Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Непосредственное управление: плюсы и минусы

Плюсы и минусы

Любая форма имеет свои плюсы и минусы. Суть такой формы заключается в следующем: управление производиться инициативными собственниками, проживающими в этом доме.

Все объемы работ они будут выполнять сами и бесплатно. В этом аргументе есть недостаток. В больших домах между собственниками могут возникать разногласия, что будет доставлять много дополнительных проблем. Этот способ лучше использовать в небольших многоквартирных домах.

Проводя агитацию по НУ, управляющие компании не показывают минусы этой формы. Всю инициативу перехода на способ непосредственного управление должны подавать жильцы. Управляющие компании как бы не имеют никакого отношения к этой форме.

Организации, которые занимаются агитацией, должны подписать договор. Согласно договору любые работы и ответственность полагается на организацию. Подрядчик не имеет отношения к этому.

Чтобы подрядчик выполнил какие-то работы, необходимо обращаться в суд. В этом случае штрафы будет платить собственник. Жильцы лишаются возможности проверять условия выполнение договора. Управляющие компании не контролируются.

Ремонтные или подготовительные работы будут выполняться подрядной организацией только на собранную сумму. При этом подрядчик обязан заключить договор с собственниками дома, включая всех без исключений.

Данному типу правления приемлемы плюсы. Самый большой плюс в том, что каждый жилец несет ответственность только за себя.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Жильцы помещений не владеют полной информацией о такой форме правления домом. Поэтому, переходя на НУ нужно обдумать плюсы и минусы этой формы.

Пошаговое управление многоквартирным домом

  1. Создание группы инициаторов

Первым и основным моментом начала важного дела есть подбор инициаторов. Это должны быть люди, которые склоняются к одной мысли.

Поэтому переходя на способ непосредственного управления необходимо найти жильцов-единомышленников, которые смогут выполнять организационные вопросы.

Первая задача группы заключается в составлении списка собственников дома и предоставлении информации. Нужно изложить все плюсы данного управления и собрать больше жильцов.

Вторая задача огласить жителям помещений о собрании, которое требуется провести. Эту работу желательно провести через написание писем с точным указанием даты и места, где будет проводиться собрание.

  1. Проведение собрания

Чтобы выбрать данный способ управления, требуется провести собрание общего типа. Собственниками должны соблюдаться и поддерживаться утвержденное решение. Собрания проводят очно либо заочно.

Для проведения очной формы заблаговременно подбирается помещение. Предварительно нужно договориться о выбранном месте с руководством помещения.

На собрании проводится голосование. Затруднения могут вызвать жильцы старшего возраста и люди, которые арендуют квартиры. Они с неохотой относятся к нововведениям и не проявляют инициативы.

При таком раскладе лучше проводить заочную форму собрания. В связи с этим, готовится опросный. Участники собрания в письменной форме передают свои мысли.

В собрании должно принять участие больше половины собственников, тогда соответственно статьи 45 ЖК РФ, оно будет действительным.  Количество голосов рассчитывается согласно размеру жилой площади собственника.

На собрании необходимо изложить следующие вопросы:

  1. Переход на способ непосредственного управления домом, принятие решения;
  2. Избрание представителя от собственников, отвечающего за интересы жильцов;
  3. Заключение договоров с управляющими компаниями.

На собрании обязательно должны присутствовать представители из местной администрации.

  1. Выбор организаций по обслуживанию домов

Заключение договоров происходит с каждым собственником помещений отдельно. Если это задание передали доверенному лицу, оно выполняет заключение договоров самостоятельно.

Список вопросов

I. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

  1. Что такое управление многоквартирным домом?
  2. Что такое способ управления многоквартирным домом?
  3. Кто является собственником помещений в многоквартирном доме?
  4. Почему собственники обязаны выбрать способ управления?
  5. Зачем собственникам нужно собираться на общее собрание?
  6. Как часто можно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
  7. Могут ли наниматели, проживающие в доме по договорам социального найма, участвовать в общем собрании?
  8. Что такое «Управляющая организация»?
  9. Может ли управляющая организация по собственной инициативе провести общее собрание собственников?
  10. Обязательно ли заключать договор управления между управляющей организацией и каждым собственником?
  11. Обязана ли управляющая организация отчитываться перед собственниками помещений о своей деятельности по управлению многоквартирным домом?
  12. Что ждать дальше и в течение какого времени от жилищной реформы?
  13. Какие основные нормативные акты следует изучить для понимания того, как должны управляться, обслуживаться и ремонтироваться многоквартирные дома, какими коммунальными услугами они должны обеспечиваться и в каком порядке?
  14. II. КТО И ЧЕМ УПРАВЛЯЕТ?

  15. Что является объектом управления в многоквартирном доме?
  16. Каковы обязанности Собственника по содержанию многоквартирного дома?
  17. Несет ли администрация района или города ответственность за управление многоквартирным домом?
  18. Что входит в состав общего имущества?
  19. Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?
  20. Как определить долю принадлежащего собственнику общего имущества в многоквартирном доме? Как это связано с платежами?
  21. Может ли управляющая организация отчуждать общее имущество собственников в многоквартирном доме (например, помещение, расположенное в подвале дома)?
  22. Может ли собственник продать или переуступить свою долю общего имущества в многоквартирном доме?
  23. Входят или нет подвалы и технические подполья в состав общего имущества дома. Можно ли там сделать сарай для хозяйственных нужд?
  24. Кто отвечает за состояние подвалов, чердаков, технических подполий? Кто и с какой регулярностью должен вычищать оттуда мусор?
  25. Кто производит ремонт и замену поврежденных почтовых ящиков в многоквартирных домах?
  26. III. КАК НАЗЫВАЮТСЯ И ИЗ ЧЕГО СОСТОЯТ УСЛУГИ. ЗА ЧТО И КАК ПЛАТЯТ СОБСТВЕННИКИ И НАНИМАТЕЛИ

  27. Из чего состоит плата для нанимателей и для собственников?
  28. Что такое «Содержание жилых многоквартирных домов»?
  29. Что такое «Управление многоквартирным домом»? Чем регламентируется способ и требования к управлению? Кто отвечает за управление многоквартирным домом? Что входит в состав услуги по управлению многоквартирным домом?
  30. Что значит «Техническая эксплуатация зданий»?
  31. Что значит «Санитарное содержание многоквартирного дома»?
  32. Что такое дератизация? Зачем ее нужно проводить?
  33. Что такое «Техническое обслуживание многоквартирных домов», зачем оно нужно?
  34. Технический осмотр и Техническое обслуживание – это одно и то же?
  35. В чем разница между техническим обслуживанием и ремонтом дома?
  36. В чем разница между текущим и капитальным ремонтом?
  37. Что такое «Подготовка домов к сезонной эксплуатации»? Какие сроки подготовки? Входит ли подготовка домов к сезонной эксплуатации в тариф?
  38. Что такое диспетчерское обслуживание? Для чего оно нужно?
  39. Что такое аварийное обслуживание? Для чего оно нужно?
  40. Что значит «Благоустройство многоквартирного дома»? Эта услуга включается в тариф или ее нужно заказывать и оплачивать дополнительно?
  41. Какие работы могут входить в текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома?
  42. Какие работы могут входить в капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома?
  43. Возможно ли многоквартирные дома, где собственники помещений выбрали непосредственный способ управления, включать в муниципальные и региональную адресные программы капитального ремонта многоквартирных домов соответственно до внесения соответствующих изменений в Федеральный закон N№ 185-ФЗ?
  44. Объясните разницу между платежами за техническое обслуживание и за текущий ремонт.
  45. Кто отвечает за состояние придомовой территории. Какие работы должны выполняться при уборке придомовой территории?
  46. Кто отвечает за содержание контейнерных площадок?
  47. Как определяется количество и объем контейнеров?
  48. IV. КОММУНАЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ, КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ, НОРМАТИВЫ, ТАРИФЫ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

  49. Что такое «Коммунальные ресурсы»?
  50. Что такое «Коммунальные услуги»?
  51. Что относится к коммунальным услугам?
  52. Какие требования устанавливаются к коммунальным услугам?
  53. Что такое «Норматив потребления коммунальных услуг»? Кто устанавливает нормативы потребления коммунальных услуг?
  54. Когда начинается и заканчивается отопительный период?
  55. Можно ли рассчитывать стоимость услуг и производить их оплату раз в квартал?
  56. Кто отвечает за готовность к предоставлению коммунальных услуг?
  57. Каков порядок расчета платы за коммунальные услуги?
  58. Кто устанавливает тарифы на коммунальные услуги для граждан?
  59. Как рассчитывается тариф на горячее водоснабжение?
  60. Как рассчитывается плата за горячее водоснабжение?
  61. По каким коммунальным услугам и как можно сделать перерасчет, если житель временно отсутствовал?
  62. Как рассчитывается плата за холодную воду при отсутствии счетчиков?
  63. Как сделать перерасчет платы за коммунальную услугу, если она предоставлялась с перебоями или ненадлежащего качества?
  64. Как понять, коммунальная услуга соответствует требованиям или нет?
  65. V. ОПЛАТА И НЕПЛАТЕЛЬЩИКИ

  66. Кто несет обязательства по оплате жилого помещения и коммунальных услуг?
  67. Какая ответственность предусмотрена Жилищным кодексом за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения?
  68. Несут ли ответственность по долгам за коммунальные услуги все проживающие в квартире, или же только собственник?
  69. Должны ли жильцы впускать представителя ресурсоснабжающей организации для контроля показаний счетчиков?
  70. Должны ли жильцы не приватизированных квартир оплачивать текущий и капитальный ремонт?
  71. Если прописанные члены семьи не проживали по месту прописки и предоставляли справку с места, где проживают, о том, что оплачивают коммунальные услуги там, должны ли они оплачивать коммунальные услуги по месту прописки?
  72. Какие права имеет служба судебных приставов-исполнителей?
  73. VI. СИТУАЦИИ ИЗ ЖИЗНИ

  74. В этом году общим собранием собственников дома была выбрана управляющая компания. Я выборах не участвовал, поэтому договор с этой УК подписывать не буду и платить за их работу тоже ничего не намерен.
  75. В нашем доме большинство люди работающие, лично участвовать в общем собрании сложно. А поручать принимать решения другим людям не хочется. Есть ли выход?
  76. Из управляющей компании мне принесли подписывать договор управления, где сказано, что перечень услуг включен в приложение, а самого приложения не принесли. Что мне делать?
  77. Жильцы нашего дома сами убирают лестничные площадки и пролеты. Если мы платим за благоустройство, почему эту работу не делает управляющая компания? Кто должен убирать лестничные площадки и пролеты? С какой регулярностью? Как это оплачивается?
  78. Снежная зима показала, что на тротуарах не всегда своевременно убирался снег. Кто отвечает за то, чтобы тротуары своевременно очищались от снега? С какой регулярностью должны убираться тротуары от снега?
  79. Во дворах и около домов сплошные колдобины. Во двор иногда невозможно въехать – так разбита дорога. Кто обязан ремонтировать тротуары и внутридомовые проезды? С какой регулярностью? За чей счет финансируются такие работы?
  80. У нас на придомовой территории стоят деревья прогнившие, со сломанными ветками, с ветками, которые могут упасть. Кто отвечает за состояние деревьев на придомовой территории? Кто должен опиливать деревья и удалять засохшие? Что нужно сделать, чтобы приехали и привели деревья в порядок? Кто за это платит и из каких средств?
  81. Во дворе хотелось бы, чтобы проводилось озеленение, формировались клумбы, завозилась земля. Входит ли в стоимость благоустройства устройство клумб, газонов, посев газонной травы?
  82. У нас одна детская площадка на несколько домов. Непонятно, чья она, сколько мы за нее платим. Кто должен содержать детские площадки в исправном и красивом состоянии?
  83. Ливнёвые, канализационные и другие колодцы на придомовой территории. Кто отвечает за них на придомовых территориях?
  84. Сосед отгородил для своего автомобиля парковочное место перед домом. Насколько правомерны его действия?
  85. У нас во дворе автомобили паркуются, где попало – под окнами, на газонах и т.д. Кто отвечает за организацию парковок? Кто должен это инициировать и кто за это платит?
  86. Знакомые посоветовали для снижения оплаты всему дому отказаться от ряда услуг, например, по вывозу мусора.
  87. Кто должен оплачивать капитальный ремонт общего имущества, если квартира, в которой я проживаю, является муниципальной?
  88. Муж потерял работу. Не хватает средств, чтобы регулярно платить за квартиру в полном объеме. Накапливаются долги. Под субсидии мы не попадаем. Посоветуйте, что можно сделать, пока ситуация выровняется?
  89. Меня не устраивает, как работает управляющая компания. Качество ужасное. Пока не будут работать нормально, ни копейки платить не буду.
  90. Я нигде не работаю, нет желания встать на учет в центр занятости, доходов нет, наложить взыскание ваши судебные приставы не смогут.
  91. В связи с обстоятельствами не могу сейчас полностью и регулярно платить за жилищно-коммунальные услуги. Понимаю, что долг копится, дело может дойти до суда, с ужасом думаю о том, что придут приставы и наложат арест на имущество, но пока ничего сделать не могу.
  92. Хочу оформить субсидию на содержание жилья, но нужно представить справку об отсутствии задолженности по квартплате, а денег нет. Получается замкнутый круг.
  93. Я живу в этой квартире с самого рождения – больше 20 лет. Мои родители получили ее от завода, отстояв в очереди 15 лет. Мы всегда аккуратно вносили квартирную плату. Наконец мы приватизировали квартиру. За предшествующие годы дом пришел в ужасное состояние. Не было ни одного капитального ремонта. Сейчас наш дом обслуживает частная управляющая компания. Выясняется, что капитальный ремонт собственники должны сделать за собственный счет. Что делать?
  94. Управляющая компания, которая обслуживает соседний дом, выставляет платежи почти в два раза меньше, чем многие другие. Может, перейти к ним на обслуживание?
  95. Получил повестку дня предстоящего общего собрания. Там есть вопрос об использовании общего имущества. Разве его как-то можно использовать?
  96. Я не очень понимаю, зачем вообще нужна управляющая организация?
  97. Раньше жили без всяких счетчиков. Теперь нам навязывают установку счетчиков. Зачем оно мне это надо?
  98. Интересно, как-то можно установить, сколько тепла теряется в нашем доме, кроме того, что мы реально потребляем, из-за не утепленных стен квартир, за счет распахнутых дверей подъездов и т.д.?
  99. Скоро придется использовать только энергосберегающие лампы. Если они и дальше будут такими же дорогими, зачем мне, как пенсионеру, такая экономия?
  100. Выбор управляющей организации – ответственное дело. Могут ли собственники до этого где-то узнать подробности о работе Управляющей организации, перечне оказываемых услуг, какие-то другие общие сведения?
Узнайте к чему:  Отличительные особенности в проведении мероприятий реабилитации и абилитации

Протокол собрания перехода на форму непосредственного управления

После собрания необходимо оформить протокол с подписями членов домового комитета.

Протокол должен иметь следующую информацию:

  • О выборе председателя и секретаря;
  • О выборе формы управления;
  • О выборе организаций, которые будут выполнять ремонтные работы;
  • Решение перехода собственников на расчетный способ за коммунальные услуги;
  • Место хранения протокола.

Протокол подписывают в течении 10 дней после собрания. В протокол вписывается информация о голосовании и решении всех вопросов. Протокол сохраняется у доверенной личности.

Плюсы непосредственного управления домом

При соблюдении всех правил собственниками помещений, данный способ управления должен иметь хороший результат.

Кто и чем управляет?

  • Что является объектом управления в многоквартирном доме?
    Управлению в многоквартирном доме подлежат:
    – помещения, принадлежащие собственникам;
    общее имущество собственников помещений в этом доме, включая придомовую территорию.
  • Каковы обязанности Собственника по содержанию многоквартирного дома?
    Собственник в многоквартирном доме отвечает за содержание (ст.30 ЖК РФ):
    – принадлежащего ему жилого помещения;
    – общего имущества собственников помещений в этом доме, включая придомовую территорию.
    Он обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники общего имущества в многоквартирном доме совместно несут расходы на содержание общего имущества.
  • Несет ли администрация района или города ответственность за управление многоквартирным домом?
    Если дом полностью муниципальный, и там проживают только наниматели, то за управление домом отвечает администрация Муниципалитета. Если в доме некоторые квартиры муниципальные, то администрация, как любой собственник в этом доме отвечает за содержание и управление домом пропорционально принадлежащей ей доле.
  • Что входит в состав общего имущества?
    В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также: крыши; ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (например, детская площадка).(ст.36 ЖК РФ)
  • Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?
    Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме – это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно-правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов. Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата. Собственники помещений обязаны самостоятельно содержать общее имущество или могут привлекать иных лиц для содержания общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
  • Как определить долю принадлежащего собственнику общего имущества в многоквартирном доме? Как это связано с платежами?
    Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст.37 ЖК РФ). Например, если площадь принадлежащей Вам квартиры составляет 48 кв.м., а вся площадь дома – 9600 кв.м., Ваша доля составит 0,5% всего общего имущества. То есть, например, при расчете платежей на текущий или капитальный ремонт дома Вы оплачиваете 0,5%, от общей стоимости такого ремонта.
  • Может ли управляющая организация отчуждать общее имущество собственников в многоквартирном доме (например, помещение, расположенное в подвале дома)?
    Управляющая организация не имеет права отчуждать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
  • Может ли собственник продать или переуступить свою долю общего имущества в многоквартирном доме?
    Продать или переуступить свою долю общего имущества в многоквартирном доме, как отдельный объект, Собственник не может. Согласно закону, она «следует судьбе» принадлежащего Собственнику имущества. Другими словами, если Вы продаете принадлежащую Вам квартиру, то права на долю общего имущества и обязанности по его содержанию переходят к покупателю вместе с покупкой (ст.37 ЖК РФ).
  • Входят или нет подвалы и технические подполья в состав общего имущества дома. Можно ли там сделать сарай для хозяйственных нужд?
    Подвалы и технические подполья относятся к местам общего пользования. Использовать подвалы и технические подполья жителями для хозяйственных и других нужд допускается на основании решения собственников дома при соблюдении пожарных и технических норм. В ряде случаев (например, при установке в подвале дополнительного фундамента), требуется утвержденный установленным порядком проект. Согласно САНПИН 2.1.2.2645-10 (Постановление главного санитарного врача РФ от 10.06.2010 №64) в жилых зданиях любой этажности на первом, цокольном или подвальном этажах следует предусматривать кладовую для хранения уборочного инвентаря, оборудованную раковиной. Допускается устройство кладовых площадью не менее 3 м2/чел. для жильцов дома: хозяйственных, для хранения овощей, а также для твердого топлива. При этом выход из этажа, где размещаются кладовые, должен быть изолирован от жилой части. Прокладка канализационных сетей в хозяйственных кладовых запрещается.
  • Кто отвечает за состояние подвалов, чердаков, технических подполий? Кто и с какой регулярностью должен вычищать оттуда мусор?
    Подвал и чердак – места общего пользования. Отвечают за их содержание собственники. Уборка чердаков, подвалов и технических подполий должна производиться не реже 1 раза в год. Это можно поручить Управляющей компании по договору управления.
  • Кто производит ремонт и замену поврежденных почтовых ящиков в многоквартирных домах?
    Федеральный закон “О почтовой связи” №176-ФЗ от 24 июня 1999г. определяет, что абонентские почтовые ящики устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых ящиков включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых ящиков возлагаются на собственников многоквартирных домов.
  • Как называются и из чего состоят услуги. За что и как платят собственники и наниматели

  • Из чего состоит плата для нанимателей и для собственников?
    Структура платы за жилье и коммунальные услуги различна для нанимателей и собственников. Плата для нанимателей может состоять из:
    – платы за наем жилого помещения;
    – платы за обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома;
    – платы за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников);
    – платы за коммунальные услуги.
    Плата для собственников жилых помещений в многоквартирном доме может включать в себя:
    – плату за обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома;
    – плату за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников);
    – плату за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников)
    – плату за коммунальные услуги.
  • Что такое «Содержание жилых многоквартирных домов»?
    Это комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности жилого дома. Включает в себя:
    – Управление многоквартирным домом (см.вопрос 27).
    – Техническую эксплуатацию многоквартирного дома (см.вопрос 28);
    – Санитарное содержание многоквартирного дома, включая придомовую территорию (см.вопрос 29).
  • Что такое «Управление многоквартирным домом»? Чем регламентируется способ и требования к управлению? Кто отвечает за управление многоквартирным домом? Что входит в состав услуги по управлению многоквартирным домом?
    Управление многоквартирным домом – это работа по организации обеспечения нормативного (то есть соответствующего нормативным требованиям) содержания дома. Способ и требования к управлению устанавливает Жилищный кодекс РФ (см. вопрос 13). За управление многоквартирным домом отвечают собственники. Если собственники выбрали способ управления через управляющую организацию, то по договору управления ответственность за управление несет она. В услугу по управлению домом в обязательном порядке включаются:
    – Организация работ по технической эксплуатации дома в соответствии с действующими требованиями (см.вопрос 28);
    – Организация работ по санитарному содержанию дома в соответствии с действующими требованиями (см.вопрос 29)
    – Организация поставки коммунальных ресурсов (см.вопрос 46);
    – Диспетчерское обслуживание (см.вопрос 37);
    – Расчетно-кассовое обслуживание, сбор и взыскание платежей (см.вопрос 62);
    – Отбор поставщиков и подрядчиков, контроль качества выполняемых ими работ и поставляемых ресурсов;
    – Контроль соблюдения собственниками и нанимателями нормативных требований (см.вопрос 15);
    – Регистрационный учет граждан.
  • Что значит «Техническая эксплуатация зданий»?
    Техническая эксплуатация зданий – использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации. Техническая эксплуатация многоквартирного дома включает:
    – Техническое обслуживание дома (см.вопрос 31);
    – Ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий (см.вопрос 34).
  • Что значит «Санитарное содержание многоквартирного дома»?
    Это комплекс работ по созданию и поддержанию здоровых условий жизни, обеспечению санитарно-гигиенических требований, профилактике заболеваний и эпидемий. В работы по санитарному содержанию входят: {amp}lt; br{amp}gt;
    – уборка мест общего пользования;
    – уборка придомовой территории;
    – дезинфекция, дезинсекция и дератизация мест общего пользования (см.вопрос 30).
    Дератизация, дезинфекция и дезинсекция проводятся в соответствии с требованиями санитарных норм и правил.
  • Что такое дератизация? Зачем ее нужно проводить?
    Дератизация проводится для обеспечения санитарно – эпидемиологического благополучия населения. Это система организационных, санитарно – технических, санитарно-гигиенических и истребительных мероприятий для регулирования численности грызунов. В соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию (уничтожение микробов, вирусов, грибков) в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.
  • Что такое «Техническое обслуживание многоквартирных домов», зачем оно нужно?
    Техническое обслуживание многоквартирных домов – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов и внутридомовых сетей здания, поддержанию заданных параметров режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств. Техническое обслуживание включает:
    – текущий контроль технического состояния дома и готовности его к работе в зависимости от сезона (технические осмотры);
    – техническое содержание дома (текущую и периодическую наладку и регулирование инженерных систем дома, текущие мелкие работы по поддержанию дома в состоянии работоспособности, подготовка дома к сезонной эксплуатации, мелкие работы по благоустройству);
    – аварийно-ремонтное обслуживание (см.вопрос 37).
    Грамотное техническое обслуживание предупреждает дорогостоящие ремонтные работы.Дом, который не обслуживается, постепенно требует все больше и больше затрат – сначала на текущий ремонт, потом на капитальный, а потом дом становится «ветхим» или «аварийным», не пригодным к жилью. Техническое обслуживание – регулярный процесс, поэтому включается в тариф на услуги управляющей компании. Экономия на техобслуживании достаточно быстро приведет к нарушению функционирования инженерных систем, и, в свою очередь, к более серьезным затратам.
  • Технический осмотр и Техническое обслуживание – это одно и то же?
    Нет. Технический осмотр – это важнейшая часть технического обслуживания. Носит контрольно-предупредительный характер. В ходе технического осмотра выявляют дефекты технического состояния дома или угрозу их возникновения. Технические осмотры проводятся как планово, так и по факту некоторых событий (например, ураган, землетрясение и т.д.). Результаты технических осмотров документально фиксируются и являются основанием для определения перечня работ и сметы на текущий ремонт. УК обязана довести до жильцов необходимость текущего ремонта и смету планируемых расходов. Стоимость текущего ремонта устанавливается отдельным тарифом и утверждается собственниками на общем собрании.
  • В чем разница между техническим обслуживанием и ремонтом дома?
    Техническое обслуживание – это поддержание работоспособности конструктивных элементов здания и его внутридомовых сетей и инженерного оборудования. Ремонт многоквартирного дома – это восстановление работоспособности всего перечисленного. Существуют текущий и капитальный ремонт.
  • В чем разница между текущим и капитальным ремонтом?
    В ходе текущего ремонта выполняются строительные и инженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели (см.вопрос 39). При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии (см.вопрос 40).
  • Что такое «Подготовка домов к сезонной эксплуатации»? Какие сроки подготовки? Входит ли подготовка домов к сезонной эксплуатации в тариф?
    Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого дома утверждаются администрацией района (города). При этом все работы должны быть закончены до 15 сентября, включая проведение пробных топок центрального отопления. Для подготовки дома к зиме могут быть (по необходимости) выполнены следующие работы:
    -устраняются неисправности конструктивных элементов дома (крыши, стены, перекрытия);
    -внутридомовых сетей тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями, а также отопительных печей, дымо- и газооходов.
    -консервируется поливочная система, приводится в порядок придомовая территория так, чтобы обеспечить отвод дождевых и талых вод от отмостки и входов в подвалы;
    -обеспечивается гидроизоляции элементов дома и смежных сними конструкций (фундаменты, стены подвала и цоколя, лестничные клетки, подвалы, чердаки, машинные отделения лифтов и т.д.). Перед весенне-летним сезоном также проводятся работы – укрепляются водостоки, флагодержатели, просевшие отмостки; консервируется система центрального отопления и расконсервируется поливочная система. Подготовка домов к сезонной эксплуатации входит в тариф, как часть работ в рамках технического обслуживания дома. Однако, если в ходе подготовки выявлена необходимость в более крупном ремонте, это оплачивается дополнительно из средств на текущий ремонт.
  • Что такое диспетчерское обслуживание? Для чего оно нужно?
    Диспетчерское обслуживание – необходимо для того, чтобы в текущем режиме:
    -собирать и обрабатывать информацию (заявки) о потребности в текущем и аварийном обслуживании домов;
    -оперативно направлять исполнителей для аварийных работ и фиксировать время ликвидации аварии;
    -постоянно отслеживать ситуацию в обслуживаемом районе.
  • Что такое аварийное обслуживание? Для чего оно нужно?
    Аварийное обслуживание – это оперативная ликвидация аварий, то есть ситуаций, которые могут причинить значительный вред имуществу, здоровью или жизни граждан. В частности, на системах водоснабжения и канализации, тепло- и газоснабжения, лифтовом оборудовании. Выполнение аварийных работ необходимо как для ликвидации самой аварии, так и для предупреждения угрозы негативного развития ситуации.
  • Что значит «Благоустройство многоквартирного дома»? Эта услуга включается в тариф или ее нужно заказывать и оплачивать дополнительно?
    Благоустройство многоквартирного дома – комплекс работ по созданию и поддержанию благоприятных, культурных и комфортных условий жизни. Благоустройство включает в себя:
    -мелкие работы в составе текущего технического и санитарного обслуживания;
    -работы, требующие дополнительного утверждения собственниками, относящиеся к текущему или капитальному ремонту. К первым относятся, например, укрепление флагодержателей, табличек с указанием улиц, домов, подъездов, телефонов аварийных служб; укрепление и мелкий ремонт дворовых скамеек и т.п. Ко вторым – обустройство хозяйственных площадок приспособлениями для сушки белья, чистки ковров; установка скамеек в зонах отдыха, ремонт оснащения детских площадок и т.п. По желанию собственников за дополнительную плату могут быть выполнены и другие работы по благоустройству, например:
    -инженерная подготовка территорий;
    -строительство и ремонт объектов благоустройства, малых архитектурных форм, объектов монументально-декоративного искусства;
    -освещение, озеленение, ландшафтный дизайн.
  • Какие работы могут входить в текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома?
    Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов, входят: Фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы. Стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов. Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска. Крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов. Центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях. Электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит. Внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха. Для каждого конкретного дома в зависимости от его состояния перечень работ по текущему ремонту будет разным. Поэтому стоимость текущего ремонта не включается в тариф, а рассчитывается отдельно. Перечень работ определяется по результатам технических осмотров. УК обязана довести до жильцов перечень необходимых работ по текущему ремонту, смету на эти работы и плановое время их выполнения. Текущий ремонт, период выполнения работ, размер и график платежей на текущий ремонт и источник финансирования утверждаются собственниками на общем собрании.
  • Какие работы могут входить в капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома?
    Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых домов входят: Обследование здания и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ). Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (систем отопления, водоснабжения , замена плит, устройство лифтов, мусоропроводов, перевод сети электроснабжения на повышенное напряжение, устройство противопожарных систем, а также ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.Благоустройство придомовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров). Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей). Переустройство невентилируемых совмещенных крыш. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта.
    Технический надзор.
    Перечень работ определяется по результатам технических осмотров. УК обязана довести до жильцов перечень необходимых работ по капитальному ремонту, смету на эти работы и плановое время их выполнения. Текущий ремонт, период выполнения работ, размер и график платежей на капитальный ремонт и источник финансирования утверждаются собственниками на общем собрании.
  • Возможно ли многоквартирные дома, где собственники помещений выбрали непосредственный способ управления, включать в муниципальные и региональную адресные программы капитального ремонта многоквартирных домов соответственно до внесения соответствующих изменений в Федеральный закон N№ 185-ФЗ?
    В соответствии с частями 4 и 6 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» средства Фонда могут быть израсходованы на проведение капитального ремонта многоквартирных домов включенных в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах. Таким образом, средства финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, предоставляемые в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ не могут расходоваться на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, управление которыми осуществляется непосредственно собственниками помещений.
  • Объясните разницу между платежами за техническое обслуживание и за текущий ремонт.
    Техническое обслуживание дома включает в себя обязательный перечень работ и изначально включается в тариф. Его Вы оплачиваете ежемесячно. Сюда может входить мелкий ремонт, не требующий дополнительных затрат, например, закрепить ручку входной двери, обжать клеммы на кабеле ВРУ, провести ревизию запорной арматуры, заменить разбитое стекло и т.п. Затраты на текущий ремонт в тариф не включаются. В каждом доме такие затраты будут разные в зависимости от состояния дома. Потребность в текущем ремонте дома определяется во время плановых осмотров (сами плановые осмотры входят в техническое обслуживание). Устанавливается перечень работ, формируется смета. После этого УК обязана довести до собственников информацию о том, какие именно работы по текущему ремонту надо выполнить и сколько это будет стоить. Собственники должны принять на общем собрании решение о том, какие работы и в течение какого времени они готовы совместно оплатить. Если нет возможности оплатить работы в те сроки, которые предлагает УК, можно «растянуть» платежи и работы на более длительный период. При этом следует помнить, что если вовремя не сделать работы по текущему ремонту, это может привести к необходимости уже капитального ремонта дома или каких-то его элементов.
  • Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    Adblock detector