Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Взыскание залога по договору займа

II. Выводы судов по спорным вопросам ипотечного кредитования

В настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение исполнения обязательств по основному договору, в т.ч. и кредитному. Согласно п.1 ст.

1 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество в ипотеке остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В обзоре рассматриваются не все, а только наиболее распространенные виды споров в трех категориях, а именно споры по:— оспариванию договора ипотеки и признанию договора ипотеки недействительным или незаключенным;

— прекращению ипотеки;— заключению договора ипотеки и изменение условий договора ипотеки.В каждой выше указанной категории рассмотрены только основные наиболее распространенные группы споров по результатам анализа судебной практики за 2014 — первое полугодие 2015 года.

Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст.9 Закона Об ипотеке. Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохождения государственной регистрации.

обращение взыскания на заложенное имущество

Как правило, распространены две ошибки: не содержится указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты. Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.

Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными.

Договор ипотеки как акцессорный договор признается недействительным в случае признания основного договора недействительным, т.к. ипотека является способом обеспечения исполнения основного обязательства, а с прекращением основного обязательства прекращается и ипотека.

Кредитный договор может быть признан недействительным по любым основаниям, но наиболее распространенные это нарушение порядка заключения и одобрения крупных сделок, заключение сделки заинтересованными лицами.

Нарушение порядка одобрения сделки по заключению договора, заключение договора заинтересованными лицами также является и наиболее встречающимся основанием для признания недействительным договора ипотеки.

Так, например, нарушение порядка извещения акционеров о проведении внеочередного общего собрания послужило основанием для признания собрания недействительным, что повлекло признание недействительным договора ипотеки.

Суды исходят из того, что, если акционер не был надлежащим образом извещен о проведении общего собрания, то нарушаются его права, т.к. заключение договора ипотеки потенциально может повлечь обращение взыскания на имущество акционерного общества, снижение стоимости акций и имущественные потери акционера, который при своевременно извещении мог бы принять меры для минимизации возможных потерь.

Взыскание залога по договору займа

При одобрении сделки акционерами в голосовании не допускается участие заинтересованных лиц. Например, договор ипотеки был признан недействительным так как при голосовании участвовал акционер — должник по кредитному договору, в обеспечении которого обществом заключался с банком договор ипотеки.

Все вышесказанное справедливо и для случаев одобрения сделки в ООО: участники общества, не извещенные должным образом, имеют право оспорить договор ипотеки. Анализ судебной практики показывает, что обычно протоколы внеочередных собраний участников ООО фальсифицируются, подписи за отсутствующих участников подделываются другими лицами.

Такие действия могут повлечь за собой признание договора ипотеки недействительными. Также недействительным договор признается при совершении сделки заинтересованным лицом, особенно когда участник ООО и заемщик являются одним и тем же лицом, или родственниками.

При спорах с физическими лицами случаев признания договора ипотеки недействительным на основании нарушения порядка одобрения сделки значительно меньше. В основном недействительными признаются договоры при залоге имущества, находящегося в общей (совместной) собственности супругов, в т.ч. бывших.

Потенциальным залогодержателям необходимо внимательно проверять статус имущества, особенно в случаях развода между супругами, недостаточно проверить на кого из бывших супругов зарегистрировано право собственности, но и является ли данное имущество совместно нажитым (как приобреталось в собственность и на какие средства), а если является, то производился ли раздел совместно нажитого имущества после развода.

договор ипотеки признается в обозначенных выше случаях недействительным только при недобросовестности залогодержателя. Банк должен провести тщательную проверку чистоты одобрения сделки, соответствия предоставленных документов формальным требованиям, оценить состав голосовавших за одобрение сделки участников (акционеров), наличие заинтересованности в сделке;

режим собственности на передаваемое в ипотеку имущество. Так, например, Банк не обратил внимание, что в голосовании принимал участие акционер, который является выгодоприобретателем по договору ипотеки как заемщик по кредитному договору, в обеспечении которого заключен договор ипотеки.

Такое поведение было признано недобросовестным. В другом случае хотя и имело место нарушение порядка одобрения сделки — один из участников ООО не был уведомлен о собрании, не участвовал в одобрении, а протокол собрания с его подписью были сфальсифицированы — банк был признан добросовестным залогодержателем, так как не мог знать о факте фальсификации, исходил из опыта делового общения с ООО, залогодатель предоставил протокол собрания участников с проставленной на документе подлинной печатью ООО.

Совершение сделки заинтересованными лицами или лицом с превышением полномочий также влечет за собой признание договора ипотеки недействительным. Выше уже упоминались случаи, когда сделка совершалась и одобрялась заинтересованными лицами — когда должник и займодавец или его исполнительный орган (участник, акционер) совпадают в одном лице или являются родственниками;

но не менее распространены и случаи, когда сделка совершается доверительным управляющим, представителем по доверенности с превышением полномочий, когда в доверенности не содержится указание на возможность совершения такого рода сделок, или когда доверительный управляющий или представитель является выгодоприобретателем по договору ипотеки (так, например, заключение договора ипотеки представителем в обеспечение кредитного договора, по которому он выступал заемщиком, было признано как совершение сделки заинтересованным лицом с нарушением требований закона о представительстве).

Еще одна группа споров по признанию договора ипотеки недействительным тесно связана с делами о несостоятельности (банкротстве).Договор ипотеки признается недействительным, если заключен с целью (пусть даже не осознанной, не явной) причинения ущерба другим кредиторам лица, признанного банкротом, или имеющими явные признаки несостоятельности.

Так, например, договор ипотеки между должником и банком был признан недействительным, так как был заключен в обеспечение всех ранее заключенных между сторонами кредитных договоров с целью первоочередного удовлетворения требований банка-залогодержателя в обход других кредиторов, причем такое удовлетворение требований сделало бы невозможным возмещение задолженности перед другими кредиторами.

Нарушение баланса интересов других кредиторов, уменьшение конкурсной массы должника является наиболее частым основанием для признания договора ипотеки недействительным. Причем необязательно, чтобы договор ипотеки был заключен именно с должником в качестве залогодателя.

Нередко предмет ипотеки приобретается по договору купли-продажи на явно невыгодных для продавца-должника условиях, и договор купли-продажи признается недействительным, а, следовательно, признают недействительным и договор ипотеки в связи с утратой залогодателем права собственности.

Стоит отметить, что в случае добросовестности залогодержателя обременение имущества сохраняется, но суды редко признают залогодержателя добросовестным, особенно в делах о несостоятельности (банкротстве) в указанных выше обстоятельства совершения сделки купли-продажи.

Так, например, суд отказал в признании банка добросовестным залогодержателем, т.к. банк, полагаясь на истечение сроков исковой давности по сделке купли-продажи не произвел проверку сделки и не выявил порок сделки в виде явно заниженной продажной цены имущества.

В другом случае, также банк не был признан добросовестным залогодержателем, т.к. приобретение залогодателем предмета ипотеки у должника-продавца было осуществлено по цене в несколько раз ниже реальной, рыночной, и банк должен был знать об этом.

цель сделки причинить вред имущественным правам кредиторов (пусть и не явно), такой вред причинен, другая сторона сделки знала или должна быть знать об указанной цели к моменту совершения сделки (п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.

2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).Потенциальному залогодержателю необходимо внимательно и ответственно подходить к оценке правовых рисков заключения сделки по передачи имущества в залог (ипотеку);

стоит проверять не только формальное соответствие сделки требованиям закона, но и насколько данная сделка соответствует интересам залогодателя, каково его имущественное состояние. Так, договор ипотеки был признан недействительным на том основании, что сделка явно невыгодная залогодателю, т.к.

в случае обращения взыскания на предмет ипотеки деятельность залогодателя будет невозможна (парализована), а исполнение им обязательств по основному обязательству, в обеспечение которого заключен договор ипотеки, сомнительно в силу явной неплатежеспособности.

Банк при этом как залогодержатель должен был знать о признаках неплатежеспособности и о невыгодности сделки для залогодателя.Признание договора ипотеки недействительным служит основанием для снятия обременения с имущества в залоге, погашения регистрационной записи в ЕГРП об ипотеке.

Узнайте к чему:  Договор займа под материнский капитал

Основанием для погашения регистрационной записи в этом случае служит решение суда о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Важно: само по себе признание договора ипотеки недействительным не влечет за собой снятие обременения с имущества и погашение регистрационной записи, т.к.

в решение суда должно содержаться указание о применении последствий недействительности сделки; допускается обращение с иском о снятии обременения с имущества, погашении регистрационной записи как самостоятельный способ защиты нарушенного права (п.

52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Судебная практика по ипотеке

  1. Не допускается удовлетворение требований за счет залога, если нарушения договора со стороны заемщика незначительны и при этом требования кредитора в силу незначительности нарушений несоразмерны стоимости залога.
  2. Пока кредитором не доказано иное, предполагается, что его требования несоразмерны стоимости залога, а нарушения должника незначительны в случае просрочки исполнения обязательства, составляющего менее 5% от стоимости залога, на срок не более 3 месяцев.
  3. Если договором не предусмотрено иное, периодически исполняемое обязательство, например, ипотечный кредит или автокредит, допускает право кредитора обратить взыскание на залог только при условии систематических просрочек – 3-кратном нарушении сроков платежей в течение года, предшествующего инициированию процедуры взыскания за счет залога (обращению в суд или направлению должнику соответствующего уведомления). Вместе с тем, в таких случаях незначительность нарушения не имеет никакого значения.
  4. Если должник до момента реализации залога погасит свои обязательства полностью или в той части, в которой обязательство просрочено, процесс обращения взыскания на залог или его продажа прекращаются. Договором кредита (займа) или иного рода соглашением данное правило изменено быть не может, а внесенное условие – ничтожно.

Законодательство регламентирует только общие требования и порядок взыскания за счет залога, оставляя сторонам обязательства достаточный простор для более детального согласования частных условий.

  1. Взыскание может осуществляться в судебном либо внесудебном порядке. Последний предусмотрен для случаев, когда стороны пришли к взаимному согласию по поводу его применения и предмет залога не включен в перечень имущества, на которое взыскание может быть обращено исключительно в судебном порядке.
  2. Внесудебный порядок допускает право обращения кредитора в суд, правда, в этом случае расходы, связанные со взысканием за счет залога, будет обязан нести кредитор, если только не докажет, что внесудебный порядок не мог быть реализован из-за действий залогодателя или иных лиц.
  3. Кредитор и другие лица, осуществляющие взыскание за счет залога, обязаны предпринять все меры для его реализации по наибольшей цене из возможных вариантов, иначе станут обязанными возместить убытки лицу или лицам, которым они были причинены продажей залога с меньшей выручкой, чем можно было реально получить.
  1. По соглашению сторон, но только при условии, что предмет залога не содержится в перечне имущества, обращение взыскания на которое допустимо только по решению суда.
  2. По исполнительной нотариальной надписи в рамках принудительного взыскания, которое осуществляется приставами. Такой порядок допустим при условии, что договор залога был оформлен нотариально либо кредитный договор обеспечен залогом, который не включен в перечень имущества, взыскание на которое обращается только по судебному решению.

Соглашение о возможности внесудебного взыскания за счет залога заключается в той же форме, что и договор залога. Обычно это условие просто включается в договор залога, позволяя сторонам в дальнейшем уже не возвращаться к этому вопросу.

Дополнительное соглашение или условие о внесудебной процедуре удовлетворения требований кредитора за счет залога должно предусматривать описание конкретного порядка реализации залогового имущества. Минимальный набор требований – один или несколько законных вариантов реализации залога, а также оговорка о стоимости залога в контексте стартовой цены реализации либо порядок ее определения.

Если стороны предусмотрели несколько возможных способов продажи залога, право выбора конкретного варианта принадлежит кредитору-залогодержателю, если стороны не договорились об ином.

Поскольку кредитор может не являться непосредственным залогодержателем, а должник – залогодателем, при начале процедуры обращения взыскания на залог ее инициатор обязан поставить в известность об этом все заинтересованные стороны, направив им письменные уведомления.

Продажа залога может быть начата только по истечении 10 дней после получения должником (залогодателем) соответствующего уведомления, если больший срок не предусмотрен соглашением либо не вытекает из требований закона.

Исключением являются банковские процедуры: срок может быть сокращен, однако только при условии серьезного риска падения стоимости залога в существенном размере по сравнению со стартовой ценой продажи, обозначенной в уведомлении.

Внесудебный порядок взыскания за счет залога – более быстрый, выгодный и эффективный вариант урегулирования долговой проблемы, причем для всех сторон обязательства. Но за этими преимуществами скрывается и более высокая степень риска.

Нельзя исключить ситуации злоупотребления правом, мошеннические действия, нарушения законных прав, ведь интересы сторон зачастую серьезно разнятся, а утратить право собственности на залог и лишиться ценного имущества – не лучший вариант выхода из долговых проблем.

Оставляя достаточный простор для самостоятельного определения сторонами порядка обращения взыскания на залог, законодательство все же охраняет их права и интересы, устанавливая случаи обязательного применения процедуры судебного взыскания.

  1. Соглашением сторон в отношении любых видов имущества, являющегося залогом.
  2. Гражданским кодексом и другими законами в отношении конкретных ситуаций или видов имущества.
  1. Если залогом является единственное жилье, находящееся в собственности физического лица. Исключение – ситуации, при которых после появления у кредитора права на обращение взыскания на залог, стороны достигли соглашения о применении внесудебного порядка.
  2. В отношении объектов значительной культурной ценности.
  3. Если залогодатель официально признан безвестно отсутствующим.
  4. Если залог – предмет предшествующего либо будущего залога и при этом предусматривается разный порядок взыскания или разнящиеся между собой способы продажи залога. Исключение – достигнутое соглашение об обратном между предшествующим и последующим залогодержателями.
  5. Если предмет залога перезаложен несколько раз и в обеспечение разных обязательств, а все действующие залогодержатели и залогодатель не достигли соглашения о применении внесудебного порядка взыскания.

Перечень ситуаций, при которых допустимо взыскание за счет залога только по судебному решению, не является исчерпывающим. Законами могут быть установлены другие случаи. Яркий пример – законодательство об ипотеке.

Исходя из требований закона, обращение взыскания при ипотеке допускается только в судебном порядке в отношении:

  • жилых помещений, находящихся в собственности физических лиц, при этом неважно единственное ли это жилье или нет;
  • земельных участков сельхозназначения и некоторых других категорий, указанных в законе;
  • недвижимости, находящейся в муниципальной или госсобственности;
  • недвижимости, права на которые не зарегистрированы в госреестре;
  • других объектов, требующих получения судебного решения.

Что же касается автотранспорта, который так же, как и недвижимость, часто является предметом залога, к нему применяются общие правила обращения взыскания на залог, предусмотренные ГК РФ. В большинстве случаев порядок взыскания определяется условиями кредитного договора и договора залога, где стороны самостоятельно договариваются по процедурным вопросам.

  • 1.

    Постановление № 44Г-55/2018 4Г-1624/2018 от 29 ноября 2018 г. по делу № 2-404/2018

    Тюменский областной суд (Тюменская область) — Гражданские и административные …кредитования не представлен. Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, исходя из установленных по делу обстоятельств и доказательств, представленных сторонами, руководствуясь статьями 237, 309, 310, 334 , 348-350, 421, 810, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 50, 51, 54, 56, 77 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года № 102-…

  • 2.

    Постановление № 44Г-8/2018 4Г-366/2018 от 23 ноября 2018 г.

    Псковский областной суд (Псковская область) — Гражданские и административные …материального права, и оставлении в силе решения Псковского городского суда от 21.02.2018 г. Указывает, что судебная коллегия, неверно истолковала положения п.5 ст. 334 , п.2 ст.174.1 ГК РФ. По запросу от 17 сентября 2018 года гражданское дело истребовано в Псковский областной суд для проверки в кассационном порядке. Определением …

  • 3.

    Постановление № 44Г-441/2018 4Г-5434/2018 от 21 ноября 2018 г. по делу № 2-356/2018

    Верховный Суд Республики Башкортостан (Республика Башкортостан) — Гражданские и административные …ГК Российской Федерации, уменьшил его размер до 10 000 рублей. Разрешая требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 334 , 348 ГК Российской Федерации, исходил из того, что ненадлежащее исполнение условий кредитного договора является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. Определяя начальную продажную цену заложенного имущества …

  • 4.

    Решение № 33-2428/2018 от 19 ноября 2018 г. по делу № 33-2428/2018

    Костромской областной суд (Костромская область) — Гражданские и административные …исполняет, в связи с чем образовалась задолженность, которая до настоящего времени не погашена, суд, руководствуясь нормами закона (ст.ст.309,310,809, 811, 819,329, 334 , 337,340,349,394,421 Гражданского кодекса Российской Федерации), и учитывая условия заключенных кредитного договора, договора залога, обеспечивающего удовлетворение денежных требований кредитора по возврату кредита, уплате процентов …

  • 5.

    Постановление № 44Г-75/2018 44-Г-75/2018 4Г-1897/2018 от 16 ноября 2018 г. по делу № 13-62/2018

    Пермский краевой суд (Пермский край) — Гражданские и административные …20.05.2016. Разрешая спор, Третейский суд Пермского края руководствовался статьями 1, 179, 309, 310, пунктом 1 статьи 330, статьями 331, 333, пунктом 1 статьи 334 , статьёй 337, пунктом 1 статьи 348, пунктом 1 статьи 349, пунктами 1-3 статьи 401, статьями 421, 431, 807, 809, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 …

  • 6.

    Апелляционное постановление № 22К-1313/2018 от 15 ноября 2018 г. по делу № 22К-1313/2018

    Липецкий областной суд (Липецкая область) — Уголовное …за 1 000 000 рублей, а в договоре купли — продажи указаны лишь формально стоимости автомобилей 100 000 рублей и 200 000 рублей. Ссылаясь на ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что суд не выяснил не находится ли автомобиль в залоге. Вместе с тем, права Ступаченко С.А. на автомобиль «Тойота Ландкрузер 150 (…

  • 7.

    Постановление № 44Г-94/2018 4Г-1505/2018 от 12 ноября 2018 г. по делу № 2-715/18

    Омский областной суд (Омская область) — Гражданские и административные …года выпуска, cеребристого цвета, идентификационный номер (VIN) № , двигатель № , указывая на то, что залог в отношении спорного автомобиля прекратился на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, так как на момент приобретения автомобиля он не знал и не должен был знать о залоге. На основании запроса судьи Омского областного суда от 05….

  • 8.

    Решение № 2-2232/2018 от 30 октября 2018 г. по делу № 2-2232/2018

    Авиастроительный районный суд г. Казани (Республика Татарстан ) — Гражданские и административные …нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В силу статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. …

  • 9.

    Решение № 2-6580/2018 от 30 октября 2018 г. по делу № 2-6580/2018

    Балашихинский городской суд (Московская область) — Гражданские и административные …в полном объеме. Договор о залоге соответствует нормам ст.339, 357 ГК РФ и не противоречит требованиям части 1 ст.335 ГК РФ. Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспечительному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед …

  • 10.

    Решение № 2-3583/2018 2-3583/2018~М-3723/2018 М-3723/2018 от 30 октября 2018 г. по делу № 2-3583/2018

    Волжский районный суд г. Саратова (Саратовская область) — Гражданские и административные …к снижению пени. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору займа в указанном размере – 681544,2 руб. На основании ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного …

Узнайте к чему:  Договор купли продажи трубной продукции

Покупать или не покупать квартиру, находящуюся в залоге

Взыскание залога по договору займа

Сложнее дело обстоит со сделками, где квартира находится под залогом Банка-Кредитора. Здесь в авансовом соглашении ни всегда имеется возможность прописать четкую схему взаиморасчетов. Объясним почему.

Этот момент зависит от грамотности специалистов, представляющих интересы самого Продавца. Достаточно часто встречаются следующие ситуации – при готовности Покупателя внести аванс, представители Продавца не могут в день аванса рассказать о требованиях Банка-Кредитора при проведении таких сделок.

А это нужно узнавать сразу – еще до внесения аванса за квартиру. Причиной этому является то, что в некоторых Банках основным требованием при продаже залоговой квартиры является предварительное погашение выданного Продавцу кредита.

Это является риском для Покупателя, так как получается, что Покупатель должен отдать свои «кровные» деньги Банку, к которому лично он не имеет никакого отношения. Поэтому мы не рекомендуем Вам идти на такие риски.

Есть Банки-кредиторы, которые имеют очень грамотные схемы проведения таких сделок. Одной из таких схем является разбивка денежных средств также на две депозитарные ячейки, но при этом Продавец будет иметь право доступа при предъявлении документа, подтверждающего не только регистрацию перехода права собственности, но также и отсутствие обременений на квартиру.

Представитель Банка-Кредитора будет иметь право доступа одновременно с Продавцом при предъявлении договора купли-продажи квартиры, подтверждающего регистрацию перехода права собственности по нему (но при этом квартира еще будет находиться под залогом у Банка).

То есть, при использовании такой схемы проведения сделки сначала будет регистрироваться переход права собственности, а затем отдельно будет регистрироваться снятие обременения. Также есть очень интересная схема, с которой довелось встретиться один лишь раз.

Однако, преимуществ у такой схемы очень даже предостаточно. Схема связана с перечислением денежных средств на промежуточный счет, с которого не имеет право снять ни один из участников сделки (даже Банк-Кредитор).

И только после регистрации и представления в Банк документов о регистрации перехода права собственности на имя Покупателя без каких-либо обременений, происходит частичный перевод денежных средств в Банк, в счет погашения кредита, другая часть денег «падает» на счет Продавца.

Преимуществом данной схемы является то, что переход права собственности на квартиру регистрируется одновременно с регистрацией снятия залога с квартиры. Данная схема проведения расчетов очень напоминает аккредитив, но, однако, все банковские документы оформляются согласно внутреннему банковскому регламенту, и в них нет ни малейшего упоминания на аккредитив.

Споры по займам

Кредитный договор (договор займа) между сторонами, которыми выступают физические лица, может быть заключен в устной или письменной форме. Но закон требует письменной формы для тех договоров, прописанная сумма в которых превышает 10 МРОТ.

Строго говоря, в этот момент мы перестаем говорить о займе, и начинаем именовать такой договор кредитным. Но особой ошибки тут не будет, речь идет исключительно о юридической терминологии, а не смысле.

Договор может быть возмездным и безвозмездным (то есть беспроцентным). Кредитор получит выгоду, если в договоре указан процент за пользование кредитом. Но по закону отсутствие этого пункта вовсе не говорит нам о том, что этот договор безвозмездный.

В договоре займа между физлицами нужно указать следующую информацию: ФИО заимодавца и заемщика, их паспортные данные идата рождения, адрес регистрации и проживания; предмет договора. В этот момент необходимо внести специальные дополнительные условия по договору, как то: расписку, сроки возврата долга, проценты.

Далее нужно указать права и обязанности сторон данного договора, а также ответственность (штраф или пеня) за просрочку или ненадлежащее хранение заложенного имущества; сроки вступления в силу и окончания договора, реквизиты и подписи сторон договора.

17 октября 2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 12 мая 2014 г. по делу N 33-3261/2014

председательствующего — Головиной Л.Н.

судей — Парамзиной И.М., Абрамовича В.В.

при секретаре — Люкшиной Ю.Л.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Головиной Л.Н.

гражданское дело по иску Соболева Е.В, к Юрченко М.А. о взыскании денежных средств по договору займа и обращении взыскания на предмет залога, по встречному иску Юрченко М.А. к Соболеву Е.В, о признании договора займа и залога недействительным

по апелляционной жалобе представителя Юрченко М.А. Полтавцевой Н.А., действующей на основании нотариальной доверенности,

на решение Ленинского районного суда г.Красноярска от 28 октября 2013 года, которым постановлено: «Исковые требования Соболева Е.В, удовлетворить частично.

Взыскать с Юрченко М.А. в пользу Соболева Е.В, задолженность по договору займа в сумме 300 000 руб., неустойку в размере 100 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7 200 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество в виде 5/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: «адрес» , принадлежащие Юрченко М.А. , определив начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 700 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Соболева Е.В, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Юрченко М.А. к Соболеву Е.В, о признании договора займа и залога недействительным, отказать».

Заслушав докладчика, Судебная коллегия

Соболев Е.В. обратился в суд с иском к Юрченко М.А. о взыскании денежных средств по договору займа и обращении взыскания на предмет залога. Требования мотивированы тем, что 07 марта 2012 года между сторонами был заключен договор займа и залога, на основании которого истец на возвратной беспроцентной основе передал ответчику 372 000 руб.

сроком до 07 июня 2012 года. Условиями договора, а именно п. 4 предусмотрено, что возврат суммы займа производится частями. Заемщик обязалась возвращать заимодавцу ежемесячно в срок не позднее 7 числа каждого месяца сумму в размере 24 000 руб.

, что за три месяца составит 72 000 руб. Оставшуюся сумму в размере 300 000 руб. заемщик обязалась выплатить в день возврата основной суммы, т.е. в срок до 07 июня 2012 года. Пунктом 7 договора предусмотрена неустойка в случае просрочки ежемесячных выплат или просрочки возврата суммы займа в размере 0,3% от общей суммы займа.

В целях обеспечения исполнения заемщиком обязательств указанным договором было предусмотрено условие о залоге принадлежащих ответчику 5/9 долей в праве собственности на квартиру по адресу: «адрес» . Залоговую стоимость имущества стороны определили в договоре в размере 700 000 руб.

Во исполнение договора займа ответчик передала истцу 24 000 руб., последующих платежей от нее не поступало. С учетом уточнения исковых требований, представленных в заявлении от 20 декабря 2012 года, истец просил взыскать задолженность по договору займа в сумме 324 000 руб.

Юрченко М.А. обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании договора займа и залога недействительным. Требования мотивировала тем, что 07 марта 2012 года между сторонами был заключен договор займа и залога.

Предметом залога являются 5/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: «адрес» . Данное жилье является единственным, кроме того, на момент заключения договора займа и залога в квартире был прописан ее несовершеннолетний сын С.

, «дата» года рождения. Полагает, что договор в части условий о залоге является ничтожным, так как не соответствует требованиям закона. В связи с чем, просила признать договор займа и залога от 07 марта 2012 года недействительным, применить последствия недействительности сделки и привести стороны в первоначальное положение;

Судом постановлено вышеприведенное решение. В апелляционной жалобе представитель Юрченко М.А. Полтавцева Н.А., действующая на основании нотариальной доверенности N5-1405 от 27 апреля 2013 года, просит решение суда в части удовлетворения заявленных Соболевым Е.В.

исковых требований об обращении взыскания на предмет залога отменить как незаконное и необоснованное, принять в этой части новое решение, которым данные требования оставить без удовлетворения; удовлетворить встречный иск Юрченко М.А.

о признании договора займа и залога от 07 марта 2012 года незаключенным в части залога и снять обременение с 5/9 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: «адрес» , ссылаясь на то, что 07.03.

2012 года был заключен договор займа и залога на три месяца до 07.06.2012 года, в этот период ее несовершеннолетний ребенок инвалид нуждался в лечении, ситуация была критической, это подтверждается тем, что 04.10.

2012 года ее сын умер. При таких тяжелых обстоятельствах она совершила сделку на крайне невыгодных для нее условиях, как то, заложила 5/9 долей в праве собственности на свое единственное жилье. 30.04.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Юрченко М.А. и её представитель Полтавцева Н.А. просили об отмене решения суда в части обращения взыскания на предмет залога, указывая, что в настоящее время Юрченко М.А.

Судебная коллегия, проверив решение суда, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, заслушав Юрченко М.А.

Узнайте к чему:  Штатный сотрудник и договор подряда

, её представителя Полтавцеву Н.А., действующую на основании нотариальной доверенности N5-1405 от 27 апреля 2013 года, и представителя Соболева Е.В. Смирнову Л.Н., действующую на основании нотариальной доверенности N8-2138 от 14 августа 2012 года, приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции 07 марта 2012 года между Юрченко (до регистрации брака Сулеминой) М.А. и Соболевым Е.В. был заключен договор займа и залога, на основании которого Соболев Е.В.

Пунктом 4 договора предусмотрен порядок возврата суммы займа: заемщик обязалась выплачивать ежемесячно по 24 000 руб. в срок не позднее седьмого числа следующего за истекшим месяцем, что составит за три месяца 72 000 руб.;

Условиями договора предусмотрено, что в случае просрочки ежемесячных выплат или просрочки возврата оставшейся суммы займа заемщик обязуется уплатить займодавцу неустойку в размере 0,3% от общей суммы займа за каждый день просрочки (п.7 договора).

Обеспечением исполнения обязательств по договору является залог (ипотека) 5/9 долей квартиры общей площадью 60,4 кв.м., расположенной по адресу: «адрес» Стороны определили стоимость предмета залога — 700 000 рублей (п.п. 12, 14 договора).

Из п. 27 договора следует, что основания для обращения взыскания на заложенное имущество считаются наступившими, если заемщик не исполнил полностью или частично обязательства, обеспеченные залогом.

Договор в установленном законом порядке был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю 13 марта 2012 года, в этот же день была зарегистрирована ипотека.

Ни факт заключения договора, ни факт получения денежных средств по нему Юрченко М.А. не оспаривались.

Признавая законными и обоснованными требования Соболева Е.В. о взыскании с Юрченко М.А. задолженности по договору займа, суд первой инстанции исходил из фактических обстоятельств дела, установленных в судебном заседании, из которых следует, что во исполнение кредитных обязательств Юрченко М.А.

Проблемы обращения взыскания на залог

17 октября 2016

Вышеизложенные обстоятельства, с учетом установленного в судебном заседании факта нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по договору займа, в результате которых образовалась задолженность по возврату суммы займа, позволили суду первой инстанции прийти к обоснованному выводу о том, что у истца возникло право требовать от заемщика уплаты суммы займа.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно взыскал с Юрченко М.А. в пользу Соболева Е.В. сумму задолженности по договору займа — 300 000 руб.

Разрешая исковые требования в части взыскания неустойки, суд первой инстанции признав данные требования обоснованными, не согласился с представленным Соболевым Е.В. расчетом неустойки. Правильно определив период за который должна быть взыскана неустойка — с 09 апреля 2012 года по 20 декабря 2012 года, суд определи её размер — 223 200 руб.

При этом суд первой инстанции обоснованно применил положения ст. 333 ГК РФ и снизил размер подлежащей взысканию неустойки до 100 000 рублей, указав, что указанный размер неустойки позволит установить баланс интересов сторон и восстановить нарушенные права истца.

С такими выводами суда Судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства и фактических обстоятельств дела, установленных в судебном заседании.

Рассматривая требования Соболева Е.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, а также встречные требования Юрченко М.А. о признании условий договора займа и залога недействительными, суд первой инстанции исходил из следующего.

Из дела видно, что Юрченко М.А. является собственником 5/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: «адрес» . Вторым долевым собственником 4/9 долей в праве собственности на квартиру является ее супруг Юрченко А.А.

Возражая относительно заявленных Соболевым Е.В. требований об обращении взыскания на квартиру по вышеуказанному адресу, и в обоснование встречных требований о признании договора займа и залога недействительным Юрченко М.А.

ссылалась на то, что данное жилье является единственным, кроме того, на момент заключения договора займа и залога в квартире был прописан ее несовершеннолетний сын С. , «дата» года рождения (умер «дата» ).

Оценивая позицию сторон по заявленным требованиям, суд первой инстанции руководствуясь ст. 334 ГК РФ, ст. 446 ГПК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ «Об исполнительном производстве» указал, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Признавая несостоятельными доводы Юрченко М.А. о том, что без разрешения органов опеки и попечительства не допускается заключение сделок с недвижимостью, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, суд исходил из того, что органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку только в тех случаях когда речь идет о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.

Поэтому суд удовлетворил заявленные Соболевым Е.В. требования об обращении взыскания на предмет залог, а в удовлетворении встречного иска Юрченко М.А. отказал.

Между тем Судебная коллегия полагает возможным принять во внимание доводы Юрченко М.А. о наличии уважительных причин неисполнения обязательства, связанных с тяжелой жизненной ситуацией, не позволяющей погасить долг, принятые ею меры по погашению просроченной задолженности, и не согласиться с выводами суда о наличии в рассматриваемой ситуации оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Из дела следует, что заем был предоставлен ответчику на цели, не связанные с условиями, перечисленными в ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, из содержания п. 1 ст. 348, ст. 401 ГК РФ следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства.

Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество.

Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором. Между тем, материалы дела не содержат доказательств того, что данные обязательства связаны с осуществлением Юрченко М.А. предпринимательской деятельности, как и нет доказательств ее вины.

Изложенное не противоречит позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 15 января 2009 года N243-О-О, где сказано, что правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон.

Предоставляя кредитору возможность получения компенсаций в счет предполагаемого дохода, не полученного из-за действий должника, законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства (ч. 1 ст. 19 Конституции РФ).

Принимая во внимание характер заключенного между сторонами договора займа, период неисполнения Юрченко М.А. обязательств по возврату денежных средств, наличие уважительных причин такого неисполнения, связанных с тяжелой жизненной ситуацией, не позволяющей погасить долг, принятые ею меры по погашению просроченной задолженности, и наличии альтернативной возможности погашения суммы долга из других источников, при отсутствии доказательств существенного нарушения прав кредитора, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Иное рассмотрение спора в данном конкретном случае не соответствовало бы принципу соразмерности способа защиты права степени его нарушения. Доводы стороны истца о наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога по мнению Судебной коллегии основаны на формальном толковании норм закона без учета фактических и юридических обстоятельств дела.

Более того, Судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на то, что полученная Юрченко М.А. сумма займа как сумма основного обязательства, определенная судом к взысканию, несоразмерна стоимости доли квартиры, являющейся предметом ипотеки и единственным пригодным местом жительства ответчика и её малолетнего ребенка.

Поскольку меры защиты нарушенного права должны носить компенсационный характер и не могут являться средством обогащения за счет контрагента по денежному обязательству, а учитывая, что в рассматриваемой ситуации, когда сумма долга по договору займа, переданная истцом ответчику составляет 372 000 руб.

, Судебная коллегия полагает, что действия истца направлены не на получение причитающихся денежных средств от ответчика, а на отчуждение доли жилого помещения, принадлежащей на праве собственности Юрченко М.А.

Кроме того, следует принять во внимание, что отказ в обращении взыскания на предмет залога в связи с незначительностью допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства и несоразмерностью размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

С учетом норм действующего законодательства, установленных обстоятельств, исследованных и надлежащим образом оцененных судом апелляционной инстанции собранных по делу доказательств, Судебная коллегия считает необходимым отменить постановленное Ленинским районным судом г.

Красноярска решение в части удовлетворения заявленных Соболевым Е.В. требований об обращении взыскания на предмет залога, принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении требований об обращении взыскания на предмет залога — 5/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру: «адрес» , принадлежащие Юрченко М.А.

Процессуальных нарушений при рассмотрении дела судом допущено не было.

В силу изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ Судебная коллегия

Решение Ленинского районного суда г.Красноярска от 28 октября 2013 года в части удовлетворения заявленных Соболевым Е.В, требований об обращении взыскания на задолженное имущество — отменить.

Принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении заявленных Соболевым Е.В, требований об обращении взыскания на заложенное имущество в виде 5/9 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: «адрес» , принадлежащие Юрченко М.А. — отказать.

https://www.youtube.com/watch?v=E3Zcy-DgLdE

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector