Существенные условия договора аренды земельного участка

Арендная плата

Порядок
определения размера арендной платы,
порядок, условия и сроки внесения
арендной платы за земли, находящиеся в
собственности РФ, субъектов РФ или
муниципальной собственности,
устанавливаются соответственно
Правительством РФ, органом государственной
власти субъекта РФ или органом местного
самоуправления.


взаимное волеизъявление сторон;


смерть собственника и отсутствие
правопреемника;


смерть арендатора и отсутствие наследника,
желающего воспользоваться преимущественным
правом аренды;


невыполнение арендатором обязательств,
предусмотренных договором аренды;



выкуп земельного участка для государственных
и общественных нужд.

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Одним из самых значимых и важных для страны ресурсов является земля. Экономика может развиваться только в том случае, если этот ресурс используется правильно, например, передается гражданам для различных целей – ведения огороднического или садового хозяйства, на постоянной или временной основе.

При заключении такого договора должны быть правильно выделены существенные условия, к которым, прежде всего, относят предмет и сущность договоренности между лицом, являющимся собственником земли и нанимателем.

Прежде всего, существенным условием договора аренды земельного участка считается то, которое определяет какой – либо параметр соглашения и играет важную роль в сделке.

К данным условиям, прежде всего, следует относить:

  • расположение участка относительно города, удаленность, приближенность к объектам инфраструктуры, параметры участка;
  • общий срок действия соглашения между лицами – участниками сделки;
  • размер арендной платы и дата, в которую должен вноситься платеж;
  • требования, предъявляемые арендодателем к использованию земли;
  • возможные риски – уничтожение или повреждение, действия сторон при наступлении такого обстоятельства;
  • цель передачи земли в аренду;
  • ответственность сторон при нарушении условий сделки.

Сначала необходимо определить и обозначить местоположение участка и его площадь, поскольку данные параметры являются определяющими при назначении цены за аренду. Если в договоре не будет прописана данная информация, документ признается недействительным и не имеет юридической силы.

В соглашении, заключаемом при передаче земли, обязательно должно быть указано следующее:

  1. Точный адрес участка.
  2. Категория: принадлежит ли земля лесному фонду, садовому товариществу, может быть использована для огородничества или ведения подсобного хозяйства.
  3. Как может быть использован участок – по основному назначению, условно – вспомогательно.
  4. Номер, указанный в кадастровом паспорте, присвоенный участку при проведении кадастровой и технической инвентаризации.
  5. Общая площадь.

При составлении договора должны использоваться сведения из официальных документов. Также к нему должна быть приложена копия схемы участка, составленная сотрудником БТИ.

Основная ошибка, допускаемая гражданами при заключении сделки: к договору прикладывается простой план, в котором не содержится описании границ участка.

Цена за использование участка (арендная плата) оговаривается между арендатором и нанимателем еще до того, как соглашение будет подписано. Ее размер должен быть указан в  договоре, поскольку он является одним из существенных условий, согласно Земельному Кодексу. 

В Гражданском законодательстве отмечается, что в аренду могут быть сданы те объекты, которые не теряют свои свойства за то время, пока находятся в эксплуатации. Земельный участок можно отнести к данному типу объектов.

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, узнайте в этой статье.

Когда заключается сделка по передаче участка земли в аренду допускается применение двух видов соглашений: устного и письменного.

Предпочтение отдается письменному виду – заключается договор аренды, в котором прописываются все основные условия сделки, устанавливаются права и обязанности каждой из сторон.

Устное заключение сделки возможно только в том случае, если срок действия договоренности не превышает 12 месяцев.

Если предпочтение было отдано письменной форме соглашения, обязательно должны быть указаны такие данные, как:

  • именные, паспортные и контактные данные каждой из сторон сделки;
  • вид заключаемой сделки;
  • предмет аренды, которым является непосредственно земельный участок;
  • доказательство того, что не существует никаких ограничений для совершения подобной сделки;
  • информация об отсутствии обременений, наложенных на участок;
  • дата, с которой земля передается в аренду нанимателю;
  • стоимость аренды;
  • права и обязанности каждой из сторон.

Когда договор составлен и подписан, к  нему обязательно нужно приложить план границ участка во избежание признания сделки ничтожной.

К существенным условиям, с точки зрения законодательства, следует относить:

  1. Местоположение участка, его удаленность от города.
  2. Точный адрес и различные опознавательные знаки, по которым можно отличить участок от других.
  3. Общая площадь территории (указывается в метрах и сотках).
  4. Информация из кадастрового паспорта.

При заключении договора аренды кадастровый паспорт имеет первостепенное значение, поэтому очень важно, чтобы в нем не было ошибок.

Стороны имеют право самостоятельно решить, на какой срок заключать договор – в законе на этот счет не дается никаких ограничений. Действует только минимальный порог – 1 год, после прохождения которого обязательна регистрация договора в Росреестре.

Допускается досрочное расторжение договора, только при наличии весомых причин для этого:

  • первая, самая основная причина – окончание срока действия. Собственник участка может отказаться от продления соглашения;
  • отчуждение земельного участка государством;
  • лицо, являющееся арендатором попало в место лишения свободы либо признано умершим, произошла смена владельца;
  • была проведена процедура ликвидации юридического лица, арендовавшего землю.

В одном из пунктов договора обязательно должны быть перечислены условия, при наступлении которых возможно досрочное расторжение договора.

Что закон не относит

 Срок аренды  при отсутствии указания периода действия соглашения он устанавливается по умолчанию и длится неопределенный период времени, до тех пор, пока одна из сторон не решит прекратить действие договора
 Персональная и контактная информация о сторонах  участниках сделки
 Способы разрешения конфликта в случае его возникновения  устанавливаются в каждом отдельном случае в соответствии с особенностями сделки
 Дополнительные условия соглашения  последний пункт договора аренды

Все, что отнесено законом к существенным условиям договора — обязательно должно быть прописано в документе. Несущественные условия могут быть указаны или не указаны по желанию сторон.

Нюансы

Лица, планирующие заключить договор аренды, должны учитывать следующие нюансы:

  1. Указание сроков – не обязательное условие. Может быть сделана отметка о том, что пролонгация будет происходить автоматически, если между сторонами не возникло никаких споров и конфликтов.
  2. Договор, заключенный на срок более одного города регистрируется в государственной организации. При подаче документов в Росреестр будет также проведена проверка правильности составления договора. Отказ может быть дан при отсутствии в документе указания существенных условий, таких, как адрес и параметры участка, цена договора.
  3. Иногда целесообразно назначить плату не в денежной, а в натуральной форме, что особенно актуально при сдаче в аренду земельных участков, на которых ведется подсобное, садовое или огородническое хозяйство. Вид оплаты, ее размер и периодичность прописывается в договоре – это существенное условие.

В документе также должен быть пункт, в котором отмечается, что использование земель должно осуществляться осторожно, без причинения вреда окружающей среде.

Одно из основных требований, которое должно быть соблюдено  – описание в соглашении всех существенных условий. Также важно приложить к подписанному документу план земельного участка, с указанием его границ.

Только при соблюдении данных требований договор будет считаться действительным и может использоваться в суде при решении спорных вопросов.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду, читайте здесь.

Образец договора аренды земельного участка вы можете посмотреть на этой странице.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как устанавливает Гражданский кодекс РФ, существенными условиями являются условия о предмете договора аренды земельного участка, его сущности, а также условия, по которым стороны должны прийти к соглашению.

Узнайте к чему:  Положена ли премия в декретном отпуске

К существенным условиям договора аренды земельного участка принято относить: местоположение и размер земли, срок договора аренды, арендную плату, целевое назначение, требования к использованию земельного надела, условия его возвращения арендодателю, ограничения в использовании, риски повреждения или уничтожения, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земли и прочие дополнительные условия.

Сведения о месте расположения и размерах земельного участка позволяют точно установить земельный надел, подлежащий передаче арендатору.

В соглашении об аренде земельного участка следует прописывать:

  • Адрес (месторасположение);
  • Категория земли (земли сельскохозяйственного назначения, промышленные земли, земли лесного фонда и прочие);
  • Вид разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
  • Кадастровый номер, присваиваемый при осуществлении кадастрового и технического учета;
  • Площадь земельного надела.

К договору следует прикладывать схему земельного участка.

Договор аренды земельного участка оформляется на время, устанавливаемое самим соглашением сторон.

Для некоторых видов аренды закон закрепляет максимальные сроки. В случае, если в договоре указывается больший срок, то автоматически считается, что он заключен на время, равное максимальному. К примеру, статья 9 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2001г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» фиксирует максимальный срок, на который можно арендовать такие земли — 49 лет.

Если в договоре не определяется срок аренды, договор заключается на неопределенное время.

Стороны договора аренды земельных участков


Сторонами
договора аренды земельных участков
являются арендодатель и арендатор.

Право
сдачи земельного участка в аренду
согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит, прежде
всего, его собственнику. Аналогичное
правило установлено земельным
законодательством. Арендодателями
могут быть также лица, управомоченные
законом или собственником сдавать
имущество в аренду. В роли арендодателей
могут выступать граждане РФ, юридические
лица, а также сама Российская Федерация
и ее субъекты, муниципальные образования
(ст. 124 ГК РФ);

в последнем случае от имени
арендодателей обычно выступают комитеты
(иные аналогичные органы) по управлению
имуществом. Если же полномочие из закона
не вытекает, арендодатель должен иметь
специальное уполномочие собственника
на сдачу имущества в аренду, например,
по договору комиссии. В случае наследования
земельных участков лицами, не достигшими
совершеннолетия, их законные представители
могут передать эти земельные участки
в аренду на срок до достижения наследниками
совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

В
соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ сдача в
аренду земельных участков предусматривается
только собственниками. В этом же пункте
(п. 2 ст. 22) подчеркивается, что предоставление
участков в аренду производится в
соответствии с гражданским законодательством,
т.е. подчеркивается приоритет в
регулировании данных отношении именно
норм гражданского права.

Арендатор
— это лицо, заинтересованное в получении
имущества в пользование. Круг арендаторов
земельных участков законодательством
практически не ограничен9.

ЗК
РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает, что
арендаторами земельных участков на
территории РФ могут быть иностранцы и
лица без гражданства, за исключением
случаев установленных кодексом, это
правило вытекает из ст. 62 Конституции
РФ,

Вопросы
договора аренды раскрыты помимо ГК РФ,
в ст. 22 ЗК РФ


Иностранные
граждане, лица без гражданства могут
иметь расположенные в пределах территории
Российской Федерации земельные участки
на праве аренды, за исключением случаев,
предусмотренных ЗК РФ.

Земельные
участки, за исключением указанных в п.
4 ст. 27 ЗК РФ (изъятых из оборота или
ограниченных в обороте), могут быть
предоставлены их собственниками в
аренду в соответствии с гражданским
законодательством и ЗК РФ.

По
истечении срока договора аренды
земельного участка его арендатор имеет
преимущественное право на заключение
нового договора аренды земельного
участка, за исключением случаев,
предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст.
46 ЗК РФ.

Размер
арендной платы определяется договором
аренды. Общие начала определения арендной
платы при аренде земельных участков,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности, могут
быть установлены Правительством РФ.

Образец договора аренды земли

  1. Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

    ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

  2. Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
  1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
  2. В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором, исполняющим свои обязанности должным образом, первый в течение 1 года с момента окончания срока действия договора не может заключить новое соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

ГК РФ не предусматривает на данный момент каких-либо специальных требований к лицу, фигурирующему в сделке как арендатор. Но ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.

Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Полные наименования сторон указываются в преамбуле договора (далее по тексту возможны сокращенные названия). Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия.

В соответствии с п. 1 ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения — это земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения бывают двух видов: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства (т.е. фактически используемые), и земли, предназначенные для этих целей, т.е. те, которые будут использованы для названных целей в ближайшее время и без которых невозможен процесс сельскохозяйственного производства.

В составе сельскохозяйственных угодий Земельный кодекс РФ выделяет пашни, сенокосы, залежи, земли, запятые многолетними насаждениями, виноградниками и другими землями, используемые в растениеводстве.

Оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулирует ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который устанавливает особенности аренды этих земельных участков.

В соответствии с действующим законодательством РФ к участникам отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Для участия а земельных отношениях граждане (физические лица) должны обладать правоспособностью, т.е. способностью иметь гражданские права и нести обязанности. Применительно к земельным отношениям граждане обладают правом иметь земельные участки на праве собственности и праве аренды, совершать любые, не запрещенные законом сделки с землей, заниматься предпринимательской и любой иной, не запрещенной законом сельскохозяйственной деятельностью на земельном участке, наследовать и завещать земельные участки. Гражданин должен обладать и дееспособностью, достичь определенного возраста.

Субъектами арендных отношений выступают арендодатель (собственник) и арендатор. Собственником земельного участка является лицо (гражданин, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование), которому земельный участок принадлежит на праве собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Узнайте к чему:  Как и где узнать приватизирована квартира или нет

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условиицены.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Статья 10 ФЗ устанавливает порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

2. Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах Массовой информации, определенных субъектом РФ.

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Если арендодателем является физическое лицо, то он предоставляет участок для возделывания сельскохозяйственных культур; если государство — то землей можно распоряжаться на свой выбор.

Невысокая стоимость найма позволяет оформить сделку временного владения земельным участком на тот срок, который требуется арендатору.

Именно поэтому такие договора обладают широким спросом и у физических, и у государственных лиц.

Но несмотря, ни на что, все отношения должны быть оформлены при помощи специализированного свидетельства — договора аренды земли. Его виды и все возможные нюансы оформления далее рассмотрены подробно.

Аренду участка необходимо оформлять договором в письменном виде в двух экземплярах. В котором прописаны все нюансы передачи земельного участка на конкретный срок.

К особенностям договора относятся:

  • арендуемый участок идентифицирован по месту фактического расположения, площади и кадастровому номеру;
  • обязательное указание назначения эксплуатируемой земли;
  • механизм внесения платежей;
  • обязанности арендатора по сохранению земли в надлежащем виде.

Условия возврата владельцу арендуемого участка по истечении срока договора.

Во время оформления сделки нужно придерживаться определенных действий:если участок арендуется у государства, то необходимо подать заявление в муниципалитет;

Арендная плата по договору аренды земельного участка.

Нюансы

Внимание!


передать арендатору земельный участок
в сроки и в состоянии, которые соответствуют
условиям договора и назначению земельного
участка. Земельный участок передается
вместе со всеми принадлежностями,
необходимыми для его использования. В
случае, если земельный участок и
принадлежности сопровождают определенные
документы, последние также должны быть
переданы арендатору;


предупредить арендатора о правах третьих
лиц на участок;


передать арендатору землю в состоянии,
соответствующем условиям договора по
площади угодий и качеству, указанным в
приложении к договору;


в случае смерти арендатора до истечения
срока аренды перезаключить договор
аренды с одним из его наследников при
его согласии стать арендатором;



возмещать по истечении срока аренды
полностью или частично расходы по
освоению земель и улучшению качества
сельскохозяйственных угодий, понесенные
арендатором.

Арендодатель
отвечает за недостатки сданного в аренду
имущества, полностью или частично
препятствующие пользованию им, даже
если во время заключения договора он
не знал о них (ст. 612 ГК РФ). В то же время
арендодатель не несет ответственность
за недостатки сданного в аренду имущества,
оговоренные при заключении договора
или заранее известные арендатору, либо
которые должны были быть обнаружены
арендатором во время осмотра имущества
при заключении договора или передачи
имущества.

По
истечении срока договора аренды
земельного участка его арендатор имеет
преимущественное право на заключение
нового договора аренды земельного
участка. Ст. 46 ЗК РФ предусматривает
основания прекращения аренды земельного
участка.


использования земельного участка не в
соответствии с его целевым назначением
и принадлежностью к той или иной категории
земель;


использование земельного участка,
приводящее к существенному снижению
плодородия сельскохозяйственных земель
или значительному ухудшению экологической
обстановки;


изъятие земельного участка для
государственных или муниципальных
нужд;


реквизиции земельного участка.

Договор аренды части земельного участка

П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Содержание договора аренды части земельного участка отличается от аналогичного по смыслу договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:

  • С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
  • Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13). 

Если договор аренды части земельного участка является долгосрочным (т. е. заключен на срок более 1 года), его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ).  Для этой цели потребуется провести межевые работы, т.к. регистрация обременения части участка арендой совершается одновременно с кадастровым учетом такой части (п. 3 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Отсутствие надлежащего межевого плана на часть участка приведет к отказу в регистрации (см. Постановление 2-го ААС от 12.01.2018 по делу № А29-5525/2017)

Вопрос№ 4

Заключение
договора аренды земельного участка, в
том числе и в порядке торгов.

Как
известно, договор купли-продажи земельного
участка — это гражданско-правовой
договор, по которому продавец обязуется
передать в собственность покупателя
земельный участок, а покупатель обязуется
принять земельный участок и уплатить
за него определенную денежную сумму
(цену) (п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК РФ).

В
силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи
земельного участка должны быть указаны
данные, позволяющие определенно
установить земельный участок, подлежащий
передаче покупателю по договору. Поэтому
объектом купли-продажи могут быть только
земельные участки, прошедшие государственный
кадастровый учет (п.1 ст.37 Кодекса).

Именно
в результате государственного кадастрового
учета земельный участок приобретает
характеристики, позволяющие идентифицировать
его среди других земельных участков.
Так, по результатам кадастрового учета
в Единый государственный реестр земель
включаются следующие основные сведения
о земельных участках: кадастровые
номера;

местоположение (адрес); площадь;
категория земель и разрешенное
использование земельных участков;
описание границ земельных участков, их
отдельных частей; зарегистрированные
в установленном порядке вещные права
и ограничения (обременения); экономические
характеристики, в том числе размеры
платы за землю;

качественные характеристики,
в том числе показатели состояния
плодородия земель для отдельных категорий
земель; наличие объектов недвижимого
имущества, прочно связанных с земельными
участками (см. п.2 ст.14 Федерального
закона от 2 января 2000 г. N
28-ФЗ «О государственном земельном
кадастре») 10.

В
договоре купли-продажи земельного
участка целесообразно указывать все
основные сведения о земельном участке,
содержащиеся в Едином государственном
реестре земель. На практике это позволит
исключить применение правила ч.2 ст.554
ГК РФ, согласно которому при отсутствии
в договоре купли-продажи данных,
позволяющих определенно установить
земельный участок, подлежащий передаче
покупателю по договору, условие о
предмете договора считается не
согласованным сторонами, а соответствующий
договор — незаключенным.

Договор
купли-продажи земельного участка
заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного
сторонами. Такой договор не может быть
заключен путем обмена информацией по
почте, телеграфу, телетайпу, факсу и
другими подобными средствами под угрозой
признания его недействительным (ст.550
ГК РФ).

Сторонами
договора купли-продажи земельного
участка являются продавец и покупатель.
В качестве продавца и покупателя могут
выступать субъекты гражданского права,
в том числе юридические лица и граждане.
При этом продавцом земельного участка
может быть только его собственник, так
как лишь он обладает правомочиями по
свободному распоряжению земельным
участком как объектом гражданских прав.

Наличие
цены в договоре купли-продажи земельного
участка является его существенным
условием, при отсутствии которого
договор считается незаключенным (п.1
ст.555 ГК РФ). При этом определение цены
возмездного договора только по соглашению
сторон (п.3 ст.424 ГК РФ) возможно не во
всех случаях купли-продажи земельных
участков.

Цена
земельного участка может быть определена
соглашением продавца и покупателя,
оценщиком или по итогам торгов. В
определенных случаях цена земельного
участка может устанавливаться в
соответствии со специальными правилами,
предусмотренными федеральным законом.
Например, такого рода положения
установлены в ст.

2 Федерального закона
от 25 октября 2001 г. N
137-ФЗ «О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации».
Согласно п.3 ст.11 Федерального закона
от 21 декабря 2001 г. N
178-ФЗ «О приватизации государственного
и муниципального имущества»11стоимость земельных участков принимается
равной их кадастровой стоимости в случае
создания открытого акционерного общества
путем преобразования унитарного
предприятия.

Содержание
договора купли-продажи земельного
участка, помимо определения предмета
и цены такого договора, образуют условия,
регламентирующие права и обязанности
продавца и покупателя по передаче,
принятию и оплате имущества, а также по
предоставлению предусмотренной
законодательством информации.

Узнайте к чему:  Можно ли поменять права не по месту прописки (регистрации) в 2018

Специалисты
правильно обращают внимание на то, что
поскольку приобретение земельного
участка по договору купли-продажи
является производным способом приобретения
права собственности, постольку новый
собственник приобретает земельный
участок со всеми ограничениями и
обременениями, которые были установлены
в отношении данного земельного участка
к моменту его продажи. Согласно п.1 ст.

460
ГК РФ продавец обязан передать покупателю
товар свободным от прав третьих лиц.
Исключение сделано лишь для случая,
когда покупатель согласился принять
товар, обремененный такими правами. В
связи с этим п.1 ст.37 Кодекса возлагает
на продавца обязанность информировать
покупателя обо всех известных ему
ограничениях (обременениях) земельного
участка, поскольку они могут существенно
связать нового собственника в осуществлении
его правомочий. Последствия несоблюдения
данного требования установлены в п.3
ст.37 Кодекса12.

Как
правило, на практике исполнение продавцом
обязанности по предоставлению покупателю
информации о земельном участке возможно
доказать лишь в том случае, когда
соответствующая информация была отражена
в тексте договора или в приложениях к
нему. При возникновении спора наличие
тех или иных сведений в договоре позволит
также однозначно определить объем
предоставленной информации, ее истинность
либо ложность.

К
земельно-правовым особенностям
купли-продажи относится также то
обстоятельство, что в договорах
купли-продажи и мены земельных участков
не могут содержаться условия,
предусмотренные в п.2 ст.37 Кодекса. В
случаях если указанные условия включены
в такие договоры, эти условия являются
недействительными (ст.166 — 181 ГК РФ).

Недопустимыми
являются следующие условия договора
купли-продажи земельного участка:

  • устанавливающие
    право продавца выкупить земельный
    участок обратно по собственному желанию;

  • ограничивающие
    дальнейшее распоряжение земельным
    участком, в том числе ограничивающие
    ипотеку, передачу земельного участка
    в аренду, совершение иных сделок с
    землей;

  • ограничивающие
    ответственность продавца в случае
    предъявления прав на земельные участки
    третьими лицами.

Следует
согласиться с мнением, что, несмотря на
то, что п.2 ст.37 содержит исчерпывающий
перечень условий, которые признаются
недействительными, этот перечень нельзя
рассматривать как исчерпывающий в
строгом смысле слова. В силу п.3 ст.22 ГК
РФ любые сделки, направленные на
ограничение правоспособности или
дееспособности, ничтожны.

В
случае предоставления продавцом заведомо
ложной информации о земельном участке,
указанной в п.3 ст.37 Кодекса, покупатель
вправе требовать: уменьшения покупной
цены или расторжения договора и возмещения
причиненных ему убытков. Такое же право
принадлежит каждой стороне договора
мены земельных участков, а также
арендатору земельного участка.

Расторжение договора аренды

Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:

  1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
  2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
  3. На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды. 

Предмет договора аренды земельного участка

Законодательство
требует четкого определения предмета
в договоре аренды. Это означает, что
образец договора аренды земельного
участка, должен содержать весь объем
данных, необходимых для идентификации
соответствующего участка: местонахождение,
площадь, кадастровый паспорт земельного
участка, описание земельного участка
и т.п.

Стоит упомянуть, что аналогичные
требования действуют и в отношении
предмета договора купли-продажи
земельного участка. В связи с этим
представляется необходимым подробнее
охарактеризовать те сведения, которые
позволяют однозначно идентифицировать
земельный участок, являющийся предметом
соответствующей сделки.5

По
действующему законодательству в аренду
могут сдаваться также земельные доли,
принадлежащие на праве собственности.

Составляем договор аренды земельного участка по типовому образцу

Типовой бланк договора аренды земли требует значительной доработки:

  • описание объекта оформляется в виде приложения (графической и текстуальной части) для идентификации участка на местности;
  • в стандартный текст включаются дополнительные условия, максимально учитывающие интересы всех участников сделки. 

Перед визированием документа сторонами желательно ознакомиться с примерами из судебной практики по наиболее популярным вопросам аренды земли. На основании такого анализа можно сделать вывод о необходимости включения в договор дополнительных пунктов и не допустить ошибок, приводящих к неоднозначному толкованию условий соглашения и признанию договора недействительным или незаключенным.

Итак, при составлении договоров, на основании которых происходит возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки, а также их обременение и ограничение, необходимо сопоставлять нормы гражданского и земельного законодательства. Если сравнивать договор аренды земельного участка с договором аренды иного недвижимого имущества, то по своей структуре они практически одинаковы. Главное отличие состоит в способе описания объекта договора:

  • указание площади;
  • словесное описание границ участка и имеющихся на нем построек;
  • графическое описание границ посредством приложения кадастрового паспорта или согласованной и завизированной схемы участка. 

Общие правила госрегистрации: для договоров аренды, заключенных на срок более 1 года, она обязательна. Об изменениях в законодательстве читайте в статье Закон о земельных участках — новые изменения с 2018 — 2019 года

Аренда участка – одна из наиболее распространенных и эффективных форм пользования землей.

Причин арендовать участок – множество, например: для организации фермерского хозяйства, ведения подсобного или дачного хозяйств, развития сельхозпроизводства (касается использования земель сельхозназначения) .

Но самая востребованная цель и причина аренды участка – строительство объектов недвижимости.

Земли, ранее предоставленные юридическим лицам на праве безвозмездного (бессрочного) пользования, могут затем быть переданы им в аренду.

Любая из целей использования участка должна соотноситься с его категорией и разрешенным использованием.

Так, не допускается строительство жилого дома или торгового здания на землях, предназначенных для сельхозпроизводства, в этом случае придется изменять (в установленном порядке) и категорию и назначение участка земли.

Договор является главным правоустанавливающим документом между арендодателем и арендатором.

Право пользования участком может быть утрачено, если арендатором не выполнены условия договора, либо договор недействителен.

Оформляется договор как единый документ, в письменном виде.

Договор, заключенный на срок более года, подлежит регистрации в органах Росреестра и вступает в силу с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы составления договора, регистрации влечет его недействительность.

В зависимости от правового статуса земельного участка и субъекта собственника отличается механизм оформления договора.

Для оформления аренды земли, прошедшей кадастровый учет, между собственниками организациями или гражданами требуется согласование всех условий, подписание договора и акта приемки-передачи земли.

Договор аренды таких участков заключается на торгах, в форме аукциона, кроме отдельных случаев, установленных Земельным кодексом, как например:

  • заключение договора на основании указа Президента или распоряжения губернатора субъекта федерации;
  • использование территории участка для строительства жилья;
  • создание фермерского хозяйства, сельхозорганизации, для ведения дачного хозяйства,
  • садоводства или огородничества ;
  • строительство жилья эконом класса;
  • строительство жилья и личного подсобного хозяйства граждан;
  • для работ, связанных с использованием недр;
  • для резидента особой экономической зоны либо управляющей компании;
  • если на участке имеются объекты незавершенного строительства.

Сроки аренды, в зависимости от цели использования участка, варьируют от 3 до 49 лет.

Порядок предоставления участка предусматривает:

  1. Подготовку схемы его расположения.
  2. Подачу заявления о предварительном согласовании его предоставления.
  3. Принятие решения о согласовании предоставления участка.
  4. Выполнение кадастровых работ для образования участка.
  5. Осуществление кадастрового учета участка.
  6. Подачу заявления о передаче участка.
  7. Оформление аренды.

Договор аренды, которая длится больше года, нужно регистрировать, в связи с этим земельный участок должен быть описан с указанием индивидуализирующих признаков.

Предметом аренды является сам земельный участок. Его подробное описание — это существенное условие договора, и оно должно содержать точное местоположение участка, площадь, кадастровый номер.

Судебная практика указывает на необходимость внесения в договор кадастрового номера и иных сведений, позволяющих идентифицировать земельный участок. При отсутствии таких данных договор считается несогласованным и незаключенным.

Обычно в документе устанавливается продолжительность аренды, если она не указана, то договор признается заключенным на неопределенный срок.

Когда участок имеет обременения, связанные с правами третьих лиц (сервитут, право залога), собственник обязан поставить в известность об этом арендатора, при этом он не имеет права прекратить или внести изменения в обременения.

Формы договора аренды земельного участка

Форма
договора аренды земельного участка
является важным условием его заключения.
Договор аренды земли оформляется единым
письменным документа, подписанным
сторонами (независимо от того, кто
является участником отношений —
юридическое лицо или гражданин и на
какой срок заключается договор — короткий
или длинный).

Нарушение
простой письменной формы при заключении
договора аренды земельного участка
влечет его недействительность, не
зависимо от суммы сделки и участников
договора.

Согласно
ч.2 ст. 651 ГК РФ договор арены земельного
участка, заключенный на срок не менее
года, подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента
государственной регистрации договора.
ГК РФ не требует нотариального
удостоверения договора аренды земельного
участка, впрочем, как и любой другой
сделки с недвижимостью, за исключением
случаев, установленных законом.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector