Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Юридическая помощь арендатору и арендодателю

Это вид договора предусматривает передачу имущества в пользование за плату, в том числе наем жилого помещения для временного проживания. Оно передается во временное пользование или владение. В последнем случае наниматель приобретает права титульного владельца, что защищает его права от посягательств, как собственника, так и третьих лиц (ст. 305 Гражданского кодекса РФ).

Арендные договоры позволяют решить много задач:

  1. закрыть временную потребность в имуществе для решения конкретной задачи, когда его приобретение в собственность нецелесообразно;
  2. решить проблему, когда помещение требуется, но средств для покупки недвижимости недостаточно (аренда офиса);
  3. финансовое состояние позволяет приобрести недвижимость, но ее расположение столь специфично, что это не оправдывает расходов на содержание (точка в доне питания торгового зала).

Как правило, такие отношения рассчитаны на длительный срок, и поэтому досрочное расторжение договора аренды (найма) больно задевает коммерческие интересы одной из сторон, в результате чего возникает острый конфликт.

Если стороны урегулировали отношения по договоренности, то разрабатывается соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Такой порядок возможен только по обоюдному согласию, которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

Документ содержит положения:

  1. о расторжении договора аренды, ранее заключенного между участниками;
  2. о передаче (возврате) имущества арендодателю по акту приема–передачи;
  3. ссылка на описание в акте текущего состояния объекта и отсутствии претензий.

С момента подписания соглашения все прошлые договоренности теряют силу. Если ранее договор был зарегистрирован, необходимо направить уведомление о его аннулировании в государственном кадастре недвижимости.

В дополнительном соглашении о расторжении договора аренды могут быть прописаны штрафные санкции, или, напротив, указание об отсутствии взаимных претензий. Это предусмотрительная мера, в случае, если один из участников в последующем решит обратиться в суд.

Арендатор, в отличие от другой стороны, не обязан по закону соблюдать досудебную процедуру урегулирования. Другими словами, он может не предупреждать никого о своих намерениях, и сразу подать заявление в суд. Однако повод для обращения должен быть существенным:

  1. по факту ему не было предоставлено имущество, или чинились препятствия в пользовании им;
  2. возникла угроза порчи арендованного объекта по не зависящим от него обстоятельствам;
  3. во время эксплуатации выявились скрытые недостатки, не обнаруженные во время подписания соглашения;
  4. арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту объекта.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке не может основываться на произвольных причинах, даже если они имеет для него существенное значение. Так, часто в типовых соглашениях можно увидеть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, который носит формальный характер без расшифровки. Приведенный ниже пример служит иллюстрацией того, к чему приводит подобная неосмотрительность.

Определение ВС РФ №301–ЭС16–18586 от 23.05.2017 г. о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, судебная практика.

Предприниматель Б. сдал в аренду помещение банку ВТБ до 2020 года. Плата составляет около 10 млн. рублей в год. Доп. соглашение от 2012 г. не включало условий о расторжении договора аренды в досрочном порядке.

В связи с тем, что операционное отделение было закрыто в результате сокращения, помещение стало не нужно. Банк предложил арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, и получил отказ.

В качестве основания при обращении в суд были указано наступление обстоятельств, выходящих за пределы обычных рисков: санкции в отношении Банка, связанные с этим убытки и необходимость закрыть офис. Судом первой и апелляционной инстанции его требование было удовлетворено.

Однако Верховный суд отменил решения в его пользу на том основании, что внешнеэкономические санкции не включены в условия договора, как обстоятельства, освобождающие Банк от исполнения обязательств, следовательно их негативные последствия не могут быть возложены на арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) имеет свою специфику когда в качестве объекта выступают земельные участки и здания, принадлежащие государственным органам и муниципалитетам. Отличается нюансами ведение дел, связанных с реализацией контрактов по закону № 44-ФЗ.

Дополнительные проблемы возникают при отношениях субаренды. По все рассмотренным ситуациям юристы компании «Крайнев, Корчуганова и партнеры» накопили практический опыт, позволяющий быстро выделить в деле ключевые моменты, и разработать наиболее эффективную стратегию разрешения спора.

В круг профессионального ежедневного общения наших специалистов входят представители государственных и судебных органов, органов, бизнес-сообщества. Это значит, что все вопросы рассматриваются с учетом принятых правил и обычаев делового оборота, тактично, и конфиденциально.

Обратившись к нам за помощью, клиент получает:

  1. исчерпывающий анализ ситуации с применением рекомендаций Верховного суда РФ;
  2. оценку перспектив дела с учетом сложившейся правоприменительной практики по сходным делам;
  3. рекомендации по сбору доказательной базы, разъяснения о процессуальном порядке рассмотрения дела;
  4. прогноз последствий принятия того или иного решения.

Каждый из юристов компании специализируется на делах в узкой области права, и ему не требуется длительное изучение документов. Ежедневно решая вопросы по своему направлению, он всегда в курсе последних законодательных изменений.

Своевременное обращение к юристу экономит время и финансовые ресурсы. Мы принимаем на себя представительство от имени клиента в досудебных процедурах и обеспечиваем квалифицированную защиту его интересов в суде.

Этот способ считается наиболее приемлемым, простым и удобным в плане выполнения юридически значимых мероприятий. Расторжение договора аренды таким образом не обязательно должно основываться на негативных обстоятельствах. Однако при прекращении правоотношений в бумаге крайне важно указать такие моменты, как:

  • Причины. В качестве последних может, к примеру, выступать добровольное решение обеих сторон, изменение обстоятельств и так далее.
  • Стадия исполнения договора.
  • Обязательства участников осуществить взаимный расчет, исполнить оставшиеся на момент прекращения отношений обязательства. При этом следует указать конкретный период, в течение которого это будет осуществлено.
  • Обязательство арендатора вернуть имущество владельцу в установленный срок. Если процесс обратной передачи осуществляется в момент прекращения отношений, то целесообразно приложить к основным документам акт приема-передачи. В нем следует не только описать имущество, но и поставить отметку об отсутствии/наличии претензий. расторжение договора аренды нежилого помещения

В случае если договор прошел госрегистрацию, соглашение о его расторжении также должно быть подвергнуто этой процедуре. Порядок осуществления регистрации зафиксирован в ст. 651, 452 (п. 1) ГК. Моментом расторжения по согласию участников считается, в соответствии с общим правилом, дата подписания соответствующего соглашения.

Однако законодательством допускается установление и иного числа. Дата, когда будет внесена соответствующая запись в Госреестр, будет считаться моментом, в который произошло официальное расторжение договора аренды.

Отказ от исполнения своих обязательств одним из участников, в соответствии с общими правилами, не допускается. Данное положение считается логическим продолжением закрепленной в ст. 310 нормы, предписывающей недопустимость данного действия.

Однако если такая возможность указана в условиях документа, то отказ будет являться легитимным. Соответственно, в качестве правового последствия одностороннего отказа будет выступать расторжение договора аренды.

Образец соглашения здесь.

Соглашениео расторжении договора аренды № 8372 от «19» июля 2016 г.

Узнайте к чему:  Юридические услуги в энергетике

(реквизиты расторгаемого договора)

г. Санкт-Петербург                                                                   «20» декабря 2016 г.

ООО «ОртМаст», именуемое в дальнейшем Арендодатель,

в лице генерального директора Владовцева Анатолия Федоровича, действующего на основании устава ООО, с одной стороны, и ООО «Милитари», именуемое в дальнейшем Арендатор,

в лице генерального директора Валерьевой Вероники Владимировны действующего на основании устава ООО, с другой стороны, подписали настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. В связи с процедурой банкротства Арендодателя стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды № 8372 от «19» июля 2016 г. с «25» декабря 2016 г.
  2. Арендатор обязуется до «25» декабря 2016 г. передать Арендодателю помещения общей площадью 750 (семьсот пятьдесят) кв.м. №№ 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33, 35 в здании, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Истоминская, 27, кадастровый № 737:8737745:8377:8334 по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.
  3. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды №8372 от «19» июля 2016 г.
  4. Все расчеты между Сторонами завершены, претензий друг к другу возникших из расторгаемого Договора Стороны не имеют.
  5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.
  6. Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

Арендодатель

ООО «ОртМаст»

г. Санкт-Петербург, пр. Ленина, 377/2

р/с 88399483940383483945 ПАТ «Форум-банк»

_______________/А.Ф. Владовцев/

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Арендатор

ООО «Милитари»

г. Санкт-Петербург, ул. Декабрьская, 37/3

р/с 83774839485499534583 ПАТ «Ириа-Банк»

_______________/В.В. Валерьева/

Бланк соглашения здесь.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Соглашениео расторжении договора аренды № ________ от «___» ______ _______г.

г.___________________                                      «____» ______ _______г.

Порядок расторжения арендных отношений по соглашению

Рассмотрим эти способы подробнее.

Основания расторжения договора аренды

Расторжение договора аренды нежилого помещения или иного имущества его владельцем производится в случаях, если пользователь неоднократно или существенно нарушает условия контракта. Для определения значительности нарушений собственнику следует воспользоваться нормами ГК.

Так, расторжение договора аренды возможно в случае наличия ущерба, в результате которого владелец лишился того, на что мог рассчитывать, вступая в данные отношения. Обязательством пользователя является эксплуатация имущества в соответствии с условиями контракта.

При его нарушении допускается расторжение договора аренды без согласия пользователя. Если в контракте отсутствуют четко определенные условия эксплуатации имущества, то она осуществляется в соответствии с назначением, определенным сторонами.

Договорные обязательства между сторонами действуют до окончания оговоренного срока, или до момента их преждевременного разрыва. Поскольку при этом, как правило, нарушаются права одного из участников, действующее законодательство не предусматривает расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Прекращение отношений должно быть основано на условиях соглашения. К сожалению, широкое использование типовых документов, без привлечения юридической экспертизы, приводят впоследствии к судебным спорам.

Законные основания расторжения договора аренды

  • Принятие совместного решения обеими сторонами договора (по соглашению сторон).
  • На основании конкретного договорного условия, с которым увязана возможность прекращения отношений.
  • Расторжение договора аренды по инициативе арендатора (арендодателя) в судебном порядке.

расторжение договора аренды

Перечисленные основания действуют для всех разновидностей арендуемой недвижимости, независимо от ее характера и назначения.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) по суду

По требованию одной из сторон арендные отношения могут быть прекращены только в судебном порядке. Статьей 451 Гражданского кодекса установлено, что это допускается при существенном нарушении условий соглашения одним их участников, либо на основании закона или договора.

Это значит, что нарушение наносит такой большой ущерб, что лишает ущемленную сторону того, на что она рассчитывала при заключении соглашения. При этом для арендодателя и арендатора предусмотрены разные основания для обращения в суд.

Смотрите видеолекцию из курса Высшей школы Юрист компании

Рассказывает Наталия Белова, руководитель правового департамента INCHCAPE.

Прослушайте курс видеолекций по договорной работе в Высшей школе юриста. Систематизируйте свои знания и получите документальное подтверждение: диплом государственного образца. 

Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ

расторжение договора аренды арендатором

При обращении в суд арендодатель должен будет доказать, что наниматель нанес ему убытки в связи с тем, что:

  1. использует предоставленное имущество не по назначению, или существенно нарушает оговоренные условия;
  2. как минимум дважды (подряд) допустил просрочку по оплате арендованного объекта;
  3. вследствие неаккуратного использования имущество ухудшено, утрачены его потребительские качества;
  4. не производит текущий, или капитальный ремонт (если это оговорено соглашением, или следует из закона).

Основанием для требования могут послужить любые другие условия, прописанные в договоре, и нарушаемые арендатором. Как правило, арендодатель обращается в суд, если дополнительное соглашение о расторжении договора аренды его не устраивает.

Арендатор не может мотивировать неуплату положенных платежей тем, что он освободил помещение, и фактически им не пользуется. Возврат имущества должен быть оформлен актом.

Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора аренды по собственной инициативе. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора.

Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора).

Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Такой позиции придерживаются и нижестоящие суды. Таким образом, в интересах арендатора четко указать в договоре, что он имеет право не просто на расторжение договора аренды по своей инициативе, а на отказ от него именно в одностороннем внесудебном порядке, который влечет за собой расторжение договора (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При этом, как следует из п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой предоставлено право на отказ от договора или исполнения договора, должна, осуществляя представленное право действовать добросовестно и разумно в установленных пределах.

Как отметил ВС РФ, нарушение представленной обязанности может повлечь отказ в судебной защите, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.

образец уведомление расторжение договора аренды

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится.

Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

Узнайте к чему:  Взыскание с работника ущерба при дтп

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

  • арендодатель не передал имущество арендатору;
  • арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом;

Пример ситуации, когда арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом

Арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора в сдаваемое в аренду помещение в связи с непогашенной задолженностью по арендной плате.

Другой случай: арендодатель передал арендатору помещение под офис, а после приступил к капитальному ремонту помещений на соседнем этаже, в связи с чем работники арендатора вынуждены осуществлять трудовую деятельность в неподходящих для этого условиях.

  • имеются обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором, при условии, что об этих обстоятельствах арендодатель не сообщил арендатору при заключении договора, арендатору о них было неизвестно и арендатор не мог обнаружить эти обстоятельства при передаче имущества;
  • арендодатель не осуществляет капитальный ремонт переданного в аренду имущества;
  • имущество стало непригодным для использования по целевому назначению в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

Пример из практики: суд удовлетворил требование арендатора о расторжении договора, поскольку переданное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для дальнейшего использования

Истец (ООО, арендатор) выиграл аукцион на строительство многоквартирного дома, по итогам которого заключил с ответчиком (департамент муниципального имущества и земельных отношений, арендодатель) договор аренды земельного участка под строительство.

После этого истец начал подготовку необходимой для строительства документации. Однако из полученного санитарно-эпидемиологического заключения следовало, что земельный участок был непригоден для строительства многоэтажного жилого дома.

Исходя из этих обстоятельств, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор аренды на основании пункта 4 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, поскольку переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Вопрос: можно ли указать в договоре иные обстоятельства, которые будут являться основаниями для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо указанных в статье 620 Гражданского кодекса РФ?

расторжение договора аренды письмо образец

Ответ: да, можно.

В договоре могут быть указаны и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ч. 2 ст. 620 ГК РФ). Эти основания могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя.

Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В частности, такими основаниями могут служить увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т. д.

Существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором

Расторжение договора аренды арендатором может осуществляться досрочно в случаях, если:

  • После подписания документа собственник не предоставил имущество согласно условиям сделки.
  • Арендодатель создает препятствия для использования предоставленных объектов по назначению или по условиям контракта.
  • Имущество, переданное для пользования, имеет недостатки, что создает препятствия для нормальной деятельности. В этом случае данная причина может выступать как основание для прекращения правоотношений только в том случае, если собственник, передавая имущество, не предупреждал пользователя о дефектах, не оговорил их в условиях контракта. При этом сам арендатор не знал о недостатках заранее и не должен был их выявить при проверке имущества в процессе заключения сделки.
  • Собственник не выполняет обязанностей по осуществлению капитального ремонта объекта в установленные условиями сделки либо в разумные сроки.
  • Возникли непредвиденные обстоятельства, в которых не предусмотрена ответственность арендатора, а сданное в его пользование имущество перестанет быть пригодным к дальнейшей эксплуатации. расторжение договора аренды помещения

Ответ: да, можно.

Ответ: Да, может. Но только в тех случаях, которые указаны в законе.

Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.

Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004.

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что стороны не вправе по произвольным основаниям требовать расторжения договора, в котором согласован лишь порядок, но не указаны основания для расторжения

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением.

Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, то она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения. При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали.

Арендатор (банк) уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Существенные условия договора поставки

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие для расторжения договора (заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем) арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали. Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье 620 Гражданского кодекса РФ. Однако такие основания нужно прямо указать в договоре.

Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004).

Существенное нарушение арендодателем условий договора либо наступление иных предусмотренных законом или договором обстоятельств дает арендатору право досрочно расторгнуть договор. Однако сделать это можно только в судебном порядке.

Перед обращением в суд необходимо направить арендодателю претензию с требованием о расторжении договора. В отношении арендатора не применяется положение о том, что требовать расторжения договора можно лишь после письменного предупреждения контрагента о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ).

Узнайте к чему:  Тема 15. Трудовой договор в трудовом праве.

Однако общая норма о том, что требование о расторжении договора может быть заявлено в суд лишь при неполучении ответа или после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ), применяется и в случае расторжения договора по требованию арендатора.

Совет: арендатору нужно иметь в виду, что даже если арендодатель будет согласен на расторжение договора, то для прекращения договора одного его письменного согласия будет недостаточно. Для этого сторонам нужно будет подписать документ (соглашение) о расторжении договора.

Прочие случаи

Достаточно распространенной считается ситуация, когда пользователь имущества несколько раз (более двух) не вносит в установленный срок оплату за использование имущества. Достаточно часто она включается непосредственно в условия контракта.

В связи с этим достаточно бывает только одного невнесения платы, чтобы осуществить обоснованное расторжение договора аренды. Образец документа, в соответствии с которым прекращаются правоотношения сторон, должен быть заполнен в соответствии с порядком, установленным в законе.

В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор будет считаться соответственно расторгнутым или измененным.

Как отмечается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», договор изменяется или прекращается с того момента, когда было доставлено соответствующее уведомление о прекращении или изменении договора.

Следовательно, Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно.

Если расторжение договора аренды осуществлялось по инициативе пользователя, то в обязательном порядке должны быть соблюдены требования, содержащиеся в последнем абзаце ст. 619 ГК. Согласно им, заявление в суд может подаваться только после того, как собственнику будут направлены требования об устранении выявленных нарушений в разумный срок.

В связи с тем, что конкретный период законодательство не определяет, это понятие считается оценочным. “Разумный срок” должен определяться индивидуально в каждом конкретном случае. Как показывает практика, минимальная продолжительность такого периода – от 10 календарных суток.

Кроме того, перед тем как подать заявление в суд, согласно ст. 620, пользователь не обязан отправлять требования на устранение нарушений собственнику. В этой связи становится несколько не ясной императивность и статус положения п. 2 ст. 452 ГК, согласно которому данное условие установлено как обязательное.

Правила оформления

“Соглашение о расторжении договора аренды

  1. Стороны пришли к согласию прекратить отношения с ____г.
  2. Сторона 1 берет на себя обязательства вернуть Стороне 2 депозит в объеме
    1/3, что составляет____ руб. Вторая его часть – 2/3, а именно ____ руб., переходит в качестве отступного в собственность Стороны 1, что компенсирует убытки, понесенные в результате отказа Стороны 2 исполнить свои обязательства по договору.
  3. Данный документ полностью прекращает любые обязательства, исходящие из первоначального контракта.”

“Уведомление: расторжение договора аренды

____ (число, месяц, год) вашему предприятию был передан в пользование объект ___. Об этом был заключен соответствующий договор аренды ____№___.

Согласно п.___ наша организация имеет право прекратить его в одностороннем порядке, если вашей организацией будут нарушены условия п. ___. В соответствии с п.___ вашему предприятию следовало выполнить____.

Однако своих обязанностей ваша организация не выполнила, нарушив, таким образом, п. ___ , что подтверждается__________. В связи с изложенным выше, уведомляем вас, что договор аренды ________от _______г.

Требуем ________ до ________г. _________________________

Подпись, число, печать.”

В заключение

Договор аренды считается достаточно распространенным приемом, обеспечивающим взаимовыгодные отношения между собственником имущества и потенциальным его пользователем. Первый получает доход от того, что предоставляет другому лицу возможность использовать объект по назначению в соответствии с законом и условиями договора.

Вторая сторона получает возможность вести свою деятельность с минимальными вложениями в оборудование, недвижимость и прочие объекты, необходимые для успешного ведения бизнеса. Однако в любых правоотношениях есть обязанности, которые необходимо исполнять.

Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой и национальной экономике.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

  • сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);
  • существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);
  • утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);
  • увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

Тем не менее все же бывают ситуации, которые суд расценивает как существенное изменение обстоятельств и на основании этого расторгает договор аренды.

Пример из практики: суд удовлетворил иск о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора 

Суд первой инстанции указал, что цель использования земельного участка достигнута, поэтому дальнейшее исполнение договора повлечет для истца значительный ущерб, что противоречит целям и назначению договора.

На основании статей 451 и 453 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор с момента вступления решения в законную силу. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Уральского округа от 28 декабря 2009 г. № Ф09-10615/09-С6 по делу № А07-11160/2009).

В рамках другого дела стороны заключили договор аренды, по которому арендодатель передал арендатору земельный участок для разработки карьера и добычи известкового камня путем проведения буровзрывных работ.

Спустя несколько лет после заключения договора аренды комиссия территориального отделения Роспотребнадзора провела проверку земельного участка, по итогам которой признала невозможным проведение буровзрывных работ в связи с опасностью загрязнения водоносных скважин и поступающей из них в населенный пункт питьевой воды.

После этого арендатор (истец) обратился в суд с требованием к ответчику (арендодателю) о расторжении договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ. В качестве существенного изменения обстоятельств истец указал на невозможность проведения работ по добыче известняка буровзрывным способом.

Истец также указал, что переход на иной способ добычи известняка требует изменения всего технологического процесса производства щебня, что делает его экономически нецелесообразным и влечет для истца значительные имущественные потери.

Суд первой инстанции посчитал изменение обстоятельств, выразившееся в появлении препятствий в пользовании земельным участком, существенным, в связи с чем договор был расторгнут. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения (постановление ФАС Центрального округа от 17 июля 2008 г. по делу № А48-3289/07-4).

Арендатор может предъявить в суд иск о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Если обязательный досудебный порядок арендатором не будет соблюден, то для арендатора наступят предусмотренные законом негативные последствия. В частности, исковое заявление будет не принято к производству и возвращено, а ошибочно принятый иск будет оставлен без рассмотрения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector