по ипотеке являются:

  • Заявление-анкета на ипотечный кредит, можно оформить ее онлайн на сайте банка;
  • По клиенту, ксерокопии следующих документов:
    • Ксерокопия паспорта;
    • Справка о доходах по форме конкретного банковского учреждения или 2-НДФЛ;
    • Заверенная копия трудовой книжки;
    • СНИЛС — страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
    • Военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
    • Документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
    • Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);
    • Свидетельства о рождении детей;
    • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
    • Документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным);
  • По недвижимому имуществу:
    • Правоустанавливающие документы (договора, акты и т.п.);
    • Техдокументация (кадастровый паспорт или техпаспорт);
    • Ксерокопии паспортов продавцов недвижимости.

Также могут быть затребованы документы об иных регулярных доходах и о семейном положении.

Если в объекте залогового обеспечения, зарегистрированы дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, банки просят их дополнительно предоставить подписанные и заверенные нотариально заявления об их осведомленности в том, что:

  • Квартира, в которой они проживают, передается в залоговое обеспечение;
  • В случае неисполнения обязательств, прописанных в ипотечном договоре, на квартиру будет обращено взыскание, вплоть до выселения заявителей.

В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.

Заключение кредитного договора

Сделаем выводы. Покупка жилья в ипотеку – ответственный шаг, делать который следует максимально осознанно.

Если ваша работа и финансовый статус позволяют рассчитывать доходы на много лет вперёд, тогда квартира в кредит – ваш вариант. Если есть сомнения, что вы потяните 10-30 лет постоянных выплат, стоит подумать об альтернативных путях решения вопроса.

Помните также, что существуют льготы, которыми могут воспользоваться отдельные категории граждан, как например, военная ипотека. О том, как купить квартиру по военной ипотеке читайте в нашей отдельной статье.

Журнал «ХитёрБобёр» желает читателям успеха в любых финансовых сделках. Мы просим вас также оценить прочитанную статью. Ждём замечаний и комментариев к теме публикации.

Что будет с ипотечным кредитом в случае дефолта

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса.

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка.  Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122).

  • непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
  • сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
  • отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
  • судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится.

Узнайте к чему:  Статистика инвалидности в России

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

  • деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
  • вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*.

  • Наличным расчетом (на руки);
  • Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
  • Через банковскую ячейку.

Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:

  • покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
  • выплачивает аванс продавцу из собственных средств
  • производится регистрация сделки и ипотеки
  • в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
  • производится окончательный расчет с продавцом

Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.

Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.

Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.

Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).

Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога.

Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.

Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

  • Изменения графика платежей;
  • Пролонгации кредита;
  • Изменения % ставки.

Все что нужно знать прежде чем брать ипотеку

Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.

Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб.

(остаток кредита причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).

То есть должник остается в минусе — теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).

Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:

  • В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
  • В случае, если дело дойдет до суда — должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).

Особенности покупки

Обращаясь в кредитную организацию вы можете столкнуться с рядом особенностей, которые станут решающими в том, выдадут вам кредитование или же нет.

  1. На этапе подбора жилья стоит обращаться только в аккредитованные строительные фирмы, которые будут вызывать доверие у финансовой организации.
  2. Ипотека выдается на недвижимость в том случае, если строительство находится в завершающей стадии.
  3. Ипотека выдается на проект, который прошел государственную комиссию.
  4. Заемщик должен со своей стороны обеспечить сделку, например, предоставив имущество в залог.

Все что нужно знать прежде чем брать ипотеку

Желание иметь собственное жильё – естественная потребность каждого человека. Особенно острая необходимость в приобретении собственной жилплощади возникает у семейных людей, начинающих совместную жизнь.

Цены на недвижимость традиционно и неизменно высоки: выложить полную цену за квартиру (даже на нулевой стадии строительства) не всем по карману. Поэтому большинство покупателей ищут альтернативные пути решения жилищного вопроса.

Один из таких вариантов – покупка в ипотеку. Людям, которые не знают, что означает данное слово, и тем, кто никогда не сталкивался с банковским кредитованием, я рекомендую к прочтению обзорную статью «Что такое ипотека».

Условия и суть

Количество квартир, купленных под залог, ежегодно растёт. Для многих людей ипотека – единственный шанс стать владельцем собственного жилья, пусть даже не принадлежащего покупателю в полной мере.

На юридическом языке покупка имущества в ипотеку – вид кредитования, при котором объект продажи остаётся под залогом у финансовой организации, выдавшей займ. Банк имеет право отсудить квартиру себе, если заемщик по каким-то причинам не может выплачивать долг или нарушает условия договора.

В ипотечной сделке участвует 3 стороны:

  • продавец квартиры или застройщик;
  • банк, выдающий деньги в долг;
  • заемщик (покупатель).

Отношения ипотечного должника и кредитной компании регулируются не только пунктами составленного договора, но и законами страны, в которой осуществляется сделка. В РФ таким документом выступает закон 1998 года «Об ипотеке».

Ипотека выдаётся банком лишь в том случае, если кредитодатель полностью уверен в платежеспособности заемщика. Кредиты не раздаются финансовыми учреждениями направо и налево: для оформления ипотеки нужно иметь стабильный доход определенной величины и иметь безупречную кредитную историю.

Важные нюансы

Ипотека почти всегда даётся на продолжительный срок (минимум – 5-10 лет, максимум – 50). Поскольку суммы кредитов немаленькие, вернуть их с процентами за более короткий промежуток времени просто нереально.

Банки не заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как в этом случае покупатель переплачивает меньше. Общие суммы переплаты за годы выплаты комиссионных и самого долга испугают неискушенных читателей, но обойти этот пункт невозможно.

Все что нужно знать прежде чем брать ипотеку

Приобретая жильё в ипотеку, будьте готовы, что общая переплата составит 70-100%. Это значит, что за квартиру ценой в 1,5 млн. вы за весь срок платежей можете заплатить 2,5-3 млн. И ещё один неутешительный факт – в РФ самые высокие переплаты по кредитам за жилье.

Помните также, что вы вправе прекратить действие договора, если бремя выплат станет непосильным.

О том, как продать квартиру в ипотеке, на сайте есть тоже подробная статья.

В какое время лучше приобретать?

Ни для кого не секрет, что чем ближе недвижимость к сроку сдачи для приобретения, тем выше ее стоимость. Поэтому, многие граждане приобретают недвижимость, которой по факту еще не существует. Многие смельчаки умудряются приобретать квартиру, которая еще не построена, а только едва-едва вырыт котлован под постройку.

Одним из важнейших условий ипотечного кредитования, да и по мнению многих риэлторов, самое выгодное вложение ваших денег — это покупка квартиры в ипотеку от застройщика, которая уже на 70% готова к сдаче.

Это значит, что недвижимость построена, но не в полном объеме готова к эксплуатации и в ней еще ведутся отделочные работы. Это снижает риск того, что строительство может быть заморожено и внушает уверенность финансовым организациям в том, что деньги будут потрачены по назначению.

Да и вам, как будущему собственнику, выгоднее всего на данном этапе покупка квартиры в ипотеку у застройщика. В этот момент цена на квартиру еще не вырастет до своего основного пика, однако, вы будете на 90% уверены в том, что дом сдастся к сроку.

Условия покупки

Приобретая квартиру в ипотеку необходимо понимать все особенности такого кредита. Ипотека выдается со сроком погашения от 5 до 50 лет. За такой длительный срок кредитования общая переплата по квартире обычно достигает 70-100%.

Сегодня каждый банк готов предложить ипотечное кредитование, поэтому у заемщика есть возможность изучить разные условия и выбрать наиболее подходящие для него. Оценка возможностей наставит вас на верный путь и выбор более комфортной ипотечной программы.

Условия ипотеки будут зависеть от факторов, влияющих на одобрение. Чем дальше вы отходите от представлений банка об  «идеальном» заемщике, тем выше процентная ставка. Для большинства ипотечных программ требуется первоначальный взнос.

Ипотека

Процентная ставка при этом будет зависеть от общей суммы кредита за вычетом первоначального взноса. Ежемесячный платеж рассчитывается следующим образом: доход заемщика минус постоянные расходы. Уровень доходов должен покрывать уровень расходов и размер ежемесячного платежа по кредиту. Погашение ипотеки досрочно крайне нежелательно для банков, да и трудновыполнимо для заемщика.

Узнайте к чему:  Финские визы в СПб преимущества и особенности оформления разрешений

При оформлении ипотечного кредитования понадобится также дополнительно оплатить страхование, без которого банки сегодня не выдают ни один кредит. Страхование жизни и недвижимости — обязательное условие для получения ипотеки на выгодных условиях.

Сроки выдачи ипотеки зависят и от самого клиента, в среднем занимают от 20 до 40 дней.

Необходимые документы для получения ипотеки:

  • анкета;
  • паспорт;
  • документы, подтверждающие трудоустройство;
  • справки о доходах и выписках со счетов.

Давайте познакомимся с основными условиями, которые должны быть соблюдены для того, чтобы стать обладателем жилья в новостройке.

  1. Очень часто кредитная организация требует, чтобы вы обращались только к тем застройщикам, у которых имеется договоренность с данными кредитными организациями. Дело в том, что банки тоже весьма рискуют, выдавая ипотеку. Дом может быть не сдан, строительство заморожено, и вы через суд можете отказаться от ипотечного кредитования, тем самым, оставив банк в убытках. Поэтому, кредитная организация заключает договора с определенными надежными фирмами застройщиками, приобретение недвижимости у которых и предлагается для ипотечного кредитования.
  2. Второе условие касается сроков, которые мы обсуждали в пункте выше. Приобретать недвижимость можно только в том случае, если ее строительство завершено не менее чем на 70%.
  3. Вам необходимо быть готовыми внести существенный залог на приобретение недвижимости. Он может быть начислен в виде денежных средств, а также, вы можете предоставить в залог свое имущество в виде машины или квартиры.
  4. Срок ипотечного кредитования не может быть начислен меньше, чем 1 год.
  5. Кроме того, вы должны являться гражданином Российской Федерации, иметь прописку в регионе, где оформляется ипотечное кредитование.
  6. По возможности, у вас должна быть постоянная работа для того чтобы предоставить справку о доходах. Но некоторые банки закрывают глаза на данный пункт, ведь многие граждане в нашей стране предпочитают работать без официального трудоустройства.
  7. Также, дополнительно каждая кредитная организация выдвигает свои индивидуальные условия. Поэтому, прежде чем оформлять ипотечное кредитование, тщательно с ними ознакомьтесь, возможно, в некоторых случаях вы не подойдете под критерии банка, как бы вы ни старались.

Можно пойти по простому пути и сотрудничать только с популярными компаниями, входящими в ТОП-10 в вашей стране по размерам активов и надёжности.

В европейском регионе РФ пятёрка самых популярных финансовых учреждений, предлагающих ипотеку, выглядит следующим образом:

  1. Сбербанк.
  2. ВТБ 24.
  3. Газпромбанк.
  4. Открытие.
  5. Банк Москвы.

Порядок и способы оформления

Существует три способа покупки обременённой квартиры. Каждый из них содержит свои плюсы и минусы, а также особенности, которые следует учитывать, определяясь с выбором варианта.

Все что нужно знать прежде чем брать ипотеку

Каковы

условия досрочного погашения ипотеки

? Ответ в нашей статье.

Узнайте, кто может оформить социальную ипотеку, прямо сейчас.

Ипотечное кредитование

Это наиболее простой и безопасный способ приобретения ипотечной квартиры при условии наличия средств у покупателя.

Участие и сопровождение сделки банком – надёжная защита от всякого рода мошенничества.

Тем более, что зачастую банк сам выставляет недвижимости на торги и заинтересован в быстрой продаже, поэтому, разыскав такого ценного покупателя обязательно пойдёт на небольшие уступки.

Данный способ предполагает, что покупатель вносит средства для погашения остатка кредита за квартиру. Как правильно оформить процедуру, чтобы минимизировать все риски покупателя? Рассмотрим всё поэтапно:

  1. Арендуйте у банка две ячейки: одну для банка, вторую – для заёмщика. В ячейку для банка внесите средства для погашения остатка задолженности по кредиту. Остальные средства положите в другую ячейку. После этого банк выдаст соответствующую справку о том, что кредит погашен.
  2. Заключите договор купли-продажи квартиры.
  3. В договоре, кроме стандартных условий пропишите способ расчётов, штрафные санкции для заёмщика в случае, если он будет препятствовать переходу прав собственности на вас, то бишь, покупателя.
  4. Заверьте договор у нотариуса (это необязательно, но – дополнительная гарантия для вас).
  5. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Вместе с договором, возьмите с собой полный комплект документов на снятие обременения с квартиры.

Где можно найти сведения о продаваемых банком залоговых квартирах? Банки формируют специальные витрины залогового имущества, где можно найти недвижимость, продающуюся в любых регионах.

Помимо того, существуют сайты, которые объединяют базы недвижимости различных банковских организаций. Это во многом упрощает поиск для покупателей, ищущих именно такие объекты недвижимости.

Этот способ вполне реален, но только в том случае, если кредит берётся в том же банке, где находится под залогом покупаемая вами квартира.

Банки охотно идут навстречу новому заёмщика, разумеется, проверяя его данные и платёжеспособность по всем статьям.

Кроме того, оформление новой ипотеки происходит быстро, поскольку в данном случае фактически происходит замена заёмщика и залогодателя.

Многие банки даже предлагают льготные условия, как то: сниженную процентную ставку, ускоренное оформление и минимальный первоначальный взнос.

Что касается оформления ипотеки в стороннем банке, то это достаточно сложная процедура, банки редко идут на такой шаг.

Все что нужно знать прежде чем брать ипотеку

Узнайте, как оформить

кооперативный гараж в собственность

, из нашей статьи.

Какие документы потребуются для оформления дачи в собственность? Ответ здесь.

Такая сделка проходит несколько в иной форме. Помните: даже если вы покупаете ипотечное жильё у самого заёмщика, согласие банка всё равно необходимо. Все этапы сделки должны проходить с участием третьей стороны – представителя банка.

Зачастую в качестве представителя выступает кредитный менеджер. Именно с ним следует обсудить все вопросы, этапы и условия покупки квартиры.

Сделка должна заключаться в банке-кредиторе, а не в том учреждении, где покупатель держит счёт. Ещё один нюанс: заключите предварительный договор, чтобы после передачи продавцу денег (лучше это сделать через банковскую ячейку) и снятия обременения, он не изменил условия продажи.

Далее следует регистрация договора и прав собственности. Конечно, этот вариант самый небезопасный, но если всё предусмотреть, то результат будет успешным.

Если вы в приобретении недвижимости будете пользоваться услугами банка, все-таки вам стоит себя подстраховать. А именно, вы должны произвести подготовительные действия для того, чтобы сделка состоялась, более того, недвижимость досталась вам без каких-либо серьезных затруднений.

Рассмотрим, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в ипотеку.

В первую очередь вы должны проверить так называемую юридическую чистоту объекта. Дело в том, что иногда застройщики, продающие недвижимость, которые предлагаю приобрести жилье по привлекательным ценам, имеют какие-либо проблемы с документами и оформлением недвижимости.

Как взять ипотеку

Отдав денежные средства, вы столкнетесь с такими проблемами, что просто невозможно оформить право собственности ввиду того, что дом признан аварийным, уже имеет законного собственника или просто нет разрешения от администрации на продажу квартир.

Для того чтобы не остаться с носом, вы должны самостоятельно проверить все документы, которые свидетельствуют о том, что строительство осуществляется в рамках закона, объекты готовы к продаже, прошли все необходимые проверки, а также переданы на баланс управляющей организации.

Если вы не знаете, как именно произвести подобные проверки, то вам следует обратиться к юристам, которые проконсультируют вас в данном вопросе. Не скупитесь на эту процедуру, ведь вы можете стать жертвой мошенников, и поплатиться еще большей суммой.

Далее, вам необходимо изучить домовую книгу. Если вы являетесь первоначальным владельцем недвижимости в новостройке, то вы должны самостоятельно приобрести данный документ и заполнить его у застройщика, а если недвижимость уже сдана управляющей организации, то там.

Туда должна вноситься вся информация, которая относится к приобретаемой вами недвижимости, о квадратуре, а также о людях, которые будут являться собственниками или проживать в недвижимости.

ipot6 - Что нужно знать о покупке квартиры в ипотеку

Эти документы также необходимо предоставить в банк.

Далее рассмотрим порядок действий, как купить квартиру в новостройке в ипотеку.

Куда обратиться?

Итак, вы выбрали жилье, которое намереваетесь приобрести по договору ипотечного кредитования. Далее вам необходимо осуществить действия, который приблизят вас желаемому результату в реальности.

В первую очередь вам необходимо определиться с компанией застройщиком. Найдите недвижимость, которая удовлетворяет вас по всем параметрам, фирму-застройщика которому вы доверяете, и дом, который возведен на 70%. Таким образом, найдя желаемый вариант, вы должны обратиться к фирме застройщику.

Именно с этой компанией вы и должны заключить соглашение, в котором вы забронируйте понравившийся вам вариант. В этом договоре будут содержаться характеристики недвижимости, такие как параметры, наличие или отсутствие каких-либо проблем.

Соглашение будет иметь установленный срок действия, в нем будут прописаны условия сделки купли-продажи, если же вы все-таки на нее решитесь, а также размер первоначального взноса.

Далее, именно с этим соглашением вы должны обратиться в понравившуюся вам кредитную организацию для получения ипотечного кредитования. Вы должны подать в банк заявку, к которой приложите все документы, в том числе и соглашение.

Процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке требует несколько отличается от классической купли-продажи и требует определенных документов.

В первую очередь, для составления соглашения между застройщиком и заемщиком, необходимо получить от владельца постройки следующий пакет документов:

  • свидетельство о праве собственности на земельный участок и недвижимость, возводимую на нем;
  • разрешение на строительство, которое было выдано государственными органами;
  • акт распределения квартир;
  • а также инвестиционный контракт.

Если все эти документы имеются в наличии, то вы можете сделать их копии и предоставить в банк. Однако, это не обязательно, а скорее всего необходимо для вашего спокойствия.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector